（2016）冀02民终2251号

裁判日期: 2016-04-26

公开日期: 2016-07-22

案件名称

河北省高速公路京秦管理处与唐山市丰润区新时代装饰设计工程有限公司、河北广电信息网络集团股份有限公司丰润分公司租赁合同纠纷二审民事判决书

法院

河北省唐山市中级人民法院

所属地区

河北省唐山市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

河北省高速公路京秦管理处,唐山市丰润区新时代装饰设计工程有限公司,河北广电信息网络集团股份有限公司丰润分公司,唐山市丰润区有线电视网络有限公司

案由

租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条

全文

河北省唐山市中级人民法院民事判决书（2016）冀02民终2251号上诉人（原审原告）：河北省高速公路京秦管理处，住所地：河北省秦皇岛市海港区燕山大街**号。法定代表人：郭跃东，该管理处处长。委托代理人：郑会忠，该公司法律顾问。被上诉人（原审被告）：唐山市丰润区新时代装饰设计工程有限公司，住所地：河北省唐山市丰润区丰润镇曹雪芹西大街老魏庄子村2-601。法定代表人：常荣刚，该公司经理。委托代理人：窦贵清，河北纪君华律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：河北广电信息网络集团股份有限公司丰润分公司，住所地：河北省唐山市丰润区咸宁里街赤瑕路50号。负责人：石甄力，该公司总经理。委托代理人：王利生，河北东晨律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：唐山市丰润区有线电视网络有限公司，住所地：唐山市丰润区赤瑕路11号。法定代表人：晏永福，该公司董事长兼总经理。上诉人河北省高速公路京秦管理处因与被上诉人唐山市丰润区新时代装饰设计工程有限公司、河北广电信息网络集团股份有限公司、唐山市丰润区有线电视网络有限公司租赁合同纠纷一案，不服河北省唐山市丰润区人民法院（2014）丰民初字第3762号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭公开开庭审理了本案。本案现已审理终结。一审法院经审理查明，2013年3月3日，河北省高速公路京秦管理处唐山管理所的员工谢洪河经原告授权代表原告（甲方）与被告新时代装饰公司（乙方）签订了《高速公路京秦管理处唐山管理所机关旧址房建维修维护服务外包协议书》，双方约定“……二、协议内容及责任1、甲方将位于唐山市丰润区园西道8号的所机关旧址房屋、场院、附属建筑设施设备的维修维护服务外包给乙方，并经乙方申请，管理处批准，提供给乙方用于办公使用。2、经甲乙双方协定，使用期间内，乙方以包工、包材料、包质量、包进度、包安全等全部承诺方式对甲方所机关旧址房屋、场院、附属建筑设施设备进行维修维护服务，乙方独自承担维护维修费用的支付，甲方不承担任何经济责任。3、乙方不得将承包项目分包或转包他人，更不得将承包项目分包、转包不具备相应资质或安全生产条件的单位或个人，一经发现甲方有权追究乙方的管理责任，造成任何损失由乙方承担，情节严重的，甲方可终止本协议。……7、对于甲方提供的办公场所，乙方原则上用于正常办公使用，不得用于饭店、酒店、酒吧、歌舞厅、洗浴、大型商场、生产加工等滋扰周围居民和非法的用途。8、乙方应爱护并合理使用甲方提供的房屋、场地及其附属设施设备（如水、电、气设施，卷闸门、门窗、空调、灶具等），不得擅自改动房屋结构、毁损房屋设施、挪用各种设备、扩建或增建永久性建筑物和构筑物，主楼北侧区域内不得增建临时及永久性建筑。使用期内发生任何损坏的，乙方应立即负责修复或承担赔偿责任。9、如乙方认为甲方提供的办公场所不符合办公所需（如取暖、办公环境等），有必要进行改善的，需提交申请报告及改造方案，在征得甲方许可后方可施工，所发生的费用由乙方承担。