（2016）粤02民终339号
裁判日期: 2016-04-26
公开日期: 2016-09-05
案件名称
王欣东、陈小莉等与韶关市和祖廷房地产置业有限公司房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
广东省韶关市中级人民法院
所属地区
广东省韶关市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
王欣东,陈小莉,韶关市和祖廷房地产置业有限公司
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百六十八条，第一百六十九条，第一百七十条，第一百七十五条
全文
广东省韶关市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)粤02民终339号上诉人(原审原告)：王欣东，男，汉族。上诉人(原审原告)：陈小莉，女，汉族。以上上诉人共同委托代理人：陈晓琴、周岚，广东众同信律师事务所律师。上诉人(原审被告)：韶关市和祖廷房地产置业有限公司。法定代表人：郑祖和，总经理。委托代理人：何永刚，广东宜方律师事务所律师。上诉人王欣东、陈小莉、韶关市和祖廷房地产置业有限公司（以下简称和祖廷公司）因房屋买卖合同纠纷一案，均不服韶关市武江区人民法院(2015)韶武法民一初字第1016号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年2月15日立案受理后，依法组成合议庭，经过阅卷、调查和询问当事人，认为本案各方当事人没有提出新的事实、证据或者理由，决定不开庭审理本案。本案现已审理终结。本院经审理查明：2014年1月11日，王欣东、陈小莉与和祖廷公司签订了一份《商品房买卖合同》，由王欣东、陈小莉向和祖廷公司购买位于韶关市浈江区五里亭聆韶路23号和廷苑住宅小区E幢2201号房一套，购房款总计为110万元。合同签订当日，王欣东、陈小莉支付了首期购房款92万元，余款18万元于2014年3月15日付清。和祖廷公司为此于2014年4月9日开具了金额为110万元的购房发票给王欣东、陈小莉。2014年3月25日，王欣东、陈小莉还向韶关市住房和城乡建设局的银行账户存入维修基金17465.41元。合同签订后，和祖廷公司并未能按照合同约定如期交房（合同约定的交房日期为2014年12月20日），王欣东、陈小莉遂向和祖廷公司要求退房。和祖廷公司为此于2015年4月20日向王欣东、陈小莉出具了一份《关于解除买卖合同的函》，内容为：“2015年3月16日收到阁下正式提交的退房申请书，现经双方协商一致，同意解除买卖合同关系，请阁下携带以下手续……于2015年4月27日到销售部签订退房协议办理退房手续。”2015年4月30日，和祖廷公司（甲方）与王欣东、陈小莉（乙方）正式签订了一份《退房协议书》，约定：一、甲乙双方同意自双方签订本协议之日起解除原合同，乙方将原合同对应的房屋退还给甲方。二、甲乙双方同意甲方将乙方已付全部房款共计110万元无息支付给乙方。三、甲乙双方同意甲方自违约之日起至购房款支付到乙方账户日止按照协议签订日同期银行一年定期利率支付违约金。四、乙方在税务部门所缴纳的契税和住建部门所缴纳的物业维修基金在办理完退房手续后，乙方可凭借房管部门出具的退房手续去其他部门办理相关退费手续。五、除本协议第二条、第三条、第四条的约定外，乙方在办理购房及退房手续过程中产生的一切费用由乙方自行负担。六、甲乙双方在本协议生效后共同到韶关市房管所办理房屋预售注销登记。七、……八、待甲方在相关部门办理完毕所有退税及退款等手续后，将乙方购房款打入乙方指定账号。九、本协议自甲乙双方签字盖章后生效，原合同同时解除。该协议签订后，王欣东、陈小莉去办理了房屋登记解除的相关手续，并为此花费了交易手续费673.34元、所有权登记费80元。双方签订的《商品房买卖合同》也于2015年5月26日在房地产交易部门办理了解除手续。2015年7月22日，和祖廷公司办理完毕涉案房屋的相关退税手续。