（2016）鲁02民终1529号

裁判日期: 2016-04-26

公开日期: 2016-07-21

案件名称

肖长奎与李晓燕、青岛康大房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷二审民事判决书

法院

山东省青岛市中级人民法院

所属地区

山东省青岛市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

肖长奎,李晓燕,青岛康大房地产开发有限公司

案由

商品房预售合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条，第一百七十五条

全文

山东省青岛市中级人民法院民事判决书（2016）鲁02民终1529号上诉人（原审原告）肖长奎。委托代理人刘晨，山东新岛律师事务所律师。委托代理人彭飞，山东新岛律师事务所律师。上诉人（原审被告）李晓燕。委托代理人刘晨，山东新岛律师事务所律师。委托代理人彭飞，山东新岛律师事务所律师。被上诉人（原审被告）青岛康大房地产开发有限公司。法定代表人高思诗，董事长。委托代理人姜元宾，青岛康大房地产开发有限公司法务人员。委托代理人王玉环，青岛康大房地产开发有限公司法务人员。上诉人肖长奎、李晓燕因与被上诉人青岛康大房地产开发有限公司（以下简称康大公司）商品房预售合同纠纷一案，不服青岛市黄岛区人民法院（2015）黄民初字第5719号民事判决，向本院提起上诉，本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。肖长奎、李晓燕在原审中诉称，2014年8月5日，肖长奎、李晓燕与康大公司就黄岛区（原胶南市）北京路77号《康大广场》×栋×单元×层×户房屋签订《青岛市商品房出售合同》，合同约定，上述房屋用途为住宅，但房屋没有卫生间、上下水管道、厨房等住宅的基本配套设施，明显不符合住宅标准。康大公司没有按照合同约定的“住宅”标准交付房屋，侵害了肖长奎、李晓燕合法权益。为此，请求判令解除双方就青岛市黄岛区（原胶南市）北京路77号《康大广场》×栋×单元×层×户房屋签订的《青岛市商品房出售合同》，并赔偿损失47614元（暂计算至2015年5月25日），康大公司承��本案诉讼费用。肖长奎、李晓燕在诉讼中要求赔偿损失计算至判决生效之日止。康大公司在原审中辩称，涉案房屋系由康大公司开发，案外人岑某挂靠在青岛康大诚鑫建筑安装工程有限公司名下，为康大公司承建了多个工程，康大公司将涉案房屋顶账给了案外人岑某，价款是8000011.08元，岑某将涉案房屋又卖给了肖长奎、李晓燕，康大公司与肖长奎、李晓燕之间不存在直接的买卖合同关系，肖长奎、李晓燕也没有向康大公司支付任何款项。涉案房屋系康大联创项目的尾盘现房，肖长奎、李晓燕在购买岑某的上述房屋时已经现场看房，况且早已实际入住办公，康大公司是协助岑某直接与肖长奎、李晓燕签订了房屋买卖合同，并为其办理了产权证。肖长奎、李晓燕诉称购买的是住宅没有事实依据，因为涉案房屋在房管部门网签系统中直接显示“商业、住宅”。在肖长奎、李晓燕与康大公司的合同中除了面积、价款等基本信息，其他的内容都是系统直接生成的，并非双方约定为住宅。肖长奎、李晓燕已经实际入住，且取得产权证的情况下，以所谓的房屋用途为住宅为理由解除合同，无事实和法律依据，请求依法驳回。原审查明，2014年8月5日，肖长奎、李晓燕（合同乙方）与康大公司（合同甲方）签订《青岛市商品房出售合同》。该合同第二条约定，乙方向甲方购买青岛市黄岛区（原胶南市）北京路77号《康大广场》×栋×单元×层×户房屋，据原胶南市房产管理中心认定的测绘机构测量该房屋建筑面积为154.03平方米，其中套内建筑面积为109.48平方米、公用分摊建筑面积为44.55平方米，建筑层高为2.9米。