（2016）桂03民终444号
裁判日期: 2016-04-26
公开日期: 2016-08-18
案件名称
莫保华、梁怀勤等与莫艳芳房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
广西壮族自治区桂林市中级人民法院
所属地区
广西壮族自治区桂林市
案件类型
民事案件
审理程序
��审
当事人
莫艳芳,莫保华,梁怀勤
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
广西壮族自治区桂林市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）桂03民终444号上诉人（一审被告、反诉原告）莫艳芳，教师。委托代理人邓斌烈，广西桂山律师事务所律师。被上诉人（一审原告、反诉被告）莫保华，农民。被上诉人（一审原告、反诉被告）梁怀勤，居民。上列二被上诉人的委托代理人李世华，广西象山律师事务所律师。上诉人莫艳芳因与莫保华、梁怀勤房屋租赁合同纠纷一案，不服广西壮族自治区阳朔县人民法院（2015）阳民初字第1123号民事判决��向本院提起上诉。本院于2016年2月2日立案受理后，依法组成由审判员吕秀文担任审判长，审判员卢卫民、代理审判员蒋子秀参加的合议庭，于2016年3月8日公开开庭审理了本案。书记员郑欣担任记录。上诉人莫艳芳的委托代理人邓斌烈，被上诉人莫保华及其与被上诉人梁怀勤共同的委托代理人李世华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。一审法院经审理查明：2013年12月1日，原告莫保华、梁怀勤（乙方）与房屋出租人黄桂兰、钟文莲、刘军、杨素珍、张福荣、卢颖（甲方）签订《租赁合同》，由原告租赁黄桂兰、钟文莲、刘军、杨素珍、张福荣、卢颖位于阳朔县城中城房地产开发公司二楼的商铺（商铺号：C206、C207、D201、D202、D203、D204、D205、D206）。合同约定：：租赁期限自2013年12月1日起至2016年12月15日止，共计3年（期限超过3年的，超过部分无效），租金标��：每平方米租金35元，该商铺租金每年在其上一年租金的基础上按10%逐年递增。即第一年为每平方米租金35元，第二年每平方米租金38.5元，第三年每平方米租金42.4元。租金按季度结算，签订合同之日起将第一季度租金交清。从第二季度开始，每季度第一个月的5日前为租金交付日期。租金支付方式为由甲方直接收取租金或者由乙方将本季度的租金打入到甲方的银行卡内。甲方收取租金后，应向乙方开具收款收据或者由银行打凭条短信。房屋租赁保证金为20000元，即每间2500元。甲方应于2013年12月1日将商铺按约定条件签字盖章后交付给乙方。（甲方给乙方装修期15天）。乙方不能擅自将房屋转租、分租、转让、转借或与他人调剂使用。如乙方有上列情形之一的，甲方可以终止合同，收回商铺房屋。甲方有下列情形之一的，乙方有权单方解除合同：1、未按约定时间交��房屋达3日的。2、交付的房屋不符合合同约定严重影响乙方使用的。3、交付的房屋危及乙方安全或者健康的。乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同，收回该房屋：1、不支付或者不按照约定支付租金达3日的。2、不按规定年检以及欠缴各项费用达1000元以上的。3、擅自拆改变动或者损坏房屋主体结构的。4、擅自将该房屋转租给第三人的。5、利用该房屋从事违法活动的。乙方要按时交纳每季度的租金。如超过时间不交租金，乙方必须按每间商铺每天200元向甲方支付违约金。合同还对其他进行了约定。黄桂兰、钟文莲、刘军、杨素珍、张福荣、卢颖在租赁合同上签名并提供了各自的联系电话及农行银行账号。原告莫保华、梁怀勤也在租赁合同上签名。2014年12月23日，原告莫保华、梁怀勤（甲方）与被告莫艳芳（乙方）签订《门面转租协议》，原告将从黄桂兰、钟文莲、刘军、杨素珍、张福荣、卢颖租赁来的商铺转租给被告莫艳芳。该协议约定：被告按原来原告与房屋出租人黄桂兰、钟文莲、刘军、杨素珍、张福荣、卢颖签订的《租赁合同》的约定承担相应的责任及义务，即向房屋出租人黄桂兰、钟文莲、刘军、杨素珍、张福荣、卢颖交纳房租及履行其他义务。原告原来经营的门面所办理的消费卡由持卡人继续使用。门面转让金总额为人民币200000元，给付方式为签订协议之日付100000元，余款100000元必须在2015年1月25日前一次性付清，否则每迟延一天按所欠金额的0.04%即400元收取滞纳金。房屋押金20000元，在合同到期后由房东将押金退还给被告。场所内原安装的监控设备款项由乙方负责。协议签订后，被告按协议支付了100000元给原告，并接手使用原告交付的商铺，被告也通过原来的《租赁合同》上的房屋出租人的银行账号交纳租金给原来的房屋出租人。但是，被告没有按协议将转让金余款100000元在2015年1月25日前支付给原告，后经原告多次催促，被告均没有支付。原告在催收未果后诉至法院，要求判令被告支付其转让金100000元，并从2015年1月26日起每天支付滞纳金400元直至该款付清之日。被告应诉后提出自己的答辩意见并提出反诉，要求确认双方签订的《门面转租协议》无效，判令两原告将依《门面转租协议》收取的转让金100000元退还给被告，驳回原告的诉讼请求。另查明，原告与被告签订《门面转租协议》时已经将原来与原房屋出租人签订的《租赁合同》一并交给了被告。原房屋出租人对原告将所承租商铺转租给被告没有异议并予以认可，还收取了被告交纳的租金。