但此后，和祖廷公司并未按照上述约定返还购房款给王欣东、陈小莉。2015年8月10日，和祖廷公司向王欣东、陈小莉发出一份《退还购房款计划》，表示购房款110万元计划三个月之内退还，2015年10月31日前支付366666元、于2015年11月30日前支付366666元、于2015年12月31日前支付366668元。双方对此未能达成一致意见，王欣东、陈小莉遂诉至法院要求解决。2015年8月13日，王欣东、陈小莉向原审法院提起诉讼，诉称：王欣东、陈小莉购买和祖廷公司开发的和廷苑住宅小区E幢2201房。双方于2014年1月签订《商品房买卖合同》，合同约定和祖廷公司应于2014年12月20日向王欣东、陈小莉交付房屋，王欣东、陈小莉分别于2014年1月11日交付92万元、2014年3月15日交付18万元，共计向和祖廷公司支付了购房款110万元，并支付了维修基金1.7万多元。因和祖廷公司不能按期交房，王欣东、陈小莉遂向和祖廷公司要求退房，后双方协商一致于2015年4月30日签订了《退房协议书》，约定王欣东、陈小莉将房屋退还给和祖廷公司，和祖廷公司将购房款110万元退还给王欣东、陈小莉。《退房协议书》签订后，王欣东、陈小莉完全按协议履行义务，双方签订的《商品房买卖合同》亦于2015年5月26日在房地产交易部门办理解除手续，王欣东、陈小莉多次催促和祖廷公司还款，但和祖廷公司迟迟不肯履行还款义务。2015年8月10日，和祖廷公司向王欣东、陈小莉出具《退还房款计划》，按该计划，和祖廷公司不仅要将退款期限延长近5个月，也未承诺承担任何违约责任。王欣东、陈小莉作为普通工薪阶层，所缴纳的购房款不仅是自己多年的积蓄，还包括大部分亲友的借款，现在王欣东、陈小莉还背负银行的欠款利息，和祖廷公司的行为已严重影响王欣东、陈小莉的生活。请求原审法院判令：1、和祖廷公司支付退房款110万元及利息，利息按照人民银行同期贷款利率从王欣东、陈小莉付款之日起计算至和祖廷公司实际付清之日止，其中92万元从2014年1月11日开始计算，18万元从2014年3月15日开始计算（暂计至2015年8月13日止的利息为89977.81元）。2、和祖廷公司支付王欣东、陈小莉缴纳的维修基金1.7万元及利息，利息按人民银行同期贷款利率从王欣东、陈小莉付款之日起计算至和祖廷公司实际付清之日止（暂计至2015年8月13日止为1261.73元）；和祖廷公司支付王欣东、陈小莉办理房屋登记解除手续的交易手续费673.34元及所有权登记费80元。3、案件受理费、保全费由和祖廷公司负担。另查明：王欣东、陈小莉还向原审法院提供了一份韶关市住房和城乡建设局于2015年11月23日出具的《关于退回住宅专项维修资金事宜的说明》，内容为：“一、《住宅专项维修资金管理办法》（建设部财政部令第165号）第二十九条规定：房屋灭失的，房屋分户账中结余的住宅专项维修资金返还业主。故建立住宅专项维修资金后，非属房屋灭失的，不能从分户账中退回。二、《住宅专项维修资金管理办法》第二十八条规定，当房屋所有权发生转让的，该房屋分户账中结余的住宅专项维修资金随房屋所有权同时过户，受让人到相关部门办理分户账更名手续。”在原审庭审中，王欣东、陈小莉明确第一项诉讼请求中的利息是指所受到的实际损失，该损失按照中国人民银行同期贷款利率从王欣东、陈小莉付款之日起计至和祖廷公司实际退款之日止，且在本案中不主张退房协议中所约定的违约金。第二项损失请求中的维修基金数额变更为17465.41元。原审法院认为：王欣东、陈小莉与和祖廷公司签订的《退房协议书》是双方当事人的真实意思表示，合同内容不违反法律、法规的强制性规定，系合法有效的合同，对双方均具有法律约束力，王欣东、陈小莉与和祖廷公司均应按合同约定全面履行。现和祖廷公司未如期退款给王欣东、陈小莉，已构成违约。因此，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”的规定，和祖廷公司应向王欣东、陈小莉退还购房款110万元。至于王欣东、陈小莉主张和祖廷公司占用110万元所造成的资金占用损失。