（2016）皖05民终519号
裁判日期: 2016-04-26
公开日期: 2016-04-28
案件名称
周正明与陈安琴、张正广等房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
安徽省马鞍山市中级人民法院
所属地区
安徽省马鞍山市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
陈安琴,张正广,周正明,程家宝
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条，第一百七十五条
全文
安徽省马鞍山市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）皖05民终519号上诉人（原审被告）：陈安琴，女，1975年1月21日出生，汉族，住安徽省马鞍山市雨山区。上诉人（原审被告）：张正广，男，1974年8月15日出生，汉族，马鞍山市市容局职工，户籍地安徽省马鞍山市雨山区，现住安徽省马鞍山市花山区。被上诉人（原审原告）：周正明，男，1972年2月26日出生，汉族，户籍地浙江省东阳市，现住安徽省当涂县。原审被告：程家宝，男，1977年7月17日出生，汉族，住江苏省南京市江宁区。上诉人陈安琴、张正广因与被上诉人周正明、原审被告程家宝房屋租赁合同纠纷一案，不服安徽省当涂县（2015）当民一初字第00551号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，并于2016年4月18日公开开庭进行审理。上诉人陈安琴、张正广，被上诉人周正明，原审被告程家宝到庭参加诉讼。本案现已审理终结。周正明在原审诉称：2013年1月9日，其与程家宝签订一份房屋租赁合同，约定：一、程家宝将自己承租的马鞍山市当涂县东大街265号和楼上（三条巷综合楼201号）转租给其经营。二、租赁期限为3年，自2013年1月15日起至2015年9月20日止。三、租金、转让费以及支付方式，第一年和第二年每月租金为8333.33元，第一年从2013年1月15日到2013年9月20日，租金为6.8万元，租金方式为现金，转让费8万元，需一次性付清。转让费和剩余房租在2013年元月15日前付清。另其需要交1万元押金给房东陈安琴。合同订立后，其于2013年1月9日、1月14日给付程家宝租金、转让费14.8万元，于2013年1月14日给付房东陈安琴、张正广1万元押金，以上均有收条为证。后其在店面装修时，遭房屋所有人王文香制止，无奈搬离该店。随后其多次向程家宝要求返还已付租金和转让费，程家宝以正向陈安琴、张正广追讨为由，加以推脱。陈安琴、张正广更是明确拒绝返还押金。故诉请原审法院判令：1、程家宝返还租赁费6.8万元，店铺转让费8万元，合计14.8万元。2、陈安琴、张正广连带返还押金1万元。3、本案诉讼费由程家宝、陈安琴、张正广承担。原审查明：王文香是当涂县姑孰镇东大街265号商铺（楼上编号为当涂县三条巷综合楼201号）的所有权人。陈安琴、张正广原系夫妻关系，双方于2011年8月23日离婚。陈安琴分别于2010年10月、2012年8月3日和王文香签订《房屋租赁合同》，租赁上述房屋进行经营，2012年8月3日的合同为期四年。双方约定未征得王文香书面同意，陈安琴不得转租。2012年9月2日，陈安琴在未征得王文香同意的情况下，和程家宝签订一份《店铺合作协议》，将上述房屋以租赁的方式交给程家宝经营，期限自2012年9月21日至2015年9月20日。程家宝于2012年12月31日前共计给付陈安琴、张正广装修和设施费5万元、补偿库存商品费5万元、第一年房租10万元。2013年1月9日，在征得陈安琴、张正广同意的情况下，程家宝与周正明签订一份《门面转让租赁合同》，将涉案房屋租赁给周正明经营。