协议终止，乙方应保持甲方房屋、场地和各种设施设备完好，按照甲方要求对增添的附属物进行妥善处理，需要拆除的，甲方有权令其拆除恢复原状；不能拆除的，甲方不承担乙方改造、装修及维护部分的任何赔补偿责任；因乙方装修改造对甲方财产造成损失的，乙方承担赔偿责任。……11、乙方将甲方提供的办公场所在原则上用于办公和不滋扰周围居民、不进行非法活动的前提下，可灵活调剂使用。……三、协议期限及年度本协议为七年期，协议期限从2013年3月3日至2020年3月3日止。四、费用核算及结算方式1、乙方使用甲方所机关旧址房屋、场院、附属建筑设施设备期间，除独自承担支付该处房屋、场院、附属建筑设施设备的维护维修费用及水、电、暖、气等各类使用费用外，每年自愿为甲方所机关部分后勤人员支付一定数额的工资及其它费用。……五、双方的权利和义务（一）甲方的权利和义务1、有对乙方在所机关旧址维修维护过程中，就工程质量、安全和施工管理等方面执行国家相关政策、法律法规、行业标准集甲方相应管理规定情况的指导、监督检查权。2、有依据本协议书对乙方在所机关旧址维修维护过程中出现严重质量问题、拒不服从管理、违法经营或无力经营时，甲方给予乙方一定期限进行整改，期限届满后乙方仍有违反协议情形的，甲方有权解除本协议，并有权要求乙方赔偿造成的一切损失。3、有对乙方将甲方提供的办公场所转租他人、不遵守使用用途、严重滋扰附近居民、破坏建筑结构及设施设备等违反协议中规定的行为进行制止的权利，经甲方给予一定期限，乙方仍有违约行为或乙方从事违法犯罪活动的，甲方有终止本协议的权利，同时有保留追究乙方刑事、民事责任的权利。……六、违约责任因一方违约导致该协议不能履行，另一方欲终止或解除协议，应提前一个月书面通知对方，由违约方承担对方的全部经济损失及违约责任。……”同日，原告与新时代装饰公司签订了《高速公路京秦管理处唐山管理所机关旧址房建维修维护服务外包价款附加协议书》，双方约定“一、费用总额协议期限内，每年乙方使用甲方所机关旧址房屋、场地、附属建筑设施设备所需费用总额为60万元，每年底必须给甲方结清。二、费用总额支付方式1、乙方依照甲方要求的具体时间及量额为甲方所定范围内人员支付工资。经甲方财务初步核算，所定范围内人员现年度工资总额约为35万元……2、费用总额（60万元）扣除支付工资后剩余部分由甲方用于维修维护等其他费用使用，由乙方负责支付，直至年底结清。3、乙方根据甲方需求和乙方自身施工条件，每年为甲方提供不定量房建维修维护服务。服务价款数额双方根据具体服务项目另行议定，服务价款不超出乙方支付费用总额（60万元）扣除工人工资剩余部分，甲乙双方从乙方应支付费用总额中抵顶，超出部分，甲方在乙方服务项目完工并验收后支付给乙方。……”2013年11月15日，被告新时代装饰公司（甲方）与被告河北广电丰润分公司、丰润区有线电视公司（乙方）签订了《房建维修维护合作协议》，双方约定“……甲方负责高速公路唐山管理所旧址（唐山市丰润区园西道8号）房建维修维护工作。现甲方已经对该所旧址进行了大量的装饰装修。为了更好的提高维修维护的质量，甲乙双方经过平等协商，达成了一致协议，由甲乙双方共同维修维护使用该址院落。一、双方使用范围院内北侧车库三间、办公室一间，门前临建门市房八间归甲方使用。院内空地及其他公用设施双方共同使用。其余部分由乙方使用（主要包括主办公楼1-5层，主楼东侧小二楼，主楼西侧楼除甲方使用部分）。门卫室双方共用，厨房允许甲方工作人员就餐，就餐费用由甲方负担。二、协议期限本协议期限为6年，自2014年1月1日起至2019年12月31日止。三、双方权利义务1、甲方负责房屋的维修维护工作。2、乙方负责在占用范围内的卫生工作及看管占用范围内的设备设施。出现问题时及时通知甲方修理。所需费用由乙方负担。……4、乙方应爱护并合理使用占用范围内的房屋、场地及附属设施设备，不得擅自改动房屋结构、毁损房屋设施、挪用各种设备、扩建或增建永久性建筑物和构筑物。5、甲乙双方共同承担房屋维修维护费用。