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”的规定，和祖廷公司的违约行为其实是变相占用了王欣东、陈小莉的资金，这种损失对王欣东、陈小莉来说实际是资金被占用的利息损失，故对于王欣东、陈小莉要求和祖廷公司承担赔偿利息损失的请求，该院予以支持，但应当以王欣东、陈小莉可得利益及违约方可预见的损失为前提。现王欣东、陈小莉主张按照中国人民银行同期贷款利率从实际付款之日计算资金损失，不符合上述法律规定，该院对此不予采纳。该院参照双方在《退房协议书》中对违约金的约定，确定和祖廷公司应自逾期交房之日（即2014年12月21日）起至判决确定的履行之日止按照中国人民银行一年期定期存款利率支付利息损失给王欣东、陈小莉。至于王欣东、陈小莉要求和祖廷公司支付维修基金17465.41元及利息。该院认为，根据韶关市住房和城乡建设局出具的情况说明，王欣东、陈小莉所缴纳的住宅专项维修资金，非属房屋灭失的，该局是不能从其账户中予以退回，只能是在房屋所有权发生转让时，随房屋所有权同时过户。由于本案涉及的房屋，王欣东、陈小莉与和祖廷公司已办理了解除买卖登记手续，现房屋的权属人为和祖廷公司，故和祖廷公司应将维修基金17465.41元支付给王欣东、陈小莉，再由和祖廷公司到相关部门办理账户更名手续。另由于当时双方在《退房协议书》第四条中对维修基金的约定是不符合《住宅专修维修资金管理办法》的相关规定，王欣东、陈小莉对此也存在过错，因此，其要求和祖廷公司支付维修基金17465.41元所产生的利息，该院不予支持。另外，王欣东、陈小莉所主张的办理房屋登记的交易手续费673.34元及所有权登记费80元，按照《退房协议书》第五条的约定，是由王欣东、陈小莉自行负担，故该院对王欣东、陈小莉的该项请求，不予支持。据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，于2015年12月14日作出(2015)韶武法民一初字第1016号民事判决：一、韶关市和祖廷房地产置业有限公司应于判决发生法律效力之日起十日内退还购房款110万元给王欣东、陈小莉。二、韶关市和祖廷房地产置业有限公司应于判决发生法律效力之日起十日内赔偿损失给王欣东、陈小莉（损失的计算方式为：从2014年12月21日起按照中国人民银行一年期定期存款利率计算至判决确定的履行之日止）。三、韶关市和祖廷房地产置业有限公司应于判决发生法律效力之日起十日内支付维修基金17465.41元给王欣东、陈小莉。四、驳回王欣东、陈小莉的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费15510元，保全费5000元，合计20510元，由王欣东、陈小莉负担810元，韶关市和祖廷房地产置业有限公司负担19700元。王欣东、陈小莉不服原审判决，向本院提起上诉称：王欣东、陈小莉作为普通的工薪阶层，将自己的全部积蓄以及向亲友举债所借款项用于购买住房，和祖廷公司逾期交楼，王欣东、陈小莉因急于退回购房款另购房屋，在得到承诺马上可以拿到购房款的情况下，与和祖廷公司达成退房协议，并免除了其逾期交楼的违约责任，作出了极大的让步，但是和祖廷公司仍然再次违约，一而再、再而三的拒绝向王欣东、陈小莉支付购房款等款项。原审法院仅判决和祖廷公司退回购房款及维修基金本金，及从2014年12月21日起按中国人民银行一年期定期存款利率计算赔偿王欣东、陈小莉经济损失，该判决结果显然不公，不足以弥补王欣东、陈小莉的实际经济损失。据此，王欣东、陈小莉请求本院：l、撤销原审判决第二、四项，改判支持王欣东、陈小莉的全部诉讼请求。即：维持原审判决第一项，将原审判决第二项改为：和祖廷公司按人民银行同期贷款利率从王欣东、陈小莉付款之日计付利息至和祖廷公司实际付清购房款之日止（其中92万元从2014年1月11日开始计算，18万元从2014年3月15日开始计算）。将原审判决第三项改为：和祖廷公司应向王欣东、陈小莉支付维修基金17465.41元及利息，利息按人民银行同期贷款利率从王欣东、陈小莉付款之日起计算至和祖廷公司实际付清之日止。