（2016）冀0702民初199号
裁判日期: 2016-04-26
公开日期: 2016-12-27
案件名称
张家口市永盛物业服务有限公司与谢桂兰物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
张家口市桥东区人民法院
所属地区
张家口市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
张家口市永盛物业服务有限公司,谢桂兰
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第十条第一款，第八十条第一款，第一百零七条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百四十二条
全文
河北省张家口市桥东区人民法院民 事 判 决 书（2016）冀0702民初199号原告张家口市永盛物业服务有限公司，住所地张家口市桥东区建设东街28号。法定代表人黄平善，系该公司经理。委托代理人宋英中，男，1956年4月3日出生，汉族，系该公司法律顾问，现住张家口市桥东区。被告谢桂兰，女，1962年11月21日出生，汉族，现住张家口市桥东区。原告张家口市永盛物业服务有限公司诉被告谢桂兰物业服务合同纠纷一案，经张家口市中级人民法院发还重审后，本院重新组成合议庭并适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告的法定代表人黄平善及其委托代理人宋英中、被告谢桂兰到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：原告依据合同履行物业服务职能，被告违约拖欠物业费、采暖费。原告多次催要，被告至今未给付，故诉至法院，请求被告给付2008年1月至2009年12月物业费1145元，2012年1月至2014年12月物业费1717元，2009年至2010年度采暖费3020元，合计5882元，被告承担诉讼费用。被告一审辩称：我没有交2009年至2010年采暖费是由于原告将我家的采暖管道接错了，导致我家十分冷。原告也没有修缮。物业费至今未交是因我房子漏水，没有修理。重审时辩称，一、阳光锦园小区业主委员会于2009年7月31日向全体业主和前东正公司发出通告，因承包期满到2009年9月1日终止与东正公司的服务合同，并按照法律规定，阳光锦园小区有权公开选聘新的物业公司。2009年8月23日，王家坟社区进行公开投标，投票表决新的物业公司。当时选定民生物业，且在社区业主委员会2009年9月6日再次向业主发出公告。对于前期部分业主与东正公司的债权，债务由业主委员会与东正公司协调解决。公告在桥东房管局、住建局、王家坟社区及业委会备案；二、原告自称2012年4月30日承接东正公司的服务，可见原告入住该小区时，仅在一个2009年就已经终止了合同的东正公司私自签订了协议，没有通过社区和业主委员会的统一，也没有移交任何手续，根据《物业管理条例》，新物业公司入住该小区，应由业主委员会选聘，投票并由业主同意，占大多数才能入住该小区。现在原告是在业主不知情的情况下私自进入小区并起诉业主支付物业费、采暖费。无事实法律依据。原告与东正公司的承接协议对我们业主不发生法律效力；三、2008年至2010年的物业费、采暖费是东正公司所产生的，与原告没有任何关系。他们之间的合同权利转让未通知我。根据合同法第八十条，债权转让应当通知债务人。且截止原告起诉之日，已超过两年的诉讼时效，我不予交纳。2012年至2014年的物业费，因原告与我没有签订物业服务协议，所以没有权利收取。2009年9月6日，社区与业委会的通知明确下达。到现在为止，我没有看到正式收到有新的社区和业委会发出的通告或承接协议。四、法律规定，物业服务合同的权利、义务终止后，业委会请求物业服务企业退出物业服务区域、移交物业服务财产和相关设备、资料等，人民法院应予支持。而物业服务企业拒绝退出移交并存在事实上物业服务关系为由，请求业主支付物业服务合同权利义务终止后物业服务的，人民法院不予支持。请求法院驳回原告的起诉。经审理查明：2012年4月30日，张家口市东正物业服务有限公司（以下简称东正公司）与原告签订了关于管理阳光锦园小区的《物业服务转让合同》，合同第三条约定物业费0.35元/㎡/月，按年预收；第八条约定东正公司已先行收取的业主物业费、水费、楼道供用电费属于东正公司所有，未收取的费用和之前业主所欠的费用属于原告所有；第九条约定阳光锦园小区内各种资料、档案经核对后，东正公司将其移交给原告。