（2016）浙1082民初803号

裁判日期: 2016-04-26

公开日期: 2016-05-04

案件名称

临海市超跃工艺家纺有限公司与季士国房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

法院

临海市人民法院

所属地区

临海市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

临海市超跃工艺家纺有限公司,季士国

案由

房屋租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第四十四条第一款，第六十条第一款，第一百一十五条，第二百一十六条，第二百二十六条

全文

浙江省临海市人民法院民 事 判 决 书（2016）浙1082民初803号原告（反诉被告）：临海市超跃工艺家纺有限公司，住所地：临海市汛桥镇。法定代表人：蒋超进，该公司经理。委托代理人：王甫春，浙江全力律师事务所律师。委托代理人：周娌娌（系原告公司职工）。被告（反诉原告）：季士国。委托代理人：方海平，浙江民邦律师事务所律师。原告临海市超跃工艺家纺有限公司为与被告季士国房屋租赁合同纠纷一案，于2016年1月29日向本院起诉。本院于同日立案受理后，依法适用简易程序，于2016年3月8日公开开庭进行了审理。原告临海市超跃工艺家纺有限公司法定代表人蒋超进到庭参加诉讼，被告季士国经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼。因原告变更诉讼请求，本院于2016年4月1日再次公开开庭审理了本案。原告临海市超跃工艺家纺有限公司法定代表人蒋超进、被告季士国委托代理人方海平到庭参加诉讼。2016年4月1日，被告向本院提起反诉。本院于2016年4月8日再次公开开庭审理了本案。原告临海市超跃工艺家纺有限公司法定代表人蒋超进、委托代理人王甫春、被告季士国委托代理人方海平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告临海市超跃工艺家纺有限公司起诉称：原、被告在2015年1月3日签订一份编号为20150103的《厂房出租合同书》。该合同约定被告租赁原告厂房；租赁期限为三年，自2015年2月1日到2018年1月30日止，不含税年租金为258960元，同时还约定租金按年支付；合同生效之日被告支付定金5万元；在房屋交付使用之日一个星期内付清当年租金。《厂房出租合同书》签订后被告只付定金2万元，并在2015年2月1日将设备搬到厂房内开始使用租赁的房屋，至今未支付租金。期间原告多次电话催促被告支付租金，否则解除合同，被告均以种种理由拖延不付。原告分别在2015年6月9日、2015年7月2日书面通知被告支付租金，否则解除《厂房出租合同书》。综上所述，原、被告签订的《厂房出租合同书》合法有效。原告按约定将房屋交付给被告，而被告未按约定支付租金，已构成违约，原告有权没收被告已付的定金20000元。由于被告长期拖欠租金，原告有权解除合同，并要求被告支付使用期间的租金。故原告起诉要求：1、解除原、被告在2015年1月3日签订的《厂房出租合同书》；2、判令被告支付房屋租金258960元（从2016年1月30日暂计算至起诉之日，以后按实际占用时间计算租金）；3、本案诉讼费由被告承担。在本案审理过程中，原告将第二项诉讼请求变更为判令被告支付2015年度租金余款238960元（从2015年2月1日至2016年1月31号止租金共计258960元，扣除已付定金20000元）。原告补充陈述称：《厂房出租合同书》签订后，原告已按合同约定向被告交付了租赁物，被告也已于2015年2月1日将设备搬到厂房内并开始使用租赁的房屋，同时对厂房进行二次装修隔墙和安某卷帘门。但被告仅仅支付了2万元定金，并且未按照合同书的约定在房屋交付使用之日起一个星期内付清2015年租金。2015年6月9日，原告向被告邮寄《告知书》，要求被告在2015年6月12日前补足定金5万元，并支付应付租金，期限届满后若被告不履行上述付款义务，原告有权解除2015年1月3日签订的《厂房出租合同书》，但被告无正当理由拒收邮件。后原告又于2015年7月2日再次向被告邮寄《告知书》，被告无正当理由再次拒收邮件。综上所述，原告按照协议书的约定将房屋交付给被告使用，但被告未按照约定及时支付租金。原告向被告两次邮寄《告知书》，要求被告在合理期限内支付，但被告逾期仍不支付，已构成根本性违约，原告有权要求解除合同。被告已支付的20000元定金抵作租金，被告仍需支付2015年度租金余款238960元（从2015年2月1日至2016年1月31日）。2016年2月1日之后的租金原告不再主张。被告季士国反诉并答辩称：被告同意解除厂房出租合同，请求法院驳回原告第二项诉讼请求。