（2016）云23民终276号

裁判日期: 2016-04-26

公开日期: 2016-05-05

案件名称

胡海粉与大姚县水务局房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

法院

云南省楚雄彝族自治州中级人民法院

所属地区

云南省

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

胡海粉,大姚县水务局

案由

房屋租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第二百一十五条，第二百二十六条，第二百三十五条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条

全文

云南省楚雄彝族自治州中级人民法院民事判决书（2016）云23民终276号上诉人（原审被告）胡海粉，女，1979年12月20日生，汉族，农民，住云南省XX市XX区XX镇XX村委会XX村**号，现住云南省XX县XX镇XX街XX号。公民身份号码XX。委托代理人代俊波，男，1980年2月6日生，汉族，农民，住址同上。公民身份号码XX1X。代理权限为特别授权。系胡海粉的丈夫。被上诉人（原审原告）大姚县水务局，住所地大姚县金碧镇金平路新行政区。组织机构代码XX。法定代表人XX，局长。委托代理人XX，云南XX律师事务所律师。代理权限为特别��权。上诉人胡海粉因与被上诉人大姚县水务局房屋租赁合同纠纷一案，不服大姚县人民法院（2015）大民初字第773号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。原审法院经审理确认的本案事实是：2013年1月1日，原告与被告签订《商铺租赁合同》，约定将位于大姚县北街八度抗震设防钢混框架结构临街12-13号门面（46.8平方米）租赁给被告使用，租赁期限为一年（自2013年1月1日至2013年12月30日止），房屋租金每平方米80元。并约定在租赁期间所有水费、电费等各种费用由被告承担。2014年1月1日，双方口头约定将房屋租金每平方米80元变更为120元，被告继续租赁12-13号门面从事个体经营，原告在同一位置的其他商铺也按照此规定执行。现被告一直使用该房屋至今。2015年5月28日，大姚县人民政府下发大政办发（2015）40号文件《大姚县人民政府办公室关于印发大姚县行政事业单位闲置国有资产处置实施办法》，要求将该商铺移交县土地收储中心，由土地收储中心交由拍卖机构依法处置。文件下发后，原告分别于2015年6月4日和2015年9月1日以书面形式通知被告立即腾出商铺，交还原告，但被告至今未搬出该房屋。原、被告经过协商，被告同意把房屋交还原告，原告同意被告在2015年度的租金仅需支付28080元后（即只交五个月租金），被告积极交纳了租金28080元，但因被告不交纳2014年的租金也不腾出房屋，双方无法达成协议。原审法院认为，依法成立的合同，对双方当事人具有约束力。当事人应当按照合同的约定履行自己的义务。在本案中，原、被告双方口头约定的房屋租赁合同不违反相关法律规定，依法应认��为有效合同。原告已按照合同约定交付房屋给被告使用，被告就应向原告支付租金，被告未支付相应租金的行为已构成违约。《中华人民共和国合同法》第二百二十六条规定：“承租人应当按照约定的期限支付租金。”原告要求被告支付2014年度租金的请求合法，本院予以支持。原告要求被告支付2015年租金的请求，因原、被告已达成口头协议，原告仅需被告支付五个月的租金，且被告已按照口头协议约定实际履行2015年度五个月的租金28080元，对原告要求被告支付2015年度五个月之外租金的请求，本院不予支持。因被告既不向原告支付2014年房屋租金，又未搬出该房屋，原告要求被告支付到搬出之日止的请求成立，本院予以支持。因大姚县人民政府通知将房屋交土地收储中心依法处置，原告要求被告搬出房屋的诉讼请求成立，本院予以支持。关于原告要求被告支付违约金、律师费的诉讼请求，因原告未提供相关证据来证明违约方需承担上述费用，根据证据规则的相关规定，原告应承担举证不能的不利后果，因此对该部分请求本院不予支持。