（2015）粤高法民一提字第41号

裁判日期: 2016-04-26

公开日期: 2016-07-07

案件名称

蒙玉梅、李利新等与广州奥力房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷再审民事判决书

法院

广东省高级人民法院

所属地区

广东省

案件类型

民事案件

审理程序

再审

当事人

蒙玉梅,李利新,广州奥力房地产开发有限公司

案由

商品房销售合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国建筑法（2011年）》：第六十一条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第二百零七条，第一百七十条

全文

广东省高级人民法院民事判决书（2015）粤高法民一提字第41号再审申请人（一审原告、二审被上诉人）：蒙玉梅，女，壮族，住广东省广州市。再审申��人（一审原告、二审被上诉人）：李利新，男，汉族，住广东省广州市。委托代理人：刘洋，广东广信君达律师事务所律师。委托代理人：孙玉琼。被申请人（一审被告、二审上诉人）：广州奥力房地产开发有限公司。住所地：广东省广州市海珠区。法定代表人：王润波，董事长。委托代理人：晏婵娟、杜少芳，该公司职员。再审申请人蒙玉梅、李利新因与被申请人广州奥力房地产开发有限公司（以下简称奥力公司）商品房买卖合同纠纷一案，不服广东省广州市中级人民法院（2014）穗中法民五终字第3698号民事判决，向本院申请再审。本院于2015年6月3日作出（2015）粤高法民一申字第414号民事裁定，提审本案，并依法组成合议庭公开开庭进行了审理。本案现已审理终结。一审诉讼请求与法院查明的事实2014年3月17日，蒙玉梅、李利新向一审法院提起本案诉讼，请求：1、奥力公司向蒙玉梅、李利新支付延期交楼违约金（从2013年5月1日起至奥力公司取得涉案房屋质量、竣工、规划、消防、环保、人防、电梯、永久供气、永久用水、永久用电、通邮、工程竣工验收备案、基础设施及公共配套建筑验收合格文件后蒙玉梅、李利新实际收楼之日期间的延迟交楼违约金，每日按已付房款4593066元的万分之五计算，违约金总额不以总房款5%为限），违约金要求暂计算到实际交楼之日即2013年7月20日为186019元；2、奥力公司承担所有诉讼费用。一审法院经审理查明：2012年9月26日，蒙玉梅、李利新（合同乙方）与广州奥力房地产开发有限公司（合同甲方，以下简称奥力公司）签订一份《广州市商品房买卖合同（预售）》，合同约定蒙玉梅、李利新向奥��公司购买位于番禺区大学城中五路63号的（D栋2梯）502房，房屋建筑面积为195.4496平方米，每平方米售价为28639.31元，总金额为4593066元。合同第八条约定付款方式为按揭贷款方式付款，首期款3243066元应于合同网上签订之日交付，剩余房款金额1350000元须于2012年9月26日前申请办理银行按揭手续，并按照按揭方式付款。合同第十二条约定交房条件为：该商品房项目工程竣工验收合格，并取得了建设工程质量监督机构出具的商品房建设项目符合验收管理规定的《建设工程质量监督报告》和规划、公安、消防、人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件；满足供水、供气、供电及通邮等必要居住条件，并取得了公共服务单位出具的永久供水、供气、供电、通邮的证明文件。合同第十三条约定甲方应当在2013年4月30日前将作为本合同标的物的房屋交付乙方使用。甲方向乙方��付房屋时，应当向乙方发出收楼通知书，甲方委托物业服务企业或其他中介机构办理交楼手续的，物业服务企业或其他中介机构应当向乙方出示甲方出具的授权委托书。合同第十四条约定延期交房的违约责任，逾期不超过180日的，甲方应当自本合同第十三条约定的交房日期的次日起至实际交付之日止，每日按总房价款0.05%的标准向乙方支付违约金，本合同继续履行。由于乙方原因，导致未能按时交付的，双方同意按以下方式处理：乙方未按书面通知的交楼日期办理收楼手续的，视为从书面通知的收楼日期起该商品房符合交房条件并已实际交付乙方，由此产生的一切费用及风险由乙方承担。合同第十五条约定房屋交付时的有关资料，甲乙双方进行房屋验收交接时，甲方应向乙方提供有关该商品房的下列资料：（1）规划部门出具的《建设工程规划验收合格证》；（2）建设单位出具的《建设工程竣工验收报告》；（3）消防部门出具的《建设工程消防验收合格意见书》或备案凭证；（4）供水、供气、供电、通邮的永久使用证明材料；（5）人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件……上述文件不全的，视为不符合交付标准，乙方有权拒绝收楼，由此产生的逾期交付责任由甲方承担。