（2016）鄂05民终250号

裁判日期: 2016-04-26

公开日期: 2016-09-18

案件名称

王成兰与宜昌市西陵区小公牛餐馆、宜昌博达汽车美容服务有限公司等房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

法院

湖北省宜昌市中级人民法院

所属地区

湖北省宜昌市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

王成兰,宜昌市西陵区小公牛餐馆,宜昌博达汽车美容服务有限公司,宜昌市西陵区人人洗头理发店,胡懿,宜昌市华帝大酒店有限责任公司

案由

房屋租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条

全文

湖北省宜昌市中级人民法院民事判决书（2016）鄂05民终250号上诉人（原审原告）王成兰。委托代理人彭静，湖北诚昌律师事务所律师。特别授权代理。委托代理人刘雄志，湖北仁辉律师事务所律师。特别授权代理。上诉人（原审被告）宜昌市西陵区小公牛餐馆。经营者蔡从枝。��托代理人曹湘宇，湖北三峡律师事务所律师。特别授权代理。委托代理人宋鹏程，湖北三峡律师事务所律师。特别授权代理。上诉人（原审被告）宜昌博达汽车美容服务有限公司。法定代表人朱文，该公司总经理。委托代理人曹湘宇，湖北三峡律师事务所律师。特别授权代理。委托代理人宋鹏程，湖北三峡律师事务所律师。特别授权代理。上诉人（原审被告）宜昌市西陵区人人洗头理发店。经营者徐飞。委托代理人曹湘宇，湖北三峡律师事务所律师。特别授权代理。委托代理人宋鹏��，湖北三峡律师事务所律师。特别授权代理。被上诉人（原审被告）胡懿。被上诉人（原审被告）宜昌市华帝大酒店有限责任公司。法定代表人缪千林，该公司经理。上诉人王成兰、宜昌市西陵区小公牛餐馆（以下简称小公牛餐馆）、宜昌博达汽车美容服务有限公司（以下简称博达公司）、宜昌市西陵区人人洗头理发店（以下简称人人洗头理发店）为与被上诉人胡懿、宜昌市华帝大酒店有限责任公司（以下简称华帝大酒店）房屋租赁合同纠纷一案，不服葛洲坝人民法院（2015）鄂葛洲坝民初字第00352号民事判决，向本院提出上诉。本院于2016年1月8日受理后，依法组成由审判员苗劲松担任审判长，审判员张原鹏、赵春红参加的合议庭进行审理。因本案案情复杂，经本院院长批准，延长审理期限一个月。本案现已审理终结。原审查明：2008年5月，王成兰与胡懿协商共同投资5000000元用于经营餐饮酒店，KTV娱乐。同年，双方共同出资购买了位于宜昌市夷陵路东湖D-13区一、二楼商业门面（房屋所有权证书显示该房屋坐落于宜昌市西陵区夷陵大道16-1、-2号），其中王成兰所有的面积约占房屋份额的2／3，所有权证号为0259796，建筑面积为2470.74平方米，胡懿所有的面积约占房屋份额的1／3，所有权证号为0259709，建筑面积为1302.69平方米。2008年12月31日，王成兰与胡懿签订《房屋租赁合同》约定，王成兰（甲方）将自己所有的位于宜昌市夷陵路东湖D-13区一、二楼商业门面租赁给胡懿（乙方）使用；租赁期限八年，自合同生效之日起计算，合同期内甲方的房产不得转让；2009年1月1日至2011年12��31日，年租金600000元，2012年1月1日至2014年12月31日，年租金700000元，2015年1月1日至2016年12月31日，乙方每年按市价向甲方支付年租金。每年度到期前15日，乙方一次性向甲方支付下年度的年租金。乙方若未按时向甲方支付年租金，甲方有权终止合同；乙方不得将租用的房产转让给第三方使用；任何一方不得违反本合同的约定，否则应向守约方支付违约金600000元，并赔偿给守约方造成的经济损失。2009年3月20日，胡懿与王成兰共同投资设立了华帝大酒店，胡懿出资占90%，王成兰出资占10%，由胡懿担任法定代表人，华帝大酒店住所地位于宜昌市夷陵大道16-1、2号。2010年及2011年，华帝大酒店向王成兰支付过房屋租金。