（2015）赞民一初字第911号

裁判日期: 2016-04-26

公开日期: 2016-05-27

案件名称

陈克民与邯郸鹏基房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

法院

赞皇县人民法院

所属地区

赞皇县

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

陈克民,邯郸鹏基房地产开发有限公司

案由

房屋买卖合同纠纷

法律依据

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》：第三条；《中华人民共和国合同法》：第九十四条，第十四条，第一百零七条

全文

河北省赞皇县人民法院民事判决书（2015）赞民一初字第911号原告陈克民。委托代理人李京志，石家庄市高邑开诚法律服务所法律工作者。被告邯郸鹏基房地产开发有限公司，地址：邯郸市联纺东路588号世纪科技产业孵化中心9号楼10层。法定代表人武现周，任公司董事长。委托代理人刘敏杰，河北中石律师事务所律师。原告陈克民诉被告邯郸鹏基房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员杨斌独任审判，公开开庭进行了审理，原告陈克民及其委托代理人李京志，被告邯郸鹏基房地产开发有限公司委托代理人刘敏杰到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告陈克民诉称，2012年8月26日通过被告的宣传资料、沙盘模型、销售人员推介，原告购买了被告开发的高邑县御花苑13号楼2单元201商品房，建筑面积130.91平方米。2012年8月26日交款10000元，2012年9月14日交款167845元，2013年10月23日交公共维修基金7855元。双方订立了商品房买卖合同，约定2014年10月18日交房。2014年3月5日原告贷款17万元，转入被告公司账户。最初原告购房时，被告规划13号楼前有通往主街道的道路和大门，后被告改变设计规划，将原小区规划的道路和大门封堵，建成了商铺。后被告又在原告所购房屋南侧建了变电站用房。并将12号楼和16号楼原规划的11层增建为18层，该两栋楼位于原告所购房屋的西南侧，增建行为严重影响了原告房屋的采光。请求解除原、被告签订的商品房买卖合同，被告返还原告已付购房款本金347845元加公共维修基金7855元合计355700元及利息，并按照购房款一倍承担违约责任，并赔偿买受人找开发商解决产生误工费、交通费、打印费等。被告邯郸鹏基房地产开发有限公司辩称，原、被告之间订立的合同真实有效，未发生法定或约定的解除事由，原告诉状中所列事项不符合合同约定的解除情况。国家对商品房买卖合同有专门规定，并为此制定了司法解释，原告起诉并不符合法律与司法解释规定的情形。原告诉称的影响采光权、增建变电用房等事由不存在，请求驳回原告的诉讼请求。经审理查明，被告开发了高邑县御花苑小区，原告购买了该小区13号楼2单元201商品房，建筑面积130.91平方米。原告向被告分别于2012年8月26日交房款10000元；2012年9月14日交房款167845元；2014年3月5日原告贷款后，通过转账方式向被告交付房款170000元，以上小计347845元；原告并于2013年10月23日向被告交公共维修基金7855元，以上共计355700元。双方于2013年11月4日正式订立了商品房买卖合同。以上有原、被告陈述及原告提供的交费票据4张、银行借款凭证1张及被告提供的商品房买卖合同一份予以证实。另查原告称，订立合同之后，被告擅自改变小区规划，违背起初的允诺，其目的追求高额利润，这行为严重侵害了原告的利益及其它业主的利益。给原告所购房屋在采光、日照、绿化、环境、眺望、视线等等造成影响，造成原告所购房屋的贬损，对此原告提供电子照片、被告宣传资料予以证实；被告对此予以否认，并称宣传资料不能显示楼层变化及变电房修建的情况，照片不能显示楼层的变更，原告没有证据证明影响了原告，房地产开发周期长，建设当中有一定的变更是正常的，争议的房屋不存在质量问题，不影响原告的居住和使用功能。被告并提供交房通知单、原告拿钥匙的登记表。就被告提供的证据原告做如下质证意见：对交房通知单真实性无异议，被告存在交房迟延一个月，拿钥匙不能证实原告已经接收房屋，原告在2014年年底发现房屋问题之后就找被告协商退房，被告同意双方均可出售房屋，钥匙也是一个临时装修钥匙。为进一步查清事实，本院于2015年12月15日对争执的小区房产周边环境及售楼部公示价格进行了实地勘验，经核实13号楼2单元201商品房南部建有变电房一座，小区13号楼与14号楼之间往东的通道改为商铺，在询问被告代理人过程中，其认可该部分原有消防通道，现改为商铺，消防通道改建至小区其他位置。本院在向其释明后，被告未在规定期限内将12号楼、16号楼准建18层的手续及变电用房的准建手续未提交法庭。本院认为，原、被告签订的商品房买卖合同系双方真实意思表示，不违反国家法律、行政法规等强制规定，该合同依法有效成立。本案中被告是否构成违约不能局限于房屋质量及制式合同所约定的范围，应当就房屋周边环境做综合分析判断。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条之规定，商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。此外，开发商在广告中载有的“本广告仅作参考”等相关内容不能作为其免责事由，该案中沙盘展示的小区13号楼与14号楼往东的出口在实际建设中改建为商铺，变电用房也没有在沙盘中展示，实际建设中确实存在，12、16号楼的准建手续被告在规定期限内未能提供，应当承担举证不能的责任，综上被告展示的沙盘及宣传资料应当是要约；又据《合同法》第九十四条第四款之规定，由于其他违约行为致使合同目的不能实现的，应当解除。综上，就原告提供沙盘照片及宣传资料来看，同实际建筑确有较大差距，证实被告未按约履行合同，致使原告不能达到双方约定的居住环境的目的，对此被告不能提供相关反证，应当承担违约责任，现原告诉求与被告解除商品房买卖合同并要求其返还已付购房款本金347845元、公共维修基金7855元及赔偿相应利息与法有据，本院予以支持。原告不能证实被告给自己造成的其他损失，故本院依法驳回原告的其他诉讼请求。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第十四条、第九十四条、第一百零七条；《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条之规定，判决如下：一、解除原告陈克民与被告邯郸市鹏基房地产开发有限公司2013年11月4日签订的商品房买卖合同。二、限本判决生效后三日内，被告邯郸市鹏基房地产开发有限公司返还原告陈克民已付购房款10000元及利息（计息时间自2012年8月26日始至执行之日，按照中国人民银行同期贷款利率计算）。三、限本判决生效后三日内，被告邯郸市鹏基房地产开发有限公司返还原告陈克民已付购房款167845元及利息（计息时间自2012年9月14日始至执行之日，按照中国人民银行同期贷款利率计算）。四、限本判决生效后三日内，被告邯郸市鹏基房地产开发有限公司返还原告陈克民已付购房款170000元及利息（计息时间自2014年3月5日始至执行之日，按照中国人民银行同期贷款利率计算）。五、限本判决生效后三日内，被告邯郸市鹏基房地产开发有限公司返还原告陈克民已付维修基金7855元及利息（计息时间自2013年10月23日始至执行之日，按照中国人民银行同期贷款利率计算）。如未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6635元，由被告邯郸市鹏基房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于石家庄市中级人民法院。审判员　杨　斌二〇一六年四月二十六日书记员　闫凯彬关注微信公众号“”