（2016）沪0112民初7716号
裁判日期: 2016-04-26
公开日期: 2016-07-04
案件名称
原告曾军、王子萌与被告徐丽萍房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
上海市闵行区人民法院
所属地区
上海市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
案由
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第一百零七条，第一百一十四条第一款；最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）：第二十七条
全文
上海市闵行区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0112民初7716号原告曾军。原告王子萌。两原告共同委托代理人杨沛，上海融力律师事务所律师。被告徐丽萍。原告曾军、王子萌与被告徐丽萍房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年3月14日立案受理后，依法适用简易程序于2016年4月7日公开开庭进行了审理。原告曾军、王子萌及两原告共同委托代理人杨沛，被告徐丽萍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告曾军、王子萌诉称，2015年7月25日，经上海B房地产经纪有限公司居间介绍，原、被告签订房屋买卖合同，约定被告向原告出售上海市闵行区×村×号×室，总价2,499,000元。原告依约支付了定金2万元、首付款67万元及装修补偿款20万元。双方约定2016年2月28日前办理过户手续，但因被告至今未注销该房屋上设定的抵押，且被告有受高利贷胁迫等情况存在，导致原、被告无法按约履行交易过户手续。现起诉：1、要求被告继续履行上海市房地产买卖合同，注销上海市闵行区×村×号×室房屋上设立的抵押登记手续，协助两原告办理该房屋的产权过户登记；2、要求判令被告支付两原告自2016年2月29日起至实际交付之日止，按已付款89万元的日万分之五计算的逾期交房违约金；3、判令被告支付自2016年2月29日起至实际迁出之日止，按房屋总价2,499,000元的日万分之五计算的逾期迁出户口违约金。被告徐丽萍辩称，合同签订情况属实。同意继续履行合同，配合办理过户手续。其由原告一手操作从上海A小额贷款公司（下称A网）借款70万元后，向抵押权人农商银行归还了欠款，2016年2月25日贷款已结清。同日，原、被告及A网一起至闵行区房地产交易中心办理过户手续，因抵押贷款注销手续需要一段时间，故约定3月18日去办理过户手续。然到3月18日其打电话给原告准备办理过户手续，原告不接电话，其至交易中心了解才得知原告起诉后房屋被法院查封。其身份证、房产证都被押在A网，现无法办理抵押注销手续。只要A网把身份证等材料还给其，其随时可以协助原告办理相关手续。其没有阻止过户，也没有违约的恶意，不同意承担违约责任。经审理查明，上海市闵行区×村×号×室房地产权利人系被告徐丽萍。2015年2月，上述房屋被设定了80万元商业贷款的抵押登记，抵押权人为上海农商银行闵行支行，债务履行期限自2015年1月29日起至2022年1月29日止，登记证明号闵201512005827。2015年7月25日，经上海B房地产经纪有限公司居间介绍，被告徐丽萍（卖售人、甲方）与原告曾军、王子萌（买受人，乙方）签订上海市房地产买卖合同，甲方同意将上述房屋以229万元出售给乙方，双方在合同第六条中约定于2016年2月28日之前共赴闵行区房地产交易中心申请办理转让过户手续，由于甲方故意拖延或者不及时提供相关材料的，乙方按本合同第十条追究违约责任。双方在第十条中约定“甲方未按本合同第四条约定期限交接房地产的，甲乙双方同意按下列第（三）款内容处理。……（三）自甲方根据约定应办理房地产交接手续之次日起算违约金，为乙方已付款日万分之五计算，直至实际交付日。逾期超过10日后甲方仍未交付的，除甲方应向乙方支付10日的违约金外，乙方有权单方面解除合同。乙方应书面通知甲方解除合同，甲方承担赔偿责任，赔偿金额为总房价的20%。甲方应在接到书面通知之日起7日内退还乙方已支付的房价款，并支付违约金和赔偿金。”本合同签订后，乙方已付定金2万元转为部分首期房价款，待双方签订本合同当日，乙方再向甲方支付部分首期房价款67万元，以上款项共同构成首期房款69万元。甲方收到首期房款后应优先用于注销抵押。甲方应于本合同签订后且抵押权人许可的最短时限内，至抵押权人处全额清偿贷款余额，取得注销抵押所需的材料，并在过户前注销抵押。若首期房价款不足以清偿贷款的，不足部分由甲方自筹。乙方通过贷款方式向甲方支付第二期房款160万元。乙方应于本合同签订后及时向银行申请贷款。若乙方的贷款申请未在过户前获得足额批准，乙方应在过户当日以现金形式向甲方补足。双方在补充条款（一）第2条约定，双方应于抵押登记注销、贷款审核通过、公证书出具后7日内不得晚于2016年2月28日赴房地产交易中心办理过户手续。在第4条约定甲方应于办理产权转让过户手续前，办理原有户口的迁出手续，否则应按照该房地产总价款的日万分之五向乙方支付违约金，直至原有户口迁出时止。在第5条约定，甲方应于收到第二期房款（银行贷款）后3日内，将该房地产交付乙方，双方验看清点无误后签订房屋交接书。