（2016）湘0104民初1869号
裁判日期: 2016-04-26
公开日期: 2016-05-10
案件名称
许伯根与长沙市祥华房地产开发有限公司商品房预约合同纠纷一审民事判决书
法院
长沙市岳麓区人民法院
所属地区
长沙市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
许伯根,长沙市祥华房地产开发有限公司
案由
商品房预约合同纠纷
法律依据
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》：第四条；《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款
全文
湖南省长沙市岳麓区人民法院民 事 判 决 书（2016）湘0104民初1869号原告许伯根。被告长沙市祥华房地产开发有限公司。法定代表人李华。委托代理人王华江。原告许伯根诉被告长沙市祥华房地产开发有限公司（以下简称“祥华公司”）商品房预约合同纠纷一案，本院于2016年3月23日立案受理后，依法由审判员周赞适用简易程序于2016年4月20日公开开庭进行了审理。书记员邱萌担任记录。原告许伯根、被告的委托代理人王华江均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告许伯根诉称：2015年12月26日，在长沙市祥华房地产开发有限公司，开发的楼盘卓越浅水湾，其售楼员陈泽云说他们楼盘是学区房，可以帮原告把小孩转到旁边的长沙市梅溪湖周南中学来读书，当时原告小孩正在江西老家读初一，他说现在交2万元定金，就马上可以去联系转学的事，当时为了能尽早转学过来就读，原告把定金交了。没过几天，他就打电话说：“学校我们已经在给你办理，你要把首付款付了，因为时间紧，一时有点困难。”原告就问他：“你们公司可不可以付低首付，反正在交房之前我把钱给你付清。”他说可以，要原告于2015年12月31日到售楼部来付款，31号到售楼部时，原告问陈泽云：“首付款都都付了，到时候转学办不成那怎么办？”他马上就说：“办不成，全额退款。”原告说原告的要求是：“初一下学期就必须转学过来入读，否则原告没必要这么早就买房，他说没问题，办不成就把钱全部退还。原告说：“你要不要写个东西给我？”他说：“你放心，我们这么大的公司还会骗你不成。”当时原告提出要等转学的手续办好了再签《长沙市商品房买卖合同》，陈泽云同意了。那天原告换了个户型，换成了3栋2902号房，陈泽云就帮原告把应付的首付款算了出来，叫原告先付87413元，说另外9万元是一年之内付，原告就按陈泽云的要求付了87413元，付完后陈泽云就告诉原告，要先转15849元到一个叫张君的银行卡里面，然后9万元分四个季度还就行，原告对他说这钱暂时不能转，要等转学的事办好了再转，要不然这钱很难退，他说那就先这样吧，要原告回去等通知。原告一直等到2016年1月18日，只有5天就要放寒假了，原告有点急，就给陈泽云打了电话。陈泽云回了原告短信（所有短信原告手机里面都有，可以证明），“读书！学校那边还没回复！下个礼拜应该会有结果。”原告就发短信说“星期五就放假了啊”。他回复说：“恩！知道咯！学校我们会搞得！你放心。”2016年2月1日，原告发短信问他“陈经理你好！读书的事有结果吗？”他回复“可以读了”。2016年2月16日即正月初九，原告又发短信问他“陈经理新年好！马上要上学了，学校那边是怎样安排的？”这次是他回了电话，说就这两天，要原告准备好，等他电话。直到2月25日下午，即正月十八，陈泽云才打电话给原告，原告说学校都已经上了几天课了，他要原告26日到售楼部去当面谈。26日在售楼部，他们说可以先进去读，学籍要9月份才能转，原告跟他们说那不成了黑户了，那边没个交待的就走，这边莫名其妙的就来读，这算什么。原告当即就要求退房、退钱！他们就说退不了，这也是双方争议的焦点。当初陈泽云承诺过小孩初一下学期如果没能如期办好转学过来就读，就全额退款，这一点在2016年3月1日当着110民警的面，原告用手机录了音，原告当着民警的面承认说过（有手机录音可以证明）。像这种情况，原告以为他们根本就没办好转学的事，以这种方式就读，原告不认可，更何况学校都已经上了几天课了，他们应当全额退款。他们就说原告不配合，说可以入读，就一口咬定说原告违约，非扣原告2万元定金。原告认为违约的是被告，请法院明鉴。后来，被告就以所签的认购协议书为由，强行扣除原告2万元，不得己原告先领回了87413元。被告的认购协议书本身是他们自己议定，并印刷好，根本就不容原告有异议，原告也只能是被动签订，这根本就谈不上公平和平等。况且当时签认购协议书时，被告也没有给原告一联，还是在原告强烈要求下才复印了一份给原告（复印的还是“开发商联”），作为公司行为，他们连公司公章都不盖。这已经违背了认购协议书的第（5）条第11款。被告认为，认购协议书在法律层面上应当无效。为此，原告特诉至法院，请求法院支持公道，判决：被告长沙市祥华房地产开发有限公司退还原告的购房定金20000元。被告祥华公司辩称：原、被告于2015年12月31日签订了订购协议书，约定原告购买被告开发的卓越浅水湾1期3栋2902房，在其中约定乙方应该在签订本协议书一日内支付25%的房款，即196583元，同时约定若乙方未按期和甲方签订商品房买卖合同或者未依约支付应付房款，甲方有权要求乙方每延期一日按房屋总房款的万分之五支付延期付款的违约金，若延期超过五天，甲方有权解除本认购书，甲方在口头和书面通知乙方后有权单方将房屋收回并出售，乙方已经支付的定金不予退还。