（2016）皖01民终466号

裁判日期: 2016-04-26

公开日期: 2016-05-24

案件名称

安徽金裕堂餐饮管理有限公司与王蕾房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

法院

安徽省合肥市中级人民法院

所属地区

安徽省合肥市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

安徽金裕堂餐饮管理有限公司,王蕾

案由

房屋租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条

全文

安��省合肥市中级人民法院民事判决书（2016）皖01民终466号上诉人（原审原告）：安徽金裕堂餐饮管理有限公司，住所地安徽省合肥市包河区宁国南路世纪阳光花园恢复楼8幢605室，组织机构代码32797314-6。法定代表人：汪胜，总经理。委托代理人：汪观利，安徽辉达律师事务所律师。委托代理人：高国冬，安徽辉达律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：王蕾。委托代理人：俞雪亮，安徽远致律师事务所律师。上诉人安徽金裕堂餐饮管理有限公司（以下简称金裕堂公司）因与被上诉��王蕾房屋租赁合同纠纷一案，不服安徽省合肥市庐阳区人民法院（2015）庐民一初字第03160号民事判决，向本院提出上诉。上诉人金裕堂公司的委托代理人汪观利、高国冬，被上诉人王蕾的委托代理人俞雪亮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。金裕堂公司在原审中诉称：2015年5月26日，金裕堂公司与王蕾签订《档位经营合作合同》，约定金裕堂公司出租位于合肥市庐阳区宿州路负一层金裕堂美食城11号档位供王蕾经营餐饮，王蕾按合同第3-3、附加条款以及第29条确定的方式、数额支付租赁费用，即美食城开业第一年由该档位的销售额中提取20%作为金裕堂公司的成本及利益，同时王蕾的每月营业额低于30000元时，王蕾应当按30000元的保底额计算金裕堂公司的成本及收益。合同签订后，金裕堂公司对该档位进行了装修，王蕾在2015年7月1日进场开始营业，王蕾在经营期间产生的综合管理费用（保安保洁人员工资、收银工资、外送人员工资、大堂公用电费平摊费用等）按照合同第九条规定由王蕾按月支付，2015年7月份产生的综合管理费用已由金裕堂公司按照合同约定代付，平摊后王蕾应当支付的综合管理费为2758元。2015年7月28日，在金裕堂公司没有任何违约的情形下，王蕾向金裕堂公司发出解除合同及退场通知函，单方要求解除合同并在未经金裕堂公司同意的情况下撤场。金裕堂公司于2015年8月1日回函以及短信要求王蕾继续履行合同。王蕾单方解除合同并擅自撤场的行为违反合同约定应当承担违约责任。为维护自身合法权益，金裕堂公司诉至法院，要求判令：1、王蕾向金裕堂公司支付租金即成本和收益12000元（暂算至2015年9月1日，后至双方档位经营合作合同解除之日止）；2、王蕾向金裕堂公司支付代付��2015年7月份的综合管理费用2758元；3、王蕾向金裕堂公司支付违约金40000元；4、王蕾承担本案的全部诉讼费用。王蕾在原审中辩称：王蕾同意承担金裕堂公司支出的合理费用，但其主张的成本和收益与综合管理费用计算重复，且王蕾并无违约，故金裕堂公司要求违约金无事实和法律依据，应予驳回。原审法院查明：2015年5月26日，金裕堂公司（出租方、合同中甲方）与王蕾（承租方、合同中乙方）签订《金裕堂·美食城档位经营合作合同》一份，约定甲方提供位于合肥市庐阳区宿州路负一层金裕堂美食城11号档位供乙方经营煲仔饭等；合作期间暂定1年；美食城由甲方统一经营、管理，统一收银，甲方每30天与乙方以现金或转账的方式结算乙方前30天的营业额，如遇周末延后，并由该档位的销售额（税前）中提取22%作为甲方成本及收益，78%作为乙方成本及收益（附加：第一年甲方提取20%，营业额做满6万元／月提取19%，一年以后若继续经营需重签合同）；乙方应按照合同约定，每月向甲方交纳综合管理费用，该项费用包括美食城统一保安保洁人员工资、收银员工资、外送人员工资、大堂公用电费平摊费用以及收银系统管理维护费用（此费用每月由甲方代付，乙方根据甲方提供