（2016）京03民终5151号

裁判日期: 2016-04-26

公开日期: 2016-06-25

案件名称

王洪香与北京北辰信诚物业管理有限责任公司物业服务合同纠纷二审民事判决书

法院

北京市第三中级人民法院

所属地区

北京市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

王洪香,北京北辰信诚物业管理有限责任公司

案由

物业服务合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条

全文

北京市第三中级人民法院民事判决书（2016）京03民终5151号上诉人（原审被告）王洪香，女，1959年11月23日出生。被上诉人（原审原告）北京北辰信诚物业管理有限责任公司，住所地北京市朝阳区安慧里二区甲2号。法定代表人刘焕波，董事长。委托代理人韩珀，男，1964年8月21日出生。委托代理人赵欣，北京市易和律师事务所律师。上诉人王洪香因与被上诉人北京北辰信诚物业管理有限责任公司（以下简称北辰物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2015）朝民初字第62374号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年3月28日立案受理后，依法组成由法官邢军担任审判长，法官郑慧媛、法官龚勇超参加的合议庭，于2016年4月11日公开开庭进行了审理，上诉人王洪香、被上诉人北辰物业公司的委托代理人韩珀、赵欣到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。北辰物业公司在一审中起诉称：王洪香是北辰物业公司提供物业服务的天月园×室业主，房屋建筑面积为168.1平方米。2004年12月，王洪香办理上述房屋的入住手续。但从2010年起王洪香拒绝支付物业服务费，经多次催缴无效，故北辰物业公司诉至法院，请求判令王洪香支付2010年下半年、2012-2014年物业费共19434.78元，违约金9010.57元。王洪香在一审中答辩称：王洪香现在住朝阳区北辰绿色家园天月园×室，王洪香从2005年入住一直在交物业费，王洪香是2010年下半年、2012-2014年的物业费才没有交。因为王洪香的房屋从2005年就漏水，窗户都打不开。2006年王洪香以为是窗户质量的问题，就找窗户厂家维修。但是在2008年还是漏水，后来王洪香就去找物业公司，物业公司也说修，但是还是没有解决，2010年王洪香的房屋北面也开始漏水，王洪香就不交物业费了。一审法院审理查明：2004年11月2日，王洪香与北辰物业公司签订《前期物业管理服务协议》，其内容为王洪香为位于北京市朝阳区北辰绿色家园天月园住宅区5楼2单元501室房屋业主，房屋建筑面积168.1平方米。王洪香应按照住宅建筑面积每月每平方米2.74元的标准交纳物业管理服务费。王洪香每年6月30日之前交纳本年7-12月的物业管理服务费，12月31日之前缴纳下一年度1-6月的物业管理服务费。王洪香违反协议，不按协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，北辰物业公司有权要求王洪香补交并从逾期之日起按每天千分之三交纳违约金。一审庭审中，王洪香称其房屋漏水，应由北辰物业公司进行修理。针对该问题，北辰物业公司认为房屋漏水是质量问题，应该由开发商承担维修责任。一审法院判决认定：北辰物业公司与王洪香签订了《前期物业管理服务协议》，该协议为双方真实意思表示，内容不违反国家法律法规的强制性规定，合法有效。王洪香在接受北辰物业公司提供的物业服务后，应该按照协议约定向北辰物业公司支付相应的物业服务费用。王洪香以房屋漏水为由不交纳物业费，但其对此未提交证据，无法证明漏水系北辰物业公司提供物业服务不当造成的，故该院对王洪香的答辩意见不予支持。关于违约金一节，王洪香不交纳物业费事出有因，因此对违约金该院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，判决：一、王洪香于判决生效后7日内支付北辰物业公司自2010年7月1日至12月31日及2012年1月1日起至2014年12月31日期间的物业服务费19434.78元。二、驳回北辰物业公司其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。王洪香不服一审法院上述民事判决，向本院提起上诉。其主要上诉理由是：房屋于2005年2月进行装修并当年入住。2006年7、8月房屋客厅南向窗户牙口开始下沉，窗户无法打开。2008年夏天，房屋又出现牙口下沉，厂家检查后得出结论：导致该现象的原因不是厂家窗户牙口质量问题，而是下雨天外墙面渗水造成的。