（2016）浙民申898号
裁判日期: 2016-04-26
公开日期: 2016-06-29
案件名称
浙江安吉鼎盛物业管理有限公司与许钦慧物业服务合同纠纷再审复查与审判监督民事裁定书
法院
浙江省高级人民法院
所属地区
浙江省
案件类型
民事案件
审理程序
再审审查与审判监督
当事人
许钦慧,浙江安吉鼎盛物业管理有限公司
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第二百条，第二百零四条
全文
浙江省高级人民法院民 事 裁 定 书（2016）浙民申898号再审申请人（一审被告、二审上诉人）：许钦慧。委托代理人：王永华。被申请人（一审原告、二审被上诉人）：浙江安吉鼎盛物业管理有限公司，住所地安吉县递铺镇云鸿西路245-247号。法定代表人：王月明，系该公司董事长。委托代理人：陈怡菲，系该公司员工。再审申请人许钦慧因与被申请人浙江安吉鼎盛物业管理有限公司（以下简称鼎盛物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服湖州市中级人民法院（2015）浙湖民终字第566号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭对本案进行了审查，现已审查终结。许钦慧以其再审申请符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第（二）、（六）项规定情形为由，申请再审称：1．《物业服务合同》第三章第六条约定，业主购买的车库（车位）、类似车库（车位）的储藏室、技术层每月收取服务费30元，要求储藏室与地下车库（车位）一样交服务费，属于无理扩大收费范围，也违反物业收费“质价相符”精神。购买房屋时“业主手册”中没有规定该收费项目，这类储藏室也是向来不收费。2．《物业服务合同》的签订未经过业主大会审查同意，不合法。许钦慧一审递交了业主委员会9个成员中7个成员的证言，证明对合同第三章第六条约定的增加收费项目不知情，也没有召开业主大会讨论过。这7个人的证言要比鼎盛物业公司提供的5人签到表真实可靠。许钦慧从未交过储藏室的费用，二审法院以许钦慧交过二年的正常的物业费为由认定许钦慧默认了《物业服务合同》，错误。《物业服务合同》补充协议将原《物业服务合同》第三章第六条收费标准定为地下车库（位）每月30元/个，地上（露天）车位每月60元/个，没有规定“类似车库的储藏室”的收费。并且在第二条说明，该补充协议与《物业服务合同》不一致的，以该补充协议为准。这已经清楚地表明“类似储藏室的车库”不用交服务费。二审法院认定补充协议未对储藏室作出约定，错误。请求对本案进行再审，判决驳回鼎盛物业公司诉讼请求，并由鼎盛物业公司赔偿许钦慧误工费及交通费损失共计3500元。鼎盛物业公司提交书面答辩意见称：鼎盛物业公司已全面完整地履行完合同，许钦慧应按合同约定履行自己缴纳物业费的义务。原判认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。本院认为：本案许钦慧的再审申请理由涉及《物业服务合同》的效力以及鼎盛物业公司收取储藏室的服务费是否合理的问题。关于《物业服务合同》的效力问题。根据二审查明的事实，案涉小区业主委员会在未召开业主大会和作出选聘鼎盛物业公司的决议情形下，即与鼎盛物业公司签订了《物业服务合同》。而根据《中华人民共和国物权法》以及《物业管理条例》的相关规定，业主委员会决定前述事项，应当事先召开业主大会，并经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。由于上述法律法规的规定属于强制性规定，因此，案涉《物业服务合同》因违反上述法律法规的强制性规定而应认定无效。关于鼎盛物业公司收取储藏室的服务费是否合理的问题。许钦慧主张鼎盛物业公司收取案涉储藏室的服务费不合理的理由均不能成立：1．许钦慧所谓的“此类储藏室向来不收费”，缺乏事实与法律依据。案涉所谓储藏室从实际情况看，类似于地上车库，物业服务企业根据实际使用情况，比照地下车库（车位）主张对该类储藏室收取服务费，不能谓之不合理。而且案涉《物业服务合同》也向当地物价部门申请了备案，物价部门审查以后并未对合同约定的收费标准提出不同意见。许钦慧所谓的物业收费违反“质价相符”精神的主张，无事实依据，也不能成立。2．“业主手册”系购买房屋时房产开发商提供，其中“管理费及相关收费价目表”中的内容仅是房产开发商对其提供的前期物业管理服务作出的费用方面的意思表示。该意思表示对鼎盛物业公司不具有约束力。3．在案涉《物业服务合同》签订之后，确实又签订过二份补充协议。其中一份补充协议是对《物业服务合同》中未涉及的配有电梯的单身公寓的服务费收费标准予以补充约定，另外一份补充协议则是根据小区车辆多车位少的情况，对于新增路面临时停车服务的收费标准作出约定。如果《物业服务合同》与补充协议对于相同事项所作的约定不一致，确实应以补充协议为准。但是，案涉补充协议内容并未涉及储藏室服务费收费问题，不存在与《物业服务合同》约定不一致的情况，因此，许钦慧所谓的根据补充协议约定，“类似储藏室的车库”不用交服务费的主张，缺乏事实依据。4．案涉《物业服务合同》虽然依法应认定无效，但是鼎盛物业公司为小区业主实际提供了物业服务，从公平、合理的角度，业主应当为其接受的服务支付相应的对价。从实际情况看，小区绝大多数业主均按《物业服务合同》的约定交纳了相关费用，而且现无证据证明《物业服务合同》约定对类似储藏室的车库每月收取30元的服务费不合理，故二审判决许钦慧按每月30元的标准支付服务费，实体处理未显失公平。综上，许钦慧的再审申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第（二）、（六）项规定的情形。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款之规定，裁定如下：驳回许钦慧的再审申请。审 判 长 骆苏英代理审判员 谢静华代理审判员 赵恩勰二〇一六年四月二十六日书 记 员 来益芸 来源：百度搜索“”