（2016）鲁0103民初1694号
裁判日期: 2016-04-26
公开日期: 2017-10-11
案件名称
北京盛世物业服务有限公司济南分公司与卢力达物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
济南市市中区人民法院
所属地区
济南市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
北京盛世物业服务有限公司济南分公司,卢力达
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第六十条第一款，第一百零九条；《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第一条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百四十四条
全文
山东省济南市市中区人民法院民 事 判 决 书（2016）鲁0103民初1694号原告北京盛世物业服务有限公司济南分公司，住所地济南市。代表人余于河，副总经理。委托代理人张延君，男，该公司法务经理，住北京市。委托代理人郑秋华，女，该公司客服部经理，住济南市。被告卢力达，男，1956年12月6日生，汉族，职业不详，住济南市原告北京盛世物业服务有限公司济南分公司（以下简称盛世物业济南分公司）与被告卢力达物业服务合同纠纷一案，本院于2016年3月4日受理后，依法由审判员姜光军独任审判，于2016年3月31日公开开庭进行了审理。原告盛世物业济南分公司代表人余于河的委托代理人张延君、郑秋华到庭参加了诉讼，被告卢力达经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告盛世物业济南分公司诉称：被告卢力达于2010年购买济南市市中区鲁能领秀城十四区（UP区）住宅小区4楼1单元2101室房屋，建筑面积为98.18平方米。2011年1月24日原告与被告签订了《鲁能领秀城前期物业管理服务协议》（以下简称协议），《协议》明确规定物业服务费用标准为每月每建筑平方米1.6元，每月物业费157.09元。按照原告与开发商签订的《领秀城十四区前期物业服务协议》中第九章第十九条中明确规定，物业服务费每6个月交纳一次，业主或物业使用人应在每个缴费期开始前5日内履行缴纳义务。但截止到目前被告仍拖欠我公司2012年1月1日至2015年12月31日期间的物业服务费共计7540.32元（附欠款明细）。期间，原告虽多次以通知和函告的形式向被告催交物业费，但被告一直置之不理。同时，按照原告与其签订的物业服务合同书第七章违约责任第二十四条规定，“甲方违反本合同，未按照约定交纳物业服务费的，乙方有权利要求甲方补交并收取从逾期之日起每日千分之三的违约金”，经计算，违约金总额为10000元（附违约金明细）。被告的拖欠行为已经严重违反了《物业管理条例》，同时也违反了与北京盛世物业服务有限公司济南分公司物业管理服务中心签订的《鲁能领秀城前期物业管理服务合同》，构成严重违约，侵犯了原告的合法权益，特诉至法院，请求法院依法判令：1、被告支付原告2012年1月1日至2015年12月31日的物业费共计7540.32元；2、判令被告支付拖欠物业费违约金10000元。被告卢力达未答辩。经审理查明：被告卢力达系鲁能领秀城十四区（UP区）4-1-2101室业主，该房屋建筑面积为98.18平方米。鲁能领秀城小区系由山东鲁能亘富开发有限公司开发建设。2011年1月24日，被告卢力达（甲方）与原告盛世物业济南分公司（乙方）签订《鲁能领秀城前期物业管理服务协议》一份，约定甲方委托乙方为其提供前期物业服务，住宅的物业费标准为每月每平方米1.6元，合同期限为“自本物业的开发商山东鲁能亘富开发有限公司通知甲方办理入住之日起，至本小区业主大会成立，业主委员会与物业服务企业签订新的物业服务合同，本协议自定终止。协议期满该区业主委员会未签订新的物业服务合同，则本协议继续生效”。2012年9月23日,原告盛世物业济南分公司与山东鲁能亘富开发有限公司签订一份前期物业服务合同，约定由原告盛世物业济南分公司为鲁能领秀城中央公园西五区（即十四区）提供前期物业服务，合同期限自2012年9月24日起至2015年9月30日止，期限3年，物业费标准为每月每平方米1.6元。合同期满后，未出现第十一章“合同的解除和终止”情形的，合同自动延续，直至业主委员会与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同生效并由该物业服务企业接管为止。此后原告盛世物业济南分公司开始为鲁能领秀城十四区提供物业服务并实际服务至今。案件审理过程中，原告盛世物业济南分公司自愿撤回要求被告支付违约金10000元的诉讼请求。以上事实，有前期物业服务协议、前期物业管理服务协议及原告的陈述等证据予以证实。本院认为：《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。本案中，原、被告所签订的《鲁能领秀城前期物业管理服务协议》和原告与山东鲁能亘富开发有限公司所签订《前期物业服务协议》均系合同双方当事人的真实意思表示，且不违反法律法规的禁止性规定，为有效合同。国务院《物业管理条例》第四十二条规定，业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。原告盛世物业济南分公司为被告卢力达所居住的鲁能领秀城十四区提供了物业服务，被告卢力达应当及时向原告盛世物业济南分公司交纳物业服务费。被告卢力达未及时向原告交纳物业服务费，构成违约。现原告盛世物业济南分公司要求被告卢力达支付2012年1月1日至2015年12月31日的物业费7540.32元，于法有据，本院予以支持。原告自愿撤回要求被告支付违约金的诉讼请求，是在法律许可的范围内对自己民事权利的处分，符合法律规定的条件，本院予以准许。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条第一款、第六十条第一款、第一百零九条、国务院《物业管理条例》第四十二条第一款、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：被告卢力达于本判决生效之日起十日内支付原告深圳市盛世物业发展有限公司济南分公司2012年1月1日至2015年12月31日的物业服务费7540.32元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费120元，由被告卢力达负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。审 判 员 姜光军二〇一六年四月二十六日代理书记员 徐小然 来自