（2016）桂05民终75号
裁判日期: 2016-04-26
公开日期: 2017-01-16
案件名称
罗明星与北海市创基房地产有限公司商品房预约合同纠纷二审民事判决书
法院
广西壮族自治区北海市中级人民法院
所属地区
广西壮族自治区北海市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
北海市创基房地产有限公司,罗明星
案由
商品房预约合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
广西壮族自治区北海市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）桂05民终75号上诉人（一审被告）：北海市创基房地产有限公司。法定代表人：张文凤，董事长。委托代理人：苏雪平，广西众言律师事务所实习人员。被上诉人（一审原告）：罗明星。委托代理人：ＸＸＸ，广西嘉友律师事务所律师。上诉人北海市创基房地产有限公司因与被上诉人罗明星商品房预约合同纠纷一案，不服北海市海城区人民法院作出的（2015）海民一初字第1239号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭于2016年3月17日公开开庭进行审理。上诉人的委托代理人苏雪平，被上诉人的委托代理人ＸＸＸ到庭参加诉讼。本案现已审理终结。一审法院审理查明：2010年4月7日，原、被告签订一份《创基丽景海湾预约协议书》（以下简称《协议》），内容为：原告预约被告开发的创基金龙花园“创基丽景海湾”2单元3006号房，该房建筑面积74.19平方米，每平方米售价6293.36元，总房价466904元；原告为取得本套房的认购权，在签订本协议书同时自愿交付诚意金30000元，被告应在取得该《商品房预售许可证》之日起三天内通知原告，如原告在该商品房取得预售证之日起二十个工作日内没有前来办理购房手续的，被告有权将该房另行销售，不再另行通知原告；本协议书在签订《商品房买卖合同》后自行终止，原告的权利与义务以《商品房买卖合同》为准；该协议书还约定了其他相关内容。同日，原告向被告支付了诚意金30000元，被告出具了收据。被告至今没有取得“创基丽景海湾”的商品房预售许可证，为此原告诉至一审法院，提出诉讼请求：1、解除双方在2010年4月订立的《协议》；2、被告退还在2010年4月收取原告的诚意金人民币30000元；3、被告支付上述收取的30000元诚意金利息人民币10962元（自2010年4月计至2015年7月，按银行同期贷款利率计，以后另计）；4、诉讼费由被告承担。一审法院认为，原、被告签订的《协议》是双方当事人的真实意思表示，该协议虽然对所购商品房的价款、座落位置、面积等进行了约定，但对付款时间、房屋交付使用的条件及日期等重要条款均未明确约定，根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定：“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”该协议不具备商品房买卖合同的基本特征，不能认定为商品房买卖合同，只能认定为为磋商购买商品房而签订的预约合同。该协议并不以开发商取得商品房预售许可证为前提条件，因此是合法有效的协议。原、被告于2010年签订该协议，原告作为买受人其签订协议的目的是期望签订正式的商品房买卖合同购买房屋，但由于被告的原因，至今未取得商品房预售许可证，距离双方签订协议的时间已超过5年，导致买受人的合同目的长时间无法实现，时间上已超出了普通购房者能承受的合理预期，在此情况下，如果要求买受人继续履行该协议书与出卖人签订商品房买卖合同，有悖于公平原则，原告要求解除《协议》的诉讼请求，具有事实和法律依据，该院予以支持。协议书解除后，被告基于该协议收取的诚意金30000元应予以返还，原告要求被告返还该款项的诉讼请求，合法有据，该院亦予支持。双方在签订该协议时并未约定被告何时取得商品房预售许可证，原告亦存在一定的过错，其请求被告支付利息的诉讼请求，缺乏依据，该院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第五条、第九十七条的规定，判决：一、解除原告罗明星与被告北海市创基房地产有限公司于2010年4月7日签订的《创基丽景海湾预约协议书》；二、被告北海市创基房地产有限公司返还诚意金30000元给原告罗明星；三、驳回原告罗明星的其他诉讼请求。