第三条约定，每平方米建筑面积单价为6959.86元，总房价款为1072027.24元。第七条约定，房屋交付使用日期详见补充协议，但在补充协议中未有相关约定。第九条约定，该房屋为住宅用房。第十三条约定，除不可抗力外，甲方如未在本合同第七条约定的期内将该房屋交付乙方使用，应当向乙方支付违约金，违约金按乙方已支付的房价款日万分之一计算，违约金自本合同第七条约定的最后交付期限之第二天起算至实际交付之日止。逾期超过60天，乙方有权选择不退房，出卖人按已付房价款的同期贷款利率向买受人支付违约金。第十九条约定，甲乙双方商定，2015年8月30日前由甲方向胶南市房产管理中心办理价格申报及过户申请手续，申领该房屋房地产权证。第二十条约定，乙方行使本合同条款中约定的单方面解除本合同权利时，应书面通知甲方，甲方应当在收到乙方的书面通知之日起120天内将乙方已支付的房价款（包括利息）全部退还乙方，并承担赔偿责任，赔偿金额以总��价款的0.01%计算，在退还房价款时一并支付给乙方。第二十三条约定，甲方出售的该房屋仅作住宅使用，乙方在使用期间不得擅自改变该房屋结构和用途。涉案房屋于2007年8月8日取得竣工验收备案证。肖长奎、李晓燕提交的青岛市房地产登记信息显示，涉案房屋共19层，房屋类型为成套住宅，规划用途为商业、住宅，产权核准日期为2014年8月15日，权证号为市201497169号。康大公司于2014年8月12日出具销售不动产统一发票（自开），购房款金额为1072027.24元。肖长奎、李晓燕提交包括涉案房屋在内的照片31张、申通快递单件及催告函一份、录音资料一份，用以证明涉案房屋现状达不到住宅标准，每个房间都没有上、下水设施，只有在公共走廊里有男、女卫生间及上下水，肖长奎、李晓燕向康大公司邮寄文件要求康大公司对涉案房屋整改达到合同约��的住宅标准，但康大公司拒收通知；还证明涉案房屋未正式办理交接手续，其中的两套房屋一直由康大公司的物业公司使用，至本案起诉后才搬走。康大公司对上述证据质证称，双方约定的涉案房屋的性质是商业、住宅，并不是住宅，是肖长奎、李晓燕理解错误，催告函称合同签订当天已经支付全部购房价款，与事实不符，因为肖长奎、李晓燕并没有向康大公司支付任何购房价款，肖长奎、李晓燕应提交支付房屋价款的证据予以证明，事实是康大公司将涉案房屋顶账给岑某，岑某将涉案房屋卖给了肖长奎、李晓燕。康大公司虽没有书面的交接房屋的证据，但在签订买卖合同以前肖长奎、李晓燕已实际入住，并在一楼办公开办借贷公司。康大公司提交青岛康大顶账审批表、会计凭证，用以证明涉案房屋是顶账给了案外人岑某所挂靠的青岛康大诚鑫建筑安装��程有限公司，顶账价款为8000011.08元。肖长奎、李晓燕质证称，该证据系康大公司单方提供，无法确定其真实性，且与本案无关。原审另查明，肖长奎、李晓燕同时购买了包括涉案房屋在内的十套房屋，其中二层相邻九套，一层一套，肖长奎、李晓燕认可一楼为商住，进行了交接并由肖长奎、李晓燕使用，十套房屋均办理了产权证，产权人为肖长奎、李晓燕。原审认为，依法订立的合同，对当事人具有约束力，当事人应按约履行。当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务、当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同。本案系商品房销售合同纠纷，争议的焦点，一是肖长奎、李晓燕与康大公司之间的购房合同应否解除，二是肖长奎、李晓燕主张的损失应否支持。原审根据法律、法规及司法解释的相关规定，作出如下分析判定：关于第一个争议焦点，双方之间的购房合同应否解除问题。原审认为，该纠纷其实质是对合同标的物的使用功能之争，也即合同约定的房屋用途为住宅，而实际为商住，肖长奎、李晓燕的合同目的是否能够实现之争。