（2016）云01民终682号
裁判日期: 2016-04-26
公开日期: 2016-07-01
案件名称
倪昌兵与黄有才房屋租赁合同纠纷民事二审判决书
法院
云南省昆明市中级人民法院
所属地区
云南省昆明市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
倪昌兵,黄有才
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第二百二十六条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
云南省昆明市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）云01民终682号上诉人（原审原告）倪昌兵，男，1982年10月10日出生，汉族。特别授权诉讼代理人杨赋强，云南新征途律师事务所律师。被上诉人（原审被告）黄有才，男，1987年8月28日出生，汉族。上诉人倪昌兵因与被上诉人黄有才房屋租赁合同纠纷一案，不服昆明市呈贡区人民法院（2015）呈民初字第2479号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年2月23日受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。原审法院确认的本案事实为：2013年6月27日，原告倪昌兵从案外人徐琼红处承租了呈贡区斗南街道小古城社区居委会小古城村房屋一幢。2014年10月1日，原告倪昌兵与被告黄有才签订商铺租赁合同，约定原告倪昌兵将上述房屋第一层、共两间、面积为21平方米的房屋租赁给被告黄有才；租赁期限自2014年10月1日至2016年9月30日止；该房屋租金为28000元整。合同签订后，被告黄有才支付了原告租金28000元。原告认为被告黄有才未支付其第二年租金28000元，遂诉至原审法院，请求判令：（一）被告支付租金28000元；（二）被告支付违约金2800元；（三）被告支付滞纳金1864元，并计算至付租金为止；（四）本案诉讼费由被告承担。原审法院认为：原、被告双方签订的商铺租赁合同已经明确约定，租赁期限自2014年10月1日至2016年9月30日止，该房屋租金为28000元。按照该合同约定，该租金28000元系该租期内的全部租金，被告已经按照约定履行了租金给付义务，故被告不存在违约行为。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定：“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”原告要求被告支付租金28000元及违约金、滞纳金的诉讼请求，证据不充分，原审法院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：“驳回原告倪昌兵的诉讼请求。”案件受理费616元，减半收取计人民币308元，由原告倪昌兵承担。原审判决宣判后，上诉人倪昌兵不服，向本院提起上诉称：原审判决认定被上诉人已支付两年租金错误，从双方租赁合同看，双方约定的租金是每年28000元，被上诉人仅支付了一年的租金。结合租赁合同的解除条款及支付方式、支付时间条款，可以看出租金是按年支付，且结合当地实际及铺面位置，不可能以28000元租赁两间铺面。综上，请求：（一）撤销昆明市呈贡区人民法院（2015）呈民初字第2479号民事判决，改判支持上诉人的诉讼请求；（二）被上诉人承担本案一、二审诉讼费。被上诉人黄有才答辩称：双方租赁合同明确约定两年租金合计28000元，出租方不得以任何理由调整租金。被上诉人已经一次性支付两年租金及押金共计30000元，不应再支付租金，该租金标准在当地是合理的市场价格。请求驳回上诉，维持原判。经审理，二审查明的案件事实与原审判决认定事实一致，本院予以确认。综合双方当事人的诉辩主张，本案的争议焦点为：一、双方《商铺租赁合同》约定的年租金应是多少？二、被上诉人黄有才是否存在违约行为？本院认为：对于争议焦点一，倪昌兵、黄有才于2014年10月1日签订的《商铺租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合同已成立、生效，双方当事人应当按约履行各自的合同义务。《商铺租赁合同》第四条约定：“租金：该房屋租金为（人民币）贰万捌千零百零拾零元整。……”第五条约定：“付款方式：……租金按[年]结算……”根据上述约定，涉案商铺租金的支付方式为年付，即一次性支付一年度的租金。双方签订合同后，黄有才向倪昌兵支付了租金28000元，其支付租金的行为符合双方《商铺租赁合同》付款方式为年付的约定，结合诉争房屋的地理位置及当地同类型商铺租金标准的实际情况，本院确认双方《商铺租赁合同》约定的年租金应为28000元，黄有才已支付的28000元系第一年度的租金。原审判决对此认定有误，本院予以纠正。对于争议焦点二，因《商铺租赁合同》第五条关于租金支付方式的约定中，对交纳租金的具体时间并未作出明确的约定，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十六条“承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。”之规定，黄有才最迟应在第二年租赁期间届满时支付第二年度的房屋租金，故黄有才至今未支付第二年租金并未构成违约。倪昌兵认为黄有才逾期支付租金构成违约并要求黄有才支付租金及违约金的主张不成立，本院不予支持。综上，原审判决认定事实有误，本院予以纠正。因原审判决的处理结果并无不当，本院予以维持。据此，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币616元，由上诉人倪昌兵担。本判决为终审判决。本判决送达后即发生法律效力。审 判 长 田 庄审 判 员 朱 欢代理审判员 黄金成二〇一六年四月二十六日书 记 员 杨 扬 搜索“”