（2016）鄂12民终131号
裁判日期: 2016-04-26
公开日期: 2016-08-26
案件名称
陈正标与黄金霞房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
湖北省咸宁市中级人民法院
所属地区
湖北省咸宁市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
陈正标,黄金霞
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
湖北省咸宁市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）鄂12民终131号上诉人（原审被告）陈正标。委托代理人杨献元，湖北省崇阳县天城镇法律服务所法律工作者。被上诉人（原审原告）黄金霞。委托代理人宋伯友。上诉人陈正标因与被上诉人黄金霞房屋租赁合同纠纷一案，不服湖北省崇阳县人民法院（2015）鄂崇阳民初字第1599号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审认定，讼争房屋位于崇阳县天城镇民主路，原告黄金霞系所有权人（房屋所有权证：崇房字第092**号）。自2008年11月14日起，被告陈正标一直租赁该房屋从事服装经营。2014年11月18日，原告黄金霞与被告陈正标签订《门店租赁合同》一份，约定：租赁期一年，从2014年11月18日起至2015年11月17日止；租金为7万元；租赁期满，被告（乙方）必须及时将门店退还原告（甲方），被告添置的设施和商品，由被告自行处理，原告概不接受，如果被告续租，在同等价格下，被告优先；双方如有一方违约，造成的后果，由违约方承担相应的法律责任，如原告提前收回门店或者被告超期占用门店，违约方每天另外承担300元的违约金。合同签订后，原告黄金霞依约履行了交付房屋的义务，被告陈正标依约支付了房屋租金。合同期满后，双方因房屋租金不能协商一致，没有重新签订房屋租赁合同。为此，原告黄金霞起诉来院，要求被告陈正标立即退出所占用的门店；要求被告陈正标按每天200元承担门店租金，并自2015年11月18日起按每天300元承担违约金至退出门店之日止；要求被告陈正标承担本案诉讼费。原审法院认为，原告黄金霞与被告陈正标签订的房屋租赁合同是双方的真实意思表示，依法成立，合法有效，双方均应按照合同约定履行义务。合同期满后，被告陈正标应依合同约定返还租赁物（门店房屋），被告陈正标未及时返还租赁物，原告黄金霞要求其返还租赁房屋的诉讼请求，符合法律规定，应予支持。但鉴于被告陈正标租赁房屋从事服装经营，如立即返还房屋，将会造成其一定的经济损失，可适当给予一段时间的宽展期，让其自行处理货物，原审法院酌定十五天为宜。被告陈正标合同期满后，占用原告房屋期间，原告要求被告陈正标按每天200元赔偿房屋租金损失，被告陈正标对此予以认可，应予支持。被告陈正标未按约定返还租赁房屋，原告黄金霞要求其承担违约责任，符合法律规定。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第二款：当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。被告陈正标逾期返还租赁房屋，造成原告黄金霞的损失实际为该房屋租金，原告黄金霞主张逾期租金按每天200元计算，被告陈正标亦予认可。双方约定的违约金明显过分高于原告的损失，应予调整。原审法院酌定按每天60元（200元／天30﹪＝60元）承担为宜。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百三十五条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第二款之规定，判决如下：一、由被告陈正标于本判决生效后十五日内返还租赁房屋给原告黄金霞，并自2015年11月18日起按每日200元支付租金至返还房屋之日止。二、由被告陈正标自2015年11月18日起按每日60元承担违约金至返还房屋之日止。三、驳回原告黄金霞的其他诉讼请求。诉讼费150元，由被告负担。被告如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。上诉人陈正标不服原审法院上述判决向本院上诉提出：1、上诉人与被上诉人签订的《门店租赁合同》约定了优先承租权，现被上诉人继续出租房屋，而上诉人也要求继续承租并自愿提高租金，但被上诉人不同意，明显剥夺了上诉人的优先承租权。2、合同快到期时，被上诉人委托其姐夫黄强宁（和上诉人是同学）和上诉人谈及房屋续租问题，承诺在同等价格下给被上诉人优先承租，为此，上诉人购买了大量货物以备春节出售，因被上诉人出尔反尔，向法院起诉要求上诉人退出门店，导致上诉人数十万元货物无法销售，势必给上诉人造成损失。另外，该门店原系程小红承租，程小红对门店进行了装修，经被上诉人同意，上诉人为此向程小红支付了58000元门面转让费。被上诉人对上述事实均具有过错，依法应当承担相应的责任。被上诉人请求本院撤销原判，改判驳回原告的诉讼请求或者裁定发回重审。被上诉人黄金霞口头辩称：房屋所有权是我的，我们收回门面合情合理。因同地段门店都涨价了，我跟上诉人说了也要涨价，他说价钱他接受不了，是他自己放弃优先承租权的。我的姐夫是他同学，我让姐夫去问了一下他的意见，他说不行，于是原审判决了。法院判决以后他还进货是他自己的问题，与我无关。程小红转让费58000元的问题，是程小红当时卖了东西给他，我问他多少钱，他说与我们无关，而且这个转让费也没有给我。被上诉人请求本院驳回上诉，维持原判。二审中，上诉人陈正标向本院提交了一份收条，欲证明其支付了程小红58000元门面转让费。被上诉人黄金霞质证认为，这个事情和我们没有任何关系，我们只是收取租金，而且我们也没有收取转让费。本院认为，该证据所涉及的门面转让费是不同主体之间的不同的法律关系，与本案没有关联性，不予采信。经审理查明，原审判决认定的事实属实，本院继续予以确认。同时查明，上诉人陈正标没有证据证明被上诉人黄金霞已经将争议的门店以同等条件租赁给了第三人。本案争议的焦点为：被上诉人黄金霞是否侵犯了上诉人陈正标的优先承租权？以及被上诉人黄金霞对上诉人陈正标支付给程小红的门面转让费是否应当承担相应的责任？本院认为，被上诉人黄金霞与上诉人陈正标签订的房屋租赁合同是双方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定履行。该合同虽然约定了优先承租权，但是上诉人陈正标在合同期满后，虽有继续承租诉争门店的意向，但双方当事人并未就续租该门店协商一致，同时上诉人陈正标亦没有证据证明被上诉人黄金霞已经将争议的门店以同等条件租赁给了第三人。被上诉人黄金霞在合同到期后，收回租赁物符合合同约定及法律规定。故上诉人陈正标认为被上诉人黄金霞侵犯了其优先承租权的上诉理由没有事实依据和法律依据，本院不予支持。上诉人陈正标无证据证明被上诉人黄金霞收取了门面转让费，其陈述向案外人程小红支付了58000元门面转让费与本案缺乏关联性，系不同主体之间的不同的法律关系，上诉人陈正标不能以此为由拒绝返还租赁房屋，其认为被上诉人黄金霞应对其支付给程小红的门面转让费承担相应的责任的上诉理由也不能成立，本院不予支持。至于上诉人陈正标提出其所进货物无法销售的抗辩理由是其自主经营、自担风险的问题，且原审法院已经给予其合理的宽展期，因而该抗辩理由亦不能成立。综上，上诉人陈正标的上诉理由均不能成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理恰当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费300元，由上诉人陈正标负担。本判决为终审判决。审判长 熊 魁审判员 吴晓梅审判员 杨荣华二〇一六年四月二十六日书记员 肖少鲲附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； 微信公众号“”