（2016）湘民终200号
裁判日期: 2016-04-26
公开日期: 2017-01-04
案件名称
长沙市天心区赤岭路街道新开管理委员会与湖南远盛置业投资有限公司合同纠纷二审民事判决书
法院
湖南省高级人民法院
所属地区
湖南省
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
长沙市天心区赤岭路街道新开管理委员会,湖南远盛置业投资有限公司
案由
合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
湖南省高级人民法院民 事 判 决 书（2016）湘民终200号上诉人（原审原告）长沙市天心区赤岭路街道新开管理委员会，住所地湖南省长沙市天心区赤岭路街道。负责人蒋龙，该管委会主任。委托代理人陈佩仪，该管委会工作人员。委托代理人杨建明，湖南中楚律师事务所律师。被上诉人（原审被告）湖南远盛置业投资有限公司，住所地湖南省长沙市天心区竹塘西路228号环景苑2栋102号。法定代表人刘灯绿，董事长。委托代理人陈科文，湖南金州律师事务所律师。上诉人长沙市天心区赤岭路街道新开管理委员会（以下简称新开管委会）因与被上诉人湖南远盛置业投资有限公司（以下简称远盛公司）合同纠纷一案，不服湖南省长沙市中级人民法院于2015年12月3日作出的（2014）长中民三初字第01350号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭于2016年3月30日公开开庭审理了本案。上诉人新开管委会的委托代理人杨建明、陈佩仪，被上诉人远盛公司的委托代理人陈科文到庭参加诉讼。本案现已审理终结。新开管委会诉称：2007年9月，新开管委会将国家征收后留用的“两安”用地附条件地申请长沙市国土资源局挂牌出让。2008年2月2日，新开管委会与远盛公司根据《长沙市国有土地交易中心国有建设用地使用权挂牌出让须知》第九条规定签订了《付款与交地协议》。协议明确约定：远盛公司在项目建成后，按建筑部门核定的成本价加8%的利润返销商业门面和住宅各15000平方米给新开管委会，远盛公司开发小区的物业管理优先新开管委会承担。2008年2月3日，远盛公司通过摘牌取得该宗土地使用权。2008年4月4日，远盛公司与长沙市国土资源局签订《国有土地使用权出让合同》。根据《国有土地使用权出让合同》及相关政策，长沙市国土资源局将该宗地土地出让金中的2354.6589万元返还给了新开管委会。然而远盛公司通过非法手段将该2354.6589万元占有，至今只支付1100万元，1254.6589万元拒绝返还。现远盛公司建设的地上7万余平方米、地下2万多平方米的“剑桥名门”楼盘正在预售。新开管委会多次要求远盛公司返销房产，均遭到拒绝。为维护自身合法权益，新开管委会请求判令远盛公司：1、返还土地出让金1254.6589万元；2、履行《付款与交地协议》[①将“剑桥名门”楼盘的商业房和住宅各15000平方米按建筑成本价加8%的利润返销给新开管委会，即30000平方米×1000元/平方米×（1+8%），标的4240万元；②将“剑桥名门”楼盘4区的物业交由新开管委会企业管理]；3、判决远盛公司承担本案全部诉讼费用。原审庭审中，新开管委会将“将‘剑桥名门’楼盘4区的物业交由原告企业管理”的诉讼请求予以撤回。原审法院查明：2006年1月20日，新开管委会召开村民大会，会议内容为“关于村民生产用地合作开发一事”，该会议认为：“新开管委会现竹塘路与芙蓉路交汇处西北角土地（净用地约22.511亩）系村民生产安置用地，根据目前情况，为使土地尽快发挥经济效益，形成村集体经济良性发展局面，解决失地村民今后的就业及生活困难。对该宗土地办理征用手续，并以土地挂牌转让方式开发建设该宗土地。经提请村民大会讨论审议，与会人员一致认为本方案有利于村集体经济建设，较好的解决了村集体经济发展的资金短缺困难，经过举手表决，一致同意通过”。到会村民均已在大会决议的附表上签字。另外，在该大会决议上，天心区民政局签署了“新开管委会关于生产用地合作开发一事，经村民大会审议达成一致意见，建议报相关部门审定”的意见并加盖了公章，天心区新开铺街道办事处在大会决议上签署了“情况属实，同意方案决议”的意见并加盖了公章；此外，长沙市天心区人民政府、新开管委会亦均在上述大会决议上加盖了公章。