（2015）中二法黄民一初字第788号
裁判日期: 2016-04-26
公开日期: 2017-08-15
案件名称
中山市三角镇光明村股份合作经济联合社与陈棠明、中山市宏力燃料有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
中山市第二人民法院
所属地区
中山市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
中山市三角镇光明村股份合作经济联合社,陈棠明,中山市宏力燃料有限公司
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第五十二条，第五十八条；《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第二条，第五条第一款；《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》：第六条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百四十四条；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款
全文
广东省中山市第二人民法院民 事 判 决 书（2015）中二法黄民一初字第788号原告：中山市三角镇光明村股份合作经济联合社，住所地广东省中山市三角镇沙栏西路。代表人：陈伟明。委托代理人：李柏辉，该社工作人员。被告：陈棠明，男，1968年8月29日出生，汉族，住广东省中山市，委托代理人：陈小东、陈媚，广东德疆律师事务所律师。被告：中山市宏力燃料有限公司，住所地广东省中山市三角镇光明村。法定代表人：陈棠明。原告中山市三角镇光明村股份合作经济联合社诉被告陈棠明房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年8月28日受理后，依原告申请追加中山市宏力燃料有限公司（以下简称宏力公司）为共同被告，本案依法由审判员曾志专独任审判，后组成合议庭，分别于2015年10月12日、2015年11月11日、2016年4月25日公开开庭进行了审理。原告委托代理人李柏辉到庭参加诉讼，被告陈棠明委托代理人陈小东到庭参加第一、二次开庭，未到庭参加第三次开庭，被告宏力公司经本院依法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：原告与被告于2003年2月27日签订《租用原东平村府合同》（以下简称租用合同），约定被告自2003年3月1日至2015年2月28日租用原告位于中山市××××村府面积约130平方米及前后空地1.3亩，并约定每月10日前交纳当月租金，被告支付3000元定金给原告，现被告拖欠2011年1月1日至2015年2月28日的租金未交。为此，原告特起诉至法院，请求判决：一、两被告向原告支付2011年1月1日至2015年2月28日的租金62114元，原告没收定金3000元；二、两被告承担本案诉讼费用。原告提交以下证据：1.租用合同；2.收款收据；3.申请表；4.记账凭证、进账单、发票。被告陈棠明辩称：1.原告诉讼请求没有事实基础，原告与被告陈棠明不存在租赁合同关系，涉案合同由原告与中山市佳成贸易发展有限公司签订，与被告陈棠明无关，原告提交的合同应属无效，根据土地管理法第六十三条的规定，农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效，根据上述规定，涉案的合同无效。2.原告诉求租金已超过一年的诉讼时效，不应予以支持，请求驳回原告全部诉讼请求。被告陈棠明未提交证据。被告宏力公司在法定期限内未提出答辩意见，没有到庭应诉，也没有提交证据。经审理查明：宏力公司于1995年6月23日经中山市工商行政管理局核准登记成立，为有限责任公司，注册资本5000000元，投资者为陈棠明（占50%份额）、李艳梅（占50%份额），其企业原名称为中山市佳成贸易有限公司，于2003年9月5日变更为现名称中山市宏力燃料有限公司。2003年3月27日，原告列为出租方（甲方）、“佳成贸易公司陈棠明”列为乙方签订租用合同，约定乙方向原告承租原东平村府面积约160平方米及前后空地1.3亩做办公楼使用，期间为12年（2003年3月1日至2015年2月28日），2003年3月1日至2007年2月28日，租金每月为1100元，2007年3月1日至2010年2月28日，租金每月为1155元，2010年3月1日至2013年2月28日，租金每月为1213元，2013年3月1日至2015年2月28日，租金每月为1274元，第3条约定：“上交款时间：乙方必须在每月10日前上交当月租金，如乙方不按时上交租金，则按日息1‰计罚乙方滞纳金，超期30天，甲方除有权终止合同没收定金外，还追讨乙方所欠的一切款项”，双方另约定租赁其他事宜，合同甲方加盖原告公章，乙方加盖中山市佳成贸易有限公司合同专用章，并由陈棠明签名确认。