（2016）云07民终135号

裁判日期: 2016-04-26

公开日期: 2016-12-05

案件名称

上诉人赵晓唯与被上诉人王林香房屋租赁合同纠纷一案民事判决书

法院

云南省丽江市中级人民法院

所属地区

云南省丽江市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

赵晓唯,王林香

案由

房屋租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条

全文

云南省丽江市中级人民法院民事判决书（2016）云07民终135号上诉人（原审原告、反诉被告）：赵晓唯，女，1973年10月1日生，汉族，住云南省丽江市古城区祥和街道顺和社区华首上领*栋***号。身份证号码:4113251973********。被上诉人（原审被告、反诉原告）：王林香，男，1963年3月26日生，汉族，原住址：杭州市余杭区运河镇章家河社区*组王家河**号，现住云南省丽江市古城区七一街崇仁巷**号。身份证号码：33012519630********。委托代理人（特别授权）：寸砚，云南云勇律师事务所律师。上诉人赵晓唯（以下简称上诉人）因与被上诉人王林香（以下简称被上诉人）房屋租赁合同纠纷一案，上诉人不服云南省古城区人民法院（2015）古民二初字第357号民事判决向本院提起上诉。本院于2016年3月21日受理后依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。原告一审诉称：2014年8月20日，原、被告经协商一致签订《铺面租赁合同》，约定由原告将位于丽江古城五一街文生巷20号下面3间铺面出租给被告，合同期限为三年，自2014年8月20日至2017年8月20日，第一年租金为19万元，第二、三年租金总计40万元，并且后两年租金必须提前2个月支付，逾期10天未交房租，原告有权收回铺面并不承担任何赔偿责任，若一方违约，将承担房屋租金2倍的违约金。合同签订后，原告按约定将铺面交给被告经营管理。2015年6月20日，被告本应当向原告支付房屋租金，经原告多方催促，但被告却仍旧未按约定支付房租。原告为维护原告的合法利益，诉至法院，提出如下诉讼请求：1、依法判令解除原告与被告于2014年8月26日签订的《铺面租赁合同》；2、判令被告向原告支付违约金10万元；3、诉讼费用由被告承担。原审被告王林香辩称并反诉称：对原、被告签订的合同无异议，对其中约定的租金、租期、租金支付时间等无异议。被告在与原告签订合同前就将19万租金支付给了原告，同时向原告支付了2万元的押金及2000元的水电费押金。合同履行期间，被告严格遵守合同约定，但原告以高于市场价几倍的价格上涨水费，无奈，被告以每吨10元的价格向原告支付了水费。合同履行至2015年6月20日，因被告同时在古城内经营多家店面，未注意到租金支付时间。2015年7月初被告才想起此事，于是被告当即就电话联系原告，但原告电话已无法接通，被告只好到原告经营的店铺找原告，但原告已将店转让，通过向店铺老板核实找到原告电话，后被告于2015年7月电话联系原告，双方在招商银行旁滇菌王大酒店内进行了协商，经协商，原告同意被告延长一个月支付租金。但原告在7月10日反悔要求被告立即支付租金，否则要求被告立即搬出店铺，被告立即向亲朋好友借款，并请求原告按照后面达成的协议在7月20日支付租金，但原告不同意，坚持要求被告搬出铺面。之后，原告便找人多次到店里闹事，7月16日经被告报警，经民警及司法所调解，但未果，被告便于7月17日搬离商铺。综上，被告认为原告的违约行为导致被告已实际支付了租金但却无法在丽江旅游旺季进行经营活动，造成了被告的重大经济损失。