（2016）桂1202民初449号

裁判日期: 2016-04-26

公开日期: 2016-10-31

案件名称

广西河池市宝隆房地产有限公司与黄根然、黎吉云商品房预售合同纠纷一审民事判决书

法院

河池市金城江区人民法院

所属地区

河池市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

广西河池市宝隆房地产有限公司,黄根然,黎吉云,中国工商银行股份有限公司河池分行

案由

商品房预售合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第四十四条第一款，第六十条第一款，第四百一十条；《中华人民共和国担保法》：第三十一条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十三条，第六十四条，第一百四十二条，第一百四十四条

全文

广西壮族自治区河池市金城江区人民法院民 事 判 决 书（2016）桂1202民初449号原告广西河池市宝隆房地产有限公司。法定代表人陈惠明，该公司董事长。委托代理人韦津津，广西兰盛律师事务所律师。被告黄根然。被告黎吉云。第三人中国工商银行股份有限公司河池分行。负责人楼志军，该行行长。委托代理人韦佩华，该行信贷与投资管理部员工。委托代理人王英，该行营业部经理。原告广西河池市宝隆房地产有限公司（以下简称宝隆房地产公司）诉被告黄根然、黎吉云及第三人中国工商银行股份有限公司河池分行（以下简称工行河池分行）商品房预售合同纠纷一案，本院于2016年2月5日受理后，依法由审判员韦怀明独任审判，于2016年4月6日公开开庭进行了审理，书记员朱胤帆担任法庭记录。原告委托代理人韦津津，第三人工行河池分行的委托代理人韦佩华、王英到庭参加诉讼，被告黄根然、黎吉云经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院缺席审理了本案。本案现已审理终结。原告宝隆房地产公司诉称，原、被告于2009年11月18日签订了《商品房买卖合同》，约定由被告购买原告位于河池市××花园小区××房，购房款共计353，000元，合同约定被告应于合同签订时付清购房款73，000元，剩余280，000元由被告向银行贷款支付。合同附件四《合同补充协议》第二条约定：根据信贷政策及保证合同（或保证条款）的约定，出卖人就买受人向银行申请的按揭贷款提供连带责任的保证，出卖人保证期间，买受人未能按期偿还贷款本息，或不配合办理房产权证书和房屋抵押登记的，买受人须赔偿出卖人的全部损失。第四条：关于本合同第十五条产权登记的约定，出卖人按本合同第八条的约定将商品房交付给买受人后，买受人需在60日内将办理产权登记所需的文件及应付税款提交出卖人，出卖人在收到上述文件及费用后的90日内，向房产部门申请办理房屋权属证书。2010年11月9日，被告与第三人签订《个人购房借款∕担保合同》，约定第三人向被告发放贷款247，000元，贷款期限为240个月，原告作为保证人为其承担阶段性连带责任保证，同时约定被告应在获得的房屋所有权证书后30天或贷款人要求的合理时间内办妥正式抵押登记手续，至正式抵押登记手续办理完毕，银行收到记载有正式抵押登记信息的房屋他项权证书后原告免除保证责任。在合同履行过程中，原告于2010年11月15日为被告办理了商品房预售合同登记，并于2011年4月19日交付房屋，但被告收房后并未在约定期限内将办理产权登记所需的文件及应付的税款提交原告，也拒不自行办理房屋产权证书和抵押登记，甚至自2015年3月开始不按期清偿银行贷款，导致第三人自2015年3月31日至2016年3月16日止扣划原告款22，501.39元代偿，给原告造成了经济损失。原告认为，被告有义务依据《商品房买卖合同》附件四《合同补充协议》第二条、第四条之约定立即办理房屋产权证书至其名下并办理抵押登记，同时归还原告代偿的银行贷款。请求人民法院判令：一、被告履行与原告签订的《商品房买卖合同》附件四第四条的合同义务：立即办理河池市金龙湾花园3栋25层D29号房的房屋产权证书及房屋抵押登记；二、被告返还原告代为垫付的银行按揭款22，501.39元；三、由被告承担本案诉讼费。