为此，原告提交：1、阳光锦园小区物业费欠费台账1份、收费明细表1份，拟证明欠缴物业费的数额，该台账显示被告共计欠2008年1月到2014年12月84个月的物业费（每月每平米0.35元）、供热费（每月每平米5.91元）共计5882元；2、《物业服务转让合同》1份、收条1张，拟证明东正公司和永盛公司在2012年4月30日签订合同且履行，主要内容一是管理服务事项中第一条，二是物业服务收费标准及交纳，三是合同第五条，四是合同第八条；3、营业执照、法人身份证明、组织机构证、资质证书各1份，拟证明具有合法资质；4、张价字【2008】第173号文件、张家口市普通住宅区物业服务指导价收费标准附件1份、张价字【2006】第93、94号文件各1份、《关于冬季不住人住宅收费问题的解释》1份，拟证明采暖费、物业费价格市政府规定；5、河北省国税局机打发票1份、张家口市供电公司收费收据2张、水费票据3张，拟证明该公司缴纳了各种费用；6、张家口市住建局房屋维修资金管理中心出具的住房专用维修资金支用凭证1张，显示永盛公司提取了维修资金为业主维修房屋；7、住宅专项维修资金的调查表1份，拟证明有被告的签字，视为对永盛在阳光小区的物业服务的认可；8、张家口晚报新闻报道2份，拟证明类似案件的物业费、采暖费业主仍需交纳。被告一审时对阳光锦园小区物业费欠费台账、张价字【2008】第173号文件无异议，对《物业服务转让合同》、《关于冬季不住人住宅收费问题的解释》、张家口晚报新闻报道不认可。重审时辩称，因其房屋是顶楼且漏水，有人征求意见问是否修房，就签字了。其他证据与其无关。被告重审时提交：1、2009年7月31日业主委员会通知2份，拟证明该小区与东正的物业关系在2009年7月31日已经解除，与原告之间没有物业服务关系；2、2009年8月23日阳光小区第一届选聘物业公司招投标会议纪要1份、投票决议1份，拟证明2009年8月23日在杨家坟社区开会，选定明生物业公司并备案；3、2009年9月6日阳光下去业主委员会的通告1份，拟证明该结果已通告给业主，脱离了与东正公司的关系；4、照片4张，拟证明家中漏雨，没有维修，与原告不存在事实上的物业服务；5、修房收据3张，拟证明自己修房支出了5250元。被告对上述证据均不认可。另查，明生物业公司并未给阳光锦园小区提供物业服务。本院认为：物业服务合同是物业服务企业与业主或业主大会授权的业主委员会之间就物业管理服务及相关的物业管理活动所达成的权利义务关系的协议。被告虽证实通过业主代表终止了与东正公司的前期物业服务关系，但该小区业委会并未通过法定程序请求物业服务企业退出物业服务区域、移交物业服务财产和相关设备、资料等，选定的新物业公司没有实际接管该小区的物业服务。原告提交的营业执照、法人身份证明、组织机构证、资质证书，可以证明具有合法的物业服务资质，本院予以认定。原告在实际接管该小区物业后，提供了物业服务，且在动用维修基金时，向该小区绝大多数业主采取了入户征求意见的方式，出于公共利益的考虑，应视为原告与被告之间存在事实上的物业服务合同关系。本院对被告抗辩不存在物业服务合同关系的意见不予采纳。因原告至今为被告连续提供物业服务，故被告抗辩超过诉讼时效的意见亦不予采纳。东正公司与原告签订的《物业服务转让合同》中，有关东正公司将对被告的物业服务费请求权转让给原告的约定，应当事先通知债务人。因没有证据显示已通知被告，故对被告不发生债权转让的效力。原告主张2012年4月30日《物业服务转让合同》前的物业费、供热费、水费加压费、楼道公摊电费均不予支持，原告主张2012年5月1日起产生的费用应予支持。参照张家口市普通住宅区物业服务指导价收费标准、张价字【2006】第93、94号文件，被告2012年5月1日至2012年12月31日物业费381.58元（0.35/平米/每月×136.28平米×8个月），2013年1月1日至2014年12月31日物业费1144.75元（0.35/平米/每月×136.28平米×24个月）。被告抗辩的顶楼常年漏雨失修等物业服务问题，可另案解决。依据《中华人民共和国合同法》第十条、第八十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告谢桂兰于本判决生效之日起十日内一次性给付原告张家口市永盛物业服务有限公司物业费1526.33元；二、驳回原告的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，原告负担41元，被告负担9元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省张家口市中级人民法院。审判长 王新志审判员 孙秀峰审判员 韩 涛二〇一六年四月二十六日书记员 赵晨辉