（2016）云01民终544号
裁判日期: 2016-04-26
公开日期: 2016-12-28
案件名称
云南彦悦文化传播有限公司因与昆明维新轮胎有限责任公司租赁合同纠纷判决书
法院
云南省昆明市中级人民法院
所属地区
云南省昆明市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
云南彦悦文化传播有限公司,昆明维新轮胎有限责任公司
案由
租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第二百一十五条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条；《诉讼费用交纳办法》：第二十九条第一款
全文
云南省昆明市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）云01民终544号上诉人（一审原告）云南彦悦文化传播有限公司。住所地：云南省昆明市五华区黑林铺镇昭宗乡陆家村。法定代表人宋卫斌，系经理。委托代理人周晓妹，系利民法律服务所法律工作者，特别授权代理。被上诉人（一审被告）昆明维新轮胎有限责任公司。住所地：昆明市五华区黑林铺镇昭宗乡陆家村。法定代表人赵漱明，系董事长兼总经理。委托代理人吉剑峰，系云南法彰律师事务所律师，特别授权代理。委托代理人杨文莉，女，1968年8月5日生，汉族。系昆明维新轮胎有限责任公司职工，特别授权代理。上诉人云南彦悦文化传播有限公司因与被上诉人昆明维新轮胎有限责任公司租赁合同纠纷一案，不服昆明市五华区人民法院（2015）五法民二初字第874号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年2月16日受理此案后，依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。一审法院经审理确认的本案事实是：原告向被告承租昆明市春雨路陆家村轮胎翻新厂内500平方米厂房，租金按照18元/平方米每月9000元计算，租金一年交付一次。庭审中原告向本院陈述称租赁期限最少为5年，从2014年11月19日至2019年11月19日；被告认为租期只有一年，自2014年12月1日至2015年11月30日。2014年11月19日，原告向被告支付了2014年12月1日至2015年11月30日的房租人民币108000元。另查明，2015年4月29日云南沐荣欣成房地产开发有限公司云南橡胶厂综合管理办公室向被告发出《终止租赁协议的函》。函中载明其与被告的租赁协议于2014年4月19日到期，书面协议到期后双方口头协商延期一年，于2015年4月19日到期。因双方对续租事宜多次商谈均未能达成租赁意向，故终止双方关于眠山翻胎厂厂房、设备的租赁协议；给予被告为期15天的安置及收尾，自2015年5月15日将接手租赁资产的管理工作。2015年6月5日，被告与云南沐荣欣成房地产开发有限公司云南橡胶厂综合管理办公室达成《关于眠山原云南橡胶厂地块租赁期满善后事宜的谅解协议》。协议中载明被告不再签订续租协议，同意被告将现使用的地块、房产无偿使用至2015年12月31日，至2015年12月31日止的善后收尾期内不收取被告的租赁费用。2015年6月11日，被告与云南沐荣欣成房地产开发有限公司云南橡胶厂综合管理办公室向各租赁单位发出《关于眠山原云南橡胶厂地块租赁地期满善后事宜的通知》，载明被告对地块、房产使用期限截至2015年12月31日止，至2015年12月31日止的转租收益由被告收取。后被告于2015年6月12日发出通知，截止2015年12月31日眠山厂区由其继续经营，2016年1月1日由沐荣公司经营管理。2016年的租金与沐荣公司协商议定；若租户不愿意继续租用，即日起到被告办理相关退租事宜。2015年7月15日被告发出通知，2016年1月1日起沐荣公司将全面收回厂区，不再对外出租；租金只收取到2015年11月30日，12月租金免收。还查明，经昆明维新轮胎有限责任公司同意，云南彦悦文化传播有限公司在承租厂房内做了一个二层改建，厂房前修了停车场，并在厂房门口建盖了二层的房屋。庭审中云南彦悦文化传播有限公司陈述已于2015年8月底搬走，合同于2015年8月30日解除。对此昆明维新轮胎有限责任公司认为云南彦悦文化传播有限公司并未搬走，合同到2015年11月30日才解除。庭审中双方均认可并未就退租办过交接手续。2015年9月6日被告通过邮寄的方式向原告发送通知，要求原告拆除擅自搭建的职工宿舍平台，恢复厂房原貌。现原告为维护合法权益，特请求法院判令：1、请求法院判决被告返还原告已经支付的租金63000元（2015年4月19日-2015年11月19日,9000元/月×7个月）；2、请求法院判决被告赔偿原告投资及搬迁损失180490元（投资损失148490元、搬迁损失32000元）；3、本案诉讼费由被告承担。