2016年2月29日，被告通过EMS邮件向原告寄发了催告函，要求原告于2016年3月7日前支付房款并签订买卖合同，2016年3月7日被告向原告寄发了解除协议书的通知书，告知原告被告解除与原告签订的认购协议书，并依照协议书约定没收原告支付的定金2万并将房屋另行进行出售。2016年3月8日，原告在被告处提出申请退款87413元，被告已于2016年3月18日通过银行转账的方式向原告支付87413元。原告在与被告签订认购协议书后未依照认购协议书支付房款，在原告逾期两个月支付房款经被告通过EMS邮件催告后，在宽限期内仍未支付房款和签订商品房买卖合同，系原告严重违约，请求法院驳回原告全部诉请。经审理查明：2015年12月31日，原告许伯根（乙方）与被告祥华公司（甲方）签订了一份《卓越·浅水湾楼宇认购协议书》。该认购协议书约定：“（一）乙方自愿认购卓越·浅水湾一期3栋2902号房，建筑面积113.93平方米；（二）、乙方认购房屋优惠后总价为人民币776583元；（三）乙方同意在签署本认购书的同时向甲方支付定金人民币20000元，作为甲、乙双方当事人订立《长沙市商品房买卖合同》的担保，甲乙双方签订《长沙市商品房买卖合同》后，乙方已支付的定金转为房屋价款。（四）甲乙双方约定的付款方式为：3、如选择银行按揭付款（除首期款外，余款58万元通过银行按揭支付，按揭年限以银行最后批复为准），则乙方应于签订本认购书后1日内（2015年12月31日前）支付25%房款，即196583元，并与甲方签订《长沙市商品房买卖合同》。乙方应与银行签署按揭协议并确保余款支付到位。（五）甲乙双方声明共同遵守如下约定：1、甲方已向乙方出示双方将签署的《长沙市商品房买卖合同》及其附件、《前期物业管理服务协议》、《临时管理规约》等示范文件。乙方已详细阅读上述示范文本内容，并承诺按上述示范文本的约定积极履行义务。前期用于宣传的广告、售楼书、售楼人员的口头承诺等不作为甲乙双方签订的《长沙市商品房买卖合同》的附件，仅供参考。房屋平面布局、结构、建筑质量、装饰标准及附属设施、配套设施等情况以甲乙双方签订的《长沙市商品房买卖合同》内容为准。2、乙方已支付甲方的购房定金为购房款的一部分，乙方须按本认购书约定与甲方签订《长沙市商品房买卖合同》，并依照本认购书约定的付款方式交付剩余房款。若乙方未按期与甲方签订《长沙市商品房买卖合同》或未依约支付应付房款，甲方有权要求乙方每延期一日按房屋总价款的万分之五支付延期付款的违约金；若延期超过五天，则甲方有权解除本认购书，甲方在口头或书面通知乙方后，有权单方将本房屋收回另行出售，乙方已付甲方的购房定金不予退还。……8、本认购书生效后，若乙方提出退房或解除本认购书，乙方已付的购房定金不予退还。”认购协议书签订时，原告向被告支付了20000元定金。同日，原告向被告支付了购房首付款86583元，以及房屋抵押登记费80元，产权登记费80元，国土证工本费120元、预告前服务费400元，产权证代办费150元，共计87413元。2016年2月29日，被告采用EMS快递向原告发出签约催告函，明确根据协议约定，原告应于2016年1月4日前支付房款196583元，并签订正式商品房买卖合同，但原告未前往签订，被告要求原告于2016年3月7日前至被告公司支付房款并与被告公司签订正式的商品房买卖合同。原告以被告销售人员承诺为其办理小孩入学手续后再签订正式的商品房买卖合同为由，拒绝与被告签订正式的商品房买卖合同。2016年3月7日，被告再次采用EMS快递向原告发出《解除协议通知书》，通知被告解除双方签订的认购协议书，并没收被告所支付的定金。2016年3月18日，被告将原告所支付的购房款及其他费用共87413元退还给了原告，但未将定金20000元退还，遂原告诉至本院。上述事实，有当事人的当庭陈述、原告提交并经庭审质证的收据、银行卡刷卡记录，被告提交并经庭审质证的《卓越·浅水湾楼宇认购协议书》、《签约催告函》及EMS快递邮寄单、《解除协议通知书》及EMS快递邮寄单、《退款申请单》及网上银行电子回单予以证实，本院予以确认。本院认为，原、被告签订的《卓越·浅水湾楼宇认购协议书》系双方的真实意思表示，不违反法律强制性规定，合法有效。本案存在如下焦点问题：原、被告双方未能签订正式的商品房买卖合同是归责于哪一方的原因。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条的规定：“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。”本案中，原告并没有提供相应证据证实被告为原告办妥小孩转学手续系双方签订正式商品房买卖合同的前提或者条件，所以，原告未能与被告在约定的时间内签订正式的商品房买卖合同，只能归因于其自身的原因，故原告诉请被告退还购房定金，理由不当，本院不予支持。据此，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条的规定，判决如下：驳回原告许伯根的诉讼请求。本案案件受理费减半收取150元，由原告许伯根负担。如不服本判决，可在接到本判决书之日起十五日内向本院递出上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员 周赞二〇一六年四月二十六日书记员 邱萌 微信公众号“”