（2015）丹民初字第0567号
裁判日期: 2016-04-26
公开日期: 2016-11-02
案件名称
殷康、朱军华与史文俊、张阿风一审民事判决书
法院
丹阳市人民法院
所属地区
丹阳市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
殷康,朱军华,史文俊,张阿风
案由
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第一百五十九条；《中华人民共和国侵权责任法》：第六条第一款，第十九条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百四十二条
全文
江苏省丹阳市人民法院民 事 判 决 书（2015）丹民初字第0567号原告殷康。委托代理人殷富成(系殷康父亲)。原告朱军华。被告史文俊。被告张阿风。两被告委托代理人黄恒，江苏金矛律师事务所律师。本院于2013年11月19日立案受理原告殷康、朱军华与被告史文俊、张阿风房屋买卖合同纠纷一案，经审理本院于2014年6月18日作出判决，原告不服上诉于镇江市中级人民法院。镇江市中级人民法院于2015年1月5日作出裁定，撤销本院所作判决，发回重新审理。本院于2015年1月26日重新立案受理，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告殷康的委托代理人殷富成、原告朱军华，两被告委托代理人黄恒到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告殷康、朱军华诉称，2009年7月24日，原告贷款信誉不佳，为贷款，以签假房地产契约的方式将自有的房屋(位于丹阳市党校内二单元102室)卖与被告史文俊(其妻张阿风)。2012年10月26日原告收到被告史文俊的房屋搬迁告知函才得知，上述房屋已于2012年10月17日被史文俊卖给王海霞。原告认为，被告擅自将原告的房屋卖与他人，侵害原告的财产权利。由于原告只向被告借款13万元，将上述房屋估价60万元，所以，起诉要求被告给付47万元，诉讼费由被告承担。为此，原告举证：1、中国工商银行个人业务凭证原件三份，证明原、被告签订房地产买卖契约后所贷款项由原告领取，还贷义务亦由原告履行。2、借条复印件，证明2010年1月18日原告殷康向被告史文俊借款12万元。被告质证，对证据1、2的真实性均无异议，但对其证明目的不予认可。因原告出售自己房屋后无处居住，经协议被告将该房屋暂时租赁给原告居住，租金每月700元。被告还贷时，让原告直接将租金汇入还贷的银行卡内。借款12万元充抵房款。被告史文俊、张阿风辩称，双方签订房屋买卖协议是双方真实的表示，并且被告已支付合理的房屋价款，不存在擅自出售的问题，要求驳回原告的诉讼请求。为此，被告举证：1、原告殷康在中国工商银行丹阳城东分理处活期一本通原件，证明被告以涉案房屋贷款所得18万元支付给原告殷康，作为房款支付。2、2010年1月18日原告殷康出具的借条复印件，证明原告殷康向其借款12万元，另外还有借款1万元无借条，共计13万元，充抵房款。双方实际成交价为30万元，为少交税费在房地产买卖契约只写25.8万元。3、丹阳工商银行个人贷款中心确认的还贷明细表，证明2009年8月14日贷款18万元发放，以后每月15日还贷约1400元，2012年10月9日归还152085.53元，提前还贷。原告质证，对证据1真实性无异议，但认为贷款18万元为原告所贷，每月也是原告进行还款的，已还贷三年。对证据2真实性无异议，但认为借款就是借款，不是交付的房款。对证据3真实性无异议。经审理查明，2009年7月24日，两原告与被告史文俊签订一份房地产买卖契约，约定两原告将其自有的位于丹阳市党校内住宅楼二单元102室(建筑面积76.92平方米)出卖给被告史文俊，价款25.8万元。同月28日，办理房产变更登记，将上述房产登记在两被告名下，同期办理土地使用权变更登记。但是，两原告并未交付房屋，仍居住在此直至2016年初被本院强制执行而搬离。2009年8月14日两被告在工行丹阳支行贷款18万元，该18万元，由银行直接打入原告殷康的银行活期一本通中。在两被告的房产证有抵押登记，内容：设定日期2009年8月12日，约定日期2024年8月11日。2012年10月9日被告一次性归还剩余贷款152085.53元和利息500.36元，次日注销抵押登记。2010年1月18日原告殷康向被告史文俊出具一份借条，言明向被告史文俊借款12万元，该借条仍为被告史文俊持有。2012年10月17日，被告史文俊、张阿风与第三人王海霞签订一份房地产买卖契约，约定两被告将上述房屋出卖给王海霞，价款30万元。次日即办理房产变更登记，将上述房产登记在第三人王海霞、朱红军名下。同月29日办理土地使用权变更登记。2012年10月20日两被告向两原告送达书面房屋搬迁告知函，告知两原告，两被告已将上述房产转让给第三人王海霞、朱红军，并办理房产过户手续，要求两原告将房屋内的财物搬出。另查明，2009年10月14日、2010年4月14日和2010年6月14日，原告向被告张阿风的工行卡内三次存款，均为1400元。