2012年底，胡懿陆续与陈德建、缪千林、许维德签订了一系列协议，主要约定将胡懿所有的股份全部转让给陈德建、缪千林、许维德，2012年12月1日前属原��帝大酒店的债权债务由原华帝大酒店承担，除另有约定外，由胡懿负责处理；该股权转让已经王成兰同意，自2012年12月1日起原房屋租赁合同的权利义务胡懿不再承担或享有。2013年1月14日，因股东新增和变更等事项，华帝大酒店召开股东会并达成决议，股东变更为缪千林、陈德建、许维德、王成兰，各股东出资比例分别为35%、45%、10%、10%，选举缪千林为华帝大酒店法定代表人。2013年1月21日，原审法院受理王成兰与胡懿房屋租赁合同纠纷一案，王成兰请求解除双方之间的《房屋租赁合同》，并支付2011年拖欠租金100000元、2012年全年租金700000元及承担违约金等。双方于3月5日签订《补充协议》并提交原审法院，原审法院同日作出（2013）鄂葛洲坝民初字第00083号民事调解书，由胡懿分期支付王成兰租金700000元。2013年2月4日，��成兰以其2011年1月25日与胡懿签订的《投资补充协议》为依据，向湖北省宜昌市西陵区人民法院起诉胡懿，要求胡懿退还王成兰股本金500000元。该《投资补充协议》约定，王成兰与胡懿合伙成立华帝大酒店，胡懿占股份90%，王成兰占股份10%。经双方协商，订立如下补充协议：一、王成兰承担2009年、2010年亏损100000元；二、王成兰自2011年1月1日起不再承担亏损，亦不享有盈利分红，也不参与经营；三、租赁合同结束时，胡懿退还王成兰投资10%股本金600000元。该案因双方于2013年3月5日达成《庭外和解协议》，由胡懿支付王成兰220000元后由王成兰向法院申请撤诉，法院于3月8日作出（2013）鄂西陵民初字第350号民事裁定书，准许王成兰撤回起诉。2013年2月8日，胡懿与华帝大酒店签订《房屋租赁合同》，将其所有的位于宜昌市西陵区夷陵大道16-1、2号一、二楼商业门��租赁给华帝大酒店使用，租赁期限三年，从2013年3月1日起计算，并约定未经胡懿同意，华帝大酒店不得擅自转让等事项。2014年10月，王成兰向原审法院起诉胡懿，请求解除其与胡懿签订的《房屋租赁合同》，并要求胡懿支付2014年的租金700000元及违约金等。因王成兰申请撤回起诉，原审法院于2014年12月20日作出（2014）鄂葛洲坝民初字第00491号民事裁定书，准许王成兰撤回起诉。2014年，华帝大酒店与小公牛餐馆的经营者蔡从枝签订《房屋租赁合同》，约定将位于宜昌市夷陵大道16-1、2号房屋出租给蔡从枝，租赁期限自2014年9月15日至2016年11月14日，共计26个月（其中给予装修期两个月，不计租金），租金为156000元／年，共计312000元等内容。2014年8月21日，华帝大酒店与吴素芳（系人人洗头理发店经营者徐飞的妻子）签订《房屋租赁合同》，��定出租给吴素芳的房屋位于华帝大酒店，面积共120平方米，租赁期限自2014年9月21日起至2016年9月20日止，租金每月为5000元等内容。人人洗头理发店的经营者徐飞当庭表示认可此份合同。2014年9月1日，华帝大酒店与朱正万（系朱文的父亲）签订《房屋租赁合同》，租赁场所位于宜昌市葛洲坝区店铺，租赁期2年，自2014年9月1日起至2016年10月1日（免租期一个月），房屋租金每月5800元等内容。博达公司当庭认可此份合同的内容。合同签订后，缪千林收取了以上承租户的部分租金。后因小公牛餐馆、人人洗头理发店、博达公司办理工商登记所需，华帝大酒店员工以胡懿的名义分别与小公牛餐馆、人人洗头理发店、博达公司另行签订了《房屋租赁合同》，连同胡懿所有的房屋所有权证书复印件等材料一并提交给工商登记管理部门。以上三处出租房屋均系王成兰所有。2015年7月13日，王成兰通知小公牛餐馆、人人洗头理发店、博达公司于8月10日前腾房，未果。又于8月11日分别邮寄书面通知，要求小公牛餐馆、人人洗头理发店、博达公司于接到通知之日起三日内腾房。小公牛餐馆、人人洗头理发店、博达公司于8月12日收到书面通知。王成兰诉至法院，请求：1.解除王成兰与胡懿签订的《房屋租赁合同》，胡懿向王成兰支付2014年1月1日-2015年8月15日的租金1197500元及违约金600000元；2.判令胡懿、小公牛餐馆、人人洗头理发店、博达公司立即将位于宜昌市夷陵大道16号属王成兰所有的房屋腾退给王成兰；3.