（2016）吉08民终229号
裁判日期: 2016-04-26
公开日期: 2016-11-02
案件名称
张健与金汉玲房屋租赁纠纷二审民事判决书
法院
吉林省白城市中级人民法院
所属地区
吉林省白城市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
辛宗君,金汉玲,张健
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
吉林省白城市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）吉08民终229号上诉人（原审原告、反诉被告）辛宗君，男，汉族，1941年9月6日。现住乌兰浩特市。上诉人（原审原告、反诉被告）金汉玲，女，汉族，1938年9月30日生，。现住同上。二上诉人委托代理人潘峰，白城市海明法律服务所法律工作者。上诉人（原审被告、反诉原告）张健，男，1987年9月16日生。现住白城市洮北区。委托代理人王春雷，辽宁欣合律师事务所律师。上诉人辛宗君、金汉玲、张健因房屋租赁合同纠纷一案，不服吉林省白城市洮北区人民法院（2015）白洮市民初字第188号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审查明，原、被告于2009年8月17日签订了位于洮北区中兴东大路52号楼4号两个门楼房屋租赁合同，合同约定：“租期陆年2009年2月11日起至2015年2月10日止；年租金一万零伍佰元整，每年8月10日前交清。因动迁、合同无法执行，甲方应退还乙方余下月份的房屋租金。”2014年8月19日，被告将5250.00元房租交付给原告金汉玲。2014年9月7日，洮北区住房和城乡建设局下发了“关于中兴东路40号危楼改造的通告”中要求自本通告发布之日起30日内，该危楼住户必须全部搬迁撤离。原、被告双方涉案房屋属于危楼。原审认为，原、被告签订的房屋租赁合同系双方当事人的真实意思表示，合同合法有效。该楼属于危楼，已限期搬离，属于因客观原因不能继续履行合同。该合同履行期内应予解除。考虑该合同已经届满，故应自然终止。根据该房屋买卖合同第八条：“因动迁、合同无法执行，甲方应退还乙方余下月份的房屋租金。”原告应在2014年9月7日洮北区住房和城乡建设局下达关于中兴东路40号危楼改造的通告30日内返还被告租金，原告未及时返还租金，存在违约行为，故对原告继续给付租金的诉讼请求原审法院不予支持。反诉原告交付的房租系从2014年10月10日起计算。但从现有证据认定被告支付租金5250.00元。关于被告主张原告应返还租赁费6750.00元、供热费3088.50元、房屋看护管理费8800.00元等合计24088.50元缺乏事实根据和法律依据，原审法院不予支持。事实上，从2014年10月起应停止使用该房屋，反诉原告的反诉请求成立。故反诉被告应将5250.00元房租返还给反诉原告。依据《中华人民共和国合同法》第二百一十二条：“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。”及相关法律之规定，判决如下：一、驳回原告的诉讼请求；二、反诉被告（原告）辛宗君、金汉玲于本判决生效后10日内将租金5250.00元返还给反诉原告（被告）张健；三、驳回反诉原告的其他诉讼请求。案件受理费46.00元，反诉案件受理费25.00元，共计71.00元由二原告负担。辛宗君、金汉玲不服一审判决，向本院提起上诉，上诉理由归纳为原审判决认定事实不清，适用法律错误。一、原审判决中已依法驳回张健的反诉请求，并已确认张健继续占有租赁物，理应判定由张健承担强行占有租赁物的租赁费用至返还租赁物时止。而对原诉请求中的第二项并未判决，导致上诉人的合法权益未保护。二、原审判决只认定上诉人应返还租金，而未认定张健的违约行为及强行占有租赁物，而侵害租赁收益的行为。从庭审中我方的举证及对方的反诉从而形成完整的证据链条而证实是张健的违约行为。故应判令对方给付占有租赁物收益的事实。