（2016）云01民终545号
裁判日期: 2016-04-26
公开日期: 2016-12-28
案件名称
昆明瓦猫蔬菜配送有限公司因与昆明维新轮胎有限责任公司租赁合同纠纷判决书
法院
云南省昆明市中级人民法院
所属地区
云南省昆明市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
昆明瓦猫蔬菜配送有限公司,昆明维新轮胎有限责任公司
案由
租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第五条，第六条，第六十条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条；《诉讼费用交纳办法》：第二十九条第一款，第三十条
全文
云南省昆明市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）云01民终545号上诉人（一审原告，反诉被告）昆明瓦猫蔬菜配送有限公司。住所地：云南省昆明市五华区黑林铺镇昭宗乡陆家村。法定代表人马君，系经理。委托代理人周晓妹，系利民法律服务所法律工作者，特别授权代理。被上诉人（一审被告，反诉原告）昆明维新轮胎有限责任公司。住所地：昆明市五华区黑林铺镇昭宗乡陆家村。法定代表人赵漱明，系董事长兼总经理。委托代理人吉剑峰，系云南法彰律师事务所律师，特别授权代理。委托代理人杨文莉，女，1968年8月5日生，汉族。上诉人昆明瓦猫蔬菜配送有限公司因与被上诉人昆明维新轮胎有限责任公司租赁合同纠纷一案，不服昆明市五华区人民法院（2015）五法民二初字第873号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年2月16日受理此案后，依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。一审法院经审理确认的本案事实是：昆明瓦猫蔬菜配送有限公司向昆明维新轮胎有限责任公司承租昆明市春雨路陆家村轮胎翻新厂内库房149㎡（每月18元/㎡）、空场地235㎡（每月10元/㎡），租金一年交付一次，租期自2014年6月15日开始。庭审中昆明瓦猫蔬菜配送有限公司向本院陈述称双方口头约定租期为3-5年，昆明维新轮胎有限责任公司则否认存在该口头约定，被告认为租期只有一年，自2014年6月15日至2015年6月15日。2014年5月20日昆明瓦猫蔬菜配送有限公司向昆明维新轮胎有限责任公司支付了2014年6月15日至2015年6月15日的库房租金32000元；2014年7月3日支付了空场地使用费18800元，该费用优惠了四个月使用费。另查明，2015年4月29日云南沐荣欣成房地产开发有限公司云南橡胶厂综合管理办公室向昆明维新轮胎有限责任公司发出《终止租赁协议的函》。函中载明其与昆明维新轮胎有限责任公司的租赁协议于2014年4月19日到期，书面协议到期后双方口头协商延期一年，于2015年4月19日到期。因双方对续租事宜多次商谈均未能达成租赁意向，故终止双方关于眠山翻胎厂厂房、设备的租赁协议；给予昆明维新轮胎有限责任公司为期15天的安置及收尾，自2015年5月15日将接手租赁资产的管理工作。2015年6月5日，昆明维新轮胎有限责任公司与云南沐荣欣成房地产开发有限公司云南橡胶厂综合管理办公室达成《关于眠山原云南橡胶厂地块租赁期满善后事宜的谅解协议》。协议中载明昆明维新轮胎有限责任公司不再签订续租协议，同意昆明维新轮胎有限责任公司将现使用的地块、房产无偿使用至2015年12月31日，至2015年12月31日止的善后收尾期内不收取昆明维新轮胎有限责任公司的租赁费用。2015年6月11日，昆明维新轮胎有限责任公司与云南沐荣欣成房地产开发有限公司云南橡胶厂综合管理办公室向各租赁单位发出《关于眠山原云南橡胶厂地块租赁地期满善后事宜的通知》，载明昆明维新轮胎有限责任公司对地块、房产使用期限截至2015年12月31日止，至2015年12月31日止的转租收益由昆明维新轮胎有限责任公司收取。后昆明维新轮胎有限责任公司于2015年6月12日发出通知，截止2015年12月31日眠山厂区由其继续经营，2016年1月1日由沐荣公司经营管理。2016年的租金与沐荣公司协商议定；若租户不愿意继续租用，即日起到昆明维新轮胎有限责任公司办理相关退租事宜。2015年7月15日昆明维新轮胎有限责任公司发出通知，2016年1月1日起沐荣公司将全面收回厂区，不再对外出租；租金只收取到2015年11月30日，12月租金免收。还查明，经昆明维新轮胎有限责任公司同意，昆明瓦猫蔬菜配送有限公司为承租的厂房粉刷了墙面、安装吊顶，为4间房屋以及厂房外的场地打了地坪，厂房内建盖了一个冷库，并在空地上建盖了钢架大棚。庭审中昆明瓦猫蔬菜配送有限公司陈述2015年8月断电时双方的合同关系已经解除，厂房内的东西八月份已经搬完，2015年10月30日全部拆完，现在没有使用租赁物。昆明维新轮胎有限责任公司陈述昆明瓦猫蔬菜配送有限公司是2015年10月30日拆的钢架大棚，11月中旬才拆完，于2015年11月21、22日还来搬了东西，且并未将厂房归还，合同并未解除。庭审中双方均认可并未就退租办过交接手续。现原告为维护合法权益，特请求法院判令：1、判决被告赔偿原告投资和搬迁损失人民币93000元（搬迁费11413.4元、投资费用81586.6元）；2、本案诉讼费由被告承担。被告提起反诉请求：1、要求被反诉人支付2015年6月16日至11月30日的租金27591元（32000元/年÷12月×5.5个月+18800元/年÷12月×5.5个月=27591.6元）；2、由被反诉人承担本案的诉讼费。