（2016）川0182执异3号
裁判日期: 2016-04-26
公开日期: 2016-11-22
案件名称
遂宁市中元房地产开发有限公司与李大良、向红霞申请执行人异议执行裁定书
法院
彭州市人民法院
所属地区
彭州市
案件类型
执行案件
审理程序
当事人
遂宁市中元房地产开发有限公司,李大良,向红霞
案由
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第二百二十七条
全文
四川省彭州市人民法院执 行 裁 定 书（2016）川0182执异3号异议人遂宁市中元房地产开发有限公司，住所地：遂宁市。法定代表人余晓安，董事长。委托代理人廖大成，四川联衡律师事务所律师。申请执行人（申请人）李大良，男，汉族，1950年1月11日出生，住四川省彭州市。委托代理人杨万芝，四川法翼行律师事务所律师。被执行人（被申请人）向红霞，女，汉族，1977年3月8日出生，住所地：四川省成都市。本院在执行申请执行人李大良申请执行向红霞借款合同财产保全时，异议遂宁市中元房地产开发有限公司向本院提出书面异议，本院受理后于2016年4月21日依法进行了公开听证。现已审查终结。异议人遂宁市中元房地产开发有限公司称，彭州市人民法院查封的位于绵阳市某区某路某号的商品房（合同备案号：19***8、19***9和19***0）的所有权属于异议人。虽然异议人已经与被告申请人向红霞签订了《商品房买卖合同》，通过网签并对合同进行备案。但这并不意味着这些商品房就属于向红霞所有。根据《物权法》第九条第一款规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”。该法第十四条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记薄时发生效力。”该法第十五条同时规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合力效力。”从这些规定可以得出，向红霞虽然与异议人之间签订了《商品房买卖合同》，并且是真实有效的。但因向红霞并没有按《商品房买卖合同》的约定支付购房款。异议人并没有给她办理物权变更登记。这些商品房的所有权任然属于异议人。因此，将这些商品房作为向红霞的财产进行诉讼财产保全查封，是没有事实依据的。由于向红霞未能支付购房款。2016年1月17日，异议人与向红霞签订了《解除协议》。解除了双方签订的《商品房买卖合同》。至此，异议人已经没有给向红霞进行物权登记的义务。向红霞也没有获得这些商品房的所有权的合同基础。因此，向红霞从来都没有获得过案涉房产的所有权。彭州市人民法院把属于异议人的商品房当作向红霞的房产予以查封，侵害了异议人的物权，故依法应裁定撤销对该标的物的查封。申请执行人称，彭州法院将备案登记在向红霞名下的商品房进行查封是符合法律规定的，首先房屋预售备案登记是属于登记的一种，它具有保全债权人实现债权的功能，备案登记是办理产权证的前置程序，根据最高人民法院、国土资源部、建设部法发（2004）5号的通知，明确规定了被执行人购买的办理了商品房预售合同登记备案手续或者商品房预告登记的房屋人民法院是可以查封的。异议人与向红霞在2015年2月12日办理了合同备案登记，彭州市人民法院在2015年11月10日才根据申请对备案登记在向红霞名下的的房屋进行保全查封，因此异议人的异议是不成立的；其次，根据一般的常识，如果向红霞没有支付一定对价，开发商是不可能将房屋预售登记在向红霞名下，现在在向红霞备案登记长达一年后，异议人才称向红霞没有支付价款，显然是不成立的，更何况向红霞与异议人支没有支付价款有可能已支付完毕，也有可能部分支付或用债权等形式支付给开发商，申请人无从可知，异议人现提出异议，使申请人有合理的理由怀疑异议人与向红霞有恶意串通的嫌疑，从而损害申请人的利益，更何况异议人与向红霞解除买卖合同是在查封过后，请求驳回异议人的异议。经查明，申请人李大良因与被申请人向红霞借款合同纠纷，向本院申请诉前财产保全，并提供担保。本院经审查，符合法律规定，于2015年11月10日作出（2015）彭州民保字第184号民事裁定书，对被申请人向红霞所有的，位于绵阳市某区某路某号、绵阳市某区某路某号、绵阳市某区某路某号、绵阳市某区某路某号、绵阳市某区某路某号、绵阳市某区某路某号、绵阳市某区某路某号（以上房屋合同签约备案号：19***0）予以查封。于2015年11月11日作出（2015）彭州民保字第185号民事裁定书，对被申请人向红霞所有的，位于绵阳市某区某路某号、绵阳市某区某路某号、绵阳市某区某路某号、绵阳市某区某路某号、绵阳市某区某路某号、绵阳市某区某路某号、绵阳市某区某路某号、绵阳市某区某路某号、绵阳市某区某路某号、绵阳市某区某路某号（以上房屋合同签约备案号：19***8）、绵阳市某区某路某号、绵阳市某区某路某号、绵阳市某区某路某号、绵阳市某区某路某号、绵阳市某区某路某号、绵阳市某区某路某号、绵阳市某区某路某号、绵阳市某区某路某号、绵阳市某区某路某号、绵阳市某区某路某号（以上房屋合同签约备案号：19***9）予以查封。查封后，异议人提出异议，请求依法撤销对以上房屋的查封。另查明，1、以上查封的房屋系被执行人向红霞于2015年2月11日与异议人签订的3份商品房买卖合同中所购买的房屋。2、异议人在绵阳市某区某路某号开发的房屋取得了土地使用权、建设用地规划许可证、建设工程施工许可证、商品房预售许可证。3、以上查封的房屋于2015年2月12日在房屋管理部门分别办理了合同签约备案。4、异议人提供的《解除协议》上载明，2016年1月17日，异议人与向红霞解除了双方签订的《商品房买卖合同》。5、申请执行人李大良已向本院提起了民事诉讼。上述事实，有本院作出的（2015）彭州民保字第184号民事裁定书、（2015）彭州民保字第185号民事裁定书；有异议人提交的土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程施工许可证、商品房预售许可证、商品房买卖合同、《解除协议》等证据在案佐证。本院认为，本院在执行申请执行人李大良申请执行向红霞借款合同诉前财产保全时，对被执行人向红霞在异议人遂宁市中元房地产开发有限公司处购买的并办理了商品房预售合同登记备案手续的房屋，根据最高人民法院、国土资源部、建设部《关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》第十五条第三款进行预查封，符合法律规定；关于异议人遂宁市中元房地产开发有限公司与被执行人向红霞之间的商品房买卖合同问题，虽然异议人提供了解除协议，但该协议是在本院查封后形成的，应通过诉讼程序予以解决和确认，以证明其解除协议后系该房屋的权利人，故异议人遂宁市中元房地产开发有限公司提出的异议理由依法不能成立。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条的规定，裁定如下：驳回异议人遂宁市中元房地产开发有限公司的异议。如不服本裁定，可自本裁定书送达之日起十五日内,向四川省彭州市人民法院提起诉讼。审 判 长 董晓强人民陪审员 黎金丽人民陪审员 王雯婕二〇一六年四月二十六日书 记 员 郭绪霏 微信公众号“”