（2016）湘04民终368号
裁判日期: 2016-04-26
公开日期: 2016-11-21
案件名称
上诉人衡阳泰豪置业有限公司与被上诉人黄远江、黄德彪、黄蜇、衡阳市华湘房地产综合开发有限公司商品房预约合同纠纷一案二审民事判决书
法院
湖南省衡阳市中级人民法院
所属地区
湖南省衡阳市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
衡阳泰豪置业有限公司,黄远江,黄德彪,黄蛰,衡阳市华湘房地产综合开发有限公司
案由
商品房预约合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百四十四条，第一百七十条，第一百七十四条
全文
文书内容湖南省衡阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）湘04民终368号上诉人（原审被告）衡阳泰豪置业有限公司，住所地：湖南省衡阳市蒸湘区衡祁路74号。法定代表人徐石峰，该公司经理。委托代理人熊璐，女。委托代理人吴元峰，男。被上诉人（原审原告）黄远江，男。被上诉人（原审原告）黄德彪，男。被上诉人（原审原告）黄蛰，男。被上诉人（原审第三人）衡阳市华湘房地产综合开发有限公司，住所地：衡阳市蒸湘区解放西路1号财富大厦十五楼。法定代表人凌敏，该公司董事长。上诉人衡阳泰豪置业有限公司（以下简称泰豪公司）因与被上诉人黄远江、黄德彪、黄蜇、衡阳市华湘房地产综合开发有限公司（以下简称华湘公司）商品房预约合同纠纷一案，不服衡阳市蒸湘区人民法院（2015）衡蒸民一初字第572号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年3月18日立案受理后，依法组成合议庭，于同年4月6日公开开庭进行了审理。上诉人泰豪公司的委托代理人熊璐、吴元峰、被上诉人黄远江、黄德彪到庭参加诉讼。被上诉人黄蜇、华湘公司经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原审查明：黄远江与孙国莲（已去世）系夫妻关系，黄远江与孙国莲共同生育二子即本案被上诉人黄德彪、黄蛰，孙国莲的父、母亲均已去世。2009年12月23日，黄德彪及其母亲孙国莲共同与泰豪公司签订了《商品房认购书》，约定：黄德彪及其母亲孙国莲共同购买泰豪公司所开发的位于衡阳市蒸湘区香谢丽舍Ⅱ伴山公馆2栋1单元402号房屋，建筑面积为99.12平方米，单价为2400元/平方米，总房款为237888元，认购订金为237888元，孙国莲及委托代理人黄远江在该认购书上签字，泰豪公司同样在该认购书上盖章。同日，黄蛰及其母亲孙国莲共同与泰豪公司签订了《商品房认购书》，约定：黄蛰及其母亲孙国莲共同购买被告所开发的位于衡阳市蒸湘区香谢丽舍Ⅱ伴山公馆2栋1单元403号房屋，其他合同内容与上述合同一致。2010年1月13日，黄远江将上述房屋房款共计475776元及在华湘公司处购买的位于蒸湘区衡祁路105号香榭丽舍1栋106室房款766860元合计1242636元汇款至案外人廖永安账户，华湘公司向黄远江出具了上述款项的收条。另查明，泰豪公司及华湘公司于2008年1月21日签订了《项目合作开发协议书》，协议约定香谢丽舍Ⅱ伴山公馆项目由泰豪公司及华湘公司合作开发，合作项目所需资金及销售收入资金实行统一管理、统一支出。上述谢丽舍Ⅱ伴山公馆房地产开发项目至今尚未开建。再查明，在本案合同签订时，案外人凌均威既是泰豪公司总经理又系华湘公司法定代表人。原审认为，黄远江、黄德彪、黄蛰均系已故孙国莲的第一顺序继承人，本案孙国莲的相关权利义务应当由三人告继承。黄德彪、黄蛰及其母亲孙国莲共同与泰豪公司签订的两份《商品房认购书》虽均系双方真实意思表示，但因泰豪未取得商品房预售许可证，该合同因违反了法律、法规的强制性规定而无效。黄远江按照泰豪公司的要求将上述认购书约定房款付至泰豪公司指定的案外人廖永安账户，华湘公司向黄远江出具了上述房款收据。在黄远江付款之时，泰豪公司总经理及华湘公司法定代表人均系凌均威，且香谢丽舍Ⅱ伴山公馆系由泰豪公司与华湘公司合作开发的项目，同时泰豪公司与华湘公司约定该项目销售收入实行统一管理、统一支出，黄远江所付款项已经在泰豪公司的实际控制范围之内，故黄远江的上述付款行为应当视为黄远江履行了上述《商品房认购书》约定的付款义务。