（2016）津02民终2251号
裁判日期: 2016-04-26
公开日期: 2016-08-12
案件名称
邢道国与冯新华房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
天津市第二中级人民法院
所属地区
天津市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
冯新华,邢道国
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
天津市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2016）津02民终2251号上诉人（原审被告）冯新华。委托代理人李国富（冯新华丈夫之父）。被上诉人（原审原告）邢道国。邢道国与冯新华房屋租赁合同纠纷一案，天津市滨海新区人民法院经审理后，于2015年6月9日作出（2015）滨塘民初字第3399号民事裁定，裁定驳回邢道国的起诉。邢道国不服，向本院提起上诉。本院经审查后，于2015年7月28日作出（2015）二中民四终字第729号民事裁定，裁定撤销（2015）滨塘民初字第3399号民事裁定，指令天津市滨海新区人民法院对案件进行审理。天津市滨海新区人民法院另行组成合议庭审理本案，于2015年12月29日作出（2015）滨塘民重字第10号民事判决。宣判后，冯新华不服，向本院提起上诉。本院于2016年4月5日受理后，依法组成合议庭，于2016年4月21日公开开庭进行审理。上诉人冯新华之委托代理人李国富，被上诉人邢道国到庭参加诉讼。本案现已审理终结。天津市滨海新区人民法院查明，邢道国与冯新华原为姻亲关系，冯新华之夫原为邢道国之妻弟。2006年5月31日，邢道国与天津市塘沽（区）胡家园街头道沟村民委员会签订《集资建房协议》，购买欣美园87-2-401室房屋一套，建筑面积96.4平方米，总购房款为281526元，交房日期为2007年11月30日前。2012年11月24日，邢道国与冯新华签署一份《说明》，邢道国自愿将欣美园87栋2门401室房屋转让给冯新华，由于此房屋原始户名已上报相关部门，待后期关于房屋手续出现不符或后期产生手续费用（例如房屋产权证户主姓名与变更后户名不符）等问题一律由双方负责解决，与房屋开发商无关。签署上述《说明》后，在原《集资建房协议》上买方处将邢道国名字改为冯新华，同时更改为冯新华的身份证号码和现住址，在更改处加盖了“天津市塘沽区胡家园街头道沟村欣美园小区合同专用章”。在邢道国原交付房款的收据中，亦将“邢道国”改为“冯新华”。现房屋由冯新华使用。因房屋所占用的土地系农村集体所有，故房屋未在房地产管理部门办理相关权属登记。另查，2014年邢道国提起诉讼，要求冯新华给付涉诉房屋购房款400000元。天津市滨海新区人民法院认为，涉诉房屋系村民集资建造，未经房地产管理部门登记，不具有国家认可的房地产权属登记，不属法院受理范围，故作出（2014）滨塘民初字第7182号民事裁定，裁定驳回邢道国的起诉。该案件当事人未提起上诉。2015年邢道国再次起诉，要求确认与冯新华签订的《说明》无效，请求判令冯新华返还涉诉房屋。天津市滨海新区人民法院经审理后，依据（2014）滨塘民初字第7182号民事裁定书中认定的理由，作出（2015）滨塘民初字第3399号民事裁定，裁定驳回邢道国的起诉。邢道国不服，上诉至本院。本院经审查，认为邢道国请求确认其与冯新华签订的《说明》无效并请求返还房屋，属于房屋买卖合同纠纷，该诉请属人民法院民事案件的受案范围，据此作出（2015）二中民四终字第729号民事裁定，裁定撤销天津市滨海新区人民法院（2015）滨塘民初字第3399号民事裁定，指令天津市滨海新区人民法院对案件进行审理，形成本案。本案邢道国起诉请求：1、确认双方于2012年11月24日签订的“协议”即《说明》为无效协议；2、冯新华将位于天津市滨海新区塘沽欣美园87栋2门401号房屋返还邢道国；3、本案诉讼费由冯新华承担。天津市滨海新区人民法院认为，根据邢道国提供的《集资建房协议》，其所购买的系天津市塘沽区头道沟村村民委员会集资建造的房屋，其房屋所占用土地的性质为农民集体所有，故该土地上建造的房屋未经房地产管理部门登记，不具有国家认可颁发的房地产权证，因此原告将上述房屋再行出卖的行为违反了法律法规强制性规定，应为无效。双方就涉诉房屋买卖问题签订的《说明》亦属无效。根据法律规定，无效的后果应为相互返还，现邢道国主张冯新华将涉诉房屋返还，该主张符合事实和法律规定，对此应予支持。但因双方曾就该房屋的购房款问题进行过诉讼，故关于购房款是否应予返还，双方均可据证另行主张。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、《中华人民共和国土地管理法》第十条的规定，判决：“一、确认原、被告于2012年11月24日签订的《说明》无效；二、被告冯新华于判决生效之日三十日内将坐落于天津市滨海新区塘沽欣美园87栋2门401号房屋返还给原告邢道国。案件受理费5300元，由被告承担。”宣判后，上诉人冯新华不服，向本院提起上诉，请求：撤销原审判决，发回重审或改判驳回被上诉人邢道国的原审全部诉讼请求，一、二审诉讼费由被上诉人负担。主要理由：涉诉房屋未经房地产管理部门登记，故应不属于人民法院受理范围；被上诉人邢道国就买卖合同一案早前由天津市滨海新区人民法院作出（2014）滨塘民初字第7182号民事裁定，其此次诉讼属重复起诉，不应再行受理；双方之间签订的房屋买卖合同系双方真实意思表示，符合法律规定，并已实际履行完毕，应受法律保护。原审认定事实不清，适用法律有误，请求依法改判。被上诉人邢道国辩称，原判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。本院经审理查明的事实与原审法院查明的事实一致，本院予以确认。本院认为，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定，违反法律强制性规定的合同无效。在本案中，涉诉房屋建于胡家园街头道沟村村民集体土地之上，上诉人冯新华非本村村民。依照《中华人民共和国土地管理法》的相关规定，农民集体所有的土地使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。上诉人冯新华与被上诉人邢道国就农村集体土地上所建涉诉房屋买卖事宜所签订的《说明》，虽约定的买卖标的物为房屋，但根据“地随房走”的一般原则，双方之间的买卖行为涉及到农村集体用地的转让，此一节违反了法律的强制性规定。据此，原审法院认定该份《说明》无效，与事实及相关法律规定相符，本院对此予以维持。关于《说明》无效后的处理问题，考虑到涉诉房屋已交付上诉人冯新华实际使用，且双方就购房款的交付问题各持异议，综合考虑，涉诉房屋以不予返还为宜。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持天津市滨海新区人民法院（2015）滨塘民重字第10号民事判决第一项；二、撤销天津市滨海新区人民法院（2015）滨塘民重字第10号民事判决第二项；三、驳回被上诉人邢道国的其他诉讼请求；四、驳回上诉人冯新华的其他上诉请求。一审案件受理费5300元，由上诉人冯新华负担2650元，被上诉人邢道国负担2650元。二审案件受理费5300元，由上诉人冯新华负担2650元，被上诉人邢道国负担2650元。本判决为终审判决。审 判 长 包 颖代理审判员 刘继永代理审判员 孙 静二〇一六年四月二十六日书 记 员 马 丽速 录 员 辛 璐 来源：百度“”