故被告向本院提出如下反诉请求：1、请求判令解除反诉人与被反诉人于2014年8月20日签订的《铺面租赁合同》；2、判令被反诉人返还反诉人押金22000元；3、判令被反诉人退还反诉人一个月的租金15833元；4、判令被反诉人赔偿反诉人经济损失100000元；5、本诉、反诉案件受理费由被反诉人承担。反诉被告一审辩称：反诉原告所说不是事实。合同已明确约定后两年的租金应该于2015年6月20日支付，反诉被告也考虑到反诉原告的实际情况，就约定于7月20日支付房租，但反诉原告一直未向反诉被告支付房租，反诉被告的配偶也去催要过，但反诉原告明确表示不想再租了。原审查明的事实是：原告赵晓唯与被告王林香于2014年8月20日签订《铺面租赁合同》，合同约定，由原告将承租的位于丽江市古城区五一街文生巷20号下面3间铺面出租给被告，租期为3年，自2014年8月20日起至2017年8月20日止，第一年租金19万元，后两年租金40万元，后两年租金需提前两个月支付。合同同时约定，逾期10天未支付租金，出租方有权收回铺面，不承担任何赔偿责任。租期内水电费押金2000元，房屋押金20000元。合同对违约责任的约定为，一方违反合同将向守约方承担房租、租金2倍违约金。合同对其他权利义务亦作出了约定。合同签订前，被告于2014年8月16日向原告支付了第一年（2014年8月20日至2015年8月20日）租金190000.00元，被告向原告支付押金22000.00元。合同履行过程中，被告未在合同约定的时间内向原告支付第二、三年租金，经协商亦未达成一致，故原告要求被告搬离铺面，被告也于2015年7月17日搬离了铺面。现在铺面已由原告收回。原审法院认为：原告赵晓唯诉请要求解除与被告王林香签订的《铺面租赁合同》，被告王林香反诉亦要求解除合同，故本院对原告与被告于2014年8月20日签订的《铺面租赁合同》予以解除。根据庭审查明的事实，导致原、被告合同解除原因为被告王林香未按照合同约定的时间向原告支付租金，系被告王林香违约在先，被告王林香应承担向原告支付违约金的违约责任，故本院对原告主张的违约金支持为由被告王林香以应支付的40万租金为基数，支付自2015年6月20日起至2015年7月27日（起诉之日）止按照中国人民银行公布的同期贷款基准利率计的利息。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权赔偿损失。根据庭审查明的事实，被告已足额向原告支付了第一年的租金19万元，折合每月为15833元，但其实际使用了11个月，原告应向被告退还被告未能使用铺面1个月的租金15833元，故本院对反诉原告要求反诉被告返还一个月租金15833元的诉讼请求予以支持。对反诉原告主张的由反诉被告退还押金22000元的诉讼请求，反诉原、被告在合同中对合同终止后押金退还未作明确约定，本院认为，因反诉原告违约在先，并也承担了相应的违约责任，合同解除后，反诉被告不予退还反诉原告押金无法律及事实依据，故本院对反诉原告要求反诉被告退还所收取的押金22000元的诉讼请求予以支持。对反诉原告主张的由反诉被告赔偿经济损失100000元的诉讼请求，本院认为，原告所举证据不足以证实其主张，故本院对反诉原告的该项诉讼请求不予支持。综上，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条第一、二款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：本诉部分：一、解除原告赵晓唯与被告王林香于2014年8月20日签订的《铺面租赁合同》；二、由被告王林香于判决生效之日起十日内向原告赵晓唯支付以40万租金为本金，自2015年6月20日起至2015年7月27日（起诉之日）止按照中国人民银行公布的同期贷款基准利率计的利息；三、驳回原告赵晓唯的其他诉讼请求。