泰豪公司及华湘公司合作开发的香谢丽舍Ⅱ伴山公馆因故无法开建且未取得预售许可证，上述《商品房认购书》无法继续履行。因合同无效，不存在解除合同的问题，故本院对黄远江要求解除与泰豪公司签订的《商品房认购书》诉讼请求不予支持。因泰豪公司原因导致合同无效且不能履行，黄远江有权要求泰豪公司承担缔约过失责任。泰豪公司应当返还黄远江支付的购房款475776元并按照银行同期贷款利率支付利息。本案利息计算起止时间为2010年1月14日起至本案判决时止，即利息应当按照中国人民银行于2008年12月23日调整的5年以上贷款年利率5.94%计算，故泰豪公司应当支付三被上诉人黄远江、黄德彪、黄蜇利息475776元×5.94%/年×6年=169567元。依据《中华人民共和国合同法》五十二条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第四条、第五条、第九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、被告衡阳泰豪置业有限公司自本判决生效后10日内返还原告黄远江、黄德彪、黄蛰购房款475776元并支付利息169567元，合计645343元；二、驳回原告黄远江、黄德彪、黄蛰的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审案件受理费8437元，财产保全费2899元，合计11336元，由被告衡阳泰豪置业有限公司负担。宣判后，上诉人衡阳泰豪公司不服，向本院提起上诉称：1、原审认定黄远江、黄德彪、黄蛰等人将购房款付至案外人廖永安账户等同于付至泰豪公司没有证据支持。2、原审认定黄远江等人付至廖永安账户的款项在泰豪公司实际控制范围内，没有证据证明。3、原审适用法律错误。综上，请求二审撤销原判，将本案依法改判或发回重审。被上诉人黄远江、黄德彪答辩称，原审认定事实清楚，证据确实充分，原审法院判决泰豪公司退还购房款属于适用法律正确，请求二审驳回上诉，维持原判。在本院指定的举证期限内，被上诉人黄远江、黄德彪、黄蜇提供了一份证据：函，拟证明泰豪置业公司与华湘公司合作开发香榭丽舍。上诉人泰豪公司认为该份证据没有原件，且证据与本案没有关联性。应不予采信。本院经审查认为，被上诉人提供的证据未能提供原件予以核对，本院不予采信。在本院审理过程中，经被上诉人申请，本院调取了衡阳市蒸湘区人民法院（2015）衡蒸民一初字第521号原告龙中华、颜美丽与被上诉人泰豪公司、衡阳浙衡建筑事业有限公司建设工程分包合同纠纷一案的庭审笔录，在该庭审笔录中，泰豪公司申请证人廖永安出庭作证，廖永安出庭证明其既是泰豪公司的出纳，也是华湘公司的财务。对该庭审笔录，上诉人泰豪公司与被上诉人黄远江、黄德彪、黄蜇均无异议。对该庭审笔录，本院予以采信。经审理查明，原审查明的事实清楚，本院予以确认。本院认为，泰豪公司与华湘公司作为香榭丽舍Ⅱ伴山公馆的合作开发方，约定合作项目所需资金及销售收入资金实行统一管理、统一支出。那么，在销售香榭丽舍Ⅱ伴山公馆房屋的过程中，廖永安作为泰豪公司的出纳，其收取黄远江等人购房款的行为应视为其代表泰豪公司行使职务的行为，黄远江与泰豪公司签订购房合同后，向泰豪公司的出纳支付了全部房款，黄远江的义务已经履行完毕。至于华湘公司与泰豪公司在项目开发过程在资金管理上是否存在监管漏洞，与黄远江等购房户无关。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理得当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第(一)项、第一百七十四条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费8437元，由上诉人衡阳泰豪置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 龙 巍审判员 刘丽娅审判员 周隽斓二〇一六年四月二十六日书记员 唐宇翔校对责任人：周隽斓 打印责任人：唐宇翔 附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；第一百七十四条第二审人民法院审理上诉案件，除依照本章规定外，适用第一审普通程序。 来源：