（2016）鲁10民终702号
裁判日期: 2016-04-26
公开日期: 2016-04-29
案件名称
吕海平与汤光德、孙明农村房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
山东省威海市中级人民法院
所属地区
山东省威海市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
吕海平,汤光德,孙明
案由
农村房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百六十九条，第一百七十条，第一百七十五条
全文
山东省威海市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）鲁10民终702号上诉人（原审原告）吕海平。委托代理人邹爱民，荣成同心法律服务所法律工作者。被上诉人（原审被告）汤光德。委托代理人刘洁，山东荣顺律师事务所律师。被上诉人（原审被告）孙明。上诉人吕海平因农村房屋买卖合同纠纷一案，不服荣成市人民法院（2015）荣民初字第644号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院查明，原告与其父吕以宽均系荣成市崖头街道办事处青山后吕家村村民，原告在该村有房屋一栋，集体土地建设用地使用证亦登记在原告名下。1995年4月27日，吕以宽与被告孙明签订房屋买卖印契，约定：卖房人为吕以宽，买房人为被告孙明，房屋为瓦房肆间，位于荣成市崖头镇吕家村，契价为陆仟捌佰元，税率为6%，应纳税款为肆佰零捌元，监证机关吕家居民委员会。契约落款处有被告孙明的署名并盖有荣成市人民政府的公章。契约签订后，被告孙明入住诉争房屋。2005年3月10日，被告孙明又将该房屋转让给被告汤光德，双方签订房屋买卖合同，约定价款为14800元，合同上有证明人吕以江和代笔人吕青昭签字，并盖有荣成市崖头镇青山后吕家村村民委员会的公章。合同签订后，被告汤光德在诉争房屋中居住。2008年9月，吕以宽去世。2010年12月，诉争房屋所在吕家村开始进行旧村改造，被告汤光德就诉争房屋与吕家村村委会签订了拆迁安置协议，约定以诉争房屋置换楼房一栋。2015年6月16日，原告诉至原审法院称，其先在诉争房屋中居住，后搬出并将房屋及土地使用证、钥匙交给其父吕以宽保管。现得知吕以宽将该房屋私自转让给被告孙明，被告孙明又将该房屋转让给被告汤光德。吕以宽未经原告同意擅自出售房屋，该行为违反法律、法规的强制性规定，请求确认吕以宽与被告孙明签订的房屋买卖合同无效，被告汤光德返还诉争房屋。被告汤光德辩称，其已于2005年3月10日从被告孙明处购买诉争房屋并已支付房款，被告孙明已将房屋及土地证交付给被告汤光德，诉争房屋已由吕以宽出售20多年，原告从未提出过任何异议。故请求驳回原告的诉讼请求。被告孙明辩称，诉争房屋是其父为其购买。2005年，其将诉争房屋转让给被告汤光德，当时经过村委会见证，诉争房屋归被告孙明所有，请求依法判决。另查明，被告汤光德与孙明均系城镇户口，原告户口于2010年12月7日迁回吕家村。原审过程中，原审法院对吕家村村委会会计吕青昭进行调查，该证人证实原告于1996年将户口从村里迁出；2010年，村委会同意迁出户口的人将户口迁回村里，有160多人迁回户口，原告属于其中之一；二被告之间签订的房屋买卖合同属实，是其代笔书写；吕家村的拆迁是从2010年12月开始的，货币补偿的价格为每平方米2600元，一平方置换一平方；诉讼之前，村委会与被告汤光德签订了拆迁安置协议，但纠纷发生之后，没有再处理；户口回迁与拆迁无关，2009年就可以迁回户口，2011置换之后就不再允许；吕家村从2006年开始就没再分地，所以将户口迁回的人没有分地，但其他福利待遇都有，不属于空挂户。又查明，原告主张其于1996年搬到惠风小区，后将诉争房屋交给其父吕以宽管理，诉争房屋与其父亲居住的房屋分别位于十字路口的斜对面，离得很近，其搬离之后过年过节都回吕家村，但从未去看过自己的房屋，也未过问，直到2010年才得知父亲将房屋出售给被告孙明。