被告胡海粉辩称2014年度房屋租金已缴纳完毕的理由，因无证据加以证实，根据证据规则的相关规定，被告应承担举证不能的不利后果，因此对被告的该项辩解本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第二百一十二条、第二百二十六条，判决：一、由被告胡海粉腾出所租赁的房屋并交还原告大姚县水务局管理。二、由被告胡海粉给付原告大姚县水务局2014年度租金67392元（46.8平方米，每平方米120元）。三、由被告胡海粉给付原告大姚县水务局2016年1月1日起至实际归还原告房屋之日止的房屋租金，租金按每日184.64元计算。案件受理费3287元，由被告��海粉交纳。上述执行内容限本判决生效后三日内履行完毕。原审宣判后，上诉人胡海粉不服，向本院提起上诉。上诉人请求撤销原判，发回重审。其主要上诉理由为1、一审程序违法，应发回重审。2013年1月1日签订商铺租赁合同时，双方口头约定上诉人商铺租赁期限为3年。上诉人投入资金对商铺进行装修，在约定租期未届满前，被上诉人提出交还商铺，应由被上诉人赔偿上诉人装修商铺的经济损失。在一审庭审中已就经济损失提出反诉，但一审未作任何答复，剥夺了上诉人提出反诉的权利。2、一审认定“2014年1月1日，双方口头约定将租金由每平方米80元变为120元”的事实错误。双方2014年没有签订租赁合同，也没有口头协商过租金涨价的事。一审仅凭其他商铺的租金就认定上诉人2014年的租金涨为120元／平方米错误，未区分考虑租金存在差异的事实。3、一审认定上诉人未交纳2014年房租的事实不清。按照交易习惯，应先交房租才能使用商铺。上诉人在签订合同时就交纳了2013年的租金，2013年12月24日又交纳了2014年度的租金44928元。一审凭被上诉人陈述就认定上诉人未交纳2014年租金不当，故一审事实不清、证据不足，应发回重审。4、一审判决不公。双方在一审开庭前口头协商由上诉人于2016年2月21日前归还商铺、交纳归还商铺以前的租金28080元，被上诉人撤回一审诉讼。在上诉人交纳了28080元租金后，被上诉人未撤诉反而要求上诉人支付2014年租金67392元。被上诉人明显违反了双方的口头约定，应由其承担违约责任。被上诉人大姚县水务局辩称，双方仅签订了2013年商铺租赁合同，我单位所有商铺租期都是一年。因历史原因，双方在原合同期满后没有重新签订租赁合同，但商铺一直由上诉人使用至今。根据市场规律我单位已口头通知所有租户2014年租金由原来的80元／平方米涨为120元／平方米，而且其他租户2014年都按120元／平方米交纳租金。在一审开庭前，双方口头商量上诉人于2016年2月21日前自行归还商铺，2015年的租金仅需上诉人交纳28080元，我单位撤诉后双方再无其他牵扯。但发现上诉人至今未交纳2014年租金，才未撤诉，导致上诉人也未归还商铺。一审判决事实清楚，判决正确，请二审驳回上诉，维持原判。上诉人对一审认定其未支付2014年的租金及2014年租金涨为120元／平方米的事实有异议，认为已按2013年的租金标准向被上诉人交纳了2014年的租金44928元，且双方未口头协商过租金涨价的事。上诉人对一审认定的其余事实无异议。被上诉人对一��认定的事实无异议。对双方当事人无异议的事实，本院予以确认。二审询问时，上诉人提交中国农业银行进账单一份，欲证实其于2013年12月24日通过银行转账向被上诉人交纳2014年租金44928元的事实。经质证，被上诉人认可该款项，但认为是交纳2013年的租金，上诉人未交纳过2014年租金。经本院调取、查阅被上诉人2013年、2014年的总分类账目，没有上诉人交纳2014年租金的财务记录，上诉人2013年12月24日交纳款项实际为2013年的租金。本院认为，上诉人提交的银行进账单不能证实其已向被上诉人交纳过2014年租金的事实，本院不予采信。另查明，在一审庭审前，双方当事人达成口头协议，由上诉人交纳2015年的租金28080元并于2016年2月21日前自愿归还商铺，一审诉讼被上诉人申请撤��。被上诉人发现上诉人未交纳2014年租金后未撤诉，导致上诉人至今未归还商铺。归纳双方当事人的诉辩主张，本案争议的焦点是：1、上诉人是否交纳过2014年的租金；2、如何计算后期上诉人继续占用商铺期间的租金。上诉人认为，在签订商铺租赁合同时就已现金交纳了2013年的租金，2013年12月24日通过银行转账向被上诉人交纳了2014年的租金44928元；上诉人已按双方口头协议交纳了28080元租金，因被上诉人未撤诉致使上诉人未按约定期限交还商铺。