（2016）鄂2822民初346号
裁判日期: 2016-04-26
公开日期: 2016-07-02
案件名称
易再元、张少东与黄希菊、章平农村土地承包合同纠纷一审民事判决书
法院
建始县人民法院
所属地区
建始县
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
易再元,张少东,黄希菊,章平
案由
农村土地承包合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国农村土地承包法》：第三十三条，第十六条，第三十二条，第三十七条第一款；《农村土地承包经营权流转管理办法》：第九条第一款；《中华人民共和国合同法》：第六条，第四十四条第一款，第五十二条
全文
湖北省建始县人民法院民 事 判 决 书（2016）鄂2822民初346号原告易再元（曾用名易在元），务农。原告张少东，务农，系原告易再元之妻。二原告委托代理人（特别授权）刘修成，湖���广润律师事务所律师。被告黄希菊，务农。被告章平，个体工商户。系被告黄希菊之女。委托代理人（特别授权）：李相国，湖北正典律师事务所律师。原告诉被告农村土地承包合同纠纷一案，本院于2016年2月26日立案受理。依法由审判员刘丛艳适用简易程序于2016年3月31日公开开庭进行了审理。原告易再元、张少东及其委托代理人刘修成、被告黄希菊、章平及其委托代理人李相国到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2008年3月13日，原告及其父亲张汉甫与介绍人刘开州到被告家看房，被告章平的丈夫向远会说卖房搭1.5亩水田、两块菜地、约几分山田，另包括鱼塘和竹林共作价88000.00元。3月16日，原告方再次到被告家商议买卖事宜，被告带原告方到田间指定四界，并约定3月19日双方家庭成员在被告家正式签订房屋买卖合同、支付价款。因卖房搭田，需经村委会盖章同意，双方约定由被告出面请广龙村委会主任、书记等村干部到场。3月19日，在原告张少东、张少东父亲张汉甫、母亲谢志菊、易再春、广龙村党支部书记张某、村长黄某、被告黄希菊、章平和向远会都在场的情况下，按照前两次口头协商的内容签订了《房屋买卖协议》。协议签订后，被告要求直接将价款存入银行，原、被告又同到建始县邮政银行以被告的名义将价款存入银行。《房屋买卖协议》是时任村长黄某执笔，他按被告提供的《土地承包合同书》载明的承包地四界，确定协议中卖房所搭田块的四界。双方签协议时，原、被告还口头约定国家每年按承包地面积给农户的农田种子直补款，由被告领取���给原告分一半。因签订协议时，被告在长梁乡黄土坎村四组的房屋还未建成，故出卖的房屋由被告暂住至2008年冬月十九。被告的房屋建成后，被告才将所卖的房屋和土地交付给原告。因被告以种种借口拒绝协助原告办理承包土地流转手续，造成原告受让的土地至今还没有办理流转登记。诉讼请求：请求确认原、被告签订的《房屋买卖协议》中有关土地流转的协议有效。原告为支持其诉讼主张，向本院提交了如下证据：一、二原告的居民身份证、常住人口登记卡、结婚证复印件各1份。证明二原告的户口已经迁入长梁乡广龙村三组，其具备承包该村土地的资格。二、《房屋买卖协议》复印件1份。证明二原告购买被告房屋时存在卖房搭田的事实，土地的名称，面积，四界在协议中已明确载明。同时证明鱼池、菜园子、场坝、西竹林等作为房屋四界内的面积，一半已转让给了原告。三、建始县人民法院（2016）鄂2822民初147号民事调解书复印件。证明被告已将《房屋买卖协议》第一条所涉房屋卖与原告。四、收条复印件1份。证明二原告支付二被告转让款8.8万元。五、建始县长梁乡广龙村村民委员会证明1份。证明原告易再元曾用名易在元。六、证人张某、黄某出庭所作证言。证明案涉协议在被告家签订，签订协议时被告一家人在场，协议的执笔人是黄某，协议约定的是卖房搭田，共作价8.8万元。所搭田块的名称、面积、四界均是按被告提供的土地承包合同书书写。被告辩称，本案所涉协议并未明确是转包、转让还是卖房搭田。