（2016）浙民申698号
裁判日期: 2016-04-26
公开日期: 2016-06-29
案件名称
ＸＸ丹、王卿芳与俞建国房屋租赁合同纠纷再审复查与审判监督民事裁定书
法院
浙江省高级人民法院
所属地区
浙江省
案件类型
民事案件
审理程序
再审审查与审判监督
当事人
案由
法律依据
全文
文书内容浙江省高级人民法院民 事 裁 定 书（2016）浙民申698号申请再审人（一审原告、二审上诉人）：ＸＸ丹。申请再审人（一审原告、二审上诉人）：王卿芳。以上申请再审人的共同委托代理人：鲍春银，浙江五义律师事务所律师。被申请人（一审被告、二审被上诉人）：俞建国。申请再审人ＸＸ丹、王卿芳因与被申请人俞建国房屋租赁合同纠纷一案，不服金华市中级人民法院（2015）浙金民终字第276号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭对本案进行了审查，现已审查终结。ＸＸ丹、王卿芳申请再审称：1.俞建国逾期近十个月才交纳房租，已构成根本违约，根据合同法第九十四条第四项的规定，ＸＸ丹、王卿芳无须履行催告程序即享有法定解除权。原审认定ＸＸ丹、王卿芳发出解除合同通知前还须履行催告程序，ＸＸ丹、王卿芳在收到俞建国的异议后未及时向法院主张权利存在错误。2.依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十四条的规定，ＸＸ丹、王卿芳单方解除房屋租赁合同的行为已发生法律效力。ＸＸ丹、王卿芳于2014年3月18日发出了解除合同的通知，俞建国三个月内未提出仲裁或诉讼，因此，房屋租赁合同已经解除，房屋租赁合同解除后俞建国的支付行为，应定性为合同解除后的善后行为。原审将合同解除后的付款行为理解为履行合同的行为，俞建国并未构成根本性违约系认定错误。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第（六）项的规定申请再审。俞建国未提交书面意见。本院认为：本案争议焦点是俞建国逾期交纳房租的行为是否已构成根本违约，ＸＸ丹、王卿芳能否据此享有解除权？ＸＸ丹、王卿芳发出的解除合同的通知是否已经生效，案涉房屋租赁协议是否已经解除？（一）关于俞建国逾期交纳房租的行为是否已构成根本违约，ＸＸ丹、王卿芳能否据此享有解除权的问题逾期支付租金的违约行为，应视合同履行、当事人的过错程度等具体情况，综合判断是否达到合同目的无法实现的程度。原审庭审记录表明，俞建国涉嫌刑事犯罪后，俞建国的妻子朱小英曾在2013年11月1日至2014年10月31日的房屋租金交纳之前，代表俞建国打电话要求ＸＸ丹提供收取房屋租金的账号，但ＸＸ丹以忘掉为由直至2014年6月中旬才提供银行账号，其后承租人于2014年6月15日和2014年7月29日分两次通过银行汇款方式支付了租金。又于2014年9月29日，通过银行汇款方式依约及时支付了2014年11月1日至2015年10月31日的租金453600元。结合原审中ＸＸ丹、王卿芳曾以俞建国因涉嫌刑事犯罪被羁押，没有履行能力为由要求解约，可以从侧面印证逾期支付房屋租金存在有不可归结于承租人过错的原因，且在承租人支付了欠付的租金、依约支付下一年度房屋租金后，ＸＸ丹、王卿芳予以接受，故承租人逾期支付2013年11月1日至2014年10月31日期间房屋租金的行为，并未构成根本违约，ＸＸ丹、王卿芳据此主张享有法定解除权的理由不能成立。同时，根据《房屋租赁协议》第十条约定：“承租方逾期缴纳租金，出租方有权没收全部定金。”由此可见，依据合同约定若俞建国逾期缴纳租金，ＸＸ丹、王卿芳可要求收取俞建国交付的30万元定金。故而，现有证据与事实尚不足以认定俞建国逾期支付租金的行为已构成根本违约，ＸＸ丹、王卿芳关于其享有约定解除权的主张也不能成立。（二）关于ＸＸ丹、王卿芳发出的解除合同的通知是否已经生效，案涉房屋租赁协议是否已经解除的问题根据法研最高人民法院研究室[2013]79号对《关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释(二)》第24条理解与适用的请示的答复，“当事人根据合同法第九十六条的规定通知对方要求解除合同的，必须具备合同法第九十三条或者第九十四条规定的条件，才能发生解除合同的法律效力。”因此，并非当事人发出解除合同的通知，通知到达后对方未在法定的异议期内提出诉讼就发生合同解除的效力，而是提出解约的一方必须具备合同法第九十三条或者第九十四条规定的条件，才能发生解除合同的法律效力。本案中，ＸＸ丹、王卿芳不具备合同法第九十三条或者第九十四条规定的约定或法定的合同解除条件，故ＸＸ丹、王卿芳发出的解除合同的通知并未生效，亦不发生案涉房屋租赁协议解除的法律效力。综上，ＸＸ丹、王卿芳的再审申请事由不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第（六）项规定的情形。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款之规定，裁定如下：驳回ＸＸ丹、王卿芳的再审申请。审 判 长 王裕灿代理审判员 肖建光代理审判员 张静静二○一六年四月二十六日书记员来益芸 搜索“”