判令小公牛餐馆、人人洗头理发店、博达公司按年700000元的租金标准向王成兰支付2015年8月16日起至实际腾退房屋之日止的房屋占有使用费；4.判令胡懿、华帝大酒店对以上房屋占有使用费承担连带责任；5.诉讼费由胡懿、华帝大酒店、小公牛餐馆、��人洗头理发店、博达公司承担。原审认为：根据双方当事人的诉辩主张，双方共有三个争议焦点，分别分析如下：一、王成兰主张解除其与胡懿签订的《房屋租赁合同》以及要求胡懿支付租金、违约金并腾退房屋的诉讼请求是否应当支持。本案中，王成兰与胡懿签订的《房屋租赁合同》是双方的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，该合同合法有效。但该合同的实际承租人系华帝大酒店而非胡懿，理由如下：首先，华帝大酒店于2009年3月20日成立，经营地址为宜昌市夷陵大道16-1、2号，系王成兰与胡懿签订的《房屋租赁合同》租赁门面地址，法定代表人为胡懿。且王成兰当庭陈述胡懿承租涉案房屋系用于华帝大酒店的经营。即该房屋实际由华帝大酒店承租并使用。其次，缪千林与胡懿签订的协议中明确约定自2012年12月1日起胡懿不再承担原租赁合同的权利义务，华帝大酒店也以向王成兰支付租金的行为，认可由华帝大酒店履行王成兰与胡懿签订的《房屋租赁合同》。第三，王成兰也收取了华帝大酒店为此支付的租金。2013年1月4日华帝大酒店召开股东会并形成的《股东会决议》，胡懿将其所占华帝大酒店的股份全部转让给他人并不再担任华帝大酒店的法定代表人和股东。同时，王成兰2013年向湖北省宜昌市西陵区人民法院起诉时依据的《投资补充协议》也明确约定“租赁合同结束时，胡懿退还王成兰投资10%股本金600000元”，该案双方协商后胡懿已将股本金支付给王成兰。即王成兰明知系华帝大酒店实际承租其房屋并履行王成兰与胡懿签订的《房屋租赁合同》。民事活动应遵循公平原则，法院也应公平合理的确定双方当事人的权利与义务。因诉争房屋的实际承租人及受益人系华帝大酒店，胡懿未实际享有《房屋租赁合同》约定的权利，且胡懿明确表示应由华帝大酒店而非胡懿履行其与王成兰签订的《房屋租赁合同》，现华帝大酒店拖欠租金长达数月，王成兰并未收到合同约定的租金，合同目的无法实现，故王成兰主张解除其与胡懿签订的《房屋租赁合同》，符合双方合同约定，也不违反法律规定，予以支持。因华帝大酒店承租、使用诉争房屋的依据，系基于胡懿与王成兰签订的《房屋租赁合同》，若前述《房屋租赁合同》解除，则承租人应履行将诉争房屋腾退返还给王成兰的义务，王成兰要求胡懿腾退房屋的诉讼请求，实质是要求诉争房屋的实际占有人以及房屋租赁合同的实际承租人即华帝大酒店腾退房屋。因胡懿并未实际享有《房屋租赁合同》约定的权利，由此产生的包括支付租金及违约金在内的合同义务，不应由胡��承担。王成兰也未提交证据证实本案租赁房屋由胡懿占有并使用，也并非胡懿将诉争房屋转租，故王成兰主张胡懿支付租金、违约金并腾退房屋的诉讼请求，无事实与法律依据，不予支持。胡懿抗辩其并非承租人、不应由其支付租金、腾退房屋的理由，与查明的事实相符，予以采信。二、王成兰主张小公牛餐馆、人人洗头理发店、博达公司腾退房屋并支付占有使用费的诉讼请求是否应当支持。因小公牛餐馆、人人洗头理发店及博达公司分别与华帝大酒店签订的房屋租赁合同，系依据王成兰与胡懿签订的《房屋租赁合同》而签订，因无证据证明华帝大酒店将诉争房屋转租给小公牛餐馆、人人洗头理发店及博达公司征得了王成兰同意，因此作为次承租人的小公牛餐馆、人人洗头理发店及博达公司继续占有诉争房屋缺乏依据，且王成兰虽未与小公牛餐馆、人人洗头理发��及博达公司直接签订房屋租赁合同，但王成兰作为诉争房屋的所有权人，有权要求小公牛餐馆、人人洗头理发店及博达公司腾退房屋。现小公牛餐馆、人人洗头理发店及博达公司仍实际占有房屋，应将诉争房屋腾退并返还给王成兰。《最高人民法院﹤关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释﹥》第十八条规定，房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。