农村土地承包是以农村土地承包经营户为单位，双方签订土地流转协议应该以农村土地承包经营户为主体，而本案房屋买卖协议的主体是本案的被告，二被告不能将该承包经营户承包的土地随意流转。被告为支持其抗辩理由，向本院提交了建始县长梁乡黄土坎村村民委员会证明复印件1份。证明向远会在长梁乡黄土坎村没有分配到土地。经庭审质证，被告对原告证据的质证意见：对证据三、四无异议；对证据一的真实性无异议，对证明目的有异议，认为本集体经济组织成员才具有农村土地承包经营资格，该证据只能证明二原告居住在此，不能证明是该集体经济组织成员。同时，二原告户口迁入该村是在签订《房屋买卖协议》之后，与原告的证明目的没有关联；对证据二的真实性无异议，对证明目的有异议，认为案涉责任田没有明确转让给二原告，签订协议时，二原告还属于罗家咀村村民，因此该责任田是转包给二原告。同时，根据协议的第四条，双方约定将房前屋后的零星土地转让给二原告，因此，该协议不能证明除协议第四条载明的土地外的其他土地是转让给二原告的；对证据五有异议，认为是否有曾用名应该由公安机关证实，如果有曾用名户口登记薄上会注明；对证据六中张某证言的真实性有异议，认为证人证实的该协议所涉土地是1.5亩不实，实际是1.7亩，证人如“一般搭田就是转让”这样的猜测性证言不应被采信。证人作为村书记，对法定转让条件不清楚，村委会没有考虑双方是否具备转让和受让条件，证人证言与协议内容不符；对证据六中黄某证言有异议，认为协议并没有卖屋搭田的表述，证人只是以自己给别人写合同的经验来判断本案当事人的合同为卖房搭田，该判断是证人的判断，不能代表双方当事人的真实意思表示。原告对被告证据的真实性无异议，但认为该证据与本案无关。本院对双方当事人无异议的证据依法予以采信。对双方当事人有异议的证据，本院认为，原告的证据一能够证明二原告于2008年4月7日，将户口从建始县长梁乡罗家咀村迁入建始县长梁乡广龙村三组。双方对原告的证据二的真实性无异议，本院对该证据二的真实性予以确认。村民委员会系基层群众性自治组织，客观上具有证明所在村村民曾用名的民事行为能力，故原告的证据五本院依法予以采信。证人张某、黄某直接参与并见证了原、被告双方签订转让协议的过程，因此，二人的证言系直接证据，他们对���议事实的客观描述在无相反证据足以推翻的情况下，能够证明案件事实。被告的证据能够证明向远会在长梁乡黄土坎村没有承包土地，对该证据本院依法予以采信。经审理查明，2008年3月19日，原告易再元与被告黄希菊、章平签订《房屋买卖协议》，协议约定：1.房屋水泥结构有77.83平方米，瓦房有208.30平方米，合计286.13平方米，共价值28000元（大写贰万捌千元）。2.责任田。①水田地点李金菊（块上）共计3块1.2亩。四界：东边向远杰车路，南边黄金星水田为界，西边黄先春山田为界，北边黄兆春水田为界。②凹坵0.3亩。四界：南边向远会为界，另三方都是高坎为界，两处共1.5亩。3.责任田山田地点窑凸0.15亩。四界东边坎为界，南黄先国山田，西边高坎为界，北黄荣山田为界，另地点岩下水沟坎下0.05，东边黄兆等山田为界，南向远杰山田，西黄兆应，北边黄兆应山田为界，共计两处，共0.2亩。4.房屋四界，东鱼池在内为界另加鱼池坎下菜园子都是乙方所有。南场坝坎，西竹林在内为界，北边公路为界。5.以上协议经甲乙双方协商同意，都不得失言，否则后果自负。经甲乙双方签字生效。该协议由被告章平的丈夫向远会请时任广龙村委会主任黄某拟定，原告易再元、被告章平、黄希菊在协议上签名，黄某及时任该村党支部书记张某作为见证人在该协议上签字，并加盖有建始县长梁乡广龙村村民委员会公章。同日，二被告出具收款收条，收到原告转让款8.8万元。2008年4月7日，原告将户口从建始县长梁乡罗家咀村二组22号迁入建始县长梁乡广龙村三组3号。同年冬月，被告方将转让的房屋和涉案土地交付给原告。另查明，被告章平、黄希菊及其家庭成员向远会、黄先成（已过世）、向雪琪共同承包了案涉土地，向远会为该承包经营户代表人。向雪琪生于1993年2月28日，系向远会、章平之女。章平、向雪琪为非农业户口。