乙方应当向甲方提供交存首期物业专项维修资金有效凭证的复印件，并提供原件核对。合同第二十三条约定甲方关于装饰、设备标准承诺的违约责任：乙方在收楼当日如对室内的装饰、设备提出异议，由甲方按双方约定的标准进行维修或支付差价，但乙方不得藉此拒绝收楼；乙方以该商品房的装饰、设备标准不符合为由拒绝收楼或拒绝办理收楼手续而引起的逾期交楼的后果由乙方承担。合同第二十六条约定：乙方应当按照有关规定交存物业专项��修基金……乙方未按照规定交存首期物业专项维修基金的，甲方不得将房屋交付乙方。合同附件七《补充协议》中第三条第二款约定甲方履行维修及保修责任的，不视作延期交楼，乙方不得拒绝接受该商品房。《补充协议》第五条约定：该商品房买卖合同第十四条约定由甲方承担的违约赔偿责任总金额最高不超过乙方已付房价款的5%。合同还约定了其它内容。另查明，合同签订后，蒙玉梅、李利新按期支付了首期款与按揭款。后奥力公司退还蒙玉梅、李利新涉诉房屋的面积差价27737元，涉诉房屋的实际总价为4565329元。2013年7月20日，蒙玉梅、李利新缴纳住房维修基金20522.21元。另查明，奥力公司于2013年4月25日获得《建设工程竣工验收报告》，验收合格；2013年6月7日获得《建设工程规划验收合格证》；2013年7月5日获得《建设工程竣工验收消防��查意见书》，复查合格；2013年8月23日获得《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》（以下简称竣工验收备案表）；2011年12月7日获得《永久水表安装完毕报告表》；2011年11月30日获得《广州市燃气输配及应用工程（交工验收证书）》；2012年1月10日，电力验收合格；2013年5月14日，奥力公司与广州邮政报刊发行局签订《委托制作维护信报箱协议书》；2011年9月8日获得《人防工程专项竣工验收备案意见书》；2012年12月20日获得番禺区环境保护局同意办理竣工备案手续。另查明，2013年4月23日奥力公司向蒙玉梅、李利新发出《收楼通知书》，通知蒙玉梅、李利新于2013年4月30日到大学馨园现场办理收楼手续。2013年7月20日，蒙玉梅、李利新前往现场进行交楼验收，并签收《大学馨园收楼物品清单》、《大学馨园防火协议书》及《缴费协议书》。一审判决理由和结果一审法院认为，蒙玉梅、李利新与奥力公司签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》及《补充协议》是当事人的真实意思表示，其内容没有违反法律和行政法规的强制性规定，是合法有效的，对双方当事人均具有法律约束力，双方当事人均应依约切实履行。《中华人民共和国建筑法》第六十一条规定：建筑工程竣工验收合格后，方可交付使用；未经验收或验收不合格的，不得交付使用。国务院颁布的《建设工程质量管理条例》第49条规定：建设单位应当自建设工程竣工验收合格之日起15日内，将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门或者其他有关部门备案。根据合同的约定，奥力公司应当在2013年4月30日前将符合合同约定的交房标准条件的房屋交付给蒙玉梅、李利新使用。奥力公司虽然在2013年4月23日通知蒙玉梅、李利新前往收楼，但因涉案房屋在此期间并没有取得《竣工验收备案表》，并不符合合同约定的交房条件。按合同的约定，蒙玉梅、李利新有权拒绝收楼，由此产生的逾期交付责任由奥力公司承担。奥力公司于2013年8月23日取得《竣工验收备案表》，即涉案房屋于2013年8月23日才具备交付条件。蒙玉梅、李利新主张逾期交楼违约金计算到实际交楼之日即2013年7月20日，这是当事人自主处分其实体权利，意思表示真实，予以许可。蒙玉梅、李利新主张迟延交房违约金的数额不以总房款的5%为限，原审法院认为《补充协议》是蒙玉梅、李利新和奥力公司双方自愿签订，双方意思表示真实，且不存在欺诈胁迫显失公平等情形，该《补充协议》真实有效，双方均应依照其约定行使权利和履行义务。依据《补充协议》的约定，奥��公司承担的违约赔偿责任总金额最高不超过蒙玉梅、李利新已付房款的5%，故对蒙玉梅、李利新的此项诉讼请求，不予支持。蒙玉梅、李利新主张迟延交房违约金按照已付房款4565329元的万分之五计算，从2013年5月1日计至2013年7月20日的违约金为184895.82元（4565329×0.05%×81=184895.82），而非蒙玉梅、李利新所计算的186019元。