华帝大酒店与小公牛餐馆、人人洗头理发店及博达公司签订的《房屋租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，在王成兰与华帝大酒店房屋租赁合同解除前，小公牛餐馆、人人洗头理发店及博达公司占有使用租赁房屋，不存在逾期腾房，王成兰主张占有使用费的诉讼请求并未实际发生，不予支持。小公牛餐馆、人人洗头理发店及博达公司抗辩因王成兰并未制止其装修，应由王成兰赔偿其损失的理由，因其并未在本案中提出诉讼请求，其因此遭受的损失不属本案审查范围，不作处理。三、王成兰主张胡懿与华帝大酒店对房屋占有使用费承担连带责任的诉讼请求是否应当支持。因小公牛餐馆、人人洗头理发店及博达公司尚无需支付房屋占有使用费，故王成兰主张华帝大酒店对占有使用费承担连带责任的诉讼请求，无事实与法律依据，不予支持。综上，对王成兰主张解除合同并要求腾退房屋的诉讼请求，据实予以支持，其余诉讼请求因缺乏事实与法律依据，不予支持。对胡懿、小公牛餐馆、人人洗头理发店、博达公司的抗辩意见部分予以采信，华帝大酒店经本院传票传唤未到庭参加诉讼，也未提出任何抗辩意见，系其放弃相应的诉讼权利。依据《中华人民共和国民法通则��第四条，《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第四十四条、第六十条、第九十三条第二款、第九十七条、第二百一十二条，《最高人民法院﹤关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释﹥》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第五十九条第一款之规定，判决：一、解除王成兰与胡懿于2008年12月31日签订的《房屋租赁合同》。二、宜昌市华帝大酒店有限责任公司、宜昌市西陵区小公牛餐馆、宜昌市西陵区人人洗头理发店、宜昌博达汽车美容服务有限公司于本判决生效之日起十五日内将王成兰所有的位于宜昌市夷陵大道16号的房屋腾退给王成兰。三、驳回王成兰的其他诉讼请求。案件受理费10469元，由王成兰承担10069元，宜昌市华帝大酒店有限责任公司、宜昌市西陵区小公牛餐馆、宜昌市西陵区人人洗头理发店、宜昌博达汽车美容服务有限公司各负担100元。宣判后，上诉人王成兰、小公牛餐馆、博达公司、人人洗头理发店不服，分别向本院提出上诉。上诉人王成兰请求：1、撤销原审判决第三项；2、判令胡懿向王成兰支付《房屋租赁合同》解除前的租金119.75万元；3、判令小公牛餐馆、博达公司、人人洗头理发店按年70万元的租金标准支付王成兰自2015年8月16日起至实际腾退房屋之日止的房屋占有使用费；4、判令胡懿、华帝大酒店对以上房屋占有使用费承担连带责任。其主要理由为：1、原审认定事实错误，本案中合法的房屋租赁关系只存在于王成兰与胡懿之间，原审对承租人的认定前后矛盾。2、原审适用法律错误，违法突破了合��相对性原则，且违反了《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国公司法〉若干问题的规定（三）》第二条的规定。胡懿作为华帝大酒店的发起人与王成兰签订房屋租赁合同，王成兰有权要求其承担租赁合同产生的法律责任。上诉人小公牛餐馆、博达公司、人人洗头理发店均请求驳回王成兰原审对其的诉讼请求，并由王成兰承担诉讼费用。其主要理由为：1、王成兰一直在收取华帝大酒店的租金，其明知华帝大酒店已将部分承租房屋租赁给小公牛餐馆、博达公司、人人洗头理发店，且其儿子和小舅子均表示同意装修，小公牛餐馆、博达公司、人人洗头理发店按合同约定一直在支付租金，没有任何违约行为，原审认定事实错误。2、小公牛餐馆、博达公司、人人洗头理发店与华帝大酒店于2014年9月签订房屋租赁合同，王成兰一直未提出过异议，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国公司法〉若干问题的规定（三）》第二条的规定，王成兰要求解除合同或者认定转租无效人民法院不予支持，原审适用法律错误。被上诉人胡懿辩称：1、王成兰提供并依据其起诉的房屋租赁合同是我和王成兰合伙开办企业之前，为企业的经营场所签订的，其承租的主体应该是华帝大酒店而非个人。