原审法院认定以上事实，有双方当事人陈述、土地证、证明、房屋买卖契约、照片、调查笔录、拆迁安置协议、常住人口登记卡等证据在案为证。原审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。原告之父吕以宽于1995年将诉争房屋出售给被告孙明，各自履行付款及交房义务，被告孙明缴纳相应买卖契税，双方签订正式的房屋买卖合同，并经人民政府盖章确认。原告主张吕以宽未经其同意擅自出售房屋，但又称于1996年从吕家村搬到惠风小区，即其搬离发生在房屋出卖之后，原告主张对房屋出售不知情，与事实不符；原告所住惠风小区与吕家村相距离并不远，诉争房屋更是与原告之父房屋位于一个十字路口的两个斜对角，距离非常近，原告称其过年过节均回吕家村，却在十多年里从未去过或者过问自己的房屋，其陈述明显不合常理，不予采信。原告主张被告孙明户口不在吕家村，被告孙明虽非吕家村村民，但其购买该村房屋的行为经政府部门准许，房屋所在村集体作为此次房屋买卖的监证机关亦未提出异议，故应认定被告孙明经政府准许可以购买该村宅基地上所建房屋，原告之父与被告孙明签订的房屋买卖合同合法有效，予以认定。原告主张理由不当，不予支持。二被告之间的房屋买卖合同应在合同相对方提出明确的诉讼请求后另案处理。综上，依据《中华人民共和国民法通则》第五条、《中华人民共和国合同法》第八条之规定，判决：驳回原告吕海平之诉讼请求。案件受理费550元，由原告吕海平负担。宣判后，上诉人吕海平不服原审法院判决，向本院提起上诉称，其父吕以宽将诉争房屋出售给被上诉人孙明系无权处分，且事后上诉人未予追认；上诉人父母从未告知上诉人出售诉争房屋一事，上诉人对此亦不知情；政府部门在吕以宽与被上诉人孙明的房屋买卖合同上盖章不代表政府部门许可该房屋买卖行为，且被上诉人孙明户口不在吕家村，依据法律规定，不能享有该村宅基地使用权。故请求撤销原审判决，依法改判。被上诉人汤光德答辩称，原审认定事实清楚、适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。被上诉人孙明未予答辩。本院二审查明的事实与原审查明的一致。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》之规定，无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。吕以宽处分诉争房屋之行为发生于吕海平搬出该房屋之前，后将房屋钥匙及土地证随房屋一并交与吕以宽保管，诉争房屋邻近吕以宽房屋，且其过年过节均回吕家庄，现其诉称对其父出售诉争房屋一事从不知情，在近20年的时间内亦未过问，显然有悖常理，本院不予采信。依据上述事实，可以认定，上诉人将诉争房屋及土地证、钥匙一并交付给其父吕以宽的行为表明其已同意吕以宽处分房屋，上诉人对吕以宽出售自己房屋之事已知晓，其多年来从未提出异议，应认定上诉人已认可吕以宽对房屋处分行为系有权处分。根据相关法律法规的规定，向集体组织以外的人转让宅基地使用权之行为应认定为无效。本案中，虽然被上诉人孙明户口不在诉争房屋所在的村集体，但其与吕以宽的房屋买卖合同业经荣成市人民政府准许并加盖公章予以确认，吕家村委对该转让行为亦予认可，应认定诉争房屋买卖合同已经人民政府批准。上诉人再以被上诉人孙明户籍不在本村而主张其与吕以宽之间房屋买卖合同无效，理由不当，本院不予采纳。另，上诉人在诉争房屋买卖发生后近20年均未对该房屋主张权利，现因房屋拆迁而升值提起本案诉讼，有违诚实信用原则。综上，上诉人之上诉主张，证据不足，理由不当，有悖诚信，本院不予支持。原判正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费275元，由上诉人吕海平负担。本判决为终审判决。审 判 长 于大海代理审判员 李佳忆代理审判员 宋 杨二〇一六年四月二十六日书 记 员 丛丽颖 关注公众号“”