（2016）津02民终1819号
裁判日期: 2016-04-26
公开日期: 2016-08-12
案件名称
刘玉纯与天津市汉滨投资集团有限公司商品房销售合同纠纷二审民事判决书
法院
天津市第二中级人民法院
所属地区
天津市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
天津市汉滨投资集团有限公司,刘玉纯
案由
商品房销售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
天津市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2016）津02民终1819号上诉人(原审被告)天津市汉滨投资集团有限公司，住所地天津市滨海新区汉沽福顺街80号。法定代表人陈友林，总经理。委托代理人杨会志，该公司副总经理。委托代理人张树和，该公司法律顾问。被上诉人(原审原告)刘玉纯。上诉人天津市汉滨投资集团有限公司因商品房销售合同纠纷一案，不服天津市滨海新区人民法院作出的（2015）滨汉民初字第4882号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年3月7日受理，并依法组成合议庭，于2016年4月26日公开开庭审理了本案。上诉人天津市汉滨投资集团有限公司的委托代理人杨会志、张树和到庭参加了诉讼，被上诉人刘玉纯到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审法院查明，原告所述购房经过及合同约定内容属实。《商品房买卖合同》第五条约定：逾期交房在60日内的，被告汉滨公司应向原告支付自约定交房次日起至实际交房之日止的已付款利息，超出60日的，还应每日按商品房价款的0.1‰支付违约金。合同补充条款第21条约定：“政府部门有关文件批准的延迟，市政配套批准及安装的延误，导致开发商不能按期交付房屋，开发商有权按实际影响的时间相应延迟交付房屋且不承担延迟交付房屋的责任。”原告在购房前，曾于2013年3月17日签订一份购房优惠申请表，约定原告享受的优惠点位为：“案场优惠：单价减100元，优惠4%，房款减10000元；甲方优惠：单价5654元。”优惠后房屋每平米单价为5654元，优惠金额43251元。优惠单同时约定：“1.汉滨公司在保证工程质量的前提下，对于某些客观因素造成的，如未能按时交工、进住，水、电、暖气、煤气、热水、道路、绿化等不到位情况，不承担违赔责任；……5.销售期间及入住后，申请人不得以任何形式提出有关赔偿及补偿要求。”经查，包括原告在内的购房业主在购房前，基本均与被告签订了优惠申请单。2013年5月21日，被告与施工单位、设计单位、监理单位共同对汉沽盛世庭苑15号楼进行了主体工程验收。经原审法院释明，被告未提供各项配套工程竣工备案证明。2014年10月，被告汉滨公司委托汉润物业公司向原告邮寄送达《入住通知书》。被告通知入住前，该住宅楼供热配套已经完成，具备供热条件。目前供水、供电均为临时水、电。被告至今未完成该住宅楼的竣工验收备案，未取得《天津市新建商品房准许交付使用证》。被告与原汉沽区国土资源分局订立的《国有土地使用权出让合同》约定，被告应在2009年6月15日之前动工建设，2011年6月15日之前竣工，延期不得超过两年。被告提供的“新区规国局会议纪要”复印件（未完整复印）第7页第7项载明：“汉滨公司，鉴于该公司宗地块供暖等市政管线设施占用，影响施工，需要进行管线切割，因此未能按期竣工，同意该项目竣工日期延期至2016年7月1日前，同时免除受让人未按时竣工的违约责任。”庭审中被告主张原告已于2014年12月31日办理入住手续，并提供了原告更换防盗门的照片和汉润物业服务有限公司出具的证明。证明内容为：“刘玉纯于2014年10月31日与我单位办理入住，刘玉纯已经对该房屋的防盗门进行换新，屋内已经存放了刘玉纯的物品。”原告刘玉纯对被告的主张不予认可，原告陈述其于2014年7月底自行更换了房屋的入户门，但从未与被告或者物业公司办理入住手续。原告原审诉讼请求：1.被告向原告支付因逾期交房产生的自2014年10月31日至2015年7月31日期间的已付购房款利息20776元、违约金11257元；2.被告向原告支付自2015年8月1日起至交房完毕的违约金及利息；3.诉讼费由被告承担。原审法院认为，原、被告订立的《商品房买卖合同》合法有效，双方均应按照合同约定履行各自义务。被告至今尚未取得《准许交付使用证》，不具备合同约定的交付条件，其通知原告办理入住，系违约行为，原告有权拒绝受领。关于双方争议的房屋是否已经交付的问题，因交付房屋系被告义务，故其应对房屋已经交付承担举证责任。根据日常生活经验，开发商在向业主交付房屋时应当留存与业主交接房屋钥匙、验收房屋质量的书面材料，并且一般还会要求业主预交物业费、装修押金等费用，以及签订供暖合同等文件，而被告未提供上述能够证明其已交付房屋的直接证据，反而意图借助物业公司出具的证明来实现其证明目的，原审法院认为，被告提供的证据不足以证实其已向原告交付房屋。原告自认其于2015年7月底自行更换入户门，原审法院予以认定。原告自行更换入户门的行为应视为其已对房屋实际占有使用，应视为交付。据此，原审法院认定被告逾期交房的期间为自2014年11月1日至2015年7月31日。关于违约责任的承担，被告提出两项抗辩意见，详述如下：一、关于供热等市政管网影响施工的问题。首先，被告提交的新区规国局会议纪要复印件不符合民事诉讼举证规则的要求，需被告进一步举证方能确定其是否真实，但被告未按原审法院限定的期限积极履行举证义务。