第一，涉案房屋自2007年8月8日竣工验收备案，双方于2014年8月5日签订购房合同，系现房买卖，肖长奎、李晓燕在签订合同之前查看了现房，对涉案房屋没有卫生间、上下水管道、厨房等住宅的基本配套设施是知情的。第二，肖长奎、李晓燕以其对他人享有的债权同时抵顶十套房屋，其中位于一层一套，肖长奎、李晓燕已用于经商，位于二层相邻九套，屋内均无上下水设施，仅在二层公共走廊里有一处男、女卫生间，肖长奎、李晓燕购买这样的房屋显系商业性用房需求，而非用于生活居住，也即其合同目的为商住。第三，如肖长奎、李晓燕认为合同约定的“住宅用房”与其真实意思不一致，在签订合同当时就应提出异议，因为若肖长奎、李晓燕当时真实意思是购买“住宅用房”，在现场看房发现“问题”时就应向康大公司提出修改要求或拒绝签订购房合同，不予购买，而不是选择等到办完产权转移登记、又五个月之后的2015年3月1日再向康大公司发出整改通知。第四，康大公司对合同条款解释称，在网签合同时系电脑系统自动生成为“住宅用房”的，并非双方的真实意思。原审认为，涉案房屋共十九层，规划用途为商业、住宅两用，整栋楼房的一至二层为商业用房，三至十九层为住宅用房，即整栋楼的大多数房屋为住宅用房，少数为商业用房，在规划用途没有具体到每个楼层、每套房屋的情形下，电脑系统可能会选择多数房屋用途为版本自动生成网签合同模本��另一方面，在业主没有提出特别要求的情况下，开发商没有理由在合同中主动加重自己的责任（改变规划、安建上下水设施等）。据此，原审认为，康大公司对网签合同相关自动生成条款的解释具有合理性。综上，原审认定，双方在签订房屋买卖合同当时的真实意思表示是对商业住房的买卖，而非生活住宅用房的买卖，即肖长奎、李晓燕的合同目的是对商业用房的买受，故，肖长奎、李晓燕以康大公司没有按照合同约定的“住宅”标准交付房屋、其合同目的不能实现的理由不成立，肖长奎、李晓燕以此为由解除合同的诉讼请求不应支持。关于第二个争议焦点，肖长奎、李晓燕主张损失47614元应否支持的问题。原审认为，双方合同第十三条约定，除不可抗力外，甲方如未在本合同第七条约定的期限内将该房屋交付乙方使用，应当向乙方支付违约��，但合同第七条及第七条所指引的补充协议均未约定交房时间，即双方在合同中并未约定交房时间，肖长奎、李晓燕主张逾期交房违约金无合同依据。在肖长奎、李晓燕未提交其他证据证明在合同项下给其造成其他损失的情况下，肖长奎、李晓燕该项请求亦不应支持。关于房屋的交付问题，肖长奎、李晓燕主张至今未交付，康大公司称在双方签订合同前即已交付。原审认为，虽合同未约定交付时间，但涉案房屋业经竣工验收合格并在签订合同后的第十天已将产权转移登记至肖长奎、李晓燕名下，肖长奎、李晓燕系所有权人，其主张康大公司未向其交付，理由不成立，原审不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条的规定，判决如下：驳回肖长奎、李晓燕的诉讼请求。一审受理费990元，由肖长奎、李晓燕承担。宣判后，肖长奎、李晓燕不服原审判决，上诉至本院。上诉人肖长奎、李晓燕上诉称：一、上诉人与被上诉人签订房屋使用性质为“住宅”的《商品房出售合同》是双方真实意思表示，合同真实、合法、有效。原审认定双方签订合同时意思表示不真实与事实不符。上诉人于2014年8月5日与被上诉人签订《商品房出售合同》，上诉人向被上诉人购买涉案房屋，该房屋为一手房。合同第九条第二款明确约定涉案房屋为“住宅”用房。上诉人在看房过程中虽发现涉案房屋没有独立卫生间、厨房、上下水等住宅基本配套设施，但被上诉人作出承诺予以整改，使房屋达到住宅标准。对于整改承诺，双方在合同附件三中明确了“住宅”房屋的整改标准。对于涉案房屋的类型，青岛市黄岛区房地产管中心登记信息与涉案房屋的产权证书上均明确显示房屋用途为“住��”。