一审法院审理认为，原、被告签订的《门面转租协议》系双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律法规的强制性、禁止性规定，是合法有效的合同。原、被告双方均应按照合同约定行使权利并履行义务。《门面转租协议》签订后，本案原告依约定将所租赁的商铺交付给了被告使用，履行了自己的义务。被告按约定向原告支付了100000元转让费后接收商铺并实际进行了经营也向原房屋出租人交付了房租，部分履行了合同约定的义务。本案中，虽然在原告与原来的房屋出租人签订的《租赁合同》上有“擅自将该房屋转租给第三人的，房屋出租人有权单方解除合同并收回房屋”的内容，但原房屋出租人知悉原告转租后没有异议并收取次承租人即被告交付的房租，没有行使合同解除权及收回房屋，说明对原告转租行为予以了认可。因此，被告应履行与原告签订的《门面转租协议》约定的义务，即按约定将剩余的门面转让金100000元支付给原告。被告在约定的付款期限即2015年1月25日届满后没有付款，其行为构成违约，应承担违约责任，即按约定支付逾期滞纳金。因此，原告提出要求被告按约定支付转让金100000元及从2015年1月26日起按应付款每天0.04%给付滞纳金的诉请，理由充分，符合法律规定，本院依法予以支持。被告提出原告转租商铺时向被告保证过取得了原房屋出租人的同意，但事实上原告没有取得原房屋出租人的同意，原告与被告所签订的《门面转租协议》违反了法律规定，属于无效协议的辩解意见，经查实原、被告双方签订的《门面转租协议》的内容没有涉及被告所声称的保证义务，而且《门面转租协议》已经开始实际履行，原房屋出租人也收取了租金，没有单方行使合同解除权及收回房屋，被告接收商铺后也实际进行了经营使用。因此，被告提出原、被告签订的《门面转租协议》无效的辩解意见及据此提出要求反诉被告退还��收取的100000元转让费的反诉请求，缺乏事实和法律依据，该院对其辩解意见不予采纳，对其反诉请求不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第五条、《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十二条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条的规定，判决如下：一、被告莫艳芳（反诉原告）给付原告（反诉被告）梁怀勤、莫保华门面转让款100000元及滞纳金（滞纳金从2015年1月26日起按所欠转让款的0.04%计算直至该款付清之日止）。二、驳回被告（反诉原告）莫艳芳的反诉请求。本案本诉受理费3980元，适用简易程序审理减半收取即2490元，由被告（反诉原告）莫艳芳负担。反诉受理费1150元，由被告（反诉原告）莫艳芳负担。上诉人莫艳芳不服一审判决，上诉称：一、一审认定原房屋出租人对被上诉人将门面转租给上诉人没有��议并予以认可不属实。被上诉人将其承租的商铺转租给上诉人时，并未取得出租人同意，只是在一审庭审中出租人才认可被上诉人的转租行为。上诉人与被上诉人就转租行为是否合法有效有争议时，出租人以证人出庭作证的方式作出的意思表示，不且有真实性和有效性。二、双方当事人签订的《门面转租协议》因没有取得出租人的同意，属无效协议。该协议违反了被上诉人与出租人签订的《租赁合同》的约定，亦违反了《中华人民共和国合同法》第二百二十四条的规定，属无效协议。综上所述，请求：1、依法撤销广西壮族自治区阳朔县人民法院（2015）阳民初字第1123号民事判决并驳回被上诉人的诉讼请求；2、确认上诉人与被上诉人签订的《门面转租协议》无效并判令被上诉人退还转让金100000元；3、本案诉讼费由被上诉人承担。被上诉人莫保华、梁怀勤��同答辩称：双方当事人签订的《门面转租协议》合法有效。一审判决认定事实清楚，适用法律恰当，请求驳回上诉，维持原判。经审理，一审查明的事实属实，本院予以确认。本院认为，本案二审的争议焦点是：1、《门面转租协议》的效力；2、被上诉人莫保华、梁怀勤应否退还上诉人莫艳芳门面转让费100000元。关于《门面转租协议》的效力问题。上诉人莫艳芳与被上诉人莫保华、梁怀勤签订的《门面转租协议》系双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律法规的强制性、禁止性规定，是合法有效的合同。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条的规定：“出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。”本案中，出租人知道承租人将商铺转租给次承租人，且收取了次承租人莫艳芳交纳的租金，出租人的行为符合上述司法解释的规定。上诉人莫艳芳提出《门面转租协议》无效的上诉理由不成立，本院不予支持。关于应否退还转让金100000元的问题。如前所述，本案双方当事人签订的《门面转租协议》合法有效，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。被上诉人莫保华、梁怀勤是基于双方合同的约定而收取上诉人莫艳芳的100000元转让款，上诉人莫艳芳要求退还该款，没有事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，一审判决认定事实清楚，程序合法，实体处分正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费2300元，由上诉人莫艳芳负担。本判决为终审判决。审 判 长 吕秀文审 判 员 卢卫民代理审判员 蒋子秀二〇一六年四月二十六日书 记 员 郑 欣 来源：百度“”