原告对其陈述的事实在举证期限内向法庭提交的证据有：1、商品房买卖合同，证明原、被告于2009年11月18日签订《商品房买卖合同》以及合同约定的权利义务等；2、《个人购房借款／担保合同》，证明2010年11月9日，被告与第三人签订《个人购房借款／担保合同》，原告作为保证人为其承担阶段性连带责任保证；3、商品房预售合同登记证明，证明原告于2010年11月15日为被告办理了商品房预售合同登记；4、金龙湾花园房屋交接单，证明原告于2011年4月19日将房屋交付被告；5、被银行扣划的贷款凭证12张，证明被告自2015年3月开始不按期情场银行贷款，导致第三人自2015年3月31日至2016年3月16日止共计从原告账户扣划人民币22501.39元代被告清偿银行按揭，给原告造成经济损失。被告黄根然、黎吉云未到庭参加诉讼活动，亦未提交书面答辩意见及证据。第三人工行河池分行述称，对原告的起诉本行没有异议，根据合同规定在被告未办理房产权证时原告需要承担连带责任，现被告不履行合同义务的，因此，本行仍要求原告履行保证人的还款付息责任。第三人工行河池分行未向法庭提交证据。根据《中华人民共和国民事诉讼法》的相关规定，当事人有答辩及对对方当事人提供的证据进行质证的权利。二被告经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其已放弃答辩和质证的权利。原告提交的证据，符合《中华人民共和国民事诉讼法》第六十三条、六十四条的规定，本院予以确认。经审理查明：2009年11月18日，原告与被告黄根然签订了一份《商品房买卖合同》，约定由被告黄根然购买原告位于河池市××花园小区××房，购房款共计353，000元，合同约定被告黄根然应于合同签订时付清首期购房款73，000元，剩余280，000元向银行按揭付款。合同附件四《合同补充协议》第二条约定：根据信贷政策及保证合同（或保证条款）的约定，出卖人就买受人向银行申请的按揭贷款提供连带责任的保证，出卖人保证期间，买受人未能按期偿还贷款本息，或不配合办理房产权证书和房屋抵押登记的，买受人须赔偿出卖人的全部损失。若买受人违约导致银行解除《借款合同》的，出卖人有权解除与买受人之间的本合同，买受人应赔偿出卖人因此所受的全部损失，商品房由出卖人收回并另行处理。第三条：商品房交付后，办理买受人房屋产权证书和房屋抵押登记等发生的税费，由买受人缴纳。第四条：关于本合同第十五条产权登记的约定，出卖人按本合同第八条的约定将商品房交付给买受人后，买受人需在60日内将办理产权登记所需的文件及应付税款提交出卖人，出卖人在收到上述文件及费用后的90日内，向房产部门申请办理房屋权属证书。2010年11月9日，二被告与第三人签订《个人购房借款∕担保合同》，约定二被告向第三人贷款247，000元，贷款期限为240个月，二被告以位于河池市××花园小区××房作借款抵押担保，原告作为保证人为其承担阶段性连带责任保证，同时约定被告应在获得的房屋所有权证书后30天或贷款人要求的合理时间内办妥正式抵押登记手续。至正式抵押登记手续办理完毕，贷款人收到记载有正式抵押登记信息的房屋他项权证书后，原告对该条件满足之日后到期的借款人的债务免除保证责任。在合同履行过程中，原告于2010年11月15日为二被告办理了商品房预售合同备案登记，并于2011年4月19日向被告交付该房屋。但二被告收房后未在合同附件四《合同补充协议》第四条约定的期限内将办理该房屋产权登记所需的文件及应付的税款提交原告，也不自行办理该房屋产权证书和抵押登记，且逾期支付第三人工行河池分行自2015年3月31日至2016年3月16日止的贷款本息，导致第三人工行河池分行依据合同约定扣划原告款项22，501.39元代偿二被告的购房按揭贷款本息，给原告造成了经济损失，原告遂诉至本院，请求判如所请。本院认为，首先，原被告之间签订的《商品房买卖合同》及《合同补充协议》系双方当事人真实意思表示，合同内容未违反法律法规的强制性规定，属合法有效合同，对双方均具有法律约束力。其次，二被告已经按合同约定向原告付清购房款，原告亦按合同约定向二被告交付房屋，并将办理权属登记所需资料报产权登记机关备案，即双方签订的《商品房买卖合同》已经履行完毕。根据《城市房地产开发管理条例》及《城市商品房预售管理办法》关于办理房屋产权登记的相关规定，出卖人（原告）应当协助购买人（二被告）办理房产权属证书，即房屋产权办证义务人为购买人，非出卖人。由于双方在合同附件四《合同补充协议》的第四条约定：“出卖人（原告）交付房屋60日内，买受人（二被告）将办理产权登记所需的文件及应付税费提交出卖人（原告）为其向房产部门申请办理该房屋权属证书。”该补充协议为二被告委托原告办理该房屋权属证书之约定，但自2010年11月15日原告为二被告办理了商品房预售合同备案登记，并于2011年4月19日交付该房屋给二被告居住已经五年多时间，二被告一直未向原告提供办理该房屋产权登记所需的文件及应付税费，致原告逾期至今无法办理该房屋权属证书，亦无法办理房屋产权抵押登记手续，导致原告无法免除其在二被告与第三人工行河池分行签订的《个人购房借款∕担保合同》中约定按揭贷款的阶段性担保责任。