的人员工资单及电费单进行平摊）；乙方应于签订合同时向甲方支付履约保证金20000元，履约保证金应在双方终止合同后无息返还，乙方应同时退还履约保证金收据原件，甲方有权从履约保证金扣除乙方欠付租金、综合管理费或其他应付费用；乙方根据计量器标数按约支付该档位发生之一切水、电等各项经营费用并有乙方到各指定缴费地点进行缴费，如未能按时缴费，甲��有权从乙方分成中扣除并为代缴，同时并扣费用的10%作为未按时缴费的罚金；双方商定该档位每月营业额不得低于30000元，如该档位当月实际营业额低于此保底额时，甲方提成基数按此保底额计算；美食城所有商档口一次装修由甲方统一完成，乙方应在签署合同之日向甲方一次性足额缴纳统一进场费用30000元（此费用概不退还）；在合同存续期间，未经甲方同意擅自撤离该档位或停止经营的，甲方有权单方解除合同，有权对乙方财产行使留置权，并追究乙方违约或侵权责任；甲乙双方任一方违约，造成合同不能履行或不能完全履行时，应按乙方所缴经营押金200%向守约方支付违约金，如损失超过违约金，守约方有权要求违约方赔偿全部经济损失；甲乙双方协定，乙方签订合同之日缴纳进场费30000元，剩余保证金20000元于甲方通知进场前缴纳，如不按规定日期进��，则视为乙方违约，违约责任为赔偿责任；进场费按每年1万元计算，不满一年若退出，需扣除1万元折旧费，退剩余两万元，以此类推；双方还就食品质量、卫生标准、营业时间、人员管理、清洁卫生、合同解除及违约责任等作了详细约定。该合同签订同时，王蕾按照合同约定向金裕堂公司交纳进场费10000元及履约保证金20000元。2015年7月1日，金裕堂美食城正式开业。2015年7月28日，王蕾以双方对租赁期限未作明确约定、金裕堂公司未就合同保底条款向王蕾作出明确告知构成重大误解为由向金裕堂公司发出《解除合同及退场通知函》，2015年7月31日，王蕾撤出金裕堂美食城。2015年8月1日，金裕堂公司认为王蕾无权单方解除合同，向王蕾发出《关于敦促继续履行﹤档位经营合作合同﹥的函》，并向王蕾发出短信，要求王蕾继续履行合同。至此，双方就解除合同、返还履约��证金及进场费等事宜未能协商一致，王蕾遂诉至法院，要求判如所请。原审法院认为：金裕堂公司与王蕾签订的《档位经营合作合同》系双方真实意思表示，内容亦未违反法律或者行政法规的强制性规定，应为合法有效，双方均应严格按照合同约定全面履行合同义务。王蕾要求解除双方之间的合同关系，金裕堂公司对此亦予以同意，故对双方当事人协商一致解除合同的事实，予以确认。对王蕾于2015年7月31日撤场的事实，双方均不持异议，予以确认。根据合同法规定，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同，结合双方合同中“金裕堂公司每30天与王蕾以现金或转账的方式结算王蕾前30天的营业额，第一年金裕堂公司提取20%”及“双方商定该档位每月营业额不��低于30000元，如该档位当月实际营业额低于此保底额时，金裕堂公司提成基数按此保底额计算”之约定，符合租赁合同法律关系的特征，故王蕾应当按照合同约定按月向金裕堂公司支付租金即成本和收益，案涉美食城于2015年7月1日开业，至王蕾于2015年7月31日撤场，王蕾实际经营的时间为一个月，应当按照合同约定向金裕堂公司支付该月的租金即成本和收益6000元（30000元／月20%）。关于综合管理费用，根据双方合同之约定，王蕾应按照合同约定，每月向金裕堂公司交纳综合管理费用，该项费用包括美食城统一保安保洁人员工资、收银员工资、外送人员工资、大堂公用电费平摊费用以及收银系统管理维护费用（此费用每月由金裕堂公司代付，王蕾根据金裕堂公司提供的人员工资单及电费单进行平摊），金裕堂公司已提交了综合管理费用明细表及人员工��收条等证据，王蕾应当按照合同约定根据金裕堂公司提交的前述证据交纳综合管理费用，计为2758元。关于金裕堂公司主张的违约金，王蕾在履行合同过程中提前撤场并向金裕堂公司发出书面通知要求解除合同，并认为金裕堂公司未对格式条款予以明确或提示说明致使其构成重大误解。原审法院认为，在王蕾签名的合同落款处上方已用加粗黑体字明确标明“乙方确认已经认真阅读本合同的全部条款，并经甲方认真解释，乙方对该合同意思表示完全理解，确认无异议”，且未能提交其他证据证明金裕堂公司未对加重其责任的格式条件履行明确说明义务，故其主张格式条款无效并致使其重大误解的辩称理由，无事实和法律依据，不予采信。