（2016）津0116民初43607号
裁判日期: 2016-04-26
公开日期: 2016-05-25
案件名称
北京万通鼎安国际物业服务有限公司天津分公司与马晓琳物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
天津市滨海新区人民法院
所属地区
天津市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
北京万通鼎安国际物业服务有限公司天津分公司,马晓琳
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民法通则》：第四条，第八十四条第一款，第一百零六条第一款，第一百一十三条；《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第三条第一款，第四条
全文
天津市滨海新区人民法院民 事 判 决 书（2016）津0116民初43607号原告北京万通鼎安国际物业服务有限公司天津分公司，住天津市经济技术开发区时尚西路19号万通新城2号楼。负责人柏嵩，总经理。委托代理人刘元会，该公司职员。委托代理人卫晓武，该公司职员。被告马晓琳，无职业。原告北京万通鼎安国际物业服务有限公司天津分公司与被告马晓琳物业服务合同纠纷一案，本院于2016年4月11日受理后，依法由审判员许强适用简易程序，于2016年4月20日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人刘元会、卫晓武，被告马晓琳到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告诉称，原、被告系物业服务合同关系，原告为被告居住的中新生态城万通新新园小区提供的物业服务，合同履行期间原告依约履行了物业管理服务，被告却欠付相应的物业费用，且经原告多次催要未果。为维护原告合法权益，诉至法院，请求判令：1.被告向原告支付2013年12月24日至2016年2月29日的物业管理服务费人民币8508.04元，滞纳金人民币3655.01元；2、本案诉讼费由被告承担。原告为证实其主张向本院提交证据材料如下：1、《天津市住宅前期物业合同》、《前期物业管理服务协议》，证明原、被告之间存在物业服务合同关系；2、《天津市商品房买卖合同》，证明房屋产权人为被告；3、催收函邮寄单，证明原告向被告就物业费进行催收。被告辩称，因为房屋存在质量问题，我从没来没有验收，直到现在还有很多问题没有解决。业主与物业公司交流的书面材料，也说明物业公司自己承认服务不到位。不同意原告诉讼请求。被告为支持自己的主张向本院提交证明材料照片一组12张、业主与物业公司负责人交流整理的记录一份四页。经举证、质证，原、被告提供的证据来源合法，符合证据客观性、关联性、合法性的要求，本院予以确认。经审理查明，原告系具有一级物业服务资质的物业公司，被告谢辉系天津市中新生态城新新园小区xx号房屋业主，2010年9月20日，原告与万通新新园小区的建设单位签订了《天津市住宅前期物业合同》，另原告与被告于2012年12月24日签有《前期物业管理协议》。新新园小区于2013年成立业主委员会，但业主委员会并没有与原告解除《天津市住宅前期物业合同》。《天津市住宅前期物业合同》约定物业费的交纳标准为按房屋建筑面积每月每平方米为3元，物业费按年度收费，每年度12月份预交下年度费用。合同对管理服务内容及双方的权利义务及违约责任均作出了明确约定。为充分掌握诉争事实的真实情况，本院于2016年4月20日与原告及部分业主一同进行现场查验。存在问题有：1.小区地下车库的维护方面，地面与外墙的维护存在瑕疵，外墙墙皮有脱落、地面有破损，部分已维修，但仍有多处破损，车库漏水，顶部有脱落，已经造成部分照明设施锈蚀，车库光线太暗，车库内有一处裸露的线头；2.车库部分通往住户的门处于开放状态，个别门禁不能正常使用；3、小区绿化方面，植被总体成活率较高，个别荒死部位以摆放鹅卵石替代，部分树木枯死，部分草坪枯死，虽已补种，但是尚未恢复；4、小区内公共部位卫生整体较好，但存在卫生死角，存在动物粪便未能及时清理的现象。5.公共设施整体维护较好，个别损坏未能维修，景观设施未能维修，楼宇内部消防通道以及公共部位有业主堆放杂物的情形，电力设备箱未正常关闭，卫生清理以及设施维护存在瑕疵，存在安全隐患；6、小区存在个别私搭乱建的情形；7、车辆出入审查不严，社会车辆（包括快递车辆）随意出入，地库内有快递车停放。