2007年3月15日，新开管委会（甲方）、远盛公司（乙方）及湖南环达创业投资有限公司（丙方，以下简称环达公司）签订了一份《联合开发意向协议书》。该协议书的主要内容为：1、甲方提供面积约22亩集体两安用地，乙方、丙方全额投资该项目开发建设房产及商业项目，乙方、丙方无偿回报临竹塘路商业门面和安置启动资金的形式进行合作。2、甲方应获得的收益为：乙方、丙方支付的安置启动资金1100万元；合作项目完成后，获得总面积为3000平方米的临街门面物业收益，回报给甲方的商业用房按设计规划需要第一层层高不低于4.5米，框架结构，水、电单独设计供应到位，甲方参与商业门面设计布置。上述甲方应获得的收益不受本宗地的乙方、丙方最终摘牌价格影响而变动。乙方、丙方应得的收益为合作项目中除甲方应得的上述收益以外的全部房产和利益。3、联合合作意向协议书签订后七个工作日内，甲方收取乙方、丙方支付定金500万元，用于拆迁安置和前期腾地费用；甲方在收到定金后，开始筹备拆迁事宜，并在乙方、丙方摘牌成功后一个月内完成土地的拆迁腾地工作；甲方有义务配合乙方、丙方参加长沙市国土部门对本宗地进行的招、拍、挂、竞标事宜；甲、乙、丙三方在挂牌过程中另行签订的文件、协议与本协议不一致的部分，以本协议为准。4、乙、丙方负责项目开发建设，建设资金，按时向甲方支付定金和收益资金。乙、丙方在竞标摘牌并完成土地落户手续后七日内，向甲方支付回报资金1100万元（前期支付定金可抵扣）。乙、丙方有义务按协议的约定，按期向甲方交付门面并办理门面产权手续。5、甲、乙、丙三方待土地落户后七日内签订正式合同协议书。协议书还约定了违约责任等其他内容。在该份《联合开发意向协议书》上，天心区新开铺街道办事处作为监证方加盖了公章，同时，该办事处主任黄会予以了签名。2007年3月19日，远盛公司按照上述《联合开发意向协议书》的约定向新开管委会支付了500万元。此后，双方按约履行了各自的义务。2007年11月26日，新开管委会向长沙市国土资源局呈报一份《关于新开管委会两安用地进行招拍挂的情况报告》，该报告的主要内容为：“兹有新开管委会的一宗位于新开铺街道办事处的村民安置用地，挂牌用地总面积为27175平方米，经村民代表大会决议并经天心区人民政府同意，拟在长沙市国土资源局交易中心进行挂牌交易。……为使社会稳定及保障失地村民今后生活出路，故要求竞得人在该项目建成后，按建筑审计部门核定的成本价加8%的利润返销商业门面和住宅各15000平方米给我管委会，以保证村民安置到位。并为支持我村经济发展，必须优先村办企业进行施工。作为我管委会对竞买人参与该宗土地竞买的前提条件。”2008年1月4日，长沙市国土资源交易中心发布【2008】挂014号《国有建设用地使用权挂牌出让须知》，以挂牌方式出让位于长沙市××心区新开铺街道办事处的一宗国有建设用地使用权，该出让须知第五条第（二）项第（7）点载明：法人竞买人应提交与新开管委会签订的《付款与交地协议》；第九条第（二）项挂牌交易条件载明：要求竞得人在该项目建成后，按建筑审计部门核定的成本价加8%的利润返销商业门面和住宅各15000平方米给新开管委会，返销房屋用于安置新开管委会农民；在项目施工时附属工程同等条件下优先新开管委会村办企业；该宗地的小区物业管理优先新开管委会承担。2008年2月2日，双方当事人签订了一份《付款与交地协议》，该协议第五条约定，要求远盛公司在项目建成后，按建筑审计部门核定的成本价加8%的利润返销商业门面和住宅各15000平方米给新开管委会，返销房屋用于安置新开管委会农民；在项目施工时附属工程同等条件下优先新开管委会村办企业；该宗地的小区物业管理优先新开管委会承担。2008年2月3日，远盛公司参与长沙市国土资源局交易中心组织的土地挂牌出让活动，以5090万元的价格成为挂牌编号【2008】挂014号的长沙市××心区新开铺街道办事处的国有建设用地使用权的竞得人，长沙市国土资源交易中心与远盛公司签订《国有建设用地使用权挂牌成交确认书》，该确认书中约定“竞得人应当继续遵守长沙市国土资源交易中心【2008】挂014号《国有建设用地使用权挂牌出让须知》的约定。竞得人违反本《成交确认书》的约定，应承担相应的法律责任。”2008年4月4日，长沙市国土资源局与远盛公司签订《国有土地使用权出让合同》，该合同第四十五条约定“本合同未尽事宜，可由双方约定后作为合同附件，与本合同具有同等法律效力。