除非被上诉人赔偿上诉人装修商铺的损失，否则不愿归还商铺。即使按一审判决每天承担184.64元的房租也不愿归还商铺。被上诉人认为，没有证据证实上诉人已交过2014年租金，所以上诉人应按120元／平方米价格交纳2014年租金；因为上诉人拒不交纳2014年的租金，也未按约定期限及时归还商铺，故其应承担后期占用商铺期间的租金。本院认为，《中华人民共和国合同法》第二百一十五条“租赁期限6个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。”，第二百三十二条“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能明确的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人”，第二百三十六条“租赁期限届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期”的规定。本案双方当事人在2013年租赁合同租期届满后未重新签订租赁合同，上诉人仍继续使用商铺至纠纷发生期间，被上诉人没有提出异议。��本院认为，双方签订的2013年的商铺租赁合同继续有效，但双方租赁关系为不定期租赁。被上诉人作为出租方有权随时解除合同，在一审庭审前双方口头约定上诉人归还商铺的最后期限为2016年2月21日，应视为双方已协商解除租赁关系。上诉人没有证据证实其已交纳2014年租金，应由上诉人承担举证不力的法律后果。租赁关系解除后，上诉人有义务及时归还商铺并支付2014年的租金。上诉人不认可2014年租金涨为120元／平方米，本院综合被上诉人提交的李金红户租金涨为120元／平方米的证据及交易习惯，确定2014年的租金按120元／平方米计算。一审判处上诉人应向被上诉人交还租赁商铺以及支付2014年的租金67392元并无不当。双方口头约定上诉人归还商铺的期限为2016年2月21日，综合双方约定的目的和交易习惯，本院认定被上诉人已认可上诉人交还商铺的最后期限为2016年2月21日。故上诉人应承担约定期限届满后继续占用商铺的费用，费用应按2014年120元／平方米计算。一审判处上诉人承担2016年1月1日起支付延期交房的租金与双方当事人的约定不符，二审予以纠正。综上，上诉人胡海粉的上诉理由部分成立，本院予以支持。被上诉人的辩解与本案事实不符，本院不予支持。一审认定事实清楚，但对上诉人迟延归还商铺期间占用商铺的费用判处不当，二审予以纠正。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十六条、第二百三十五条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：一、维持大姚县人民法院（2015）大民初字第773号民事判决书第一项、第二项，即“由被告胡海粉腾出所租赁的房屋并交还原告大姚县水务局管理。”和“由被告胡海粉给付原告大姚县水务局2014年度租金67392元（46.8平方米，每平方米120元）。”。二、撤销大姚县人民法院（2015）大民初字第773号民事判决书第三项。即“由被告胡海粉给付原告大姚县水务局2016年1月1日起至实际归还原告房屋之日止的房屋租金，租金按每日184.64元计算。”。三、由上诉人胡海粉向被上诉人大姚县水务局支付自2016年2月22日起至实际归还商铺之日止占用商铺的费用，费用按184.64元／日计算。以上应执行内容限本案判决生效后三日内履行完毕。一审案件受理费3287元，由上诉人胡海粉承担。二审案件受理费1485元，由被上诉人大姚县水务局承担。一审受理费��上诉人大姚县水务局已预交，二审上诉人胡海粉已预交，实际应由上诉人胡海粉支付被上诉人大姚县水务局案件受理费1802元，执行时一并支付。本判决为终审判决。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本判决送达后即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在判决规定的履行期限届满后二年内向原审人民法院或与原审法院同级的被执行财产所在地人民法院申请强制执行。审判长　刘　芳审判员　吴启贤审判员　陈翠连二〇一六年四月二十六日书记员　苏正生来源：