反诉部分：一、解除反诉原告王林香与反诉被告赵晓唯于2014年8月20日签订的《铺面租赁合同》；二、由反诉被告赵晓唯于判决生效之日起十日内向反诉原告退还租金15833.00元及押金22000.00元;三、驳回反诉原告王林香的其他诉讼请求。本诉案件受理费2300元，减半收取1150元，由原告赵晓唯承担；反诉案件受理费3057元，减半收取1528元，由反诉原告王林香承担。一审宣判后，原审原告赵晓唯不服原审判决，向本院提起上诉。其上诉请求为：1、请求人民法院撤销一审本诉第二、第三项判决，依法判令被上诉人赔偿上诉人违约金10万元；2、请求人民法院撤销反诉第二、第三项判决；3、请判令被上诉人承担本案全部诉讼费用。事实及理由如下：一、针对于一审本诉原审判决适用法律错误。2014年8月20日，上诉人与被上诉人签订《铺面租赁合同》，合同约定：上诉人将位于丽江古城五一街文生巷20号下面3间铺面出租给被上诉人，合同期限为三年，第一年租金为19万元，第二、第三年租金总计40万元，并且后两年租金必须提前2个月支付，逾期10天未交房租，上诉人有权收回铺面，若一方违约，将承担房屋租金2倍的违约金。2015年6月20日，被上诉人应当将房屋租金40万元支付给上诉人，但被上诉人称其生意繁忙忘记交纳房租的事情了，请求在月底，也就是6月30日前交。2015年6月30日止，被上诉人依然未交房租，上诉人本着理解包容的态度再次妥协，双方于滇菌王大酒店约定，2015年7月15日为最后交纳房租的期限。2015年7月15日，被上诉人依然未交房租。2015年7月16日被上诉人要求8月20日再交房租，上诉人不同意，并且被上诉人明确表示要违约，不再继续租赁，在上诉人的多次交涉并通过古城派出所民警出警及司法所的调解后，被上诉人才自行搬出租赁房屋。被上诉人搬出后，由于短期找不到继续租赁房屋的人，并且上诉人又重新对其出租房屋花费近10万元进行了装修后才在过了丽江旅游旺季的十一月份（属于旅游淡季）将此房承租出去，从而导致上诉人蒙受了巨大的经济损失。双方签订的《铺面租赁合同》是上诉人、被上诉人双方的真实意思表示，被上诉人未按约定交纳房租，行为实属重大违约行为，一审法院既然己经认定了被上诉人已经违约，但却不以双方的真实意思表示进行判决，毫无法律及事实依据的得出以40万租金为本金，算上一年的贷款基准利息支付违约金，一审法院这种想当然的随意调整违约金的行为于法无据，参照最高人民法院颁布的《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第16条规定：“当事人以约定违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。”根据该司法解释，基于双方约定违约方支付房屋租金2倍违约金，扣除22000元押金以及剩余一个月租金之后，被上诉人向上诉人支付10万元违约金合情、合理、合法，应当得到支持。况且在一审法院审理过程中，被上诉人也没有提出违约金过高需要调整的诉求，所有根据法律规定；只有当事人提出请求，法院或者仲裁机构才能对违约金数额进行调整，如果当事人不请求调整，表明在违约事实发生以后，其仍然愿意接受合同约定的违约金条款的约束。二、针对于一审反诉原审判决认定事实及适用法律错误。根据双方签订的《铺面租赁合同》，被上诉人所交的第一年租金后所承租使用房屋的期限是截止到2015年8月20日，但由于被上诉人违约，不愿意在2015年6月20日继续交纳合同约定的第二、三年租金。故此，不管根据法律规定及生活常识，既然被上诉人违约在先，并且是自愿搬出承租的房屋，故此，一审法院认定被上诉人只要使用11个月承租房屋，要退还被上诉人1个月房租的事实及适用法律错误完全错误。请求人民法院撤销反诉第二、第三项判决，依法改判。综上所述，一审判决适用法律错误，并且认定事实及适用法律之间相互矛盾，严重危害了上诉人的合法权益，请二审法院认真查明事实，依法主持正义，支持上诉人的上诉请求。