原告与被告在2015年1月3日签订编号20150103的厂房出租合同书，定金约定为5万元，不含税年租金为258960元。当时，原告的厂房还没有腾空，所以无法交付给被告使用，经双方协商，被告适当支付了20000元定金给原告。但后来被告多次联系原告要求交付租赁房屋，原告一直没有交付房屋给被告。在与原告协商过程中，被告要求原告双倍返还定金，原告只同意返还20000元定金，且一直未返还。原告的厂房现在有其他人在使用的情况，如果原告把厂房交付给被告使用的话，在未支付租金前应该是空的。因此，为保护被告自身的权益，被告提出反诉，请求法院判令原告双倍返还原告定金40000元，同时由原告负担本案诉讼费用。针对被告的反诉和答辩，原告答辩陈述：原、被告签订合同时，厂房是空的，是被告要求从2015年2月1日开始租赁。2万元定金是在被告搬运设备后支付的。从签订合同后，被告从没有要求过返还定金。被告将机器搬进厂房，并重新进行砌墙，安某了卷帘门，都说明原告将厂房交付给了被告，如果不存在交付，被告不可能将设备搬进去，这些都能证明被告已经接受了原告交付厂房的事实。被告没有证据证明签订合同后厂房有其他人使用的情况。故请求法院依法支持原告的诉讼请求，驳回被告的反诉请求。原告临海市超跃工艺家纺有限公司为证明其主张的事实，向本院提供证据如下：证据一：原告营业执照、被告身份回执各一份，拟证明原、被告的主体资格。证据二：厂房出租合同书一份，拟证明被告于2015年1月3日签订合同租赁原告厂房的事实。证据三：告知书一份、EMS邮政快递单两份、EMS邮政快递回单一份，拟证明告知书邮寄给被告的事实。证据四：照片打印件三张，拟证明被告对租赁物进行装修，安某卷帘门等，还有二台设备放在租赁房屋内。证据五：申请证人杨某出庭作证：证人系开办家具板材工厂的，被告季士国系从事浴卫橱柜生产的，证人与被告前年就认识，给被告供应原材料的。证人租赁在马路边上原告编号为6号的厂房。被告工厂原开办在宁波，为减少运输成本，配套产品临海也多一些，想将厂房搬到证人周某，证人就将原告法定代表人电话给被告，让被告自己联系。被告后来和证人说租赁成功了，去年3月份左右向证人借了铲车，要搬两台设备进厂房。平常和证人联系的就是被告、被告妻子和他的一个厂长，被告后来有无开始生产，证人并不清楚。原告提交该证据拟证明被告租赁原告厂房系证人介绍及被告的设备是借用证人铲车搬运至被告租赁的厂房内的事实。证据六：申请证人郑某出庭作证及郑某与被告的通话清单：证人系从事销售泡沫砖兼砌墙职业。被告联系证人说自己在原告公司租了厂房，叫证人去砌墙。证人就派工人去砌好墙，一共砌了307平方，当时厂房里面有机器搬进来了。后来证人向被告催讨费用，2015年11月6日、12月7日证人还打电话给被告，被告说回宁波马上打钱过来，但都没有支付。原告提交该证据拟证明被告向证人购买泡沫砖用于租赁厂房砌墙用及证人向被告催讨货款的事实。证据七：申请证人孟某出庭作证：证人系从事砌墙职业。证人给被告在原告厂房内打过砖墙，是以前卖砖的老板娘郑某给证人地址，让证人去的。证人与被告在二楼厂房见过面，由被告安排如何砌墙，砖是向郑某拿的。证人砌了厂房的一层和二层，一共307平方。砌墙时间大概在2015年年前（阳历）。原告提交该证据拟证明证人为被告租赁的厂房砌墙的事实。证据八：申请证人王某出庭作证：证人在原告公司一楼为原告安某玻璃门时，被告向证人咨询是否会安某卷帘门，证人介绍了赵某给被告做卷帘门。安某卷帘门时证人没有去，安某好后，证人有去过，看到厂房里面有两台机器，房子隔墙构好了，但没看到其他工人。原告提交该证据拟证明被告需为租赁的厂房安某卷帘门，证人为被告介绍卷帘门师傅的事实。证据九：申请证人赵某出庭作证：去年3月份，王某介绍证人给被告安某卷帘门，安某地点在超跃公司。被告四十多岁，比证人还要胖，个子不高。3月10号安某时，被告已不在临海，厂房里面有两台机器，还没有开工。证人安某的卷帘门宽3.42米，高4.9米，90元一平方，一共1500元，证人一直向被告讨要该笔款项，被告说回临海就给，但都没有支付。原告提交该证据拟证明证人为被告租赁的厂房安某卷帘门的事实。经质证，被告对证据一、二无异议，对证据三有异议，认为被告没有收到告知书，被告地址是余姚市，而原告寄的地址是另一个县市。被告对证据四的真实性、关联性有异议，认为其无法证明原告将房屋交付给被告的事实，被告没有安某过隔墙、卷帘门，二台设备也不是被告的。原告对证据五没有异议。被告对证据五的真实性、关联性均有异议，认为二台机器不是被告的，证人杨某是原告的承租户，双方有利害关系，并且证人对厂房是否实际交付的情况是不清楚的。原告对证据六没有异议。被告对证据六的真实性、关联性均有异议，认为证人郑某陈述的泡沫砖债务是不存在的，证人没有看到原告将房屋交付给被告使用的事实，通话记录详单与本案亦没有关联。对于证据七，原告认为证人将阳历和农某说错了，对其他内容没有异议。被告对证据七的真实性、关联性均有异议，认为证人孟某讲到砌墙时间是2015年阳历年前，当时双方合同都还没有签订。