（2016）皖01民终470号
裁判日期: 2016-04-26
公开日期: 2016-05-24
案件名称
吴晓林与安徽金裕堂餐饮管理有限公司房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
安徽省合肥市中级人民法院
所属地区
安徽省合肥市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
安徽金裕堂餐饮管理有限公司,吴晓林
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
安徽省合肥市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）皖01民终470号上诉人（原审被告）：安徽金裕堂餐饮管理有限公司，住所地安徽省合肥市包河区宁国南路世纪阳光花园恢复楼8幢605室，组织机构代码32797314-6。法定代表人：汪胜，总经理。委托代理人：汪观利，安徽辉达律师事务所律师。委托代理人：高国冬，安徽辉达律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：吴晓林。委托代理人：俞雪亮，安徽远致律师事务所律师。上诉人安徽金裕堂餐饮管理有限公司（以下简称金裕堂公司）因与被上诉人吴晓林房屋租赁合同纠纷一案，不服安徽省合肥市庐阳区人民法院（2015）庐民一初字第02936号民事判决，向本院提出上诉。上诉人金裕堂公司的委托代理人汪观利、高国冬，被上诉人吴晓林的委托代理人俞雪亮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。吴晓林在原审中诉称：吴晓林与金裕堂公司于2015年6月2日签订《档位经营合作合同》一份，约定金裕堂公司出租位于安徽省合肥市庐阳区宿州路负一层金裕堂美食城5号档位，供吴晓林经营餐饮，因合同签订时租赁场地尚未装修完毕，故合同并未对租赁期限作出约定。合同签订后，金裕堂公司向吴晓林收取进场费30000元、履约保证金20000元，且在签订合同时隐瞒了与合同有关的重要事项，即金裕堂公司对合同第二十九保底条款未做明确告知，导致吴晓林对《档位经营合作合同》产生重大误解。金裕堂公司至今未与吴晓林按照合同约定，结算营业额，违约在先。且吴晓林在2015年7月28日书面通知金裕堂公司协商解除合同及退场事宜，但金裕堂公司至今未给吴晓林任何书面答复，应当视为金裕堂公司自愿解除合同，并承担相应的违约责任。为维护自身合法权益，吴晓林诉至法院，要求判令：1、解除吴晓林与金裕堂公司之间的《档位经营合作合同》；2、金裕堂公司返还吴晓林履约保证金20000元、进场费30000元；3、金裕堂公司按照合同约定结算营业额3200元；4、金裕堂公司承担本案诉讼费用。金裕堂公司在原审中辩称：《档位经营合作合同》是双方协商一致的合同，是双方真实意思表示。吴晓林已阅读并理解该合同的全部内容，对于合同中的保底条款也是明知和同意的，该条款不违反法律强制性规定，应为合法有效，且金裕堂公司每月为每户档位支出的成本达5258元。合同中约定的进场费是双方协商一致订立的条款，未违反法律强制性规定，也不存在欺诈、胁迫等情形，故进场费不应返还。合同签订后，金裕堂公司并无任何违约，吴晓林无权单方解除合同，其单方要求解除合同应当承担违约责任。综上，应驳回吴晓林的诉请。