而已付房款的5%为228266.45元（4565329×5%=228266.45），现蒙玉梅、李利新所主张从2013年5月1日计至2013年7月20日的违约金总额184895.82元，并未超出已付房款的5%。奥力公司延迟交楼，应当向蒙玉梅、李利新支付逾期交楼违约金184895.82元。一审法院根据《中华人民共和国合同法》第四十条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规��，于2014年7月16日作出（2014）穗番法学民初字第41号民事判决：一、奥力公司应在判决发生法律效力之日起七日内向蒙玉梅、李利新支付逾期交楼违约金人民币184895.82元；二、驳回蒙玉梅、李利新的其它诉讼请求。案件受理费4020元，由蒙玉梅、李利新负担50元，由奥力公司负担3970元。当事人二审意见奥力公司不服一审判决提起上诉，请求：l、撤销一审判决第一项，依法改判奥力公司承担逾期交楼违约责任的截止期限为2013年7月5日；2、一、二审诉讼费用全部由蒙玉梅、李利新承担。主要事实和理由是：一、涉诉房屋于2013年7月5日已具备约定交付条件，一审判决认定涉诉房屋约定的交楼条件为取得《竣工验收备案表》，属适用法律错误。1、奥力公司与蒙玉梅、李利新签订的《商品房买卖合同》是双方的真实意思表示，属合法有效。《商品房买卖��同》约定的交楼条件是涉诉房屋所在楼宇取得《建设工程规划验收合格证》、《建设工程验收报告》、《建设工程竣工验收消防意见书》及供水、供电、供气、通邮的永久使用证明材料和人防、环保部门出具的认可文件，并备好《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》和《临时管理规约》，而并非是取得《竣工验收备案表》。2、并未有任何一部法律或行政法规规定房屋的交付标准必须取得《竣工验收备案表》。《建设工程质量管理条例》第四十九条所规定的报备案仅属一种行政管理行为，并不是对房屋交付标准的规定，不能以此否定涉诉房屋已达到交楼标准的事实。根据我国现行的住宅小区工程竣工验收体制，工程竣工备案仅为告知性备案，负责备案的职能机构只对备案材料进行形式审查，无须进行实质性审查，且《竣工验收备案表》并非商品房办理初始登记��转移登记的必须文件。二、蒙玉梅、李利新未按合同约定缴纳物业专项维修资金，奥力公司有权相应顺延交楼时间。1、根据合同第十五条、第二十六条以及附件七《补充协议》第三条第l款约定，奥力公司有权不通知蒙玉梅、李利新而按其累计逾期天数顺延交楼时间。本案中，蒙玉梅、李利新直至2013年7月20日才缴纳物业专项维修资金，奥力公司有权相应顺延交楼时间。2、双方约定逾期交楼违约金每日按总房价款的万分之五计算，即约人民币2297元／日，该标准远远高于涉诉房屋所在区域同等规格的房屋租金，亦远远高于蒙玉梅、李利新的损失，恳请法院依法予以调低。蒙玉梅、李利新答辩称：《竣工验收备案表》是建筑法，建筑管理条例所规定的，适用所有房屋建筑工程。《竣工验收备案表》作为交楼的其中一个条件，但还有其他条件，《竣工验收备案��》是法定条件是无问题的。关于缴纳维修基金的问题，维修基金是历史的问题，当时是开发商把维修基金交房管局，再向业主收，是房管局合同版本的问题，现在的版本已经没有了。这是开发商应房管局的要求，向房管局交了维修基金不等于免除了交楼时要符合条件，符合交楼条件是前提，不符合交楼条件就无权收取维修基金。奥力公司在2013年4月30日向业主收维修基金时是不符合交楼条件的。关于违约金标准是已付房款的5%，房屋的所有权包括使用权、收益权、转让权、抵押权，所有权不仅仅是租金的收益权，奥力公司不交房，房屋的所有权不能实现，奥力公司只以收益来衡量蒙玉梅、李利新损失是不符合所有权的概念。奥力公司无证据证明违约金过高、应该调低。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，蒙玉梅、李利新同意一审判决，不同意奥力公司的上诉��求。二审法院查明的事实、判决理由和结果二审法院经审理查明，一审法院查明事实无误，二审法院予以确认。二审法院认为：奥力公司与蒙玉梅、李利新签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》及《补充协议》是双方当事人自愿签订，其内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，原判认定双方的买卖合同关系成立有效正确。本案争议的是合同约定的交房条件是否以奥力公司取得《竣工验收备案表》为交房条件。