一审法院认为：根据最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”本案中昆明瓦猫蔬菜配送有限公司主张其曾与昆明维新轮胎有限责任公司口头约定租期为3-5年，对此昆明维新轮胎有限责任公司予以否认，昆明瓦猫蔬菜配送有限公司亦未能向本院提供确实充分的证据证明双方之间存在该口头约定，对此应由昆明瓦猫蔬菜配送有限公司承担举证不能的证明责任。故本院对于昆明瓦猫蔬菜配送有限公司关于租期为3-5年的主张不予采纳，同时采纳昆明维新轮胎有限责任公司关于租期为一年的主张，即租期自2014年6月15日至2015年6月15日。根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条之规定：“承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满时，承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的，不予支持。但当事人另有约定的除外。”本案中双方之间并未签订书面的租赁合同，亦未对租期届满后装饰装修的处理进行约定。双方的租赁期限已届满，原告昆明瓦猫蔬菜配送有限公司要求被告昆明维新轮胎有限责任公司赔偿投资和搬迁损失人民币93000元的诉讼请求，于法无据，本院不予支持。关于反诉原告昆明维新轮胎有限责任公司的反诉请求。本院认为，反诉被告昆明瓦猫蔬菜配送有限公司并未向本院提交确实充分的证据，证明其已将诉争场地交还给反诉原告昆明维新轮胎有限责任公司。反诉被告昆明瓦猫蔬菜配送有限公司在租期届满后继续使用诉争场地，其应当支付租金。反诉原告昆明维新轮胎有限责任公司要求反诉被告昆明瓦猫蔬菜配送有限公司支付2015年6月16日至2015年11月30日止的租金人民币27591元的诉讼请求并未超过双方的约定，本院依法予以支持。据此，依照最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条、最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十八条之规定，判决：“一、驳回原告昆明瓦猫蔬菜配送有限公司的诉讼请求。二、反诉被告昆明瓦猫蔬菜配送有限公司在本判决生效后十日内向反诉原告昆明维新轮胎有限责任公司支付2015年6月16日至2015年11月30日止的租金人民币27591元。”。一审判决宣判后，昆明瓦猫蔬菜配送有限公司不服，向本院提起上诉，请求判令：一、撤销一审判决，支持上诉人一审全部诉讼请求；二、驳回被上诉人一审的反诉请求。三、由被上诉人负担一、二审诉讼费。其上诉的主要事实及理由为：一、一审认定事实不清，我方已提交证据证实与被上诉人的租赁合同为口头合同，租期为三至五年，现仅租赁一年，我方投资已经是巨大损失，不给赔偿，反而要支付租金，加重我方损失和责任，显失公平；二、从租金收据的内容可以证实，租期是到2015年7月31日止，而沐荣公司与被上诉人的租期已于2015年4月20日终止，我方在此时已不能经营；三、一审认定我方对被上诉人的反诉主张承担举证责任明显是错误。综上，请求二审法院查清事实依法改判。被上诉人昆明维新轮胎有限责任公司答辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉人的上诉请求，维持一审判决。二审中，双方对一审确认的法律事实均无异议，本院依法予以确认。归纳双方当事人的诉辩主张，本案的争议焦点是：1、被上诉人是否应当向上诉人赔偿投资及搬迁损失？2、上诉人是否应支付被上诉人2015年6月16日至11月30日的租金？本院认为：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。针对第一个争议焦点，上诉人认为与被上诉人口头约定租期为三至五年，对此其并未提交充分的证据予以证实，被上诉人亦不予认可，故上诉人主张被上诉人提前解除租赁合同应赔偿其投资和搬迁的经济损失没有事实及法律依据，本院不予支持。一审对此认定正确，本院依法予以维持。针对第二个争议焦点，被上诉人认为上诉人在租期满后未按期搬离应支付自2015年6月16日至11月30日期间的租金，上诉人对此不予认可，被上诉人亦没有证据证实上诉人在租期满后未搬离，故其要求上诉人支付该期间租金的主张没有证据证实依法不能成立，本院不予支持。综上，一审判决认定事实不清，适用法律不当的部分，本院予以纠正，其余部分予以维持。上诉人的上诉请求有事实及法律依据的部分，本院予以支持，其余部分予以驳回。据此，本院依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第（二）项及《诉讼费用交纳办法》第二十九条、第三十条之规定，判决如下：一、维持昆明市五华区人民法院（2015）五法民二初字第873号民事判决第一项，即：“一、驳回原告昆明瓦猫蔬菜配送有限公司的全部诉讼请求。”;二、撤销昆明市五华区人民法院（2015）五法民二初字第873号民事判决第二项，即：“二、反诉被告昆明瓦猫蔬菜配送有限公司在本判决生效后十日内向反诉原告昆明维新轮胎有限责任公司支付2015年6月16日至2015年11月30日止的租金人民币27591元。“；三、驳回被上诉人昆明维新轮胎有限责任公司的全部反诉请求。一、二审案件受理费共计人民币3675.5元由昆明瓦猫蔬菜配送有限公司承担3187.5元，由昆明维新轮胎有限责任公司承担488元。本判决为终审判决。审 判 长 王思予审 判 员 蔡 芸代理审判员 熊梓旭二〇一六年四月二十六日书 记 员 焦 菡 关注微信公众号“”