根据委托合同的法律规定，委托合同的委托人或者受托人可以随时解除委托合同。本案原被告之间约定的委托办证期限早已届满，双方亦无继续履行委托合同之补充约定，且办理个人房屋权属证书及进行房屋抵押登记属二被告之权利，是否行使该权利由其个人进行意思表示，因此，根据现有证据，本院推定二被告已无继续履行委托合同的意思表示，故对原告请求判令二被告继续履行委托合同之诉讼请求，本院不予支持。第三、由于二被告未按期履行与第三人工行河池分行签订的《个人购房借款∕担保合同》偿还贷款本息之约定，逾期给付第三人工行河池分行自2015年3月31日至2016年3月16日止的按揭贷款本息22，501.39元，导致第三人工行河池分行从担保人即原告的账户扣款代偿，造成原告的款项损失，原告承担代垫责任后，有权向二被告追偿其已垫付的银行按揭贷款22，501.39元，原告该项之诉，有事实和法律依据，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第四百一十条，《中华人民共和国担保法》第三十一条，《城市房地产开发管理条例》第三十三条及《城市商品房房预售管理办法》第十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十三条、六十四条、第一百四十二条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告黄根然、黎吉云向原告广西河池市宝隆房地产有限公司支付代偿款款项22，501.39元；二、驳回原告广西河池市宝隆房地产有限公司的其他诉讼请求。案件受理费363元（原告已预交），适用简易程序审理，减半收取182元，由二被告负担。上述债务，义务人应于本案判决生效之日起三十日内履行完毕，如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延期间的债务利息。权利人可在本案生效判决的履行期限的最后一日起二年内，向本院或者向与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院或河池市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河池市中级人民法院，同时在上诉期满后七日内预交案件受理费363元。受理费汇入：广西壮族自治区河池市中级人民法院，账号：20×××98，开户行：农行河池分行城东分理处）。逾期不交也不提出缓交申请，则按自动撤回上诉处理。审判员　　韦怀明二〇一六年四月二十六日书记员　　朱胤帆附法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款依法成立的合同，自成立时生效。第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第四百一十条委托合同的委托人或者受托人可以随时解除委托合同。因解除合同给对方造成损失的，除不可归责于该当事人的事由以外，应当赔偿损失。《中华人民共和国担保法》第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。《城市房地产开发管理条例》第三十三条预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续；现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件。《城市商品房房预售管理办法》第十二条预售的商品房交付使用之日起90日内，承购人应当依法到房地产管理部门和市、县人民政府土地管理部门办理权属登记手续。开发企业应当予以协助，并提供必要的证明文件。由于开发企业的原因，承购人未能在房屋交付使用之日起90日内取得房屋权属证书的，除开发企业和承购人有特殊约定外，开发企业应当承担违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十三条（一）当事人的陈述；（二）书证；（三）物证；（四）视听资料；（五）电子数据；（六）证人证言；（七）鉴定意见；（八）勘验笔录。证据必须查证属实，才能作为认定事实的根据。第六十四条第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 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