原告对证据八没有异议。被告对证据八的真实性、关联性均有异议，认为证人王某只是作为赵某与被告的介绍人，并没有看到原告将房屋交付给被告使用的事实。原告对证据九没有异议。被告对证据九的真实性、关联性均有异议，认为被告没有叫证人赵某安某卷帘门，也没有欠赵某安某费。被告季士国为证明其主张的事实，向本院提供证据如下：证据十：厂房出租合同书一份，拟证明原、被告签订租赁合同，合同中约定支付定金时间为1月5日的事实。经质证，原告对证据十真实性没有异议，认为被告只支付了2万元定金，是在合同签订后转账支付的。对上列证据，本院作如下认证：对于证据一，被告无异议，本院经审查，予以认定。对于证据二、十，为同一份厂房出租合同书，原、被告对其真实性均无异议，本院对原、被告在2015年1月3日签订《厂房出租合同书》的事实予以认定。被告对证据三有异议，本院认为原告未提供证据证明向被告邮寄的即是催讨房租的告知书，且后一份快递邮寄地址有误，故对待证事实不予认定。被告对证据四有异议，本院综合证据五、六、七、八、九作出认证。对于证据五杨某的证人证言，杨某是原告的承租户，亦与被告有业务往来，与双方当事人均存在利害关系，证明被告搬运两台设备到厂房内的事实，该部分的证言内容与证据四两台设备的照片、证据六郑某证人证言、证据八王某证人证言、证据九赵某证人证言中关于厂房内有两台设备的陈述相互印证，故对杨某该部分的证人证言予以认定。对于证据六郑某证人证言、证据七孟某证人证言，证明被告叫人为厂房砌墙的事实，孟某陈述砌墙时间大概在2015年年前（阳历），根据通常理解，年前一般指农某过年前，且该部分的证言内容与证据四隔墙照片、证据八王某证人证言中关于房子隔墙构好之间相互印证，故对该待证事实予以认定。对于证据八王某证人证言、证据九赵某证人证言，证明被告叫人为厂房安某卷帘门的事实，该部分的证言内容与证据四卷帘门照片相互印证，故对该待证事实予以认定。本院经审理，认定事实如下：原、被告在2015年1月3日签订一份编号为20150103的《厂房出租合同书》，该合同约定被告租赁原告厂房；租赁期限为三年，自2015年2月1日到2018年1月30日止；定金约定为50000元；不含税年租金为258960元；约定租金按年支付，在房屋交付使用之日起一个星期内付清。合同签订后，被告支付了2万元定金给原告。后原告向被告交付了租赁厂房，被告已将两台设备搬到厂房内，同时对厂房进行砌墙和安某卷帘门。被告至今未支付租金。本院认为：原告与被告签订的《厂房出租合同书》，系双方真实意思表示，并不违反法律和行政法规的禁止性规定，应当确认合同有效，为此《厂房出租合同书》对双方当事人均具有法律约束力。《厂房出租合同书》签订后，原告已按合同约定履行了交付租赁物的义务，被告也应当按照合同约定支付租金。现原告起诉要求解除与被告的租赁关系，被告也同意解除厂房租赁合同，为此，对原、被告于2015年1月3日签订的《厂房出租合同书》予以解除，但合同解除前的租金被告应予给付。因此，对原告要求被告支付2015年度租金余款238960元（从2015年2月1日至2016年1月31日止租金共计258960元，扣除已付定金20000元）的诉讼请求，本院予以支持。原告自愿放弃2016年2月1日以后的租金主张，系原告对自身诉讼权利的处分，本院予以认可。对于被告反诉要求原告双倍返还定金40000元，原告按照合同约定履行自身义务，对合同的解除没有过错，故对被告要求原告双倍返还定金40000元的反诉请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百一十五条、第二百一十六条、第二百二十六条之规定，判决如下：1、解除原告临海市超跃工艺家纺有限公司与被告季士国在2015年1月3日签订的《厂房出租合同书》。2、被告季士国于本判决发生法律效力之日起十五日内给付原告临海市超跃工艺家纺有限公司租金238960元。3、驳回被告（反诉原告）季士国的反诉请求。本诉案件受理费5184元，减半收取2592元，反诉案件受理费400元，合计2992元，由被告季士国负担。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省台州市中级人民法院［在递交上诉状后七日内，按照不服一审判决部分的上诉请求数额交纳上诉案件受理费，逾期不交按自动撤回上诉处理。款汇：浙江省台州市财政局，开户银行：台州市农行，帐号：19-900001040000225089001，执收单位代码：02001）。如判决书生效后，义务人不自觉履行义务，权利人可在法律文书确定的履行期间的最后一日起二年内向本院申请执行。逾期申请，本院不予受理。审　判　员　　洪青卫二〇一六年四月二十六日代理书记员　　余燕苹 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