另查，本院调取的《天津市不动产登记薄查询证明》记载的被告房屋建筑面积为107.97平方米。被告自2013年12月24日至2016年2月29日欠付原告物业服务费。原告向被告就未交纳的物业费进行了书面催缴。上述事实有当事人陈述、原告提交的证据、本院进行现场勘验笔录以及本院调取的《天津市不动产登记薄查询证明》证实。本院认为，新新园小区的业主委员会成立后，其并未解除开发商与原告签订的前期物业合同，故前期物业合同对本案双方当事人仍具有约束力。当事人均应按照合同约定履行合同义务。物业服务合同作为双务合同，只有在当事人均按照合同规定履行各自义务的情形下，才能够最终实现合同的订立目的，形成良好的物业服务关系，达到双赢的目的。但根据庭审查明的事实，原告在服务的过程中存在未尽和不完善之处，此问题亦是导致被告迟延交纳物业服务费的主要原因。基于此，考虑到双方在履行合同义务过程中均存在过错，综合物业服务情况，对原告主张被告欠付物业费的数额酌情予以减免。就此次所反映出的瑕疵情形，原告可以通过提升自身服务质量予以改进甚至能避免再次发生，对于此次减免比例本院酌定为5%，也希望原告借此提升物业服务质量，按照合同约定的服务标准提供服务。因原告的服务存在瑕疵，对于原告违约金的诉请本院不予支持。如被告因物业服务不到位损害了其合法权益，可通过合法途径向被告主张权利。综上，本院依据《中华人民共和国民法通则》第四条、第八十四条二款、第一百零六条、第一百一十三条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第一款、第四条之规定，判决如下：一、被告马晓琳于本判决生效后十日内给付原告北京万通鼎安国际物业服务有限公司天津分公司自2013年12月24日至2016年2月29日间的物业服务费人民币8062.12元。二、驳回原告其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币52元，由原告负担人民币12元，由被告负担人民币40元，案件受理费不再退还，被告在履行本判决确定的给付义务时一并给付原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第二中级人民法院，并由上诉人直接向天津市第二中级人民法院交纳上诉费，上诉期满后七日内仍未交纳上诉费的，按自动撤回上诉处理。审判员 许 强二〇一六年四月二十六日书记员 梁彩莲附：法律释明：1.《中华人民共和国民法通则》第四条：民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用原则。第八十四条二款：债权人有权要求债务人按照合同的约定或者依照法律规定履行义务。第一百零六条一款：公民、法人违反合同或者不履行其他义务的应当承担民事责任。第一百一十三条：当事人双方都违反合同的，应当分别承担各自应付的民事责任。2.《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第一款：物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。第四条：业主违反物业服务合同或者法律、法规、管理规约，实施妨害物业服务与管理的行为，物业服务企业请求业主承担恢复原状、停止侵害、排除妨害等相应民事责任的，人民法院应予支持。3.《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条：被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。4.《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第三百二十条：一审宣判时或者判决书、裁定书送达时，当事人口头表示上诉的，人民法院应告知其必须在法定上诉期间内递交上诉状。未在法定上诉期间内递交上诉状的，视为未提起上诉。虽递交上诉状，但未在指定的期限内交纳上诉费的，按自动撤回上诉处理。温馨提示：上诉当事人可以选择通过以下两种方式向天津市第二中级人民法院交纳上诉费：1、直接交纳。天津市第二中级人民法院地址：天津市河西区新围堤道6号。2、银行转账。当事人选择转账交纳上诉费的，持银行汇款单回执到汉沽审判区递交上诉状。 关注公众号“”