同时王蕾未提交证据证明金裕堂公司在履行合同过程中存在其他违约情形，故王蕾提前撤场并向金裕堂公司发出要求解除合同的书面通知，系以其行为明确表明不履行合同义务，已经构成违约，金裕堂公司要求其支付违约金的诉讼请求，有事实和法律依据，予以支持。但金裕堂公司要求王蕾按照履约保证金的200%标准支付违约金40000元，该标准明显过高，结合本案合同的实际履行情况、当事人的过错程度及金裕堂公司预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则衡量，原审法院确定王蕾向金裕堂公司支付违约金10000元。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十一条第（二）项、第九十三条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条以及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、王蕾于判决生效之日起十日内支付安徽金裕堂餐饮管理有限公司租金6000元、综合管理费用2758元；二、王蕾于判决生效之日起十日内支付安徽金裕堂餐饮管理有限公司违约金10000元；三、驳回安徽金裕堂餐饮管理有限公司的其他诉讼请求。上诉人金裕堂公司上诉称：1、金裕堂公司一直不同意解除与王蕾签订的《档位经营合同》，而王蕾并没有单方解除合同的权利，在庭审前金裕堂公司与王蕾的合同关系一直存续，金裕堂公司一直至2015年9月25日庭审时才同意解除合同，故王蕾应当按照合同的约定支付租金至2015年9月25日。2、王蕾在金裕堂公司没有任何违约情形上即以单方发出解除通知及退场通知并撤场的行为违反合同约定，原审法院经过审理查明已认定王蕾构成单方违约，王蕾在庭审中并未主张违约金过高，原审法院主动调整违约金数额不当。因王蕾单方违约并擅��撤场后档位空缺，金裕堂公司重新花费了大量人力物力进行招租仍无人承租，给金裕堂公司造成严重的经济损失。请求二审法院撤销原审判决，依法改判。被上诉人王蕾答辩称：王蕾已履行了相关手续通知了金裕堂公司，也发函要求解除合同。而且在原审的庭审中，金裕堂公司同意解除合同。金裕堂公司所经营的门面实际上已不再经营了。合同履行不能，并不是因为王蕾单方导致的。原审判决金裕堂公司赔偿王蕾违约金，之所以没有上诉是出于好聚好散的想法，请求二审法院驳回上诉，维持原判。对于原判决所认定而为各方当事人无异议的事实，本院予以确认。二审审理期间，金裕堂公司向本院提供的新证据有：1、房屋租赁经营合同；2、收据。上述两份证据证明：1、金裕堂公司经营美食城每月实际支出的租金和物业费。2、涉案美食城共11家商户，每家商户平均每月的固定开支，四被上诉人单方违约给金裕堂公司造成巨大损失，原审判决违约金数额错误。3、结算单据，证明王蕾经营期间产生的水电燃气费数额，该费用由金裕堂公司代缴，应当从履约保证金中予以扣除。王蕾对上述证据质证认为金裕堂公司提交的三组证据形成时间均在原审开庭之前，不属于新证据范畴，不予质证。本院认为：金裕堂公司对于王蕾要求解除合同关系的请求予以同意，双方对于王蕾于2015年7月31日撤场的事实亦不持异议。本案所涉美食城于2015年7月1日开业，至撤场之日实际经营时间为一个月，根据双方签订的合同约定，王蕾应向金裕堂公司支付该月的租金即成本和收益30000元20%=6000元。王蕾向金裕堂公司发出解除合同��书面通知并提前撤场，即已明确表明其不履行合同义务，构成违约，原审法院根据公平原则和诚实信用原则，结合本案合同的实际履行情况、当事人的过错程度等综合因素考虑，确定王蕾向金裕堂公司支付违约金10000元并无不当。上诉人的上诉理由没有事实和法律依据，依法不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费1168元，由上诉人安徽金裕堂餐饮管理有限公司负担。本判决为终审判决。审　判　长　　叶玉军审　判　员　　张　怡代理审判员　　董江宁二〇一六年四月二十六日书　记　员　　李　颖附：相关法条：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定百度搜索“”