（2016）皖08民终626号
裁判日期: 2016-04-26
公开日期: 2016-06-30
案件名称
张得良与太湖县建民房地产开发有限责任公司房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
安徽省安庆市中级人民法院
所属地区
安徽省安庆市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
张得良,太湖县建民房地产开发有限责任公司
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百六十八条，第一百七十条；《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款
全文
安徽省安庆市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）皖08民终626号上诉人（原审原告）：张得良，住安徽省安庆市太湖县。委托代理人：郑力祥，安徽振风律师事务所律师。上诉人（原审被告）：太湖县建民房地产开发有限责任公司，住所地安徽省安庆市太湖县。法定代表人：吕建明，该公司经理。委托代理人：吴国珍，安徽唐功彬律师事务所律师。上诉人张得良与上诉人太湖县建民房地产开发有限责任公司（以下简称建民公司）房屋买卖合同纠纷一案，均不服安徽省太湖县人民法院于2016年2月18日作出的（2015）太民一初字第01556号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2016年4月18日公开开庭进行了审理。上诉人张得良及委托代理人郑力祥，上诉人建民公司的委托代理人吴国珍到庭参加了诉讼。本案在审理过程中，双方当事人申请庭外和解未果，本案现已审理终结。原审法院查明：2012年3月6日，建民公司与张得良签订《售房协议书》一份，约定：建民公司向张得良预售其开发的位于安徽省太湖县小池区粮站商住楼一套，房屋价款37.8万元，房屋竣工时间为2013年6月1日。协议签订当天，张得良向建民公司预交第一笔购房款，建民公司在其出具给张得良的收据上注明“实收现金200000元，另外5000元作为本款利息”；2014年4月20日，张得良再次预交购房款，建民公司向张得良出具的收据上注明“实收现金100000元，另外4万作为本款利息，时间12年-14年”；同年10月5日，张得良又向建民公司预交增补房屋面积款5万元。又查明，建民公司开发的太湖县小池区粮站商住楼尚未取得土地使用权证和商品房预售许可证。因建民公司开发的太湖县小池区粮站商住楼至今未竣工验收，也未交付张得良使用，张得良遂于2015年10月30日诉至原审法院，请求确认双方所签订的《售房协议书》无效并请求判令建民公司返还购房款39.5万元、赔偿经济损失5万元、承担已付购房款一倍的赔偿责任。原审法院认为：根据《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定，违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效；根据《城市商品房预售管理办法》第六条的规定，商品房预售实行许可制度。开发企业进行商品房预售，应当向房地产管理部门申请预售许可，取得《商品房预售许可证》。未取得《商品房预售许可证》的，不得进行商品房预售。建民公司在未取得土地使用权证和商品房预售许可证等相关手续情况下，擅自开发建设太湖县小池区粮站商住楼并向张得良预售，且在本案庭审辩论终结前仍未补办商品房预售许可证等相关手续，按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效”的规定，应认定张得良与建民公司所签订的《售房协议书》无效。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，合同无效或被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。故张得良要求确认其与建民公司签订的《售房协议书》无效并返还预交购房款及赔偿损失的诉讼请求，符合法律规定，予以支持。张得良虽只预付购房款35万元，但建民公司同意给付利息4.5万元并向张得良出具预付款收据，该4.5万元应视为张得良所预交的购房款，故张得良预交的购房款总额应为39.5万元，建民公司应返还给张得良。张得良要求赔偿经济损失5万元，未提供证据证实，建民公司亦不予认可，不予支持。本案虽不能确定具体损失数额，但考虑到张得良已预付购房款，建民公司因其过错不仅导致不能实现张得良预期合同目的，也给其造成相应利息损失，该利息损失应为张得良的合理损失，依法由建民公司赔偿。张得良要求建民公司承担已付购房款一倍赔偿责任的请求，亦因未提供建民公司存在故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明方面的证据，亦不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第二款、第五十二条第（五）项、第五十八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，遂判决：一、原告张得良与被告太湖县建民房地产开发有限责任公司于2012年3月6日签订的《售房协议书》无效。二、被告太湖县建民房地产开发有限责任公司于判决生效后十日内返还原告张得良预付购房款39.5万元及利息（其中20.5万元购房款从2012年3月6日起计息，14万元购房款从2014年4月20日起计息，5万元购房款从2014年10月5日起计息；上述利息均按国有商业银行同期贷款利率计算）。三、驳回原告张得良其他诉讼请求。案件受理费12200元，由原告张得良负担5000元，被告太湖县建民房地产开发有限责任公司负担7200元。张得良上诉称：张得良在购买案涉房产时，建民公司故意隐瞒其没有取得商品房预售许可证的事实，对此建民公司应赔偿张得良5万元经济损失并承担已付购房款一倍的赔偿责任，故请求二审法院撤销原审判决，依法作出公正处理。建民公司在庭审中辩称并上诉称：张得良所主张经济损失和建民公司故意隐瞒相关事实没有证据证实，原审法院对张得良的主张未予采纳是正确的，张得良的上诉请求及理由不能成立；同时因购房协议无效，原审法院判令建民公司返还张得良已付购房款是正确的，但原审法院在认定购房款数额时将利息部分作为购房款予以认定显然是错误的，请求二审法院撤销原审判决，依法作出公正处理。张得良在庭审中辩称：原审法院对张得良购房款数额的认定是正确的，请求二审法院驳回建民公司的上诉请求。双方当事人所举证据与一审相同，相对方质证意见也同于一审，本院认证意见与一审一致。本院二审认定的事实与一审一致。本院认为：综合双方举证、质证及诉辩意见，本案二审争议焦点一为原审法院对案涉购房款数额的认定是否适当；争议焦点二为原审法院对张得良所主张赔偿责任未予采纳是否正确。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条的规定，第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。因建民公司未取得土地使用权证及商品房预售许可证，原审法院据此根据法律规定认定案涉《购房协议书》无效并无不当且双方当事人对此无异议。根据《中华人民共和国合同法》第六十条的规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。建民公司收受张得良购房款后自认并同意给付利息且将该利息作为购房款而出具《收据》，原审法院据此认定建民公司应向张得良所返还的购房款具体数额亦无不当，建民公司认为原审法院判令其所返还购房款数额错误的上诉请求及理由不能成立，不予采纳。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。张得良认为因其未取得案涉房产致其产生5万元经济损失且建民公司应向其承担已付购房款一倍的赔偿责任，因张得良就其所主张损失未提供证据证明，也未提供证据证明建民公司向其出售房产时故意隐瞒相关事实，故原审法院按商业银行同期贷款利率标准计算张得良因未取得案涉房产所致损失且对张得良要求建民公司承担一倍赔偿责任的请求未予采纳也无不当，张得良的上诉请求及理由不能成立，不予采纳。综上，张得良和建民公司的上诉请求及理由均不能成立。一审认定事实清楚，审判程序合法，适用法律正确。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费8900元，由上诉人张得良负担7975元，上诉人太湖县建民房地产开发有限责任公司负担925元。本判决为终审判决。审 判 长 徐 杨审 判 员 黄 谷代理审判员 余月琴二〇一六年四月二十六日书 记 员 丁 娟附本案所适用相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。