合同第十二条、第十五条对于交房条件、交房资料、购房人可以拒绝收楼的事由进行了约定，合同第十五条以列举的方式载明奥力公司在交付房屋时应出示的文件资料，该条款中并没有要求奥力公司需提供《竣工验收备案表》，奥力公司没有提供《竣工验收备案表》也不是购房人可以拒绝收楼的事由，因此，只要奥力公司已经办理了合同第十五条所约定的资料，应视为符合合同第十二条所约定的交房条件。奥力公司于2013年7月5日获得《建设工程竣工验收消防复查意见书》，即奥力公司于2013年7月5日已经符合交房条件。原判认定奥力公司需取得《竣工验收备案表》才符合交房条件与合同约定的内容不符，本院不予认定。本院对于奥力公司认为涉诉房屋于2013年7月5日具备约定的交房条件的上诉意见予以采纳。奥力公司认为蒙玉梅、李利新未在交楼前缴纳物业专项维修资金可按其累计逾期天数顺延交楼时间。本院认为，根据合同约定，奥力公司应于2013年4月30日前将符合交房条件的房屋交付给蒙玉梅、李利新，蒙玉梅、李利新在收楼前缴纳物业专项维修资金。奥力公司于2013年4月23日通知蒙玉梅、李利新于2013年4月30日办理收楼手续时，其并不符合交房条件。奥力公司在合同约��的交付日并不能履行其交房的义务，而物业专项维修资金按其收楼通知在收楼之日缴纳。在奥力公司不符合交房条件的情况下，购房人有权拒绝收楼，蒙玉梅、李利新在涉诉房屋符合交房条件前也无缴纳物业专项维修资金的义务，因此，对于奥力公司的该上诉意见，本院不予采纳。奥力公司认为合同约定的逾期交楼违约金的标准过高而要求调整，该违约金标准为双方共同确定，且《补充协议》已经约定了支付违约金不超过总房款的5%，对违约金支付的金额进行了限制，现奥力公司要求对违约金标准予以调整依据不足，本院不予采纳。奥力公司应向蒙玉梅、李利新支付2013年5月1日至2013年7月5日的逾期交楼违约金150655.86元（4565329×0.05%×66=150655.86），该金额未超过已付房款的5%（4565329×5%=228266.45），而蒙玉梅、李利新的其它诉讼请求予以驳回。奥力公司上诉有理部分二审法院予以采纳。二审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，于2014年11月7日作出（2014）穗中法民五终字第3698号民事判决：一、维持广州市番禺区人民法院（2014）穗番法学民初字第41号民事判决第二项；二、变更广州市番禺区人民法院（2014）穗番法学民初字第41号民事判决第一项为：奥力公司应在本判决送达之日起七日内向蒙玉梅、李利新支付逾期交楼违约金人民币150655.86元。一审案件受理费4020元，由蒙玉梅、李利新负担764元，由奥力公司负担3256元。二审案件受理费3970元，由蒙玉梅、李利新负担754元，由奥力公司负担3216元。当事人再审的意见蒙玉梅、李利新不服二审判决，��本院申请再审，请求：1.撤销二审判决；2.改判奥力公司向蒙玉梅、李利新支付逾期交楼违约金186019元；3.诉讼费用全部由奥力公司承担。主要事实和理由是：我国三级法院对于商品房交付标准有明确的规定，《建设工程竣工备案表》是司法审判中商品房交付的明确标准。我国相关的行政法规对房屋建筑交付也作出了强制性规定，商品房交付的法定标准是竣工验收备案。《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案管理办法》第八条也规定：“备案机关发现建设单位在竣工验收过程中有违反国家有关建设工程质量管理规定行为的，应当在收讫竣工验收备案文件15日内，责令停止使用，重新组织竣工验收。”因此，二审法院改判违反了商品房交付的强制性标准。奥力公司辩称：双方对房屋交付标准约定具体明确，没有违反法律法规的强制性规定。没有法律法��规定房屋交付使用必须竣工验收备案。《建设工程质量管理条例》第四十九条规定，建设单位应当自建设工程竣工验收合格之日起15日内，将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门或者其他有关部门备案。该条规定得很明确，是在工程竣工验收合格后才需要办理竣工验收备案手续。根据相关法律法规，竣工验收合格后即可以交付使用，竣工验收合格和办理备案登记并非同一概念，竣工验收备案表不是交楼的法定条件，当事人双方签订的商品房买卖合同由广东省建设厅和省国土资源厅统一制定，没有约定交付条件是取得竣工验收备案表。奥力公司在2013年7月5日具备了约定交楼的所有条件，也及时通知了购房人办理收楼手续，已经履行了通知义务，因此，违约责任应计至2013年7月5日为止。��院查明的事实、判决理由和结果本院经审理查明，一审、二审判决查明的基本事实属实，双方均无异议，本院予以确认。本院认为，本案系商品房买卖合同纠纷。