（2016）辽01民终1543号

裁判日期: 2016-04-26

公开日期: 2016-05-10

案件名称

上诉人徐洋、赵丹阳与被上诉人魏巍、暴丹、马丽娜房屋租赁合同纠纷一案二审民事判决书

法院

辽宁省沈阳市中级人民法院

所属地区

辽宁省沈阳市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

徐洋,赵丹阳,魏巍,暴丹,马丽娜

案由

房屋租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条

全文

辽宁省沈阳市中级人民法院民事判决书（2016）辽01民终1543号上诉人（原审原告）：徐洋，男，1977年5月21日出生，汉族，住址沈阳市和平区。委托代理人：韩世鹏，辽宁同方律师事务所律师。上诉人（原审原告）：赵丹阳，女，1983年1月24日出生，汉族，住址沈阳市和平区。委托代理人：韩世鹏，辽宁同方律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：魏巍，男，1979年1月21日出生，汉族，住址沈阳市和平区。被上诉人（原审被告）：暴丹，女，1980年11月5日出生，满族，住址沈阳市铁西区。被上诉人（原审被告）：马丽娜，女，1986年11月3日出生，汉族，住址辽宁省昌图县。上诉人徐洋、赵丹阳与被上诉人魏巍、暴丹、马丽娜房屋租赁合同纠纷一案，不服沈阳市铁西区人民法院（2015）沈铁西民二初字第00765号民事判决，向本院提出上诉。本院于2016年1月28日受理此案后，依法组成合议庭，由审判员于利军担任审判长，审判员单立、代理审判员吕长辉（主审）参加评议，对本案进行了审理。本案现已审理终结。徐洋、赵丹阳原审诉称，原告赵丹阳于2013年10月与被告魏巍签订房屋租赁协议，约定被告将沈阳市铁西区云峰街16号12门出租给原告使用，出租日期2013年10月1日至2014年10月10日，年租金86，000元。被告于签订协议时提供上述房屋产权证复印件，并且承诺租赁物可以作为棋牌社使用。因为租赁房屋内有部分棋牌麻将设备，故原告支付被告魏巍押金5，000元，支付被告暴丹租金120，000元。原告承租后发现该租赁物根本无法作为棋牌社进行经营，甚至被告根本不是真正的房主，被告出示的房证是虚假的。原告要求被告魏巍返还已经支付的125，000元，被告暴丹、马丽娜承担连带返还责任；本案诉讼费由被告承担。魏巍原审辩称，房屋租赁的事与我无关，我只收了5，000元押金，租赁合同已经履行完毕，我同意返还。暴丹、马丽娜原审辩称，不同意原告的诉讼请求，原告实际使用了房屋，我们收取的120，000元是房屋的承兑费，其中包括10个月的房租86，000万元。余款为房屋的设备和装修等价值。原审法院经审理查明，二原告为夫妻关系。被告魏巍将其承租的诉争房屋转租给二被告暴丹、马丽娜。在租赁期间，二原告从被告暴丹、马丽娜处转兑诉争房屋，并将120，000转兑费支付给二被告暴丹、马丽娜，将5，000元押金支付给被告魏巍。原告赵丹阳于2013年10月重新与被告魏巍签订房屋租赁协议，约定被告魏巍将沈阳市铁西区云峰街16号12门出租给原告使用，出租日期2013年10月1日至2014年10月10日，年租金86，000元。二原告实际占有使用房屋至2015年6月6日，并将房屋交付原房主。原审法院认为，二原告从被告暴丹、魏巍处转兑诉争房屋，又与被告魏巍重新签订租赁合同，并履行完毕，该租赁合同权利义务已经终止，且二原告实际占有使用该房屋至2015年6月，超出其与被告魏巍约定的合同履行期，故二原告主张被告返还租金没有事实和法律依据，但其交纳的押金5，000元被告魏巍应与返还。二原告主张被告暴丹、马丽娜承担连带返还租金的主张亦没有法律依据，本院不予支持。二原告主张被告魏巍提供虚假房证造成其无法经营，但未向法庭提供证据加以证明，且其主张的事实并未影响其实际占有房屋，其自认于2015年6月才将诉争房屋交回，故其占有期间的房屋使用费用亦应由其承担。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十一条，第二百一十二条、第二百二十四条之规定，判决如下：一、被告魏巍于本判决生效后3日内支付原告赵丹阳房租租赁合同押金5，000元。二、驳回原、被告其他诉讼请求。案件受理费2，800元，由原告承担2，750元，被告魏巍承担50元。