（2015）雨民初字第04761号
裁判日期: 2016-04-26
公开日期: 2016-08-15
案件名称
湖南德庆物业管理有限责任公司与赵文革物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
长沙市雨花区人民法院
所属地区
长沙市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
湖南德庆物业管理有限责任公司,赵文革
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第一百一十四条第一款；《物业管理条例（2007年修正）》：第四十一条，第四十二条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条，第一百四十四条
全文
湖南省长沙市雨花区人民法院民 事 判 决 书（2015）雨民初字第04761号原告湖南德庆物业管理有限责任公司。住所地湖南省长沙市雨花区桃花塅路**号德庆水韵山城大门栋*楼。法定代表人杜洪，总经理。委托代理人李芬，湖南安必信律师事务所律师。委托代理人李滔，系该公司员工。被告赵文革。原告湖南德庆物业管理有限责任公司（以下简称原告）诉被告赵文革（以下简称被告）物业服务合同纠纷一案，本院受理后依法适用普通程序并组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人李芬到庭参加诉讼；被告经本院合法传唤，无正当理由没有到庭参加诉讼。本案现审理终结。原告诉称，被告于2011年购买了位于长沙市雨花区桃花塅58号德庆·水韵山城7栋501号房产，面积87.64㎡。2011年10月2日被告验收房产并装修入住，同日与原告签订了《物业管理前期合同》，合同约定由原告向被告提供物业管理服务，被告按1.7元/㎡的标准向原告支付物业服务管理费。合同签订后，原告一直积极履行合同义务，依法依约对被告居住的小区实施规范的物业管理，为被告提供了完善的物业管理服务。但被告自2012年11月1日起，无故拖欠物业管理服务费。原告多次催促被告履行合同义务，但被告仍拒不缴纳。为维护原告的合法权益，特诉至法院，请求判令：1、被告向原告支付自2012年11月1日至实际缴纳之日止期间的物业管理费以及违约金（暂计算至2015年7月31日共计4916.6元、违约金2802.5元，按日千分之三分段计算，合计7719.1元）；2、本案的诉讼费用由被告承担。被告未到庭，无书面答辩。经审理查明，被告系长沙市雨花区桃花塅路德庆水韵山城7栋501号业主，房屋产权面积为87.64㎡，分摊面积19.09㎡。原告系该小区前期物业服务公司。2011年10月2日，德庆水韵山城小区开发商湖南德庆置业有限公司委托原告与被告办理房屋交接手续，《房屋交接书》内载明“买受人的收楼、装修、入住手续在出卖人选定的前期物业管理单位办理”。2011年10月1日，被告缴纳了2011年11月1日至2012年10月31日的物业管理费（收据单内备注标准为1.7元每月、87.94㎡，按减免2个月收取）。2015年7月16日，原告向被告发送了《律师函》，催促被告缴纳拖欠物业费及违约金。另查明，原告的《湖南省服务价格登记证》内载明其电梯住宅收费标准为1.7元每平方米。原告提交《水韵山城业主手册》内载明该小区前期物业公司为原告，手册内《德庆·水韵山城前期物业管理合同》（原、被告未签名）第五条“物业管理费”载明：物业管理服务费按法定产权面积计收，已办理房产证的，以房产证记载的产权面积为准，包括套内建筑面积和分摊的共有建筑面积，按季进行预交，每季首月15日为交费的时间；第十四条“违约责任”载明：乙方违反合同，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起每天按欠费总额的千分之三交纳违约金。原告提交《德庆·水韵山城房屋交付手续程序审核表》内载明已发放《业主手册》，该表格无被告签名。因向被告催讨未果，原告于2015年8月31日诉至本院，请求判如所请。以上事实，有房屋交接书、湖南省服务价格登记证、收据、房屋产权登记表、邮寄单及查询单、当事人陈述及庭审笔录等在卷佐证，足以认定。本院认为，被告虽未在《德庆·水韵山城前期物业管理合同》内签名，但原告为涉案小区开发商选定的前期物业服务公司，原告一直在涉案小区提供物业服务，且被告办理房屋交接手续后已向原告缴纳了一年的物业服务费，应视为被告认可原告为其提供物业服务及收费标准，原、被告之间形成前期物业服务合同关系，原告对被告提供了物业服务，被告应缴纳相应物业服务费，原告要求被告缴纳2012年11月1日至2015年7月31日的物业服务费，计算为4916.60元（1.7元/月/㎡×87.64㎡×33月），本院予以支持，原告主张后续至实际缴纳之日的物业服务费，该诉讼请求不明确，且在原告起诉时未实际发生，本院不予支持。《德庆·水韵山城前期物业管理合同》内虽约定逾期缴纳违约金按日千分之三标准计算，但该违约金的标准过高，本院调整为：以三个月的物业管理费446.96元（1.7元/月/㎡×87.64㎡×3月）为基数按日千分之一的标准支付自应交物业费三个月之日起的违约金，原告主张超出部分，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十四条、《物业管理条例》第四十一条、第四十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告赵文革于本判决生效后3日内支付原告湖南德庆物业管理有限责任公司2012年11月1日至2015年7月31日的物业服务费4916.60元及违约金（2013年2月1日起至2015年7月31日止以446.96元为基数按日千分之一的标准计算）；二、驳回原告湖南德庆物业管理有限责任公司的其他诉讼请求。本判决生效后，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费50元，公告费560元，合计610元，由被告赵文革负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审 判 长 袁 亚人民陪审员 陈 婷人民陪审员 张 余二〇一六年四月二十六日书 记 员 曹川川附：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《物业管理条例》第四十一条物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则，区别不同物业的性质和特点，由业主和物业服务企业按照国务院价格主管部门会同国务院建设行政主管部门制定的物业服务收费办法，在物业服务合同中约定。第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 关注公众号“”