（2015）松民三（民）初字第2280号
裁判日期: 2016-04-26
公开日期: 2016-06-22
案件名称
王桂民与上海新启电器发展有限公司、上海誉迪电子商务有限公司等房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
上海市松江区人民法院
所属地区
上海市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
王桂民,吴建美,上海新启电器发展有限公司,董坚勇,上海誉迪电子商务有限公司
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第五十二条，第五十八条；《中华人民共和国公司法（2005年）》：第六十三条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条
全文
上海市松江区人民法院民 事 判 决 书（2015）松民三（民）初字第2280号原告王桂民，男，1964年12月23日生，汉族，住福建省福州市。委托代理人周军，上海市千方律师事务所律师。被告吴建美，女，1960年6月30日生，汉族，住上海市长宁区。被告上海新启电器发展有限公司，住所地上海市松江区。法定代表人韩琦，总经理。委托代理人被告吴建美。被告董坚勇，男，1968年11月9日生，汉族，住上海市。委托代理人徐仁，上海市经纬律师事务所律师。被告上海誉迪电子商务有限公司，住所地上海市松江区。法定代表人董坚勇，总经理。原告王桂民与被告吴建美、董坚勇房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年6月26日立案受理后，依法适用简易程序审理。审理中，被告董坚勇对本案管辖权提出异议，本院于2015年8月14日依法裁定驳回了被告董坚勇提出的异议，被告董坚勇不服本院裁定向上海市第一中级人民法院提起上诉，该院于2015年11月9日裁定驳回上诉，维持原裁定。本案于2015年12月16日公开开庭进行了第一次审理。审理中，被告董坚勇提出了反诉请求，本院受理后合并于2016年2月16日公开开庭进行了第二次审理。2016年3月9日，本院根据原告的申请，依法追加上海新启电器发展有限公司（以下简称“新启公司”）、上海誉迪电子商务有限公司（以下简称“誉迪公司”）作为被告参加诉讼，并于2016年4月15日公开开庭进行了第三次审理。原告王桂民及其委托代理人周军，被告吴建美，被告董坚勇及其委托代理人徐仁三次均到庭参加诉讼。被告新启公司委托代理人吴建美，被告誉迪公司法定代表人董坚勇到庭参加了第三次庭审。本案现已审理终结。原告王桂民诉称：被告吴建美为位于上海市松江区九亭镇连富路XXX号房屋权利人，被告吴建美将系争房屋出租给了被告董坚勇使用。2015年4月8日，原告与被告董坚勇签订《厂房租赁合同》，被告董坚勇将上述厂房转租给了原告。合同签订后，原告按约向被告董坚勇支付给了首期租金324，850元、押金100，000元，之后，原告投入了大量资金对上述厂房进行装修，但就在装修过程中，两被告无故要求解除合同。后经协商，原告与两被告于2015年5月30日签订了《解除合同协议》，该协议第一条约定解除原告与被告董坚勇之间的《厂房租赁合同》；该协议第二条约定两被告支付原告补偿金各130，000元，并退还原告租金押金；该协议第三条约定原告负责上述厂房内部装修的拆除工作，清理垃圾，恢复原状。原告依约履行了《解除合同协议》约定的义务，但两被告拒不履行义务。故请求法院判令：一、被告吴建美支付原告补偿金130，000元；二、被告董坚勇支付原告补偿金130，000元；三、被告董坚勇返还原告租金324，850元、押金100，000元。审理中，原告认为，被告吴建美在《解除合同协议》签名应代表其个人，被告吴建美和被告新启公司应共同承担责任。被告董坚勇在《厂房租赁合同》、《解除合同协议》签名应代表其个人，被告董坚勇和被告誉迪公司应共同承担责任。被告吴建美、新启公司辩称：上述厂房是被告新启公司建造的，由于原告向被告董坚勇、誉迪公司承租上述厂房后，改变了房屋结构，上海九富经济开发区通知被告新启公司恢复原状，如不恢复原状要拆除上述厂房，故被告吴建美在无奈之下代表被告新启公司在《解除合同协议》签名的，原告与被告董坚勇、誉迪公司之间的纠纷，被告吴建美、新启公司不应该承担民事责任。另外，原告至今未对系争房屋进行恢复原状。故请求法院驳回原告的诉讼请求。被告董坚勇、誉迪公司辩称：《厂房租赁合同》是原告与被告誉迪公司之间签订的，《厂房租赁合同》签订后，原告安排民工将系争房屋原来的装饰装修等设施进行了拆除，并将系争房屋改建成105间公寓，由于原告违法改建系争房屋被政府有关部门责令整改，导致《厂房租赁合同》解除，但原告未能按《解除合同协议》约定对系争房屋进行恢复原状。审理中，经法院释明，《厂房租赁合同》无效，故因《厂房租赁合同》所签订的《解除合同协议》当然无效，原告应承担合同无效的过错责任，并应向被告誉迪公司支付房屋占用使用费。因此，被告誉迪公司提出反诉请求：一、原告对系争房屋进行恢复原状或承担恢复原状费用592，079元；二、原告支付被告誉迪公司支付厂房占用使用费433，128元。针对被告誉迪公司的反诉请求原告辩称：原告已经对系争房屋进行恢复原状，被告誉迪公司的主张没有依据。