乙方每年给付甲方房建维修维护费人民币166.5万元，大写壹佰陆拾陆万伍仟元整。乙方应于每年12月1日之前给付当年费用，所产生税费由甲方承担，甲方为乙方出具正式票据。……”原告称被告新时代装饰公司未经其同意私搭乱建400余平方米的非法建筑，且将所管理、使用的物业通过与被告河北广电丰润分公司和丰润区有线电视公司签订《房建维修维护合作协议》的方式转租给该两家公司，严重违反了与原告的约定内容，已经构成了根本违约，原告依法依约享有解除权。原告并称被告新时代装饰公司与被告河北广电丰润分公司、丰润区有线电视公司于2013年11月15日签订的《房建维修维护合作协议》既侵害了原告的合法权益又违反了法律规定，应为无效协议。原告对被告新时代装饰公司私搭乱建400余平方米的非法建筑提供了五张照片予以证明。被告新时代装饰公司对以上原告的陈述不予认可，称按照与原告的协议不得在主楼北侧区域内增建建筑，其未在主楼北侧区域内增建建筑，并称其依与原告签订的协议已开支了465万余元对原告的所机关旧址房屋、场院、附属建筑设施设备进行了维修维护服务，并向原告的员工支付了部分工资，后其因资金紧张，经原告的同意与被告河北广电丰润分公司、丰润区有线电视公司以共同承担维护维修费用的方式，共同使用所机关旧址部分房屋、场院、附属建筑设施设备，并非系转租性质，其行为未侵害原告的利益亦未违反与原告的协议。被告河北广电丰润分公司、丰润区有线电视公司称其与被告新时代装饰公司签订的协议系经原告同意，且在此协议中所涉及的相关事宜也是直接与原告沟通协商，该协议并非转租性质，而是共同承担维修维护资金，共同使用所机关旧址部分房屋、场院、附属建筑设施设备的合作性质，因此该协议合法有效。被告河北广电丰润分公司、丰润区有线电视公司提供了向原告直接缴纳电费的收据及原告为其出具的用于办理营业执照变更营业场所的证明，证明原告对其使用其办公楼等是知情且同意的。一审法院认为，原告要求解除与被告新时代装饰公司签订的《高速公路京秦管理处唐山管理所机关旧址房建维修维护服务外包协议书》的理由为：一、被告新时代装饰公司未经其同意私搭乱建非法建筑；二、被告新时代装饰公司将所原告的所机关旧址部分房屋、场院、附属建筑设施设备通过与被告河北广电丰润分公司和丰润区有线电视公司签订《房建维修维护合作协议》的方式进行了转租。原告与被告新时代装饰公司签订的《高速公路京秦管理处唐山管理所机关旧址房建维修维护服务外包协议书》中第二项第8条约定“……乙方不得扩建或增建永久性建筑物和构筑物，主楼北侧区域内不得增建临时及永久性建筑……”，被告新时代装饰公司称未在主楼北侧区域内增建建筑，原告提供的照片等证据不足以证明被告新时代装饰公司在主楼北侧区域增建了建筑，或在其他区域内扩建或增建了永久性建筑物或构建物。原告与被告新时代装饰公司签订的《高速公路京秦管理处唐山管理所机关旧址房建维修维护服务外包协议书》中第五项第（一）3条约定“有对乙方将甲方提供的办公场所转租他人、不遵守使用用途、严重滋扰附近居民、破坏建筑结构及设施设备等违反协议中规定的行为进行制止的权利，经甲方给予一定期限，乙方仍有违约行为或乙方从事违法犯罪活动的，甲方有终止本协议的权利，同时有保留追究乙方刑事、民事责任的权利”，原告认为三被告间签订的《房建维修维护合作协议》系未征得其同意的转租行为，三被告认为签订的协议非转租性质，而是共同承担维修维护资金，共同使用所机关旧址部分房屋、场院、附属建筑设施设备的合作性质，并征得了原告的同意。从三被告签订的《房建维修维护合作协议》内容看，该协议系被告河北广电丰润分公司、丰润区有线电视公司与被告新时代装饰公司共同承担维修维护资金，共同使用所机关旧址部分房屋、场院、附属建筑设施设备的合作性质，且被告河北广电丰润分公司、丰润区有线电视公司向原告直接缴纳电费，原告未提出异议。原告为被告河北广电丰润分公司、丰润区有线电视公司出具的用于办理营业执照变更营业场所的证明，亦可证明原告对其使用其办公楼等系知情且同意。