将原审判决第四项改为：和祖廷公司支付王欣东、陈小莉办理房屋登记解除手续的交易手续费673.34元及所有权登记费80元。2、和祖廷公司负担本案全部诉讼费用。和祖廷公司针对王欣东、陈小莉的上诉答辩称：双方就解除房屋已经签订《退房协议书》，该协议未违反法律规定，对双方有效，在协议没有解除或撤销的情况下，王欣东、陈小莉重新提出新的要求是不妥的。和祖廷公司也不服原审判决，向本院提起上诉称：商品房买受人签订买房合同时，按规定直接向政府管理部门缴交物业专项维修资金，该收费并不是和祖廷公司的收费项目，因此在《商品房买卖合同》解除后，该笔收费应当由政府管理部门退还给商品房买受人，而不是由开发商退还。据此，和祖廷公司请求本院：撤销原审判决第三项。王欣东、陈小莉针对和祖廷公司的上诉答辩称：住宅专项维修基金、物业专项维修基金均是王欣东、陈小莉缴纳，共17465.41元。根据韶关住房和城乡建设局的说明，非属房屋灭失，该款项不能退回，住宅专项维修基金随房屋过户，房屋买卖合同解除后，和祖廷公司是涉案房屋的产权人，应将款项支付给王欣东、陈小莉。本院认为：本案系房屋买卖合同纠纷，根据王欣东、陈小莉及和祖廷公司在二审中的上诉，本案争议焦点是：一、王欣东、陈小莉主张的购房款利息应否予以支持的问题。二、王欣东、陈小莉要求和祖廷公司支付物业专项维修资金17465.41元及利息应否予以支持的问题。三、王欣东、陈小莉要求和祖廷公司支付办理房屋登记的交易手续费673.34元及所有权登记费80元应否予以支持的问题。一、关于王欣东、陈小莉主张的购房款利息应否予以支持的问题。王欣东、陈小莉与和祖廷公司签订的《退房协议书》是双方当事人真实意思表示，《退房协议书》内容未违反法律规定，应属合法有效，双方均应遵照执行。王欣东、陈小莉在原审期间明确其在本案中不主张《退房协议书》第三项所约定的违约金，而要求和祖廷公司赔偿其损失，即支付已付购房款的利息。因《退房协议书》第二项明确约定“甲乙双方同意甲方将乙方已付全部房款共计110万元无息支付给乙方”，故王欣东、陈小莉于本案中主张购房款110万元的利息与协议约定不符，应不予支持。鉴于和祖廷公司未对原审法院判决其支付购房款利息提起上诉，本院对此不作调整。二、关于王欣东、陈小莉要求和祖廷公司支付物业专项维修资金17465.41元及利息应否予以支持的问题。原审期间，王欣东、陈小莉已提交韶关市住房和城乡建设局于2015年11月23日出具的《关于退回住宅专项维修资金事宜的说明》，证实商品住宅所有权变更时，专项维修资金随商品住宅所有权同时转移，在王欣东、陈小莉与和祖廷公司房屋买卖合同解除后，房屋所有权人变更为和祖廷公司，故原审法院判决和祖廷公司将住宅专项维修资金退还购房人并无不当。因《退房协议书》中并未对物业专项维修资金退款前的利息作出约定，王欣东、陈小莉主张和祖廷公司支付物业专项维修资金的利息依据不充分，原审法院未予支持并无不当，本院予以维持。三、关于王欣东、陈小莉要求和祖廷公司支付办理房屋登记的交易手续费673.34元及所有权登记费80元应否予以支持的问题，因《退房协议书》第五条已约定“除本协议第二条、第三条、第四条的约定外，乙方在办理购房及退房手续过程中产生的一切费用由乙方自行负担”，王欣东、陈小莉主张购房过程中产生的交易手续费及所有权登记费由和祖廷公司负担与约定不符，本院不予支持。综上所述，原审法院认定的事实基本清楚，实体处理并无不当。王欣东、陈小莉及和祖廷公司的上诉主张均理据不足，对其上诉请求本院均不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条、第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费491.88元，由韶关市和祖廷房地产置业有限公司负担236.41元，王欣东、陈小莉负担255.47元。本判决为终审判决。审 判 长 刘 茜代理审判员 邓小华代理审判员 邹征衡二〇一六年四月二十六日书 记 员 胡仕忠第12页共12页 来自：