既然《解除合同协议》作了明确约定，应当按约履行，原告认为，《解除合同协议》系当事人真实意思表示，应合法有效。故请求法院驳回被告誉迪公司的反诉请求。经审理查明：2003年1月1日，被告新启公司与案外人上海久富经济开发区（以下简称“久富开发区”）签订《土地租赁协议书》一份，约定被告新启公司向案外人久富开发区承租位于久富开发区内的4.89亩土地，土地租赁期限为35年，自2003年1月1日起至2038年12月30日止，年租金为29，340元。协议另对其他事项作了相应的约定。被告新启公司向案外人久富开发区承租上述土地后，在上述土地上建造了4层楼厂房，现门牌号码为松江区九亭镇连富路XXX号。另查明：2014年12月1日，被告新启公司与被告誉迪公司签订《租赁合同》一份，约定被告誉迪公司向被告新启公司承租位于松江区九亭镇连富路XXX号4层楼厂房的部分厂房（其中，1层400平方米，2至4层1，200平方米）。租赁期限为自2015年3月30日起至2033年3月30日止。前5年的年租金为283，678元。合同另对其他事项作了相应的约定。再查明：2015年4月5日，原告通过银行转账向被告董坚勇付款150，000元。同年4月7日，原告通过银行转账向被告董坚勇付款274，850元。2015年4月8日，被告董坚勇作为出租方，上海民傲实业有限公司（以下简称“民傲公司”）作为承租方签订《厂房租赁合同》一份，约定被告董坚勇将位于松江区九亭镇连富路XXX号4层楼厂房的部分厂房（其中，1层200平方米，2至4层1，380平方米，以下简称“系争厂房”）出租给上海民傲实业有限公司使用，功能为商务楼：厂房。租赁期限为10年，自2015年7月1日起至2025年6月30日止。1层自2015年7月1日起至2020年6月30日止的年租金为146，000元，2至4层自2015年7月1日起至2018年6月30日止的年租金为503，700元。合同另对其他事项作了相应的约定。被告董坚勇持有的《厂房租赁合同》第二页出租方一栏中既有董坚勇的签名又有被告誉迪公司的印章，承租方一栏中只有原告的签名。而原告持有的《厂房租赁合同》第二页出租方一栏中只有被告董坚勇的签名，承租方一栏中也只有原告的签名。上述《厂房租赁合同》签订后，原告对系争厂房进行隔断改建拟改建成公寓楼。审理中，原告认为，上述《厂房租赁合同》相对方为原告与被告董坚勇之间。而被告董坚勇认为，上述《厂房租赁合同》相对方为民傲公司与被告誉迪公司之间。关于原告于2015年4月5日、4月7日支付给被告董坚勇合计424，850元，原告认为，其中首期租金为324，850元、押金为100，000元。被告董坚勇、被告誉迪公司对此无异议。又查明：2015年5月14日9时，上海市松江区城市管理行政执法局向松江区九亭镇连富路XXX号发出责令改正通知书，认定连富路XXX号东侧损坏绿化，责令于2015年5月15日16时改正。2015年5月15日，被告董坚勇向民傲公司暨原告发出《律师函》，载明：根据合同约定系争厂房功能为商务楼：厂房。现民傲公司将系争厂房改造拟用于住房出租，违反了合同约定，并要求民傲公司按照约定使用系争厂房。2015年5月25日，案外人久富开发区和上海松江高科技园区管理委员会联合向被告新启公司发出《关于自行整治的函》，要求被告新启公司对破墙开门、破坏道路绿化、原厂房隔断改建成公寓楼等违法、违规行为进行整治。2015年5月30日，被告吴建美作为甲方，被告董坚勇作为乙方，原告作为丙方签订《解除合同协议》一份，载明：鉴于松江区九亭镇相关部门要求拆除松江区九亭镇连富路XXX号厂房内部装修，经三方协商达成如下一致意见：“一、乙方、丙方之前签署的房屋租赁协议解除；二、丙方之间装修投资损失，甲方、乙方各承担13万元给丙方作为弥补；乙方董坚勇之间收取的房屋租金押金退还给丙方。以上所有款项于2015年6月1日之前支付给丙方；三、丙方负责房屋内部装修的拆除工作，垃圾清理工作，恢复原状，尽量在本年度6月1日之间完成。拆除、运输成本由丙方承担”。被告董坚勇持有的《解除合同协议》中甲方、乙方一栏中既有被告吴建美、董坚勇签名又有被告新启公司、誉迪公司的印章，丙方一栏只有原告的签名。而原告持有的《解除合同协议》中甲方、乙方一栏中只有被告吴建美、被告董坚勇的签名，丙方一栏中也只有原告的签名。审理中，原告认为，签订上述《解除合同协议》当事人为原告、被告吴建美、被告董坚勇。被告吴建美认为，其是代表被告新启公司在上述《解除合同协议》签名的。被告董坚勇认为，《厂房租赁合同》是民傲公司与被告誉迪公司之间签订的，故上述《解除合同协议》当事人应为民傲公司、被告新启公司、被告誉迪公司。原告的主体不适格。另再查明：被告新启公司成立于2000年8月7日，公司类型为有限责任公司，公司股东为韩琦、吴建美。被告誉迪公司成立于2011年9月7日，公司类型为有限责任公司（自然人独资），公司股东为董坚勇。以上事实，有《土地租赁协议书》、《租赁合同》、《厂房租赁合同》、《解除合同协议》、工商登记信息及当事人陈述等证据证明证实。本院认为：被告新启公司向案外人久富开发区承租4.89亩土地后，被告新启公司在上述土地上所建造的4层楼厂房，未取得建设工程规划许可证，故被告新启公司与被告誉迪公司签订《租赁合同》无效。关于被告董坚勇作为出租方，民傲公司作为承租方就系争厂房签订的《厂房租赁合同》，因《租赁合同》无效，《厂房租赁合同》亦无效。