上述事实，有上诉人提交的《商品房出售合同》、青岛市房地产登记信息等证据均可证明，上诉人与被上诉人签订房屋使用性质为“住宅”的《商品房出售合同》也不存在欺诈、胁迫的情形，合同是在双方友好协商的情况下自愿签订，是双方真实意思表示，合同真实、合法、有效。原审法院认定双方签订合同时意思表示不真实错误。二、原审判决认定上诉人购买涉案房屋的合同目的为商业性用房需求的事实错误。在不存在欺诈、胁迫情形下，合同双方当事人人所订立的书面合同就明确表达了合同双方之目的。在本案中，双方合同第九条第二款明确约定涉案房屋为“住宅”用房。且在合同附件三中明确约定了“住宅”整改标准。被上诉人在合同签订之初，也一再强调会按照合同约定整改。上诉人在对合同再三确认其所购买的房屋明确约定为“住宅”，且被上诉人又附上与合同具有同等效力的“住宅”用房整改标准。基于合同的上述明确约定和对被上诉人的信任，上诉人才与被上诉人签订购房合同，也按合同履行了付款义务。现被上诉人不按合同约定履行交房义务，主张合同签订时交易系统错误，与上诉人签订的合同是“商业”用房买卖。原审法院更是摒弃经过依法举证、质证且法庭认定的证据不用，只是主观认为现在涉案房屋没有上下水、卫生间等配套实施，那么涉案房屋就是商业性用房，上诉人的合同目的就是“商业”目的。于法于理都是不合逻辑，认定事实错误。对于上诉人与被上诉人明确约定的“住宅”用房标准，原审法院以“同幢楼房三到十九层为住宅，一层二层为商业，整栋楼“大多数”为住宅，少数为商业，所以电脑系统“可能会”选择多数房屋用途为版本生成网签合同模本“为依据判决。法院判决应该以��实为依据，以法律为准绳，而该案的判决竟多出出现“大多数”、“可能会”等不确定词语。不得不让当事人怀疑判决的权威性。三、涉案房屋至今未交付给上诉人，且被上诉人一直不履行合同义务，对涉案房屋不予整改，涉案房屋至今未能达到合同约定的“住宅”标准。合同签订后，上诉人积极履行合同义务，按合同约定支付了购房款，被上诉人也为上诉人出具了购房发票。但被上诉人一直待于履行其合同义务，一直未对涉案房屋进行整改，涉案房屋目前仍然为上诉人看房时原状，根本不具备住宅条件。2015年3月6日，上诉人曾向被上诉人发送《催告函》，督促被上诉人履行合同义务，对涉案房屋进行整改，被上诉人对该《催告函》拒收。被上诉人这种极不诚信的行为，是对良好交易环境的极大破坏。《商品房出售合同》第九条明确约定，涉案房屋的交付标志为��房屋交接书”。截止到到目前，被上诉人也不曾与上诉人进行房屋交接，更没有按照合同约定签订“房屋交接书”。涉案房屋一直为被上诉人实际控制，且上诉人了解到，由被上诉人所实际控制的青岛康大物业服务有限公司直到2015年4月22日才搬离涉案房屋。被上诉人所主张涉案房屋早在2014年就已交付实属无稽之谈。上诉人在原审中提交《商品房出售合同》、被上诉人搬家照片、录音资料，均证明被上诉人至今未履行房屋交付义务，涉案房屋一直在被上诉人实际控制之下。原审法院规避这一关键问题，对该问题不作认定，是对重要案件事实的模糊处理，是对被上诉人的有意偏袒。严重损害了上诉人的合法权益。综前所述，原审法院认定事实错误，判决缺乏法律依据，明显偏袒被上诉人一方，严重损害了上诉人的合法权益。特依法提起上诉，请求二审法院：1、撤销原审判决，并依法改判；2、本案诉讼费用由被上诉人承担。被上诉人康大公司答辩称，一、康大房地产公司与肖长奎、李晓燕不存在真实的房屋买卖关系。包括涉案房屋在内的十套房屋（其中一层一套，二层九套），实为2014年6月康大房地产公司以8000011.08元的价格，抵顶所欠案外人岑某工程款卖给岑某的现房（岑某挂靠青岛康大城鑫建筑安装工程有限公司施工，故以青岛康大城鑫建筑安装工程有限公司的名义办理手续），后案外人岑某又将上述十套房屋转卖给肖长奎、李晓燕，即涉案房屋是肖长奎、李晓燕与岑某之间发生的“二手房”买卖。