宣判后，上诉人徐洋、赵丹阳不服，向本院提出上诉。请求依法撤销原审判决，依法改判，改判支持上诉人诉讼请求或发回重审，被上诉人承担全部诉讼费用。上诉理由：1、被上诉人不是真正房主，冒充房主与上诉人签订房屋租赁合同，骗取上诉人巨额租金，上诉人与魏巍签订的租赁合同无效。2、真正房主余翔已经在铁西法院起诉上诉人，要求上诉人支付租金，上诉人针对同一租赁物支付两次租金。3、上诉人不存在转兑行为，上诉人认为魏巍就是真房主，租赁合同无效，应互相返还，上诉人提供证据证明被上诉人提供假房证导致上诉人无法经营。被上诉人魏巍答辩称：原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。我收到另外两位被上诉人给我的租金了。被上诉人暴丹、马丽娜答辩称：原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。房子兑给上诉人了，房租和设备共120，000元，收到该款，但是不能返还，因为上诉人一直用这个房子，我们把房租给魏巍了。本院查明事实与原审查明事实基本一致。另查明，原审法院于2015年11月23日作出（2015）沈铁西民二初字第1137号民事判决，判令魏巍返还余翔2014年4月1日至2014年10月10日租金36，944元，判令徐洋、赵丹阳给付余翔2014年10月11日至2015年6月6日占有使用费46，083元。该判决确认涉案房屋所有权人余翔妻子庄小玲与魏巍签订的《房屋租赁合同》约定将涉案房屋出租给魏巍使用，租赁期限自2012年10月1日至2014年9月30日止，租金第一年70，000元，第二年出租方有权根据地区租赁价格收取。租赁期间，承租方不得将房屋转租给第三方使用，否则出租方有权单方终止合同，并收回房屋，且可以追究承租方的违约责任。上述事实，有结婚证复印件，原告与被告魏巍签订的房屋租赁协议书复印件、押金收条复印件等证据及当事人陈述，经庭审质证，本院予以确认，在一审卷宗佐证。本院认为，魏巍以年租金70，000元的价格从房屋所有权人余翔处承租房屋，在取得租赁房屋后又将涉案房屋以年租金86，000元的价格租给被上诉人暴丹、马丽娜。在租赁期间，上诉人又以年租金86，000元、设备转兑费34，000元、押金5，000元的价格从暴丹、马丽娜处转兑涉案房屋，与魏巍签订了房屋租赁协议。暴丹、马丽娜收到上诉人支付的120，000元，魏巍收到上诉人支付的押金5，000元。因上诉人在租赁期间实际占有使用涉案房屋，故上诉人有支付相应租金的义务。但关于租金标准，本院认为，魏巍在明知其作为承租方不得将房屋转租给第三方使用的情况下，仍先后租给暴丹、马丽娜与上诉人，故魏巍无权从涉案房屋的转租过程中获取收益，即对于年租金70，000元以外的租金16，000元（86，000元-70，000元）应予返还。考虑到被上诉人暴丹、马丽娜主张对涉案房屋进行装修，添置设备，且上诉人对相关设备与房屋设施在租赁期间亦有占有使用行为，另上诉人对年租金86，000元标准亦予以认可，故本院酌定该16，000元作为租赁期间的设备转兑费，不予返还。但暴丹、马丽娜另收取34，000元设备转兑费缺乏事实和法律依据，应予返还。魏巍同意返还押金5，000元，原审认定魏巍返还押金正确。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、撤销沈阳市铁西区人民法院（2015）沈铁西民二初字第00765号民事判决书第二项：“驳回原、被告其他诉讼请求”；二、维持沈阳市铁西区人民法院（2015）沈铁西民二初字第00765号民事判决书第一项：“被告魏巍于本判决生效后3日内支付原告赵丹阳房屋租赁合同押金5，000元”；三、暴丹、马丽娜于本判决生效后7日内支付赵丹阳34，000元；四、驳回徐洋、赵丹阳其他诉讼请求。如未按本判决确定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费2，800元，由徐洋、赵丹阳负担2，000元，暴丹、马丽娜负担750元，魏巍负担50元。二审案件受理费2，800元，由徐洋、赵丹阳负担2，000元，暴丹、马丽娜负担750元，魏巍负担50元。本判决为终审判决。审　判　长　　于利军审　判　员　　单　立代理审判员　　吕长辉二〇一六年四月二十六日书　记　员　　张　磊本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更。关注公众号“”