原审法院查明：2015年6月2日，金裕堂公司（出租方、合同中甲方）与吴晓林（承租方、合同中乙方）签订《金裕堂·美食城档位经营合作合同》一份，约定甲方提供位于合肥市庐阳区宿州路负一层金裕堂美食城5号档位供乙方经营米粉、肉夹馍、卤肉饭等；美食城由甲方统一经营、管理，统一收银，甲方每30天与乙方以现金或转账的方式结算乙方前30天的营业额，如遇周末延后，并由该档位的销售额（税前）中提取22%作为甲方成本及收益，78%作为乙方成本及收益（附加：开业第一年，销售额提取20%作为甲方成本及收益）；乙方应按照合同约定，每月向甲方交纳综合管理费用，该项费用包括美食城统一保安保洁人员工资、收银员工资、外送人员工资、大堂公用电费平摊费用以及收银系统管理维护费用（此费用每月由甲方代付，乙方根据甲方提供的人员工资单及电费单进行平摊）；乙方应于签订合同时向甲方支付履约保证金20000元，履约保证金应在双方终止合同后无息返还，乙方应同时退还履约保证金收据原件，甲方有权从履约保证金扣除乙方欠付租金、综合管理费或其他应付费用；乙方根据计量器标数按约支付该档位发生之一切水、电等各项经营费用并有乙方到各指定缴费地点进行缴费，如未能按时缴费，甲方有权从乙方分成中扣除并为代缴，同时并扣费用的10%作为未按时缴费的罚金；双方商定该档位每月营业额不得低于30000元，如该档位当月实际营业额低于此保底额时，甲方提成基数按此保底额计算；美食城所有商档口一次装修由甲方统一完成，乙方应在签署合同之日向甲方一次性足额缴纳统一进场费用30000元（此费用概不退还）；在合同存续期间，未经甲方同意擅自撤离该档位或停止经营的，甲方有权单方解除合同，有权对乙方财产行使留置权，并追究乙方违约或侵权责任；甲乙双方任一方违约，造成合同不能履行或不能完全履行时，应按乙方所缴经营押金200%向守约方支付违约金，如损失超过违约金，守约方有权要求违约方赔偿全部经济损失；甲乙双方协定，乙方签订合同之日缴纳进场费30000元，剩余保证金20000元于甲方通知进场前缴纳，如不按规定日期进场，则视为乙方违约，违约责任为赔偿责任；双方还就食品质量、卫生标准、营业时间、人员管理、清洁卫生、合同解除及违约责任等作了详细约定。该合同签订同时，吴晓林按照合同约定向金裕堂公司交纳进场费20000元。2015年6月28日，吴晓林向金裕堂公司交纳剩余进场费10000元、履约保证金20000元。2015年7月1日，金裕堂美食城正式开业。2015年7月28日，吴晓林以双方对租赁期限未作明确约定、金裕堂公司未就合同保底条款向吴晓林作出明确告知构成重大误解为由向金裕堂公司发出《解除合同及退场通知函》，2015年7月31日，吴晓林撤出金裕堂美食城。2015年8月1日，金裕堂公司认为吴晓林无权单方解除合同，向吴晓林发出《关于敦促继续履行﹤档位经营合作合同﹥的函》，并向吴晓林发出短信，要求吴晓林继续履行合同。至此，双方就解除合同、返还履约保证金及进场费等事宜未能协商一致，吴晓林遂诉至法院，要求判如所请。原审法院认为：金裕堂公司与吴晓林签订的《档位经营合作合同》系双方真实意思表示，内容亦未违反法律或者行政法规的强制性规定，应为合法有效，双方均应严格按照合同约定全面履行合同义务。关于吴晓林要求解除合同的诉请，金裕堂公司在庭审中表示同意解除合同，故双方当事人协商一致解除合同，予以确认。关于吴晓林要求金裕堂公司返还履约保证金30000元的诉请，根据双方合同约定，履约保证金应在终止合同后无息返还，依据根据合同法规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行，故本案双方均同意解除合同，符合合同约定的返还履约保证金的条件，金裕堂公司应当向吴晓林返还履约保证金20000元。关于吴晓林要求金裕堂公司返还进场费20000元的诉请，根据双方合同之约定，金裕堂公司系基于其已对美食城进行统一装修、统一管理及支付租金等成本投入而向吴晓林收取进场费，结合吴晓林仅实际经营一个月、合同解除未对金裕堂公司的装修造成实际损失且可以继续使用等合同的实际履行情况，且吴晓林在合同中单方注明“进场费按每年1万元计算，不满一年若推出，需扣除1万元折旧费”，视为其同意扣除进场费10000元，故原审法院确定金裕堂公司返还吴晓林进场费20000元。