实际上，康大房地产公司之所以与肖长奎、李晓燕签订房屋买卖合同并为肖长奎、李晓燕开具发票，系根据岑某的请求，为避免两次产权登记的麻烦和两次纳税的负担，“中间省略过户登记”而签订和开具的，肖长奎、��晓燕并未向康大房地产公司支付任何购房款。二、涉案房屋已交付。涉案房屋在2007年综合验收之前即已具备预售条件，2007年综合验收后是现房销售，涉案房屋康大房地产公司是2014年6月顶帐给岑某，双方是现房买卖而不是期房预售，岑某己实际控制并己处分了房屋，即岑某又转卖给肖长奎、李晓燕，肖长奎、李晓燕不仅已经办理了产权登记，且己占有并开办公司使用，故肖长奎、李晓燕称康大房地产公司“一直未交付”是无稽之谈。至于肖长奎、李晓燕称物业公司曾使用过案涉房屋，这并不能说明康大房地产公司没有交付。三、涉案房屋是现房且是现状销售。肖长奎、李晓燕是当地人，买房前多次现场查看了解了涉案房屋状况，对房屋结构、设计、设施等现状非常清楚，且涉案房屋已经综合验收合格，不存在康大房地产公司承担房屋整改义务的问题，康大房地产��司也从未向任何人承诺对房屋进行改造，且客观上上也不能改造。肖长奎、李晓燕诉讼中提及的《商品房出售合同》，是房管部门系统生成的针对整栋楼的现房网签合同，只需输入购房人个人资料、房号、面积、价款等，其他内容包括附件均由系统自动生成。该楼盘规划是商住两用，肖长奎、李晓燕是行为能力正常的人，在完全理解合同内容、知晓房屋现状的情况下，签署了合同，且又很快提供了办理登记所需的个人资料、自己到政府房屋管理部门办理了房屋维修基金缴纳事宜、领取了房屋产权证、装修使用了房屋等，说明按现状购买完全是他自愿的，应对自己的行为承担法律后果。四、肖长奎、李晓燕要求解除案涉九套房屋的买卖合同没有依据。肖长奎、李晓燕购买的涉案二楼九套房屋与一楼一套房屋，都是售后尾盘，且是每套都能够独立办理产权证的全部剩��尾盘。因涉案一楼房屋内设有直达二楼九套房屋的楼梯，即从肖长奎、李晓燕购买的涉案一楼房屋内可以直接进入涉案的二层，外楼梯二楼电梯口也是专为该九套二层房屋所单独设置，故上述十套房屋是康大房地产公司捆绑在一起现房、现状作价顶账销售给岑某的，岑某又全部转卖给肖长奎、李晓燕。之所以每套都单独签订合同，那是办理产权登记所需。康大房地产公司在出售上述房屋过程中，无任何隐瞒，履约过程中无任何违约行为，肖长奎、李晓燕也己实际占有房屋并进行了产权登记，说明两次买卖合同均以履行完毕，肖长奎、李晓燕要求解除买卖合同没有依据，且一层与二层因是按捆绑出售、房价一样，肖长奎、李晓燕的要求是不讲诚信的。综上，肖长奎、李晓燕与康大房地产公司之间不存在真实房屋买卖关系，涉案房屋是经综合验收才对外销售的现房买卖，肖长奎、李晓燕完全知道房屋现状，且肖长奎、李晓燕早已进行了产权登记，并进行了装修使用，买卖合同均己履行完毕。故一审法院驳回肖长奎、李晓燕诉讼请求是正确的，请求二审法院依法予以维持。二审审理中，肖长奎、李晓燕提交以下证据：1、涉案房屋的房屋产权证书，证明涉案房屋的规划用途为居住，土地用途为商业、住宅；2、2014年10月23日收款人为岑某、盖有青岛安泰科技工程有限公司胶南分公司财务专用章的、项目为康大联创一、二层售楼处网点购房款800万的收据一份、肖长奎、李晓燕向岑某支付房款的银行电子回单14张，其中第一笔购房款的汇款时间为2014年7月1日，收款人为岑某，证明肖长奎、李晓燕已经实际支付购房款。康大房地产公司对上述证据的质证意见是：对证据1无异议，对证据2收据及电子回单的真实性无异议，��并非是按照被上诉人的指示付款。上诉人应当就主张的由被上诉人指示承担举证责任。上诉人一直在回避是从岑某手中购买涉案的房屋这一事实。康大房地产公司提交以下证据：1、2016年3月30日青岛市黄岛区不动产登记中心的档案查询单，证明肖长奎、李晓燕已于2014年10月17日将涉案房屋在内的十套房屋（其中一层一套，二层九套）办理了抵押；2、2014年8月5日肖长奎、李晓燕与康大房地产公司签订的《青岛市商品房出售合同》一份，证明肖长奎、李晓燕购买的涉案一层网点的价格与涉案的九套房屋单价均为6959.86元，进一步证实涉案十套房屋康大房地产公司是捆绑处理。