约定租赁期限自2013年1月15日至2015年9月20日；周正明应于2013年1月15日前一次性给付程家宝转让费8万元、2013年1月15日至同年9月20日的房租6.8万元，合计14.8万元；租赁期间周正明可以转让，但转让费不得超过10万元；周正明需交1万元押金给房东陈安琴。合同签订当日，周正明给付程家宝定金1万元；同年1月14日，周正明分两次给付程家宝转让费、房租共计13.8万元；同日，周正明、程家宝分别给付陈安琴、张正广押金1万元，陈安琴出具两张金额均为1万元的收条。2013年春节左右，王文香发现房屋被转租，遂予以阻止。因当时涉案房屋由周正明的老乡项义平在实际经营，在王文香、陈安琴、张正广、程家宝自行协商无果的情况下，王文香与项义平于2013年3月签订一份《房屋出租协议》，由王文香将涉案房屋租赁给项义平经营，期限自2013年9月20日至2016年9月19日。项义平支付给周正明2013年9月20日前的房租6.8万元，此后的房租由王文香向项义平收取。2013年12月20日，程家宝以陈安琴、张正广伪造涉案房屋证件与其签订租赁合同，因房东王文香予以阻拦致合同无法履行为由向原审法院提起诉讼，要求陈安琴、张正广返还租赁费、装修和设施费、补偿货款费共计14.8万元、押金1万元及向周正明收取的押金1万元。原审法院审理认为，陈安琴作为出租方负有确保程家宝正常行使租赁权的义务，但由于陈安琴没有涉案房屋的所有权，转租房屋也未经房东王文香同意，且王文香对转租予以反对和制止，导致陈安琴、程家宝之间的租赁合同无法继续履行，陈安琴对此负有过错，应赔偿程家宝因此造成的损失；张正广与陈安琴系夫妻关系，因租赁合同形成的债务为夫妻共同债务；遂于2014年4月15日作出（2014）当民一初字第00054号民事判决，判令陈安琴、张正广返还程家宝租赁费、装修和设施使用费、押金共计12.2923万元；对程家宝诉请的补偿货款费5万元、周正明给付的押金1万元未予支持。宣判后，陈安琴、张正广不服判决，向马鞍山市中级人民法院提起上诉。马鞍山市中级人民法院审理认为，因陈安琴与房东王文香签订租赁合同时明确约定未经王文香书面同意，陈安琴不得转租，但陈安琴将涉案房屋转租给程家宝未征得王文香同意，属无权处分并导致合同不能履行，程家宝由此造成的损失，陈安琴应承担赔偿责任；陈安琴、张正广在夫妻关系存续期间通过租赁的方式获得涉案房屋的使用权，后将房屋转租给程家宝，虽然与程家宝签订合同时，陈安琴、张正广已经离婚，但未将离婚事实告知程家宝。在合同签订、履行过程中，陈安琴、张正广均共同参与协商并接受程家宝的履行，应视为陈安琴、张正广共同将房屋转租给程家宝，故对程家宝由此造成的损失应承担共同赔偿责任；遂于2014年12月1日作出（2014）马民一终字第00316号民事判决，驳回陈安琴、张正广的上诉，维持原判。程家宝依据（2014）马民一终字第00316号民事判决、（2014）当民一初字第00024号民事判决已向原审法院申请强制执行。2015年5月12日，周正明向原审法院提起本次诉讼，要求程家宝返还转让费8万元、租赁费6.8万元，并要求陈安琴、张正广返还押金1万元。陈安琴应诉后针对管辖权提出异议，被马鞍山市中级人民法院依法驳回。审理中，周正明将对程家宝的诉讼请求变更为要求程家宝返还转让费8万元。2016年2月3日，经原审法院主持调解，周正明、程家宝达成调解协议，周正明同意程家宝返还转让费6万元，程家宝于签收调解书时给付周正明5万元，余款1万元于2016年12月31日前付清。原审另查明：2015年6月1日，陈安琴向原审法院提起诉讼，要求程家宝补交拖欠的房租0.6849万元并承担2万元的违约金。程家宝应诉后也针对管辖权提出异议，原审法院依法予以驳回。2016年1月19日，原审法院依法分别对陈安琴诉程家宝案，周正明诉程家宝、陈安琴、张正广案进行第二次公开审理，陈安琴当庭撤回对程家宝的起诉。