附件：1、【2008】挂014号《国有建设用地使用权挂牌成交确认书》；2、【2008】挂014号《国有建设用地使用权挂牌出让须知》”。2008年3月24日，远盛公司向新开管委会支付了150万元。2008年10月15日，双方当事人签订了一份《联合开发协议书》。协议的主要内容为：1、由新开管委会提供集体两安用地，远盛公司负责调规、变性、招拍挂出让及全部开发事宜，全额承担项目投入资金，并回报合同约定临竹塘路商业门面和安置资金的形式进行合作。2、新开管委会应获得的收益为：远盛公司支付新开管委会土地安置启动资金1100万元，项目竣工交付后，获得产权总面积3000平方米临街商业门面收益。远盛公司应得的收益为合作项目中除新开管委会应得的上述收益以外的全部房产和利益。双方的收益及回报不受远盛公司在本宗地摘牌时成交价格及摘牌条件的影响而变动。由于招拍挂的原因，远盛公司缴纳的土地款中除支付新开管委会安置启动资金外，其余部分全部退还远盛公司。3、鉴于远盛公司前期已支付新开管委会安置启动资金650万元整，本协议签订后，在相关部门返还土地款项中抵扣450万元后剩余部分退还远盛公司（一个月内）。4、本协议与原2007年3月15日签订的《联合开发意向协议书》中，相关条款有冲突的地方以本协议为准。长沙市××心区新开铺街道办事处在该协议上作为监证方加盖了公章，同时，该办事处主任黄会予以了签名。2010年11月14日，远盛公司与长沙市国土资源局签订《国有建设用地使用权出让条件修改补充合同》，将原容积率4.5修改为4.93，将原建筑面积商业占30%、住宅占70%修改成商业建筑面积占6.14%（4540.99平方米）、住宅占93.86%（69426.4平方米）。远盛公司此次修改出让合同应补交楼面地价1692140元。另查明：1、长沙市国土资源局分别于2008年7月29日返还给新开管委会土地款147.6189万元、2008年9月1日返还土地款2207.04万元，共计2354.6589万元；2、新开管委会分别于2008年9月8日付给远盛公司土地返还款1000万元、2008年10月1日付500万元、2010年2月5日付200万元，共计1700万元。2010年7月9日，远盛公司向新开管委会出具一份《报告》，报告称：“新开管委会于2008年9月8日已返还远盛公司1000万元，2008年10月1日已返还远盛公司500万元、2010年2月5日已返还远盛公司200万元。扣除我司欠款450万元，现贵单位尚欠我司余款202.6589万元，请求贵单位将此返还款转付。”新开管委会收到该报告后，于2010年8月2日将202.6589万元支付给远盛公司。现该建设项目已竣工完毕，双方当事人因返还物业及款项发生争议，遂致本案纠纷。原审法院认为：本案双方争议的焦点为：1、《付款与交地协议》是否可作为被告远盛公司交付给新开管委会物业的依据；2、新开管委会是否能要求远盛公司返还土地出让金1254.6589万元。（一）作为双方享有权利及履行义务依据的协议首先应为双方的真实意思表示，而《付款与交地协议》并不体现双方的真实意思，其理由如下：1、本案中，新开管委会于2006年1月20日召开的村民大会讨论的事项为“关于村民生产用地合作开发一事”，同时，会议决议中的重要内容为“对该宗土地办理征用手续，并以土地挂牌转让方式开发建设该宗土地”，此外，天心区民政局在大会决议上签署的意见亦为“新开管委会关于生产用地合作开发一事，经村民大会审议达成一致意见，建议报相关部门审定”，因此，从上述内容可知，对于涉案土地，新开管委会村民大会讨论决议的主要为该宗土地的合作开发事宜。该决议事宜与2007年3月15日新开管委会、远盛公司及环达公司签订的《联合开发意向协议书》以及2008年10月15日新开管委会与远盛公司签订的《联合开发协议书》的内容相对应；而《付款与交地协议》却不能反映出双方合作开发涉案土地的内容，因此，《联合开发协议书》较《付款与交地协议》更能体现村民大会的本意。2、在村民大会决议后土地招拍挂前，双方当事人签订了《联合开发意向协议书》，且该意向协议书明确在挂牌过程中双方另行签订的文件、协议与本协议不一致的部分，以本协议为准；同时，《联合开发协议书》系在《付款与交地协议》后签订，且与《联合开发意向协议书》的内容相对应；此外，长沙市××心区新开铺街道办事处在《联合开发协议书》及意向协议书上均作为监证方加盖了公章；另外，在长沙市国土资源局将土地返还款2354.6589万元划到新开管委会账户后，新开管委会亦是按照《联合开发协议书》的约定，在扣除应付1100万元中未付部分450万元后，分批将其余土地款支付给远盛公司。