综上，张健强行占有租赁物并违约，依据合同法的规定，应承担给付租赁费的义务，请求张健给付强行占有租赁物的租赁费，或发回重审。张健对辛宗君、金汉玲的答辩意见与张健的上诉理由一致。张健不服一审判决，向本院提起上诉，上诉理由归纳为：一、我方租赁的楼房经权威部门已认定为危楼，已经没有任何商业使用价值，而且也不允许使用，且已被陆续断水、断电、断热，所以对方要求按年租金3.5万元继续给付租赁费的请求不应得到支持。自洮北区住建局通知下发后，我方即要求对方应按合同约定退回余下月份的租金，但对方总是以种种理由拒绝，我方认为对方违约在先，应承担相应违约责任，故要求二审法院依法判令对方立即返还余下月份的租金6750元、供热费3088.50元及逾期付款违约金等。二、关于该房屋目前现状问题，我方认为自去年9月份起该楼陆续被政府相关部门断水、断电、断热，已不具有任何商业使用价值，对方认为我方强行占其房屋根本没有事实依据。我方多次联系对方解决房屋租赁的遗留问题，但对方不予理睬，反而多次向我方提出无理要求。无奈之下，为了对方的财产利益不受损失，我方还得为对方看护好房屋，也给我方造成了极大的财产损失，故要求二审法院依法支持我方看护费等各项财产损失。综上，我方认为被上诉人违约在先，我方不存在任何违约行为。辛宗君、金汉玲对张健的上诉理由答辩意见归纳为：1、张健的上诉请求于法无据，缺乏真实性；我方没有让张健看房子，而事实是张健强行占有租赁物，多次找其协商而拒不返还租赁物，不符合无因管理的构成要件。2、我方同意按照合同约定张健返还占有房屋再行结算，是张健不按合同履行。并且供热费按合同约定由我方交付的，因已停止供热而无法交纳且已下发动迁令，不需要产生供热费。3、2015年10月26日我方接到张健关于房屋动迁的通知，该租赁合同已实际不能履行，张健就应交还房屋，张健应给付强行使用房屋期间至搬迁时止的房屋租赁费用。4、因动迁不能继续履行合同，房租收条证明房租费交费期2014年10月10日至2015年2月10日，但从电量看张健至少营业至2014年12月份。双方当事人在二审均未提供新的证据。二审查明的事实与一审相同，本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，辛宗君、金汉玲与张健签订的房屋租赁合同系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，该租赁合同合法有效。合同签订后，双方依约履行。在合同履行中，2014年9月7日洮北区住房和城乡建设局下发的“关于中兴东路40号危楼改造的通告”中要求自本通告发布之日起30日内，该危楼住户必须全部搬迁撤离。双方案涉房屋住户属于该通知中要求搬迁的。至此，双方签订的房屋租赁合同因客观原因不能继续履行，应终止履行。由于双方在合同中已经明确约定：因动迁合同无法执行，甲方（金汉玲）应退还乙方（张健）余下月份的房屋租金。所以双方应按照合同的约定履行，从金汉玲于2014年8月19日收取租金5250.00元的收条看房租费交付期间2014年10月10日至2015年2月10日，且双方在一审庭审中对此也无异议，故一审法院判决金汉玲、辛宗君退还余下月份的房屋租金5250.00元给张健是合适的。张健上诉称为对方看房构成无因管理，此点没有事实和法律依据，故其要求对方给付看护费不予支持。张健上诉称租金中包含供热费，由于没有供热，要求对方返还供热费，双方在合同中约定供热费由金汉玲交付，故张健要求对方返还供热费也不予支持。辛宗君、金汉玲上诉称要求张健给付强行占房期间的房屋租金，由于双方签订的房屋租赁合同已经终止履行，且该房屋已经不具备营业条件，故辛宗君、金汉玲的上诉理由无法支持。综上，原审判决认定事实清楚，证据充分。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费184.00元，由上诉人辛宗君、金汉玲承担92.00元，上诉人张健承担92.00元。本判决为终审判决。审 判 长 孙兆斌审 判 员 张天秋代理审判员 戴红娟二〇一六年四月二十六日书 记 员 和达明 更多数据：搜索“”来源：