经原告申请，江苏天圣房地产土地造价咨询评估有限公司对本案所涉房产进行评估，本案所涉房产于2013年11月19日市场价值37.3万元，原告支付鉴定费5577元。以上事实，由原告提供的借条复印件、银行还贷凭证，被告提供的原告殷康活期一本通、还贷明细表及当事人陈述等证据所证实。本院认为，原、被告虽然签订了书面的房地产买卖契约，而且办理了房产变更登记。但是，涉案房屋并未交付，房款是否交付，原、被告存在重大分歧。对此，原告主张双方签订房地产买卖契约并进行房产过户，是因为原告殷康个人贷款信誉不佳，过房给被告史文俊后，可以被告史文俊名义、以涉案房产作抵押向银行贷款，并不是真实的房屋买卖。而且，以被告史文俊名义、以涉案房产作抵押向银行所贷18万元贷款，每月还贷款是由其履行。被告则主张，双方是真实的房屋买卖，双方约定的真实成交价为30万元，而不是房地产买卖契约约定的25.8万元，被告以涉案房屋贷款所得18万元支付，剩余房款12万元是以原告殷康2010年1月18日向其借款12万元作充抵。涉案房屋未交付是因原告无法居住，所以被告租给原告暂住，租金每月700元。本院认为，房款交付一般是现金或银行转账，有交付凭证，而且为保护出售方利益，一般在房产变更登记前应支付部分或全部房款。1、本案贷款18万元的交付，被告仅提供银行的活期一本通予以证明，交付时间在双方办理房产变更登记后，且原告未出具收条，更未出具作为房款予以接收内容的收条。2、原告殷康向被告出具借款12万元借条时，按被告的陈述，被告还欠原告房款12万元，双方互负债务，如果协商以借款充抵房款，被告则不应要求原告出具借条，而应做出借款与房款充抵的说明。被告接受原告殷康的12万元借条(庭审陈述该借条原件在被告处)的行为，与其充抵房款的主张，是自相矛盾的。3、贷款18万元的还贷情况，除被告注销抵押担保前一日一次性归还剩余贷款外，原告主张每月还贷约1400元是由其归还，并提供2009年10月、2010年4月和6月的银行还贷凭证。被告对此抗辩1400元是原告租赁该房屋的两个月租金，但是被告并未提供双方的租赁协议或原告交付租金的相关证据。综上，综合判断双方的证据及相关陈述，原告提供的证据形成优势证据，原告提出的主张与其提供的证据能相互印证，所以，本院确认被告并未实际支付房款，原、被告之间是虚假的房屋买卖关系。被告擅自将实际属于两原告所有的涉案房屋卖与第三人，对原告构成侵权，应当赔偿原告损失。法律规定，侵害他人财产的，财产损失按照损失发生时的市场价格或者其他方式计算。因被告系擅自出卖原告房屋，原告起先不知情，事后不认可，在数次诉讼后被迫接受自有房屋被出卖的事实，原告才起诉要求被告赔偿损失，所以，原告要求按其起诉时的市场价格，作为赔偿依据，符合法律规定，本院予以支持。经评估机构评估，涉案房产于原告2013年11月19日起诉时市场价值37.3万元，扣除被告2012年10月一次性归还剩余贷款152085.53元和利息500.36元，被告应向原告返还220414.11元。原告支付评估费5577元，该费用由原、被告各半承担，被告应给付2788.5元。原告还要求被告给付燃气开通费3040元，本院予以支持。所以，被告应给付上述费用合计226242.61元。原告最后一次庭审中增加诉请，要求被告支付其在院内搭建的无证小屋和堆放的砖瓦的价值，因原告起诉和评估申请时均未有该部分内容，所以，在本案中本院不予理涉。为维护当事人的合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第一百五十九条、《中华人民共和国侵权责任法》第六条、第十九条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：一、被告史文俊、张阿风于本判决生效后十日内一次性给付原告殷康、朱军华220414.11元，鉴定费2788.5元和燃气开通费3040元，合计226242.61元。二、驳回原告殷康、朱军华的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4701元，由两被告负担（此款原告已垫付，由两被告于本判决生效后十日内连同上述应付款一并给付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省镇江市中级人民法院，同时向该院（开户行：工商银行镇江市永安路分理处，帐号：11×××61）预交上诉案件受理费。审 判 长 杨 健人民陪审员 巴斌兵人民陪审员 蒋国祥二〇一六年四月二十六日书 记 员 王 霞附本判决适用法律条款：《中华人民共和国合同法》第一百五十九条买受人应当按照约定的数额支付价款。对价款没有约定或者约定不明确的，适用本法第六十一条、第六十二条第二项的规定。《中华人民共和国侵权责任法》第六条行为人因过错侵害他人民事权益，应当承担侵权责任。根据法律规定推定行为人有过错，行为人不能证明自己没有过错的，应当承担侵权责任。第十九条侵害他人财产的，财产损失按照损失发生时的市场价格或者其他方式计算。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。 百度搜索“”