因此，体现双方真实意思的应为《联合开发协议书》。从上述分析可知，体现双方真实意思的应为《联合开发协议书》，而非《付款与交地协议》，因此，新开管委会要求远盛公司履行《付款与交地协议》，将“剑桥名门”楼盘的商业房和住宅各15000平方米按建筑成本价加8%的利润返销给新开管委会的诉讼请求没有事实依据，应予驳回。（二）在远盛公司应支付给新开管委会款项数额方面，根据《联合开发协议书》，远盛公司支付新开管委会的土地安置启动资金为1100万元，同时，远盛公司缴纳土地款中除支付新开管委会的安置启动资金外，其余部分全部退还远盛公司。本案中，远盛公司已支付给新开管委会土地安置启动资金650万元，同时，长沙市国土资源局返还给新开管委会的土地款共计2354.6589万元，因此，按照《联合开发协议书》，新开管委会需支付给远盛公司的款项应为1904.6589万元【2354.6589万元—（1100万元—650万元）】。现原告支付的款项仅为1902.6589万元【1000万元+500万元+200万元+202.6589万元】，因此，新开管委会要求远盛公司返还其土地出让金1254.6589万元的诉讼请求应不予支持。综上，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条之规定判决：驳回新开管委会的全部诉讼请求。本案受理费316533元，财产保全申请费5000元，共计321533元，由新开管委会负担。上诉人新开管委会上诉称：1、双方当事人签订的《付款与交地协议》是双方真实意思表示。该协议是土地挂牌出让的必备条件，也是远盛公司必须履行的义务。该协议是按照涉案土地招拍挂过程中的出让须知和成交确认书给远盛公司设定的义务签订的，该宗土地交易的招拍挂程序和相应协议的签订均是双方在自愿平等的基础上达成，内容和形式均合法，协议不存在无效和可撤销的情形，在没有证据证明《付款与交地协议》无效的情况下，法院应当充分尊重当事人意思自治的原则，承认该协议的合法有效性。2、《联合开发协议书》的签订违反了法律的强制性规定和双方签订的协议约定，该协议书存在无效的情形，依法应认定为无效。2006年1月20日的新开村街道新开管委会村民大会决议根本不是法律规定的村民大会，所形成的决议也不是村民大会决议。上诉人直到2014年3月才开始选举村民代表，产生村民代表大会，之前所有涉及村民利益的事项都只能经过村民大会决议。因此，出席该会议的人员不可能是上诉人依法选出的村民代表。该会议虽然有“关于村民生产用地合作开发一事”，但该决议丝毫没有涉及联合开发，更没有怎么联合开发的意思，而是体现了以土地挂牌转让方式开发，故《联合开发协议书》的约定不符合村民大会决议的内容，也违背了经过招拍挂程序签订的有效的《付款与交地协议》，损害了村民利益，且该协议违反《付款与交地协议》中关于“另行协议内容应呈原土地审批机关审查”的约定，故该协议也不发生效力。同时，该协议存在恶意串通，损害村民利益的情形。该协议上签字的原村支两委的两个负责人均因收受远盛公司贿赂被判处刑罚，且在长沙市国土资源局档案室找不到该协议的原件，该协议内容与《付款与交地协议》相比对村民的利益做了较大幅度的减损，故该协议存在恶意串通损害集体利益的情形。3、《联合开发协议书》没有经过村民大会决议、损害失地村民利益、违反挂牌交易条件，不能仅以这样的协议来否定合法有效的《付款与交地协议》。综上，原审判决认定事实错误，适用法律不当，本案双方当事人的权利和义务应当以《付款与交地协议》为依据，而不是其他协议。请求二审法院依法撤销原判，改判支持上诉人一审的全部诉讼请求，并判令被上诉人承担一、二审全部诉讼费用。被上诉人远盛公司答辩称：1、《付款与交地协议》系申请竞买的形式文件，其中约定的房屋返销内容仅为涉案土地交易所附的条件，不是双方真实意思表示，其效力也被2008年10月15日双方当事人签订的《联合开发协议》所否定。2007年3月15日双方签订的《联合开发意向协议书》第四条第六款明确约定：“在挂牌过程中另行签订的文件、协议与本协议不一致的部分，以本协议为准”。《付款与交地协议》与《联合开发意向协议书》不一致的地方应以后者为准。