在审理陈安琴诉程家宝案的庭审中，原审法院依据程家宝递交证据，查明以下事实：程家宝诉陈安琴、张正广房屋租赁合同纠纷案二审宣判后，陈安琴、张正广向马鞍山市中级人民法院申请再审，2015年6月24日，马鞍山市中级人民法院作出（2015）马民一申字第002号民事裁定，驳回陈安琴、张正广的再审申请。陈安琴、张正广同时向马鞍山市人民检察院申请监督，马鞍山市人民检察院于2015年10月14日作出马检民（行）监（2015）34050000019号不支持监督申请决定书，对陈安琴、张正广的监督申请不予支持。原审认为：诚实信用、一诺千金是道德标准，也是公民间订立契约的基本行为准则。陈安琴租赁王文香的房屋从事经营，并承诺转租房屋必经王文香许可，此约定合情合法，陈安琴应当自觉遵守。而陈安琴违背诺言，擅自将房屋转租给程家宝，导致其与程家宝签订的租赁合同无法履行，也导致程家宝与周正明之间的租赁合同失去订立的基础，从而引发包括本案在内的一系列纠纷。陈安琴因其过错应承担返还程家宝房租、押金等费用的赔偿责任、张正广应承担的共同赔偿责任已被生效的（2014）马民一终字第00316号、（2014）当民一初字第00024号民事判决所确认，推及本案，程家宝也负有返还周正明转让费的赔偿责任。审理中，周正明与程家宝自行和解，双方达成的调解协议亦经原审法院确认，故原审法院依法对周正明针对程家宝的诉请不再制判。陈安琴、张正广在程家宝与周正明签订租赁合同的过程中共同收取程家宝押金1万元、收取周正明押金1万元，现陈安琴与程家宝签订的合同、程家宝与周正明签订的合同均无法继续履行，故陈安琴、张正广负有共同返还押金的责任。审理中，陈安琴、张正广对收取2万元押金的事实予以认可，均抗辩收取押金的对象是程家宝，并非周正明，故不应向周正明返还押金。而经审理业已查明，程家宝与周正明签订的合同中明确约定由周正明向陈安琴交付押金1万元；陈安琴在同一天就收到的2万元押金出具了两张金额都为1万元的收条，程家宝、周正明各自持有一张；陈安琴应当返还程家宝押金1万元的责任已被生效判决所确认；综上，陈安琴、张正广针对押金所作抗辩不能成立，原审法院依法对周正明要求陈安琴、张正广返还押金的诉请予以支持。据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十三条、第二百一十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，于2016年2月26日判决如下：陈安琴、张正广于本判决生效后五日内，一次性返还周正明押金1万元。一审案件受理费25元，由陈安琴、张正广负担。陈安琴上诉称：一、原审法院关于陈安琴收取周正明一万元押金的认定，属于事实认定不清。陈安琴与周正明不存在租赁合同关系，周正明提交的收条不能说明陈安琴收取款项的对象，实际上本案中陈安琴只收到程家宝的租金；二、周正明的诉请已过诉讼时效。周正明诉请的时效到2015年1月27日为止，而周正明在2015年5月11日才起诉；三、从本案合同履行情况分析，正是由于周正明的恶意隐瞒，才导致本案事实无法查清，实际上不存在陈安琴收取周正明押金的事实。综上，请求二审法院查明事实依法改判支持上诉人陈安琴的诉请。张正广上诉称：一、周正明提交的收条系陈安琴书写，张正广没有与陈安琴共同收取押金，也没有在收条上签字认可；二、周正明关于返还押金的诉请已逾诉讼时效。综上，请求二审法院依法予以改判。周正明辩称：陈安琴和张正广收取其押金事实十分清楚，他们二人不能举证推翻这一认定，租房行为是连续行为，其主张押金返还并未超过诉讼时效，陈安琴、张正广应当遵守法律和诚信原则。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请二审法院依法维持原判。