被上诉人王林香提交书面答辩意见称：一、被答辩人在其的《民事上诉状》中陈述的事实与客观事实不符。事实上，答辩人与被答辩人在滇菌王大酒店友好协商时，答辩人请求被答辩人希望先交一部分租金，剩余的租金答辩人分两次在3个月内交清，被答辩人不同意，表示租金一定要一次性交清，故之后双方谈妥答辩人延期一个月支付租金，但7月3日被答辩人却突然反悔发短信给答辩人称什么朋友在广州做手术，朋友老公回来丽江店里有事，被答辩人需要过去照顾朋友一段时间，所以让答辩人在7月10号将房租给被答辩人，答辩人回电话给被答辩人希望被答辩人能按照当时双方谈好的日期也就是7月20日之前支付，答辩人正在尽最大努力筹款，40万毕竟不是小数目，答辩人无法一下子筹齐，被答辩人表示可以，但要答辩人尽快筹钱，但答辩人没想到的是7月10号被答辩人却又短信催促答辩人要答辩人在7月15日将房租交清，答辩人对被答辩人的这种反复无常觉得很无奈只得短信回复被答辩人20号会将房租交给答辩人。其实从答辩人在一审庭审时提交给法庭的第4组证据《短信截图》中就可以看出这整个前因后果，如果真如被答辩人在其的上诉状中所称双方约定的最后支付租金的期限是7月15日，那为何被答辩人又在7月3日就发短信给答辩人要答辩人在7月10日支付租金？原因只有一个那就是不论当时双方怎么约定的，被答辩人都只是在耍答辩人，根本不想给答辩人适当的期限去筹款，一方面同意7月20号之前支付租金，一方面又不断催促答辩人在7月10号、7月15号将房租交清，造成答辩人一再拖延支付的假象，然后再“顺理成章”地将答辩人赶出去！而7月15日、7月16日被答辩人更是找人到店铺里闹事，致使答辩人根本无法进行经营活动只好报警，民警调解未果后，答辩人又只好恳请被答辩人到大研司法所调解希望答辩人能遵守双方当时的约定让答辩人在7月20日之前支付租金并且不再派人骚扰答辩人的经营活动，司法所的工作人员在了解到答辩人已经支付了2014年8月20日至2015年8月20日的租金后，也积极劝说被答辩人。既然答辩人交纳的租金到2015年8月20日那提前把人家赶走也不太合适，因此就再等个几天。如果2015年7月20日对方还不支付租金，那再要求对方搬离如果可以那双方达成调解协议，到时候答辩人也不得不搬离的，但被答辩人坚决不肯接受，就是要求答辩人立即搬离租赁商铺，答辩人无法只好于次日搬离，因此很显然答辩人是在被逼无奈之下在支付的租金期限还剩下一个多月时搬离租赁商铺的，根本不是被答辩人在其的诉状中宣称的那样“自愿搬出承租房屋”。答辩人搬离该租赁商铺后，被答辩人便高价承租给了第三人，几天前答辩人路过该租赁商铺的时候也看到该商铺现正在经营，而商铺完全是答辩人之前装修后的模样，一点变化也没有，真不知道其所称的10万元的装修是花在了什么地方。二、答辩人不认为本案本诉和反诉适用法律错误。答辩人不否认答辩人未在庭审时提出什么认为约定的违约金过高因此要求人民法院进行适当调整的请求，因为答辩人认为既然双方已经于2015年7月初在滇菌王大酒店约定租金延期到7月20日之前进行支付，那么双方就已经对《铺面租赁合同》中有关租金支付时间进行了更改，而之后被答辩人一而再再而三要求答辩人提前在7月10日、7月15日支付租金甚至最后在7月16日要求答辩人搬离租赁商铺，这一系列举动都是被答辩人在违反双方的约定，违约的是被答辩人而非答辩人，因此答辩人的一审代理人也在庭审中明确表示答辩人没有违约，不存在承担违约责任的情形，所以既然不存在违约情形，答辩人也就没有理由在庭审中以约定的违约金过高为由，提出请求适当调整违约金的要求！