双方共同经营，共有股份，共同发起，共同享有，共同承担责任。2、我将华帝大酒店全部股份合法转让给他人，王成兰知道并同意转让。转让后的华帝大酒店及其代理人证明，我们为了转让，专门到湖南找王成兰，王成兰同意了之后我们才转让。转让后王成兰收取了华帝大酒店两年的租金。王成兰向法院提交的房屋租金合同已经结束，有法院两次审理证明。王成兰退股的时间不是2013年。��东变更有王成兰的10%就是我转给他的，只是程序没有办。租金是谁交的，不影响合同的相对性，租金是华帝大酒店交的，他又是华帝大酒店的股东，他一直认为是华帝大酒店交的租金。王成兰上诉主张的事实、理由不能成立，其上诉请求应予驳回；小公牛餐馆、博达公司、人人洗头理发店与我无关。被上诉人华帝大酒店未予答辩。上诉人王成兰为支持其上诉理由，向本院提交了（2007）宜中民一初字第37号判决书，用以证明王成兰2006年3月就购买了门面，不是为了经营华帝大酒店而购买的门面。经本院组织质证，小公牛餐馆、博达公司、人人洗头理发店、胡懿对王成兰提交的证据的证明力均持异议。本院认为，王成兰提交的证据与本案缺乏关联，依法不予采纳。经审理查明，原审查明的事实属实，本院予以确认。本院认为：1、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国公司法〉若干问题的规定（三）》第二条规定：“发起人为设立公司以自己名义对外签订合同，合同相对人请求该发起人承担合同责任的，人民法院应予支持。公司成立后对前款规定的合同予以确认，或者已经实际享有合同权利或者履行合同义务，合同相对人请求公司承担合同责任的，人民法院应予支持。”该规定赋予合同相对人选择权的前提是合同相对人在签订合同时不知晓发起人系为设立公司而签订合同。合同相对人在订立合同时明知发起人系为设立公司的目的以自己名义签订合同，且没有证据证明该合同只约束发起人和合同相对人，因此该合同应当直接约束合同相对人和公司，在公司设立后，应当由公司承担责任，合同相对人不应再享有选择权。根据本案查明的事实，王成兰与胡懿于2008年5月25日签订《投资协议书》，2008年6月16日签订《合作买房协议书》、《房屋租赁合同》，通过上述协议书及合同的内容，足以认定王成兰在签订《房屋租赁合同》时明知胡懿系为设立公司的目的以自己名义签订合同，且王成兰系华帝大酒店的股东，其接受华帝大酒店向其支付租金的行为亦可认定其明知承租人系华帝大酒店。华帝大酒店设立后，房屋租金应由华帝大酒店支付，王成兰不再享有向胡懿主张房屋租金的选择权。王成兰请求判令胡懿对支付房屋租金本院依法不予支持。2、小公牛餐馆、人人洗头理发店及博达公司提出，华帝大酒店将诉争房屋转租给小公牛餐馆、人人洗头理发��及博达公司征得了王成兰同意，但未能提供充分的证据予以证明，其主张不能成立，小公牛餐馆、人人洗头理发店及博达公司继续占有诉争房屋缺乏依据，王成兰作为诉争房屋的所有权人，有权要求小公牛餐馆、人人洗头理发店及博达公司腾退房屋。小公牛餐馆、人人洗头理发店及博达公司使用涉案房屋的租金应由华帝大酒店向王成兰支付，王成兰认为应依照《最高人民法院﹤关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释﹥》第十八条规定向小公牛餐馆、人人洗头理发店及博达公司主张逾期腾房占有使用费缺乏法律依据。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，上诉人王成兰、小公牛餐馆、博达公司、人人洗头理发店的上诉理由均不能成立。经合议庭评议，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十��第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。上诉人王成兰提出上诉的二审案件受理费20937元，由上诉人王成兰负担。上诉人小公牛餐馆、博达公司、人人洗头理发店分别提出上诉的二审案件受理费各100元，由其各自负担。本判决为终审判决。审判长　　苗劲松审判员　　赵春红审判员　　张原鹏二〇一六年四月二十六日书记员　　赵芯羽关注公众号“”