（2016）沪0115民初2948号
裁判日期: 2016-04-26
公开日期: 2016-06-01
案件名称
上海汉信房地产经纪事务所与徐志根、顾惠琴居间合同纠纷一审民事判决书
法院
上海市浦东新区人民法院
所属地区
上海市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
上海汉信房地产经纪事务所,徐志根,顾惠琴
案由
居间合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第一百零七条，第一百一十四条第一款；最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）：第二十九条第一款
全文
上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0115民初2948号原告上海汉信房地产经纪事务所，住所地上海市浦东新区。法定代表人魏宗敏，经理。被告徐志根，男，1952年1月1日生，汉族，住上海市浦东新区。被告顾惠琴，女，1951年10月4日生，汉族，住上海市浦东新区。两被告共同委托代理人黄丽媛，上海上华律师事务所律师。原告上海汉信房地产经纪事务所与被告徐志根、顾惠琴居间合同纠纷一案，本院于2016年1月5日立案受理后，依法适用简易程序，于2016年1月29日公开开庭进行了审理。原告上海汉信房地产经纪事务所的法定代表人魏宗敏，被告徐志根，以及被告徐志根、顾惠琴的共同委托代理人黄丽媛到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告上海汉信房地产经纪事务所诉称，2014年12月6日，其与两被告以及案外人周某某、齐某签订了《房地产买卖居间协议》（以下至判决主文前简称“居间协议”），约定其为买卖双方提供上海市浦东新区康达路XXX弄XXX号XXX室房屋（以下至判决主文前简称“康达路房屋”）买卖居间服务，如被告不能按照其安排在七日内签署《上海市房地产买卖合同》，则被告应按照购房总价款的2%向其支付违约金。其为被告提供了带买方看房、交易洽谈等服务。但被告在与买方洽谈成功后，双方为拒付原告佣金，以挂失房地产权证为手段，私下到房地产交易中心办理了交易手续，目前康达路房屋已过户至买方周某某、齐某名下。其认为，被告的行为违反了市场交易规则，损害了其合法权益，应承担违约责任。现请求依法判令两被告支付原告违约金26，400元（人民币，下同）。被告徐志根、顾惠琴共同辩称，其曾独家委托上海汉宇房地产顾问有限公司（以下至判决主文前简称“汉宇公司”）出售康达路房屋，期间，原告带买方来看房，与其商谈达成康达路房屋交易价格，并签订了居间协议，同时，其将康达路房屋的房地产权证交予了原告。而后，其和买方选择通过汉宇公司进行签订《上海市房地产买卖合同》等后续交易步骤。其认为，原告提供的居间协议第六条系格式条款，应当无效。而且其只是通过其他中介合法完成了交易，不存在对原告违约的行为。故请求驳回原告的诉讼请求。经审理查明，康达路房屋原登记于两被告名下。2014年11月23日，两被告与汉宇公司签订《房地产独家出售居间协议》，约定独家委托出售康达路房屋期限自当日起至2015年1月22日止。2014年12月6日，经原告带看，两被告与案外人周某某、齐某就康达路房屋的出售价格等达成一致，并以原告为居间方（丙方）、被告为出售方（甲方）、周某某与齐某为买受方（乙方）签订居间协议一份，内容为：康达路房屋购买总价款为132万元、首付款40万元（含已付定金2万元）、银行贷款支付92万元、款清交房、交易税费由乙方负责等；其中第六条约定，“甲方同意在签署本协议后7天内依丙方的安排到丙方处与乙方签订《上海市房地产买卖合同》或类似合同，如果甲方未能履行本条所述事项，则应向乙方双倍返还定金，并向丙方支付违约金为本协议所述房价的2%”。当日，两被告将康达路房屋的房地产权证原件交予原告。2015年1月28日，以两被告为卖售人（甲方）、周某某为买受人（乙方）签订《上海市房地产买卖合同》，该合同上显示，康达路房屋转让价格为132万元、居间方为汉宇公司。2015年3月11日，康达路房屋变更登记至周某某名下。2016年1月，原告以两被告违约为由诉至本院，要求判如所请。以上事实，由《房地产独家出售居间协议》、《上海市房地产权证》、居间协议、《上海市房地产买卖合同》、《上海市房地产登记簿》等证据，以及原、被告的陈述所证实。本院认为，根据法律的规定，当事人不履行合同义务或履行合同义务不符合约定的，应当承担违约责任；当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金。本案争议焦点为：一、居间协议第六条是否有效；二、两被告行为是否违约；三、若构成违约，两被告应当支付的违约金数额。第一，关于居间协议第六条的效力问题，该条款的内容具备两层含义：一是在买卖双方之间，若卖方收取定金之后反悔，应向买方双倍返还定金，该约定合法有效；二是在卖方与居间方之间，若卖方之后未通过该特定居间方签订《上海市房地产买卖合同》，则视为卖方对居间方违约。对此本院认为，居间服务行业的生存基础在于买卖信息的搜集、整理、匹配以及交易流程的辅助完成，原告作为居间方拟制居间协议第六条或类似条款，是对于可能出现的买卖方“跳单”等不诚信行为的预防，更是自身生存的需要，合理合法；同时，本院注意到，该条款文字为打印体、手写体的结合，因此不宜视为原告单方拟定的结果；诚然，违约金的具体数额可依法进行调整，但这并不影响除此以外该条款的整体有效性。第二，关于两被告行为是否违约的问题，根据居间协议上的约定，两被告应当依照原告的安排至原告处与康达路房屋买方签订《上海市房地产买卖合同》。然两被告出于其他因素的考虑，之后与买方至其他中介处签订了《上海市房地产买卖合同》、完成后续交易，客观上已经违反了与原告的协议约定，故构成违约，应当承担相应违约责任。第三，关于两被告支付违约金的数额问题，居间协议第六条约定为该协议所述房价的2%即26，400元，两被告在审理中提出该违约金过高，要求予以适当减少。鉴于原告未与两被告或买方签订佣金确认书或类似协议，本院以房地产中介行业操作惯例为参照、基于原告已经完成的工作量，依法酌情调整违约金数额至5，000元。另外，该违约金不属于康达路房屋正常交易税费或佣金性质，故两被告应当自行支付该笔款项。综上，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条，第一百一十四条第一款、第二款，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下：被告徐志根、顾惠琴于本判决生效之日起十日内支付原告上海汉信房地产经纪事务所违约金5，000元。负有金钱给付义务的当事人，如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费460元（原告上海汉信房地产经纪事务所已预交），减半收取计230元，由原告上海汉信房地产经纪事务所负担190元，被告徐志根、顾惠琴共同负担40元，被告徐志根、顾惠琴应负之款于本判决生效之日起七日内向本院交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。代理审判员 范珺莹二〇一六年四月二十六日书 记 员 黄朱红附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条??当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。……。二、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及逾期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。