事实上答辩人对一审判决要求答辩人“于判决生效之日起十日内向原告赵晓唯支付以40万元租金为本金，自2015年6月20日起至2015年7月27日（起诉之日）止按照中国人民银行公布的同期贷款基准利率计的利息”的判决结果是有异议的，因为答辩人认为答辩人并未违约，而且假定就算是答辩人违约了，但致使该合同目的无法实现的根本性违约是被答辩人在2015年7月16日将该租赁房屋强行收回的举动，从2015年7月17日开始该租赁商铺的使用权己经回到被答辩人手中，该《铺面租赁合同》事实上己终止履行，因此答辩人没有理由支付给被答辩人自2015年7月17日至2015年7月27日（起诉之日）止期间的40万租金的中国人民银行公布的同期贷款基准利率计的利息，若被答辩人将该租赁房屋收回后自行使用，一直未向人民法院诉请在形式上要求解除该《铺面租赁合同》，或者拖个三年五载再诉讼，那答辩人是否也应支付这三年五载的同期银行利息作为违约金？答辩人之所以没有提出上诉。一是因为上诉人一直觉得和气生财，退一步海阔天空，不想因为这些纠纷坏了自己的运气，二是没有更多的时间和精力投入到该诉讼上，希望一切止于此，吃点亏没关系。这也是答辩人在被被答辩人赶出租赁商铺后没有起诉被答辩人的原因，当然之后被答辩人起诉了答辩人，答辩人也只好听从代理人的意见积极应诉。至于反诉，一审人民法院支持被答辩人退还答辩人租金及押金的判决，答辩人认为完全合理合法，而被答辩人的根本违约行为的确导致答辩人已实际支付了租金但却无法在丽江旅游旺季月进行经营活动，造成了答辩人至少10万元的经济损失，加上答辩人对该租赁房屋进行装修时花去了65000元，答辩人只使用了该租赁房屋1年，被答辩人应将装修部分折价给答辩人，因此答辩人认为被答辩人至少应赔偿答辩人14万元的经济损失，但答辩人考虑到得饶人处且饶人，不想过分计较，也就只提了10万元的损失赔偿，这些损失的确是客观存在，但由于各种原因答辩人于里也的确没有足够的证据向法院提交，因此对原审判决未支持赔偿经济损失的做法答辩人也愿意接受。综上，答辩人认为一审判决本诉虽未依据客观事实，但答辩人基本可以接受，至于反诉答辩人认为认定事实清楚、适用法律正确，因此恳请二审法院维持原判。二审中，双方当事人皆未提交新的证据。经审理，本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，二审争议焦点是违约金是否应当支持以及如何认定。《铺面租赁合同》是上诉人与被上诉人的真实意思表示，未违反相关法律法规的规定，合同合法有效。合同中约定，被上诉人应当于第一年合同租期届满前2个月一次性支付后面两年的租金，逾期10天未交房租，上诉人有权收回铺面。因被上诉人未在约定期限支付房租，双方对房租支付问题进行了协商，上诉人要求被上诉人在一定期限内支付。在被上诉人未能支付后续房租的情况下，上诉人在第一年租期尚未届满时将铺面收回。本院认为，铺面收回后双方已实际终止了《铺面租赁合同》的履行，则上诉人应当退回剩余租赁期限的房租并返还水电及房屋押金。但被上诉人未能在约定期限支付房租，应当承担违约责任。《铺面租赁合同》约定“违约方应承担守约方房租、租金2倍违约金”，上诉人在诉讼请求中将违约金明确为10万元。违约金主要是对上诉人损失的赔偿，在上诉人未提交证据证明其损失的情况下，原审法院将违约金认定为剩余租金40万元的利息损失，本院认为符合客观实际。因此，原审认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。据此，本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第〈一〉项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3057.00元（上诉人赵晓唯预交5357.00元），由上诉人赵晓唯承担。本判决为终审判决。审　判　长　　王炳武审　判　员　　马　昕代理审判员　　谭　云二〇一六年四月二十六日书　记　员　　陈旭燕来自：