根据蒙玉梅、李利新的再审申请及双方的诉辩意见，本案争议的焦点问题是：1、房屋交付使用的标准如何确定；2、计算迟延交楼违约金的截止日期如何确定。关于房屋交付使用的标准问题。《中华人民共和国建筑法》第六十一条规定：“交付竣工验收的建筑工程，必须符合规定的建筑工程质量标准，有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书，并具备国家规定的其他竣工条件。建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”可见，建筑工程交付使用的法定标准为“经验收合格”。《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备��管理办法》第八条规定：“备案机关发现建设单位在竣工验收过程中有违反国家有关建设工程质量管理规定行为的，应当在收讫竣工验收备案文件15日内，责令停止使用，重新组织竣工验收。”这条规定与《中华人民共和国建筑法》第六十一条的规定并不冲突，说明建筑工程竣工经验收合格后可以交付使用，只有“违反国家有关建设工程质量管理规定行为的”，才会责令停止使用并重新组织竣工验收。因此，蒙玉梅、李利新主张取得《建设工程竣工备案表》是商品房交付使用的法定标准，没有法律依据。案涉《广州市商品房买卖合同（预售）》第十五条明确约定：“甲乙双方进行房屋验收交接时，甲方应向乙方提供有关该商品房的下列资料：（1）规划部门出具的《建设工程规划验收合格证》；（2）建设单位出具的《建设工程竣工验收报告》；（3）消防��门出具的《建设工程消防验收合格意见书》或备案凭证；（4）供水、供气、供电、通邮的永久使用证明材料；（5）人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件……上述文件不全的，视为不符合交付标准，乙方有权拒绝收楼，由此产生的逾期交付责任由甲方承担。”该条约定是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。在合法的前提下，合同有约定从约定。合同无约定从法定。案涉《广州市商品房买卖合同（预售）》对房屋交付标准有明确约定，蒙玉梅、李利新主张应以《建设工程竣工备案表》作为本案商品房交付使用的标准，没有事实和法律依据。关于计算迟延交楼违约金的截止日期如何确定的问题。案涉《广州市商品房买卖合同（预售）》第十四条明确约定：“约定延期交房的违约责任，逾期不超过180日的，甲方应当自本合同第十三条约定的交房日期的次日起至实际交付之日止，每日按总房价款0.05%的标准向乙方支付违约金，本合同继续履行。由于乙方原因，导致未能按时交付的，双方同意按以下方式处理：乙方未按书面通知的交楼日期办理收楼手续的，视为从书面通知的收楼日期起该商品房符合交房条件并已实际交付乙方，由此产生的一切费用及风险由乙方承担。”案涉合同关于计算延期交楼违约金截止日期的约定非常明确，即计算至“实际交付之日”或“视为从书面通知的收楼日期起该商品房符合交房条件并已实际交付乙方”。奥力公司于2013年7月5日具备约定的交楼条件，蒙玉梅、李利新于2013年7月20日办理收楼手续。依据《广州市商品房买卖合同（预售）》第十四条约定，计算迟延交楼违约金的截止日期应为奥力公司实际交付之日即2013年7月20日。二审判决��计算迟延交楼违约金的截止日期确定为2013年7月5日，没有约定与法定依据，本院予以纠正。案涉《补充协议》第五条约定，该商品房买卖合同第十四条约定由甲方承担的违约赔偿责任总金额最高不超过乙方已付房价款的5%。本案中，奥力公司迟延交房违约金按照蒙玉梅、李利新已付房款4565329元的日万分之五计算，从2013年5月1日计至2013年7月20日的违约金为184895.82元，而已付房款的5%为228266.45元，违约金总额未超出已付房款的5%。一审判决奥力公司向蒙玉梅、李利新支付逾期交楼违约金184895.82元，并无不当，本院予以维持。综上所述，二审判决适用法律错误，本院予以纠正。对蒙玉梅、李利新再审主张中有理的部分，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第（二）项的规定，判决如下：一、撤销广东省广州市中级人民法院（2014）穗中法民五终字第3698号民事判决；二、维持广东省广州市番禺区人民法院（2014）穗番法学民初字第41号民事判决。本案二审案件受理费3970元，由广州奥力房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审　判　长　　黄秋生代理审判员　　申良洪代理审判员　　贾　密二〇一六年四月二十六日书　记　员　　黄妙玲来自：