程家宝辩称：陈安琴、张正广收取其与周正明押金的事实，已经被生效裁判文书确认，况且在三方协商中周正明也明确表示返还押金的要求，本案不存在超过诉讼时效的问题。综上，请二审法院依法判决。二审中，陈安琴为支持其上诉请求提交以下证据：陈安琴与程家宝订立的《店铺合作协议》，拟证明陈安琴向程家宝收取两万元押金。张正广质证认为：对该证据表示认可。周正明质证认为：该协议和其没有关系，陈安琴是冒用房东名义向其收取一万元押金，对该证据不予认可。程家宝质证认为：这一证据曾经质证过，对其证明效力不予认可。本院认证认为：该证据的真实性可以认定，但在合同约定中，并无程家宝向陈安琴交付押金的约定，陈安琴虽辩称其收取两万元系转租违约金或履约保证金，但收条上明确注明是租房押金，而押金收条又由周正明持有，因此该证据的关联性不足，不能作为定案证据。二审中，张正广为支持其上诉请求提交以下证据：马鞍山市中级人民法院所做《调查笔录》，拟证明周正明关于案件事实的陈述存在矛盾，其证言不能采信，本案中周正明与程家宝恶意串通隐瞒案件关键事实，案涉押金收条系程家宝私下转让给周正明。陈安琴质证认为：认可该证据。周正明质证认为：谈话笔录与本案无关，对其证明效力不予认可。程家宝质证认为：不认可该证据。本院认证认为：该笔录是在其他案件中所做，且所记叙的是房屋租赁合同履行情况，与本案所处理的押金问题并无直接关联，并不能直接说明程家宝与周正明存在恶意串通的情况，因此不能达到其证明目的，不能作为定案证据。本院对各方当事人在一审中所举证据的认证意见同原审。二审查明的主要事实与一审一致。围绕上诉请求范围，综合各方诉辩意见，本案争议焦点为：陈安琴、张正广是否应当向周正明返还一万元押金。本院认为：一、周正明向陈安琴交付一万元押金的事实可以认定。周正明已提交押金收条，并与周正明和程家宝订立的《租赁协议》中押金条款、收条上注明的收款原因相互印证，可以说明陈安琴收取周正明押金的事实。该协议虽未经陈安琴签字认可，但陈安琴冒用房东名义进行租赁活动的事实已经被生效裁判文书确认，周正明基于对陈安琴房东地位的信任，向其交付押金符合生活经验与交易习惯，但陈安琴所称其收取款项系转租违约金，但这种违约金收取方式并不符合日常交易习惯，既无法同其所提交的《合作协议》相印证，也同收条上注明的“租房押金”相矛盾，因此其上诉意见本院不予支持。二、周正明的诉请没有超过诉讼时效。周正明诉请返还押金属于行使债权请求权，应当适用诉讼时效制度。但诉讼时效的起点是债权人知道或者应当知道自己权利受到侵害时，本案中周正明是基于对陈安琴房东身份的信任于2013年1月14日向其交付押金，此时其并不知道自己权利因陈安琴的冒用行为而受到损害，因此其权利的诉讼时效不能从2013年1月14日开始计算。结合关联案件生效判决确认的事实，在王文香发现违规转租事实后，王文香、陈安琴、张正广、程家宝、周正明等人一直通过自行协商或者诉讼方式解决案涉一系列纠纷，在这一过程中，周正明一直在积极主张其租金以及押金的权利，至其提起本案诉讼之时，其权利并未超过诉讼时效。三、张正广应当同陈安琴共同承担押金返还责任。张正广与陈安琴虽已离婚，但根据（2014）马民一终字第00316号民事判决书所确认的事实，张正广一直以陈安琴配偶的名义参与案涉房屋租赁活动，并同陈安琴共同接受周正明的履行行为，其应当与陈安琴共同承担押金返还责任。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。一审案件受理费的负担按一审判决执行；二审案件受理费100元，由陈安琴负担50元、张正广负担50元。本判决为终审判决。审 判 长 唐运武代理审判员 司家佳代理审判员 汪 哲二〇一六年四月二十六日书 记 员 纪 震附：相关的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。 来自