综上，原告要求解除其与被告新时代装饰公司于2013年3月3日签订的《高速公路京秦管理处唐山管理所机关旧址房建维修维护服务外包协议书》的诉讼请求，本院不予支持。关于被告新时代装饰公司与被告河北广电丰润分公司、丰润区有线电视公司于2013年11月15日签订的《房建维修维护合作协议》，因原告对被告河北广电丰润分公司、丰润区有线电视公司使用其办公楼等知情且同意，该协议的约定未侵害原告的合法权益，亦未违反法律的强制性规定，对原告要求确认被告新时代装饰公司与被告河北广电丰润分公司、丰润区有线电视公司于2013年11月15日签订的《房建维修维护合作协议》无效的诉讼请求，本院不予支持。遂判决：驳回原告河北省高速公路京秦管理处的诉讼请求。案件受理费9800元，由原告河北省高速公路京秦管理处负担。判后，河北省高速公路京秦管理处不服，向本院提出上诉，其主要上诉理由为：1.原审法院认定事实不清，证据不足，适用法律错误。双方《协议》的第二条3款中约定：“乙方不得将承包项目分包或转包他人……甲方可终止本协议”。上诉人与被上诉人唐山市丰润区新时代装饰设计工程有限公司签订合同时并未提到其他第三方，其称的合作实际是转租关系。其未经甲方同意擅自转租行为违反了双方合同约定和法律规定，其转租行为无效，转租合同无效，上诉人有解除合同的权利。2.被上诉人唐山市丰润区新时代装饰设计工程有限公司临建及对承租使用物添附行为未经上诉人同意，上诉人也不知情，其临建及添附行为违反合同约定，应依法解除上诉人与被上诉唐山市丰润区新时代装饰设计工程有限公司所签订的合同。综上，请求二审人民法院在查清事实基础上，依法改判支持上诉人的诉讼请求或发回重审。被上诉人唐山市丰润区新时代装饰设计工程有限公司答辩称：1.三被上诉人合作使用唐山管理所旧址的办公场所，上诉人是知情也是同意的，故不存在被上诉人唐山市丰润区新时代装饰设计工程有限公司违反合同约定的事实。2.被上诉人唐山市丰润区新时代装饰设计工程有限公司虽然在管理所中进行了临时建筑，但是是在双方约定的可以兴建的区域内进行的兴建，也不存在违反协议约定之情形。综上，一审判决认定事实清楚，证据确实充分，适用法律正确，程序合法，请求二审法院驳回上诉，维持原判。被上诉人河北广电信息网络集团股份有限公司答辩称：上诉人的上诉理由不成立，三被上诉人签订的合作协议不是转租是合作，且该协议上诉人知道并同意，所以该协议合法有效，上诉人称其不知情不属实。综上，上诉人的上诉理由不成立，请求二审法院依法驳回上诉，维持原判。被上诉人唐山市丰润区有线电视网络有限公司未作书面答辩。二审诉讼中，双方当事人均未提交新证据。本院二审查明的事实与一审查明的事实相一致。本院认为，被上诉人唐山市丰润区新时代装饰设计工程有限公司与被上诉人河北广电信息网络集团股份有限公司、被上诉人唐山市丰润区有线电视网络有限公司三方签订的《房建维修维护合作协议》虽未征得上诉人书面同意，但从上诉人直接收取被上诉人河北广电信息网络集团股份有限公司、唐山市丰润区有线电视网络有限公司电费及为上述两个公司出具办理营业执照、变更营业场所的证明能够证实上诉人对于三被上诉人共同使用租赁物是明知的，故上诉人河北省高速公路京秦管理处以被上诉人唐山市丰润区新时代装饰设计工程有限公司擅自转租他人为由要求解除合同的上诉理由不足，本院不予支持。关于于上诉人称三被上诉人在租赁场地增建它物，对其财产造成重大影响的主张，因上诉人未提交充分证据予以证实，故该上诉理由本院亦不予支持。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项“原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定”之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费9800元，由上诉人河北省高速公路京秦管理处负担。本判决为终审判决。审判长　　张秀娟审判员　　沈　军审判员　　姚春涛二〇一六年四月二十六日书记员　　赵亚征更多数据：