一审法院认为：根据最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”本案中云南彦悦文化传播有限公司主张其曾与昆明维新轮胎有限责任公司约定租期为至少5年，对此昆明维新轮胎有限责任公司予以否认，云南彦悦文化传播有限公司亦未能提供确实充分的证据证明双方之间存在该约定，对此应由云南彦悦文化传播有限公司承担举证不能的证明责任。故对于云南彦悦文化传播有限公司关于租期为5年的主张不予采纳，同时采纳昆明维新轮胎有限责任公司关于租期为一年的主张。另外，庭审中云南彦悦文化传播有限公司陈述称其已于2015年8月底搬离诉争场地，但对此昆明维新轮胎有限责任公司不予认可，且云南彦悦文化传播有限公司在庭审中陈述其搬离并未与昆明维新轮胎有限责任公司办理退租手续，故对于原告主张的2015年8月底搬离场地的主张不予采纳。关于原告要求被告退还租金人民币63000元的诉讼请求。依庭审调查，云南彦悦文化传播有限公司并未提交确实充分的证据证明其已经将诉争场地返还给昆明维新轮胎有限责任公司，故对于原告要求被告退还租金的诉讼请求不予支持。根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条之规定：“承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满时，承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的，不予支持。但当事人另有约定的除外。”本案中，双方的租赁期限已届满，原告云南彦悦文化传播有限公司要求被告昆明维新轮胎有限责任公司赔偿投资及搬迁损失的诉讼请求，于法无据，亦不予支持。据此，一审法院依照最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条、最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十八条之规定，判决：“驳回原告云南彦悦文化传播有限公司的诉讼请求”。一审判决宣判后，云南彦悦文化传播有限公司不服，向本院提起上诉，请求判令：一、撤销一审判决，支持上诉人一审全部诉讼请求。二、由被上诉人负担一、二审诉讼费。其上诉的主要事实及理由为：一、一审认定事实不清，我方已提交证据证实与被上诉人的租赁合同为口头合同，租期为三至五年，我方投资已经是巨大损失，应当予以赔偿；二、而沐荣公司与被上诉人场地租赁存在纠纷，我方收到通知后才知道是短期租赁，否则不可能投大量资金建厂经营，发出通知后沐荣公司已锁上厂区大门足以证明我方不可能正常经营，我方已陆续搬迁；三、一审认定我方没有提交证据证明已将诉争场地返还是错误的。四、由于被上诉人的违约行为导致我方的损失应当予以赔偿。综上，请求二审法院查清事实依法改判。被上诉人昆明维新轮胎有限责任公司答辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持一审判决。二审中，双方对一审确认的法律事实均无异议，本院依法予以确认。归纳双方当事人的诉辩主张，本案的争议焦点是：被上诉人是否应向上诉人退还上诉人主张的租金及各项损失费用？本院认为：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。上诉人认为与被上诉人口头约定租期为三至五年，对此其并未提交充分的证据予以证实，被上诉人亦不予认可，故本院对此不予采信。根据《中华人民共和国合同法》第二百一十五条之规定：“租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。”，本案中，双方之间未签订书面租赁合同，故双方之间的租赁合同应属不定期租赁，双方当事人可随时解除合同。上诉人认为被上诉人解除合同有违约行为应赔偿各项损失的主张没有事实及法律依据，依法不能成立，本院不予支持。至于上诉人要求被上诉人退还多收取的租金，因上诉人未提交证据证实其已将租赁场地返还给被上诉人，故本院对上诉人该主张亦不予支持。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。上诉人的上诉请求没有事实及法律依据，依法不能成立，本院不予支持。据此，本院依照《中华人民共和国合同法》第二百一十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项及《诉讼费用交纳办法》第二十九条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币4952元由上诉人云南彦悦文化传播有限公司承担。本判决为终审判决。审 判 长 王思予审 判 员 蔡 芸代理审判员 熊梓旭二〇一六年四月二十六日书 记 员 焦 菡 关注公众号“”