其次，即使新区规国局会议纪要属实，从会议纪要内容看，该纪要主要是针对原汉沽区国土资源分局和被告汉滨公司订立的《国有土地使用权出让合同》而言的，政府部门免除的是对汉滨公司未能按期完成土地开发建设的“违约责任”，而非被告汉滨公司逾期交房的违约责任。第三，仅凭该会议纪要，尚不足以证实“供热管道改线占用土地”的事实存在，亦不足以证实该事实发生和消除的时间，被告汉滨公司未进一步提供更加直接、具体的证据，应承担不利后果。而从查明事实看，被告在2014年10月前已经完成供热配套，故此原审法院不能认定供热管道改线对被告逾期交房构成障碍。第四，合同补充条款约定的免责事由为“政府部门有关文件批准的延迟，市政配套批准及安装的延误”，不应做任何扩大解释，即使供热等市政管道占用土地影响施工属实，也不属于合同约定的免责事由。据此，被告该项抗辩不能成立。二、“优惠申请单”约定的免责条款的效力问题。首先，原告签订优惠申请单在前，订立《商品房买卖合同》在后，优惠申请单约定的免责条款并未纳入《商品房买卖合同》，故此被告仍应按照《商品房买卖合同》的约定承担逾期交房的违约责任。其次，其他购房者在购房前亦均签订优惠申请单，可见该购房优惠是被告在销售房屋时的营销手段，具有普遍适用性，且优惠之后的房屋价格并未明显低于市场价格，故此无法认定原告因此获得额外利益。第三，优惠申请单所附条款为被告汉滨公司提前拟定的格式条款，在原告并未真正享受额外利益的情况下，被告以格式条款约定“申请人不得以任何形式提出有关赔偿及补偿要求”，属于限制原告权利，免除自身违约责任，应认定该格式条款无效。第四，优惠单中载明“对于某些客观因素造成的未能按时交工、进住等情况，本公司不承担违赔责任”，属于约定不明，应做对被告不利的解释，另外被告也未举证证明存在导致其不能按时交房的“某些客观因素”，故此被告以该条款免责，不足为据。据此，被告该抗辩事由，亦不能成立。综上所述，被告逾期交房，不具有正当免责事由，其应按照《商品房买卖合同》第五条的约定，向原告支付自2014年11月1日至2015年7月31日期间的已付购房款利息；被告逾期交房超出60日，还应每日按照商品房价款的0.1‰的标准支付自2015年1月1日起至7月31日期间的违约金。经核算，原告主张的赔偿数额未超出合同约定，原审法院依法照准。关于原告主张的“自2015年8月1日至实际交房之日期间的违约金及利息”，因原告自述其已于2015年7月底对房屋入户门进行更换，应视为房屋已经交付，原告该项诉讼请求没有事实依据，依法不予支持。据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十条、第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第十条之规定，判决：“一、被告天津市汉滨投资集团有限公司自本判决生效之日起十日内，向原告刘玉纯赔偿自2014年11月1日至2015年7月31日期间的已付购房款利息20776元，以及自2015年1月1日至7月31日期间的违约金11257元；二、驳回原告其他诉讼请求。当事人如未按本判决指定期限履行金钱给付义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费600元，由被告负担，并在本判决生效之日起十日内直接交至本院。”原审判决后，汉滨公司不服，向本院提起上诉，上诉请求为：1、请求法院依法撤销一审判决，改判驳回被上诉人的全部诉讼请求；2、本案一、二审案件受理费由被上诉人承担。事实和理由：1、原审法院认定《购房优惠申请表》中免责条款无效是错误的，应认定为有效；2、涉诉房屋配套工程延期进行竣工验收是由于相关公共市政管网管线切改的客观因素所致，应属免除上诉人责任的正当理由；3、即使须上诉人支付赔偿金，应由被上诉人退还或折抵相应的优惠款。被上诉人辩称，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，《购房优惠申请表》中免责条款无效，公共市政管网改造并非免责事由，被上诉人拒收违反合同约定交房条件的房屋符合合同约定，上诉人应承担赔偿责任。请求法院驳回上诉，维持原判。庭审中上诉人陈述相关市政管网配套工程于2015年5月26日完成配套工程，本院庭审之日上诉人尚未取得《天津市新建住宅商品房准许交付使用证》。本院经审理查明的事实与原审法院查明的事实一致，本院予以确认。本院认为，关于《购房优惠申请表》中免责条款的效力问题，根据《中华人民共和国合同法》第四十条规定，格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。《购房优惠申请表》中免责条款内容是上诉人提供，约定内容免除了上诉人作为开发商的责任，排除了被上诉人的权利，原审法院依法认定相关条款无效并无不当。上诉人主张优惠款应退还或者抵扣赔偿款的主张，没有事实和法律依据，本院不予支持。对于上诉人主张无法取得《天津市新建住宅商品房准许交付使用证》是因为市政管道管网改线导致配套施工延迟所致，但就此未提交充分证据予以证明；且根据上诉人陈述其于2015年5月26日已经完成配套设施的验收，但至今仍未取得《天津市新建住宅商品房准许交付使用证》，上诉人的该项上诉理由不能成立。综上，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。上诉人的上诉请求，依据不足，本院依法不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费601元，由上诉人天津市汉滨投资集团有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 崔 军代理审判员 苏美玉代理审判员 刘建奇二〇一六年四月二十六日书 记 员 李珊珊速 录 员 宋楠楠 更多数据：搜索“”来源：