（2015）江宁民初字第5325号

裁判日期: 2016-04-26

公开日期: 2016-08-25

案件名称

原告童良国诉被告张红芽房屋租赁合同纠纷一案的民事判决书

法院

南京市江宁区人民法院

所属地区

南京市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

童良国,张红芽

案由

房屋租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第五十八条；《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第三条第一款，第五条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条

全文

南京市江宁区人民法院民事判决书(2015)江宁民初字第5325号原告童良国，男,1975年10月7日生，汉族，居民。原告张红芽，女,1973年11月1日生，汉族，居民。委托代理人谢强，南京市江宁区东山法律服务所法律工作者。原告童良国诉被告张红芽房屋租赁合同纠纷一案，适用简易程序，由代理审判员汤婷独任审判，公开开庭进行了审理。原告童良国与被告张红芽的委托代理人谢强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告童良国诉称：2014年10月28日，其与被告张红芽签订《租赁协议》，约定其承租南京众彩农副产品批发市场有限公司（以下简称众彩物流公司）蔬菜配套用房，租期2年。2015年7月，众彩物流公司要求其停止营业，搬出房屋。此时，其了解到张红芽与众彩物流公司签订的合同期限系到2015年2月。2015年10月，众彩物流公司对其停水停电，导致其无法经营。现要求被告张红芽1、退还2个月的房屋租金11667元及押金1万元；2、赔偿损失10万元。被告张红芽辩称：其与原告童良国签订房屋租赁协议属实。童良国后来不能继续经营不是其造成的原因，其愿意解除合同，并退还押金1万元，但对于童良国的其他诉讼请求，其不予认可。经审理查明：2014年10月28日，原告童良国与被告张红芽签订《租赁协议》，约定由童良国承租众彩物流公司蔬菜配套用房（蔬菜停车场33区域第6号用房），约定：租赁期限为2年；租金每年7万元；租赁期间，如市场拆迁、搬迁、乙方必须无条件配合市场拆迁。所有损失与甲方或市场无关。签订协议后，童良国对承租房屋进行装修，并于2014年11月21日正式营业。童良国分别于2014年10月28日与2015年4月18日缴纳租金3.5万元，合计7万元，并于2014年11月5日给付押金1万元。另查明：2014年9月1日，案外人众彩物流公司（甲方）与被告张红芽（乙方）签订《南京众彩农副产品批发市场有限公司配套用房租赁合同》，约定张红芽承租众彩物流公司位于蔬菜停车场33区域内的第6号用房，租赁期限为半年，自2014年9月1日起至2015年2月28日止；租赁面积为44.6平方米；租赁费用为28489元；并约定租赁期内，乙方不得将承租用房转借、转租给第三者使用，一经发现，甲方可立即终止合同，并追究乙方的违约责任。2015年3月1日，众彩物流公司与张红芽续签了合同，期限自2015年3月1日起至2015年8月31日止。2015年5月14日，众彩物流公司向承租商户发送通知，表示因涉案区域消防等条件不符合要求，在本轮合同到期后，终止该区域的租赁合同续签工作。2015年10月，众彩物流公司对该区域停水停电。后童良国另行选址经营，但案涉租赁房屋一直未交付给张红芽。又查明:案涉房屋系临时建筑，无建设工程规划许可证，张红芽承租涉案房屋后对房屋进行了扩建，转租给童良国后，童良国按照其加盟的和善园公司的要求对案涉房屋进行了装修。审理中，因原被告双方对案涉房屋装修损失的意见不一致，本院依法委托江苏德衡资产评估有限公司对案涉房屋装修现值进行评估鉴定，童良国缴纳鉴定费2000元。2016年3月2日，江苏德衡资产评估有限公司做出评估意见：以评估基准日2016年2月29日的价格标准，案涉房屋的装修重置价为48194.16元，到评估基准日的现值评估值为23700元。关于双方争议的案涉租赁房屋部分装修归属问题。张红芽列出争议的装修清单：1、北间外扩部分：(1)镀锌钢管玻璃门；（2）门帘轨道；（3）普通插座及线路；（4）开关及线路；（5）卷帘门维修；2、北间里间：（1）双面石膏板隔墙；（2）不锈钢包门框；（3）不锈钢门柱；（4）单层玻璃门；（5）普通插座及线路；（6）普通插座及线路；（7）空调孔；3、南间厨房：（1）普通插座及线路；4、南间外间：（1）水泥板墙面；（2）卷帘门；（3）普通插座及线路；（4）开关及线路；5、外接棚。对上述装修部分，张红芽和童良国均陈述系自己装修添附，但均未提供证据予以证明。关于双方争议的是否应退还2个月的房屋租金问题。童良国认为张红芽与众彩物流的合同期限至2015年8月31日，却收取其租金至2015年10月28日，故张红芽应退还其剩余2个月的租金计11667元。张红芽则认为童良国一直占有涉案租赁房屋，至今未返还，按照法律规定应支付房屋占有使用费，故上述租金不应退还。上述事实，有租赁合同、租赁协议、评估报告及当事人陈述等证据证实。本院认为，出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。合同无效，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，案涉租赁房屋系众彩物流公司建造的未经批准的临时建筑，故众彩物流公司与张红芽签订的租赁合同及张红芽与童良国签订的转租合同均无效。张红芽作为承租人未核实案涉房屋的产权资料，并且违反原租赁合同的约定及期限将案涉房屋转租给童良国使用，具有过错，本院认定其对转租合同无效应承担70%的过错责任；童良国亦未尽注意义务，其对转租合同无效亦应承担30%的过错责任。关于童良国主张的损失问题。童良国因合同无效而产生的损失为案涉租赁房屋装修现值损失。现对于案涉租赁房屋部分装修归属问题，双方存在争议，张红芽和童良国均陈述系自己装修添附，但均未提供证据予以证明。张红芽将其承租的房屋转租给童良国使用，其应提供证据证明其在交接房屋时房屋的装修状况，其未能举证，应承担举证不能的后果，因此对于上述争议的装修部分，本院认定为童良国装修添附，上述装修的残值价值应列入本院处理的损失范围。据此，根据评估报告该房屋现值评估值为23700元，张红芽应对该损失承担70%的赔偿责任即16590元。关于是否应退还2个月的房屋租金问题。本案中，童良国一直占有涉案租赁房屋至今未返还，且在众彩物流公司于2015年10月对该区域断水断电前，涉案租赁房屋仍然具有承租条件，童良国亦实际使用。根据法律规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。故张红芽按照租金标准向童良国收取房屋占有使用费并无不当，童良国要求张红芽退还2个月租金的诉讼请求，于法无据，本院不予支持。关于童良国主张退还押金10000元的问题。童良国的该项主张不违反法律规定且张红芽亦同意退还，故对该项诉讼请求，本院予以支持。童良国主张的其他损失无法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条，《最高人民法院》第三条、第五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告张红芽退还原告童良国押金10000元并赔偿童良国损失16590元，于本判决发生法律效力之日起10日内付清。二、驳回原告童良国的其他诉讼请求。本案应收案件受理费2733元，减半收取1367元，鉴定费2000元，合计3367元，由原告童良国负担1010元，由被告张红芽负担2357元。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。同时应当(按照不服本判决部分的上诉请求数额计算)向南京市中级人民法院预交上诉案件受理费。（收款人：南京市中级人民法院；账号10105901040001276；开户行：农行南京市鼓楼支行）代理审判员　汤　婷二〇一六年四月二十六日书　记　员　戴玉娟来自：