本院认为，本案的争议焦点为，一、原、被告签订的《房屋买卖协议》中被告将承包地以何种方式流转给原告；二、原、被告签订的《房屋买卖协议》中有关承包地的流转协议是否有效。一、被告系以转让方式将承包地流转给了原告。首先，被告将承包地以转让方式流转给原告有证人证言证实。原、被告签订《房屋买卖协议》时，时任建始县长梁乡广龙村党支部书记张某、村主任黄某参与了该协议的签订，二证人证明被告“卖房搭田”，而“搭田”的意思是将田转让给原告；其次，被告将房屋转让给原告的���时，将承包地亦一并转让给原告，符合农村房屋买卖一般交易习惯。农民以土地种植为业，转让承包地一般为农村房屋买卖所附条件，在双方达成承包地转让合意后，房屋买卖交易才成为可能。本案中双方签订的房屋买卖协议第一条在叙述了房屋的情况后载明“共价值28000元”，然后再叙述承包地的情况，亦直观的反映了农村“卖房搭田”这一交易习惯；第三，从原、被告签订的《房屋买卖协议》内容及条款结构看，第一条载明了房屋基本情况，第二、三、四条则分别叙述了水田、山田的面积、四界及房屋四界。也就是说，双方所签协议的标题为房屋买卖协议，但整个协议内容，无论是房屋还是土地，均只载明了标的物的基本情况，而无转让或出卖之类的文字用语。现二被告认可房屋已经转移，却不认可土地亦同时转让，与协议所表示出的当事人真实意思并不一致，亦与情理不相符合；最后，从举证责任的分配而言，二原告提供了证人证言等证据证明了双方系土地转让关系，二被告予以否认，应提供相反证据证明。因其未举证，故应承担举证不能的法律后果。二、原、被告签订的《房屋买卖协议》中转让承包地的协议有效。第一、原告易再元、张少东在签订《房屋买卖协议》时虽不是长梁乡广龙村村民，依照《中华人民共和国农村土地承包法》第三十三条第五项，并参照农业部《农村土地承包经营权流转管理办法》第九条的规定，通过家庭承包取得的土地承包经营权流转时，在同等条件下，本集体经济组织成员享有优先权，并未禁止非本集体经济组织成员流转本集体经济组织成员的土地承包经营权，现行法律仅禁止非农户口身份的人员承包���营农村土地。实际上，二原告在协议签订后也已将户口迁入了长梁乡广龙村。二原告具有流转被告承包地的身份资格条件。第二、双方签订协议时，被告章平的丈夫向远会虽未签名却在场。按承包合同记载，向远会为被告方农村土地承包经营户代表人，其在场并积极促成涉案协议的签订，向远会身为农户代表人，其是否同意流转土地不言自明。因此，涉案土地的流转，不仅二被告签字同意，而且也得到了承包经营户代表人的同意。综上，二原告受让土地承包经营权的身份适格，其与二被告签订受让涉案土地承包经营权系双方当事人的真实意思表示，流转行为得到发包方同意，内容不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效。根据《中华人民共和国合同法》第六条、第四十四条第一款、第五十二条、《中华人民共和国农村土地承包��》第十六条、第三十二条、第三十三条、第三十七条之规定，判决如下：原告易再元、张少东与被告章平、黄希菊于2008年3月19日签订的《房屋买卖协议》中有关承包土地的转让协议有效。本案受理费80.00元减半收取40.00元，由被告黄希菊、章平承担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于恩施土家族苗族自治州中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时，根据不服本判决的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第十三条第（一）款的规定，预交上诉案件受理费80.00元，款汇至收款人：湖北省恩施土家族苗族自治州中级人民法院，开户银行：中国农业银行恩施开发区支行，账号：1704（���别提示：用途栏务必注明系某某上诉案诉讼费并将汇款凭证及联系电话提交本院或邮寄至恩施州中级人民法院立案一庭）。上诉人在上诉期届满后七日内仍未预交上诉费用的，按自动撤回上诉处理。审判员 刘丛艳二〇一六年四月二十六日书记员 李 爽 来源：