关于吴晓林要求金裕堂公司结算营业款3200元的诉请，吴晓林未提交证据予以证实，金裕堂公司提交营业额清单一份，载明吴晓林在2015年7月份的营业额为2758元，吴晓林对此亦予以认可，同时吴晓林认为该营业额未包括其通过网络销售的营业额，但未举证证明，故原审法院确定吴晓林在2015年7月份的营业额为2758元，金裕堂公司应当向吴晓林支付营业额2758元。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十一条第（二）项、第九十三条第一款、第九十七条以及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、解除吴晓林与安徽金裕堂餐饮管理有限公司之间的《金裕堂·美食城档位经营合作合同》；二、安徽金裕堂餐饮管理有限公司于判决生效之日起十日内返还原告吴晓林履约保证金20000元、进场费20000元；三、安徽金裕堂餐饮管理有限公司于判决生效之日起十日内支付吴晓林营业额2758元；四、驳回吴晓林的其他诉讼请求。上诉人金裕堂公司上诉称：1、双方在签订合同时已明确约定进场费概不退还，吴晓林在合同履行过程中擅自添加系单方变更合同，并未取得金裕堂公司的同意，原审法院判决退还20000元进场费错误。2、根据交易习惯及合同约定，水电费应由吴晓林承担，金裕堂公司代吴晓林缴纳水电费，有权从分成、履约保证金中扣除。请求二审法院查清事实，依法改判。被上诉人吴晓林答辩称：吴晓林已履行了相关手续通知了金裕堂公司，也发函要求解除合同。而且在原审的庭审中，金裕堂公司同意解除合同。金裕堂公司所经营的门面实际上已不再经营了。合同履行不能，并不是因为吴晓林单方导致的。原审判决金裕堂公司赔偿吴晓林违约金，之所以没有上诉是出于好聚好散的想法，请求二审法院驳回上诉，维持原判。对于原判决所认定而为各方当事人无异议的事实，本院予以确认。二审审理期间，金裕堂公司向本院提供的新证据有：1、房屋租赁经营合同；2、收据。上述两份证据证明：1、金裕堂公司经营美食城每月实际支出的租金和物业费。2、涉案美食城共11家商户，每家商户平均每月的固定开支，四被上诉人单方违约给金裕堂公司造成巨大损失，原审判决违约金数额错误。3、结算单据，证明吴晓林经营期间产生的水电燃气费数额，该费用由金裕堂公司代缴，应当从履约保证金中予以扣除。吴晓林对上述证据质证认为金裕堂公司提交的三组证据形成时间均在原审开庭之前，不属于新证据范畴，不予质证。本院认为：双方在合同中虽约定进场费概不退还，但金裕堂公司是基于其已对美食城进行统一装修、统一管理及支付租金等成本投入而向吴晓林收取进场费，吴晓林自开业至退场实际经营一个月，合同解除未对金裕堂公司的装修造成实际损失且可以继续使用，吴晓林在合同中单方注明“进场费按每年1万元计算，不满一年若推出，需扣除1万元折旧费”，应视为其同意扣除进场费10000元，结合上述因素考虑，金裕堂公司应返还吴晓林进场费20000元。金裕堂公司在原审中提交的营业消费统计明细明确载明吴晓林在2015年7月份的营业额为2758元，吴晓林对此亦予以认可，故原审法院判决金裕堂公司应向吴晓林支付营业额2758元并无不当。金裕堂公司提供的其单方制作的结算单据虽记载水电燃气费为591元，但并不能证明金裕堂公司已代为缴纳，上诉人的上诉理由均没有事实和法律依据，依法不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费1210元，由上诉人安徽金裕堂餐饮管理有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 叶玉军审 判 员 张 怡代理审判员 董江宁二〇一六年四月二十六日书 记 员 李 颖附：相关法条：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定 来自：