涉案租赁物为宏力公司的经营场所，被告陈棠明主张合同承租方为宏力公司，陈棠明并非合同承租方。两被告并未提交证据证实其向原告交回了涉案租赁物。原告已收取了订金3000元及2003年至2010年期间的租金，原告对此提交了收款收据、记账凭证、进账单、发票等为证，依上述证据显示，2003年2月27日，原告开具收款收据，载明收到被告陈棠明支付的订金（现金）3000元，2003年至2010年期间的租金收据中，部分载明的交款人为陈棠明，部分载明的交款人为宏力公司，其中2006年下半年的租金6600元、2007年租金13750元系通过宏力公司账户支付至原告账户，2006年下半年的租金6600元、2007年租金13750元、2008年租金13860元、2009年租金5775元，原告已开具发票，发票显示的相对方为宏力公司。原告确认涉案租赁物未办理建设工程规划许可证，原告已于租用合同期满后收回租赁物。本院认为：关于本案租赁合同关系的相对方如何认定的问题，本院分析如下：首先，租赁合同首部的承租方列为“佳成贸易公司陈棠明”，合同亦加盖“中山市佳成贸易有限公司”合同专用章并同时由陈棠明签名确认，中山市佳成贸易有限公司为被告宏力公司原名称，原告主张被告宏力公司承担合同责任，被告宏力公司法定代表人陈棠明亦认可宏力公司合同相对方，关于“佳成贸易公司陈棠明”的理解，从汉语结构逻辑分析，“佳成贸易公司”、“陈棠明”均为名词，“陈棠明”位于“佳成贸易公司”后，故陈棠明为主语，“佳成贸易公司”、“陈棠明”之间的关系存在两种理解，第一种“佳成贸易公司”与“陈棠明”均为主语，是并列关系，第二种“佳成贸易公司”为“陈棠明”的定语，“佳成贸易公司”用以修辞解释“陈棠明”，但无论何种理解，均应认定“陈棠明”为主语，即陈棠明应为理解合同相对方，从反方面分析，如果租用合同要表达“佳成贸易公司”为主语、“陈棠明”作为定语修辞解释“佳成贸易公司”，那么规范应作“陈棠明经营的佳成贸易公司”类似表述；其次，从合同的履行情况分析，订金3000元交纳人为陈棠明，租金交纳人部分为陈棠明、部分为被告宏力公司，可以证实租用合同实际由被告陈棠明、宏力公司共同履行；综上，本院认为，应认定被告陈棠明、宏力公司均为租用合同的合同相对方，被告陈棠明、宏力公司应共同承担合同责任。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”，第五条第一款规定：“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持”，原告确认涉案租赁物并未办理建设工程规划许可证，故租用合同为无效合同，被告陈棠明、宏力公司应参照租金标准支付占有使用费，被告陈棠明、宏力公司已向原告支付2003年至2010年的占有使用费（租金），原告要求被告陈棠明、宏力公司支付2011年至2015年2月28日期间的占有使用费，理据充分，本院予以支持。2011年1月至2013年2月合计26个月，每月占有使用费为1213元，计为31538元，2013年3月至2015年2月合计24个月，每月占有使用费为1274元，计为30576元，以上合计62114元。关于被告陈棠明主张原告起诉超过诉讼时效期间的问题，本院认为，如上分析，因租用合同无效，故合同中关于租金支付的约定不具有法律约束力，视为双方对占有使用费没有约定付款时间，《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第六条规定：“未约定履行期限的合同，依照合同法第六十一条、第六十二条的规定，可以确定履行期限的，诉讼时效期间从履行期限届满之日起计算；不能确定履行期限的，诉讼时效期间从债权人要求债务人履行义务的宽限期届满之日起计算，但债务人在债权人第一次向其主张权利之时明确表示不履行义务的，诉讼时效期间从债务人明确表示不履行义务之日起计算”，故原告起诉并未超过诉讼时效期间。关于原告主张无需退回被告的定金3000元的问题，本院认为，因涉案的租赁合同无效，故第3条关于没收定金的约定不具有法律约束力，原告主张没收定金3000元，理据不足，两被告如需主张原告返还定金3000元，可另案主张解决。被告陈棠明、宏力公司经本院依法传唤，未到庭参加诉讼，视为自动放弃质证、抗辩的权利，但不影响本案的判决。综上，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、被告陈棠明、中山市宏力燃料有限公司于本判决生效之日起三日内向原告中山市三角镇光明村股份合作经济联合社支付占有使用费62114元；二、驳回原告其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理1428元，由原告负担75元，由被告陈棠明、中山市宏力燃料有限公司负担1353元（应于本判决生效之日起七日内向本院交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审 判 长 曾志专审 判 员 黄燕芳代理审判员 蒋伟成二○一六年四月二十对无书 记 员 杨 慧 微信公众号“”