王洪香得知后当即向北辰物业公司反映，北辰物业公司答复称需要向上级领导反映该情况，后未果。在此情况下，王洪香依旧按时交纳物业费。2009年7月，房屋北卧也出现了墙体漏水牙口水泡问题，王洪香通知北辰物业公司，物业工作人员到场拍照留证。北辰物业公司多位主任均口头答应王洪香解决水泡问题，但一直没有结果。在这种情况下，王洪香才在2010年下半年起停止缴纳物业费。直到2013年物业公司白经理才招来施工队进行维修，但只是在外墙面刷了一点防水胶，起不到解决问题的作用。另外，购房时开发商所承诺24小时供应温泉热水也没有做到。综上，王洪香上诉请求：判令北辰物业公司修复涉案房屋并赔偿王洪香损失3000元；一审、二审诉讼费由北辰物业公司承担。王洪香在二审庭审中向本院提交了以下新证据：证据一，照片，证明房屋漏水情况；证据二，发票，证明王洪香2015年已经交纳物业费。北辰物业公司服从一审判决，其针对王洪香的上诉理由答辩称：同意一审判决，一审判决证据确实充分，认定事实清楚，适用法律正确，程序合法。请求驳回王洪香的上诉请求。1.既然双方已经签订的物业服务协议，并接受了物业公司提供的物业服务，就应当支付物业费。2.王洪香提出的房屋漏水问题，具体是房屋质量问题，王洪香不能以此为由不交物业费。王洪香也没有证据证明漏水是因为北辰物业公司服务不当造成的。所以北辰物业公司要求王洪香全额交纳物业费。北辰物业公司在二审期间未向本院提交新证据。经本院庭审质证，北辰物业公司对王洪香提交的证据真实性无异议，本院对其真实性予以采信。本院二审期间依法补充查明以下事实：庭审中，王洪香称因房屋漏水，王洪香自入住起多次与北辰物业公司进行协商，而北辰物业公司仅在2013年涂过一次防水胶，没有进行彻底的维修，王洪香从未找过开发商进行维修。北辰物业公司称开发商对房屋的保修期是5年，因房屋出现问题，北辰物业公司也多次找开发商协调，开发商也委托过第三方对房屋进行过维修。本院经审理查明的其他事实与一审法院查明的事实一致。上述事实，有《前期物业管理服务协议》、照片、发票以及双方当事人陈述意见等在案佐证。本院认为：王洪香与北辰物业公司签订了《前期物业管理服务协议》，该协议为双方真实意思表示，内容不违反国家法律法规的强制性规定，合法有效。双方应当按照协议的约定履行各自的义务。现北辰物业公司为王洪香所在的小区提供了物业服务，则王洪香应履行交纳物业费的义务。本案中，王洪香称其未交纳物业费的原因系北辰物业公司没有对涉诉的房屋漏水问题进行维修，北辰物业公司称房屋漏水情况属于房屋的质量问题，应当由开发商进行维修。对此，本院认为，王洪香自入住时房屋即存在漏水现象，而王洪香未能提交证据证明该漏水情形系北辰物业公司未按照协议履行物业服务义务所致，则王洪香不给付物业费的抗辩事由证据不足，本院不予采信。关于王洪香在二审中要求北辰物业公司对涉案房屋进行维修并赔偿损失3000元的请求，属于二审中提出的独立的诉讼请求。《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第三百二十八条规定：“在第二审程序中，原审原告增加独立的诉讼请求或者原审被告提出反诉的，第二审人民法院可以根据当事人自愿的原则就新增加的诉讼请求或者反诉进行调解；调解不成的，告知当事人另行起诉。双方当事人同意由第二审人民法院一并审理的，第二审人民法院可以一并裁判。”故在北辰物业公司不同意在本案中对该请求进行处理的情况下，王洪香应另行主张，本院对此不予处理。需要说明的是，物业管理费系物业管理单位赖以维持生存和持续提供服务的资金来源，物业管理工作涉及方方面面的问题，评价物业服务管理水平亦应从全面的角度出发。良好的小区环境需要物业管理企业和业主共同建立、治理和维护。北辰物业公司作为提供物业管理服务的物业公司，应当按照诚实信用的原则，严格按照约定及有关规定履行自己的物业管理义务，提高物业管理水平，并积极协助业主解决相关问题，作为接受物业管理服务的业主，应当协助物业公司进行管理，及时缴纳物业费用，与物业管理公司共同努力，建设和谐的小区环境和氛围。综上，王洪香的上诉请求缺乏事实及法律依据，本院不予支持。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，处理并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。一审案件受理费353元，由北京北辰信诚物业管理有限责任公司负担210元（已交纳），由王洪香负担143元（于本判决生效后7日内交纳）。二审案件受理费706元，由王洪香负担（已交纳）。本判决为终审判决。审　判　长　　邢　军代理审判员　　郑慧媛代理审判员　　龚勇超二〇一六年四月二十六日书　记　员　　陈　萌微信公众号“”