案件受理费824元，减半收取412元，由被告承担300元，原告承担112元。上诉人创基公司不服一审判决，上诉称：一审判决认定因上诉人的原因导致被上诉人的合同目的长时间无法实现，解除《协议》错误，导致判决错误。一、上诉人依约定积极推进预约房屋建设，涉案房屋工程五年建设为合理时间，一审法院认定上诉人在时间上时间已超出被上诉人合理预期错误。(一)双方签订的《协议》没有明确约定预约认购房屋的建设竣工、办理《商品房预售许可证》以及交付使用时间，上诉人履行房屋建设、办证义务并无时间约定。(二)涉案房屋创基金龙花园“丽景海湾”楼层超过30层，建设工程浩大、复杂，所以至今上诉人未能竣工，但是上诉人至今历时五年的建设时间符合重大工程建设的市场规律和交易习惯，是合情合理的协议履行期限。一审法院认定时间上已超出普通购房者能承受的合理预期明显与事实不符。二、双方《协议》合法有效，应予切实履行，一审法院适用公平原则解除《协议》严重损害上诉人合法权益。涉案《协议》合法有效，双方应切实履行。在《协议》没有明确约定房屋建设竣工时间、办理预售许可证时间的情形下，被上诉人应首先履行对上诉人催告义务，并给予上诉人合理继续履行时间。本案一审法院片面适用公平原则解除了《协议》，忽视上诉人为履行协议促成被上诉人合同目的所付出的时间、资金成本，反而违背了诚信交易原则，严重损害上诉人合法权益。综上，一审法院认定归责于上诉人的原因导致被上诉人的合同目的长时间无法实现，滥用公平原则解除《协议》错误。为维护上诉人的合法权益，特此上诉，恳请二审法院查清事实，依法撤销一审判决，改判驳回被上诉人的诉讼请求。被上诉人答辩称：双方当事人订立《协议》后，自2011年起上诉人就停工了三年，成为烂尾楼。上诉人称建房需要一定的期限，但该时间已经远超出被上诉人可以承受的合理时间。至今，上诉人仍没有取得预售许可证和房产证。上诉人行为构成违约行为，被上诉人提出解除《协议》符合法定的条件，被上诉人要求返还诚意金有事实和法律依据，请求二审法院驳回上诉，维持原判。双方当事人二审期间均无新证据提交。双方当事人对一审查明的事实无异议，本院予以确认。二审审理查明的事实与一审查明的一致。综合诉辩双方的意见，归纳本案争议焦点为：涉案《协议》是否达到法定或者约定的解除条件？被上诉人请求上诉人返还30000元诚意金是否有事实和法律依据？本院认为，上诉人与被上诉人签订的《协议》是双方当事人为磋商购买涉案商品房而签订的预约合同，是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反国家法律、行政法规的强制性规定，是合法有效的预约合同。预约合同签订后，上诉人一直未取得涉案商品房的预售许可证，至本案二审期间，上诉人仍不能确定其何时能取得涉案商品房的预售许可证，致使双方何时能签订《商品房买卖合同》以及被上诉人何时能取得涉案商品房长期处于不确定的状态，这对于作为购房者的被上诉人而言是不公平的。依据《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”，本院认为，上诉人在签订《协议》后长达六年没有取得商品房预售许可证，已经超出一般购房者的合理承受期限，双方长期不能签订《商品房买卖合同》，导致被上诉人购买房屋的目的无法实现。被上诉人要求解除合同有事实和法律依据，本院予以支持。因上诉人违约导致《协议》解除，上诉人基于《协议》继续占有被上诉人的30000元诚意金没有了合同依据，依据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失”，上诉人应返还被上诉人已经收取的30000元诚意金。一审认定正确，本院予以维持。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，实体处理并无不当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费824元，由上诉人北海市创基房地产有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 何能媛审 判 员 叶 萍代理审判员 明 智二〇一六年四月二十六日书 记 员 何 俊附本判决书引用的法律条文：《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；第九十七条规定：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决认定事实清楚，适用法律正确的，判决驳回上诉，维持原判。 更多数据：