关于《厂房租赁合同》出租方的主体，因合同出租方一栏中加盖了被告誉迪公司的印章，且系争厂房系被告誉迪公司向被告新启公司租赁而来，故本院依法认定系争厂房的出租方为被告誉迪公司。关于《厂房租赁合同》承租方主体，因合同承租方一栏中只有原告的签名没有加盖民傲公司的印章，故本院依法认定系争厂房的承租方为原告。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还，故被告誉迪公司应当将租金324，850元及押金100，000元返还给原告。关于《解除合同协议》效力，该协议是对终止《厂房租赁合同》权利、义务的处分，有关内容与无效合同及处理无抵触，不违反强制性法律规定，故本院依法确认《协议书》有效。关于《解除合同协议》的签订主体也应为原告、被告誉迪公司、被告新启公司。《解除合同协议》中明确约定，被告誉迪公司、被告新启公司各承担130，000元损失，是当事人真实意思表示，故被告誉迪公司、被告新启公司应当依约履行。关于《解除合同协议》约定由原告恢复原状等事项，因协议中未明确如何恢复及恢复到何种状况，故根据本案的实际情况及本院对系争厂房现场勘查情况，并根据日常生活经验和公平原则，本院依法酌情确定原告承担恢复费用50，000元。关于被告誉迪公司反诉主张的厂房占用使用费，因被告誉迪公司没有证据证明在签订《解除合同协议》后，原告继续占用使用系争房屋的事实，故本院不予支持。关于原告主张要求被告董坚勇承担返还和赔偿责任，因原告将租金、押金支付给了被告董坚勇，且被告誉迪公司系一人有限责任公司，被告董坚勇亦不能证明公司财产独立于自己的财产，故被告董坚勇应当对被告誉迪公司债务承担连带责任。关于原告主张要求被告吴建美承担赔偿责任，缺乏依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条、《中华人民共和国公司法》第六十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款和《最高人民法院%26lt；关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释%26gt；》第二条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：一、被告上海新启电器发展有限公司与被告上海誉迪电子商务有限公司于2014年12月1日签订的《租赁合同》无效；二、原告王桂民与被告上海誉迪电子商务有限公司于2015年4月8日签订的《厂房租赁合同》无效；三、被告上海誉迪电子商务有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告王桂民租金324，850元；四、被告上海誉迪电子商务有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告王桂民押金100，000元；五、被告上海誉迪电子商务有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告王桂民损失130，000元；六、被告董坚勇对上述第三、四、五项债务承担连带清偿责任；七、被告上海新启电器发展有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告王桂民损失130，000元；八、原告王桂民于本判决生效之日起十日内支付被告上海誉迪电子商务有限公司恢复原状费用50，000元；九、驳回被告上海誉迪电子商务有限公司的其他反诉请求。如果负有金钱给付义务的当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费10，649元，减半收取5，324.50元，反诉案件受理费7，013.50元，合计诉讼费12，338元，由原告王桂民负担525元，由被告上海新启电器发展有限公司负担1，450元（于本判决生效之日起七日内交付本院），由被告上海誉迪电子商务有限公司、董坚勇负担10，363元（于本判决生效之日起七日内交付本院）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员 朱金彪二〇一六年四月二十六日书记员 黄 燕附：相关法律条文附：相关的法律条文一、《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：……（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。二、《中华人民共和国公司法》第六十三条一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。……四、《最高人民法院%26lt；关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释%26gt；》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。五、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。 微信公众号“”