2008年10月15日的《联合开发协议书》关于新开管委会收益款项及所得门面的内容与《联合开发意向协议书》一致，故该协议应当对双方产生约束力。2、《联合开发协议书》是双方当事人真实意思表示，内容真实、合法、有效，签订程序合法，理应得到法律保护。新开管委会的村民于2006年1月20日召开村民大会，到会村民一致同意将涉案土地以挂牌转让方式开发建设，天心区民政局也审批通过，天心区政府和远盛公司均加盖公章，该村民大会决议是经过多方认可的，符合法律规定。即使新开管委会村民的决议违反法律的强制性规定，远盛公司作为善意相对人有理由相信该决议的真实合法性。新开管委会与远盛公司根据村民大会决议签订的《联合开发意向协议书》真实、合法、有效，此后的《联合开发协议书》也是如此。3、双方当事人均按照《联合开发协议书》履行了各自的义务，该协议已经实际履行。该协议内容与《联合开发意向协议书》一致，未侵害新开管委会的任何权益，且远盛公司通过合法程序取得涉案地块，受让价格远远高于周边其他土地，现该协议已经履行，新开管委会不能反悔。4、《付款与交地协议》实际根本无法履行。由于地铁一号线规划原因，2008年8月27日长沙市轨道交通建设管理办公室要求远盛公司调整原规划，在原××路的土地上退让15米，以配合地铁一号线的建设，致使招拍挂条件无法实现，双方无法按照该协议履行。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。本院查明的事实与原审法院查明的事实无异。本院认为，本案的争议焦点是：《付款与交地协议》能否作为确定本案双方当事人权利义务的依据，远盛公司是否应按该协议履行义务。2006年1月20日，新开管委会召集村民召开村民大会对涉案土地进行转让开发一事进行了表决，到会村民一致同意，形成了村民大会决议，该决议经过相关行政机关的见证和认可，故该村民大会决议有效。该决议虽决定对涉案土地进行转让和开发，但并未对具体如何转让和开发以及转让、开发条件作出明确具体的决定，而新开区管委会先后签订《联合开发意向协议书》、《联合开发协议书》以及《付款与交地协议》则是为落实村民大会决议而作出的具体方案，这些事宜的处理均未再提请村民大会进行决议，且各协议签订后村民和新开管委会在较长时间内均未对各协议提出异议或向法院主张撤销这些协议，表明村民对新开管委会签订的各协议是认可的，故涉案三份协议的签订是新开管委会行使职权所作出的民事行为，具有法律效力，三份协议均不存在违反《中华人民共和国村民委员会组织法》的情形。虽然《付款与交地协议》是通过招拍挂程序签订的，但其中涉及新开管委会和远盛公司双方权利义务的条款并非不可由双方当事人自行变更的合同内容。双方当事人在签订《付款与交地协议》后再行签订《联合开发协议书》是双方当事人协商一致自行变更《付款与交地协议》的行为，是双方当事人意思自治的结果，不违反法律法规的禁止性规定；同时，《联合开发协议书》与之前签订的《联合开发意向协议书》的主要内容一致，符合双方当事人最初的预期，且新开管委会实际已按照《联合开发协议书》履行了退款义务，故《联合开发协议书》应是双方最终的真实意思表示，不违反法律法规的禁止性规定，双方当事人应当按《联合开发协议书》来履行各自的义务，而不是《付款与交地协议》。至于新开管委会以新开管委会两位原负责人收受远盛公司贿赂主张《联合开发协议书》存在恶意串通情形应属无效的问题，因新开管委会并无证据证明两位原负责人的受贿与《联合开发协议书》的签订有直接关联，故新开管委会该主张不能成立。据此，原审法院判决驳回新开管委会的诉讼请求并无不当。新开管委会关于本案双方当事人的权利义务应当以《付款与交地协议》为依据的主张不能成立，其上诉请求应予驳回。由于新开管委会在本案中系按照《付款与交地协议》主张权利并提出诉讼请求，本案不宜直接按《联合开发协议书》作出处理，如远盛公司不按《联合开发协议书》履行义务，新开管委会可另行主张权利。综上，上诉人新开管委会的上诉请求缺乏事实和法律依据，本院予以驳回。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费316533元，由上诉人长沙市天心区赤岭路街道新开管理委员会负担。本判决为终审判决。审 判 长 彭亚东代理审判员 刘 杨代理审判员 龙 菲二〇一六年四月二十六日书 记 员 胡翔俊 百度搜索“”