肖长奎、李晓燕对上述证据的质证意见为：对证据1的真实性无异议，对被上诉人的证明目的有异议，根据购房合同的约定，是由被上诉人负责办理房产证，被上诉人将办好的房产证交付给上诉人后，上诉人因资金周转，向华夏银行进行商业贷款。但是根据合同的约定，被上诉人仍然没有完成其交付义务。而且事实上的二楼的房屋钥匙也未进行给付。所以即便上诉人将该房屋抵押给华夏银行，也不能证明被上诉人将房屋实际交付给上诉人；对证据2的真实性无异议，对证明事项有异议，该合同第3条明确约定了该房屋的购房价格，是双方当事人的真实意思表示。证人岑某到庭作证称，因为其与康大房地产公司有合作关系，康大房地产公司欠其800万元工程款，双方同意用一处房子抵顶，是一层和二层一起卖，但未签订书面买卖合同，房屋是商业网点还是住宅不清楚。后肖长奎想要该抵账房，自己去看了房子后觉得房屋很好，在岑某与康大房地产公司定下抵账之后两天左右肖长奎就定了要购买并支付部分房款给岑某。去康大房地产公司办理手续是岑某公司会计与肖长奎办理的，其他买卖房屋的手续都是肖长奎以自己的名义自己办理的，肖长奎也按照说过的价格把房款支付给岑某，岑某为其出具收据，之后再没有联系过岑某。肖长奎、李晓燕对证人岑某的证言质证意见为：从证人的陈述中可以看出，该涉案房屋是康大房地产公司给其的工程抵帐房，其主要目的是为了获得工程款，并不是要真正的购买康大房地产公司的涉案房屋。证人陈述说不知道涉案房屋的是什么性质，也没有和被上诉人签订购房合同，仅仅是有一个收款收据。其未完成对该房屋的占有。而且不动产的交付是房屋登记，其不仅没有房屋登记，甚至连合同都没有签订，可见其并不是真正的与被上诉人达成了房屋买卖的合意。在上诉人肖长奎找到被上诉人购买该房屋的时候，该房屋实际应属于被上诉人，只是通过上诉人将款项支付给本案证人，来完成其对证人的工程款的支付，综上，上诉人的房屋是从被上诉人手中购买的。康大房地产公司对证人岑某的证言质证意见为：1、证人的证言足以证明是上诉人购买岑某顶帐房的事实。2、上诉人所有的款项均是向岑某及岑某的公司支付。足以证明是上诉人和岑某之间发生的买卖合同关系，被上诉人只是协助上诉人和证人之间办理购房的相关手续。这种交易的过程就是为了简便证人顶帐房子后出售的手续。3、涉案房屋在2014年8月就办理登记，故被上诉人对是否交付问题不再进行进一步的解释。4、并且根据证人的证言，上诉人已经多次看房，对房屋的现状是清楚的。5、作为上诉人，肖长奎在康大房地产公司没有销售之前，也多次到售楼处看房，康大房地产公司售楼处的人员说这个房子已经顶帐给别人了，后来上诉人找到了证人，直接��岑某进行了购买。根据双方的当事人的陈述及举证质证情况，本院认定以下事实：2014年6月30日，康大房地产公司将涉案房屋在内的一、二层共十套房屋以8000011.08元价格抵顶给案外人岑某所挂靠的青岛康大诚鑫建筑安装工程有限公司，抵顶其所欠青岛康大诚鑫建筑安装工程有限公司工程款。2014年7月1日，肖长奎向案外人岑某支付购买涉案房屋在内的一、二层共十套房屋的第一笔购房款20万元。2014年8月5日，肖长奎、李晓燕与康大房地产公司签订购买涉案在内的一、二层共十套房屋的《青岛市商品房出售合同》，合同约定的房屋单价均为6959.86元。2014年8月12日，康大房地产公司为肖长奎、李晓燕出具购房发票。2014年10月17日，肖长奎、李晓燕将涉案房屋在内的一、二层共十套房屋办理了抵押登记。2014年10月23日，案外人岑某为肖长奎出具盖有青岛安泰科技工��有限公司胶南分公司财务专用章、项目为康大联创一、二层售楼处网点购房款800万的收据一份。