若甲方迟延交付该房地产的，每逾期一日应按照总房价款万分之五支付违约金。双方另对其余事项作了约定。上述合同签订当天，双方还签订了“房地产买卖合同之补充协议”约定乙方另行支付甲方装修补偿款209,000元，故系争房屋真实转让价格为2,499,000元。2015年7月10日，原告向被告支付定金2万元。2015年7月25日，原告支付87万元。被告收取首期房款后，未用于注销抵押登记。2015年12月至2016年2月间，被告多次向原告借款。被告认可其向原告借到的款项可作为原告向其支付的购房款。审理中，原、被告一致确认，原告共计已向被告支付房价款1,045,200元。2016年2月25日，居间方的关联公司A金融上海公司向被告提供“赎楼贷”服务，向被告出借款项后收取了被告的户口本、离婚证、光大银行卡等原件。2016年2月25日，被告向上海农商银行归还了贷款。次日，上海农商银行闵行支行向被告出具了他项权证号闵201512005827的个人综合消费贷款80万元的结清证明。2016年3月，原告向上海B房地产经纪有限公司发出律师函，要求该公司尽快返还被告身份证等原件。被告以其证件原件被A金融上海公司扣押为由，至今未办理抵押注销手续。原告遂诉至本院。还查明，系争房屋内现仍有徐丽萍及其亲属的户籍未迁出。诉讼中，2016年4月20日，两原告自愿将剩余房款1,453,800元付至本院代管，以示其确有能力履行合同。上述事实，由原告提供的上海市房地产登记簿、上海市房地产买卖合同及补充协议、收款收据及转账凭证、律师函及邮寄凭证、户口本、借款合同、借据、收据、证人胡建的证言，被告提供的证件保管单、贷款结清证明、农商银行还贷凭证等证据以及原、被告的庭审陈述所证实。本院认为，原、被告签订的上海市房地产买卖合同及补充协议，系当事人真实意思表示，内容不违反法律规定，应属有效，双方当事人均应依约履行。根据约定，被告收取部分房款后应及时涤除系争房屋之上设立的抵押登记，协助原告办理转让过户手续。现被告收款后，未及时归还银行贷款、涤除抵押登记，导致双方无法于2016年2月28日之前办理转让过户手续，被告已属违约，应当承担违约责任。现被告已向农商银行归还了全部贷款，银行也向被告出具了贷款结清证明，说明银行的债权已经得到实现，被告完全可以办理注销抵押登记手续、配合过户。虽然被告辩称身份证等原件被案外金融公司扣留，客观上无法办理抵押登记注销手续，但被告与金融公司之间的债务纠纷与原告无涉，被告有义务消除该障碍。原告要求继续履行合同，并向本院表明其有能力全额支付房款，被告亦同意履行，且结清了银行贷款，故涉案房屋买卖合同具备继续履行的条件，买卖双方应继续履行该合同，被告于注销抵押登记后及时协助原告办理产权过户手续，将系争房屋产权过户至原告名下。原告要求根据合同第六条、第十条主张逾期过户违约金，因该合同条款内容系对房地产交接的违约责任的约定，非对逾期办理过户手续违约责任的约定，故双方对于逾期过户违约金无明确约定，原告的该项主张缺乏依据，本院不予支持。关于原告主张的逾期迁出户口违约金，具有合同依据，被告抗辩不同意支付该款，但被告至今未将系争房屋内的原有户口迁出，理应承担违约责任。本院考虑到系争房屋尚未过户和交付，被告不迁户口虽存在过错但目前对原告未造成较大损失，故将违约金计算方式酌情调整为每天100元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十七条之规定，判决如下：一、原告曾军、王子萌与被告徐丽萍签订的关于上海市闵行区×村×号×室房屋的上海市房地产买卖合同及补充协议继续履行；二、被告徐丽萍于本判决生效之日起三日内办理注销上述房屋上设立的抵押登记手续；三、被告徐丽萍于上述房屋上设立的抵押登记被注销后三日内，协助原告曾军、王子萌办理过户手续，将上述房屋的房地产权利过户登记到原告曾军、王子萌名下；在办理产权过户登记过程中发生的税费由原告曾军、王子萌负担；四、原告曾军、王子萌于上述房屋的房地产权利登记到原告曾军、王子萌名下后三日内，支付被告徐丽萍剩余房款1,453,800元；五、被告徐丽萍于收到剩余房款1,453,800元后三日内向原告曾军、王子萌交付房屋；六、被告徐丽萍于本判决生效之日起十日内支付原告曾军、王子萌自2016年2月29日起至上述房屋内原有户口全部实际迁出之日止，按每日100元计算的逾期迁出户口违约金；七、驳回原告曾军、王子萌其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费17,884.20元，减半收取计8,942.10元，财产保全费5,000元，由被告徐丽萍负担。被告徐丽萍负担之款于本判决生效之日起十日内向原告曾军、王子萌直接支付。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院(立案庭)递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员 沈 群二〇一六年四月二十六日书记员 缪丽丽附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。二、最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十七条??当事人通过反诉或者抗辩的方式，请求人民法院依照合同法第一百一十四条第二款的规定调整违约金的，人民法院应予支持。 微信公众号“”