另，肖长奎、李晓燕在二审中称，主张的损失是双方解除合同后给其造成的损失，是按照涉案房屋总房款为基数按照同期贷款利率计算的利息损失，房款会另行主张。二审查明的其他事实与一审查明事实一致。本案经调解，双方当事人未能达成协议。本院认为，肖长奎、李晓燕作为完全民事行为能力人，在进行民事活动时应尽到合理的注意义务，对其作出的民事行为的法律后果作出合理的预期。涉案房屋所在的楼座于2007年8月8日取得竣工验收备案证。肖长奎、李晓燕购买涉案房屋系现房买卖，肖长奎、李晓燕在签订合同之前实际查看了涉案房屋的状况，其对涉案房屋在内的一、二层共十套房屋在出售前康大房地产公司作为售楼处��用、一层房屋有内置楼梯直接通往二层相邻九套房屋、二层九套房屋内均没有卫生间、上下水管道、厨房等住宅的基本配套设施、仅在二层公共走廊里有男、女卫生间等情况是知情的。涉案《青岛市商品房出售合同》已明确载明一层房屋为商业用房、二层相邻的九套房屋为住宅用房，肖长奎、李晓燕在知悉涉案房屋实际状况的情况下，并未对房产的性质和用途提出异议或表示拒签合同，仍然与康大房地产公司于2014年8月5日分别签订购买涉案房屋在内的一、二层共十套房屋的《青岛市商品房出售合同》，肖长奎、李晓燕以其实际行为表明其在明知涉案房屋实际状况与合同约定住宅标准不一样的情况下仍愿意购买涉案现房，并且肖长奎、李晓燕办理了涉案房屋的房产权属证书、进行了房屋抵押。肖长奎、李晓燕提交的房屋权属证书进一步证实包括涉案房屋在内的一、��层共十套房屋的房屋权属证书上载明的房屋用途和土地用途与双方签订的合同约定内容一致，不存在变更情况。肖长奎、李晓燕主张双方签订合同时康大房地产公司承诺对涉案房屋进行整改达到合同约定的住宅用房标准，康大房地产公司对此予以否认，肖长奎、李晓燕未提交充分证据证明双方对此另有约定，故肖长奎、李晓燕的该主张，本院无法采信。关于肖长奎、李晓燕主张康大房地产公司一直未实际交付涉案房屋要求解除合同的理由。本院认为，双方签订的《青岛市商品房出售合同》并未明确房屋的具体交付时间，且并未约定逾期交付房屋肖长奎、李晓燕享有单方解除权。而根据本院查明的事实，涉案房屋已经登记在肖长奎、李晓燕名下，肖长奎、李晓燕自认已经实际使用一层商业用房、双方未办理交接手续，而从该一层商业用房可以直接进入涉案诉争二层房屋所在的楼层，涉案诉争二层房屋亦处于肖长奎、李晓燕可实际控制的范围之内，故肖长奎、李晓燕以康大房地产公司未实际交付涉案房屋为由要求解除合同，无事实根据，本院不予支持。综上，肖长奎、李晓燕要求解除双方签订的《青岛市商品房出售合同》的理由，证据不足，本院不予支持，肖长奎、李晓燕主张的赔偿损失的请求无事实根据，依法不予支持。关于肖长奎、李晓燕书面申请本院到青岛市黄岛区不动产登记中心调取涉案房屋规划用途本身就是居住、房屋用途这一合同主要事项不可能为系统自动生成的证明，对此本院认为，双方签订的《青岛市商品房出售合同》、2016年3月30日青岛市黄岛区不动产登记中心出具的档案查询单、涉案房屋的房屋产权证书上对涉案房屋的用途、所处土地的规划用途记载内容一致，足以证明涉案房屋规划用途是住宅��房，无需再行调查。《青岛市商品房出售合同》中载明的房屋用途，是根据在创建楼盘表时房产主管部门要求开发商填写的房屋详细信息而生成，并非随机自动生成，原审判决采信康大房地产公司对网签合同相关自动生成条款的解释，与事实不符，论述欠妥，但判决结果并无不当，本院予以维持。综上，上诉人肖长奎、李晓燕的上诉理由，证据不足，本院不予支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费990元，由上诉人肖长奎、李晓燕负担。本判决为终审判决。审　判　长　　徐　明代理审判员　　王化宿代理审判员　　高仁青二〇一六年四月二十六日书　记　员　　王　繁书　记　员　　郭丹丹