（2016）粤0306民初468号
裁判日期: 2016-04-25
公开日期: 2016-12-26
案件名称
林慧慈与刘勇立房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
深圳市宝安区人民法院
所属地区
深圳市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
林慧慈,刘勇立,中原地产代理（深圳）有限公司
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条
全文
广东省深圳市宝安区人民法院民 事 判 决 书（2016）粤0306民初468号原告林慧慈，女，1981年8月3日出生，住址香港。委托代理人姚鹏，广东深南律师事务所律师。被告刘勇立，男，汉族，1963年12月12日出生，住址深圳市福田区。委托代理人王莉，广东正罡律师事务所律师。委托代理人张俐，女，汉族，1970年5月18日出生，系被告之妻，公民代理。第三人中原地产代理（深圳）有限公司，地址深圳市福田区。法定代表人李耀智，董事长。委托代理人谢渊，男，汉族，1990年10月11日出生，系该公司员工。原告林慧慈与被告刘勇立、第三人中原地产代理（深圳）有限公司（以下简称中原地产）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告委托代理人姚鹏，被告委托代理人王莉、张俐，第三人中原地产委托代理人谢渊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2015年6月16日，原、被告签订了《二手房买卖合同》，约定原告购买被告位于深圳市宝安区民治街道溪山美地园一期1栋房屋。合同签订后，原告依约于2015年6月16日、18日向被告支付了购房定金人民币180,000元，于2015年5月25日将购房首期款人民币450,000元转入第三方监管账户，并于2015年9月11日将购房尾款人民币1,200,696元支付至被告中国银行的账户中。但由于汇率变动的原因，原告向被告多支付了购房款人民币30,696元（物业总价1,800,000元，原告支付给被告人民币1,830,696元）。依据合同约定，被告应当返还上述多支付的购房款，但经原告多次催讨未果。为维护原告的合法权益，原告诉至法院，请求判令：1、被告向原告返还原告多付的购房款人民币30,696元，同时支付由此产生的利息损失至被告付清日（按银行一年期贷款利息5.35%计算，自2015年9月17日暂计算至2016年3月16日）；2、被告承担本案所有的诉讼费及查封保全费用。原告在庭审中明确其第1项诉讼请求中的利息的计算方式为：以应返还购房款为基数，按照中国人民银行同期同类贷款利率计算，从2015年9月17日计算至被告实际支付之日。被告答辩称，1、双方签订的二手房买卖合同全部履行完毕，双方无任何法律纠纷。原告主张的由于汇率变动产生的多支付款项是因为原告向原资金监管银行中国银行深圳民治支行申请按揭贷款被拒后，需另行向大众银行（香港）深圳分行申请按揭贷款，致使买方承诺的须在签署二手房买卖合同一个半月内付清全部房款无法履行，从而给被告造成损失的一种补偿，并非原告多支付的款项，原告无权要求被告退回。2、大众银行（香港）深圳分行出具的承诺函进一步证明已实际支付的款项是经原告同意的，现原告反悔于法无据。《承诺函》中已经明确载明，“市场汇率变动可能导致人民币金额与实际所需要的购买金额不一致，届时他行会将高出差额部分划入购房人指定账户，或者敦促买房人补足差额部分房款并支付给贵司指定账户……”，且原、被告亦现场口头确认现汇率下行，多结算的人民币当做原告由于申请按揭款迟延给予被告的补偿，现大众银行（香港）深圳分行根据原告的指示，将结汇后的人民币划入被告的账户完全是按照双方达成的一致意见处理，原告现反悔无据。三、原告要求被告承担贷款利息及诉讼费于法无据。第三人述称，原、被告于2015年6月16日经第三人促成签订二手房买卖合同资金托管协议，2015年9月13日完成了交楼，托管于第三人处的交楼押金已按照交楼确认书退还给原告。关于原、被告因汇率问题所争议的购房款，第三人并不清楚。经审理查明：2015年6月16日，原告作为买方，被告作为卖方，双方签订了一份编号为216257的《二手房买卖合同》，合同相关内容约定如下：1、卖方将其所有的位于深圳市宝安区民治街道梅观高速公路西侧溪山美地园一期1栋房产（房地产证号码为××号）转让给买方，转让成交价为人民币1,800,000元；2、买方在本合同生效当日向卖方支付定金人民币30,000元，在本合同生效后3日内（含当日）再向卖方支付定金人民币150,000元。约定的上述定金交由双方约定的第三方监管，监管方式、放款、退款条件等事项依买卖双方与第三方所签的监管协议或类似文件而定，买方将定金支付给监管方或打入卖方已经签署的监管协议或类似文件上指定的监管账号中后，视为卖方本人已经收讫定金，卖方应向买方出具定金收据，卖方拒绝向买方出具定金收据的，不影响定金的生效；3、买方的付款方式为银行按揭贷款，买方应当在2015年7月17日（含当日）之前将除定金、交楼押金外的剩余首期款存入双方约定的银行或第三方资金监管账号内；4、买方须于2015年7月17日之前（含当日）向按揭银行提交按揭贷款的相关资料，并配合银行进行贷款调查、审查和审批等手续，卖方需配合买方申请按揭银行提供所需资料及相关文件并签署按揭银行要求的法律文件，抵押贷款金额以银行承诺的为准。若银行承诺发放贷款金额加上买方已经支付的首期款、定金后少于本合同转让成交价的，则买方应于按揭银行出具贷款承诺函后三个工作日内（含当日）补足，如多于本合同约定的转让成交价的，则买方可向监管银行要求将多出部分退回，卖方应无条件配合买方办理监管银行要求的手续；5、在买方取得贷款承诺函，且卖方已经取得房地产证原件（产权无抵押、无查封）之日起三个工作日内，买卖双方须签署《深圳市二手房买卖合同》，并办理递件过户手续；6、该物业处于抵押状态，买方同意卖方委托担保公司融资赎楼，卖方须于签署本合同之日起7日内（含当日）与担保公司签订服务合同，并向担保公司或其他第三人出具办理赎楼的公证委托书及办理赎楼的其他相关手续，买方须协助卖方办理。被告分别于2015年6月16日、6月18日出具两份收款收据，表明收到原告支付的涉案房产的定金人民币30,000元、150,000元。2015年7月16日，被告办理了公证委托手续，将包括代为签订房地产买卖合同、办理银行按揭手续、办理资金监管手续等办理转让涉案房产的权限委托给刘仁俊。2015年7月17日，原告、欧阳志明作为买方，刘仁俊代理被告作为卖方，双方签订了《二手房买卖合同补充协议》，达成补充约定如下：1、被告于7月17日办理资金监管时全权委托刘仁俊办理转让涉案房产，中途终止授权的行为视为毁约；2、赎楼方式变更为卖方自行赎楼，卖方必须于2015年8月15日前还清贷款并安排完成过户手续，如未在此日期前完成则视为卖方毁约；3、买方愿意支付卖方人民币30,000元作为赎楼之相关费用。原、被告确认双方于2015年7月17日在中国银行深圳民治支行办理了首期款资金监管手续。当日，原告将涉案房产的监管资金人民币450,000元打入资金监管账户。大众银行（香港）有限公司深圳分行于2015年7月20日向原告出具《承诺函》，表明原告为购买涉案房产向该行申请贷款，在满足相关约定条件的情况下，该行将与原告签订正式贷款合同，并向原告提交按揭贷款HKD1,470,000元。另，上述承诺函中载明：“因市场汇率波动可能导致结汇后人民币金额与实际所需的购房款金额不一致，届时我行会将高出差额部分划入购房人指定账户，或督促购房人补足差额部分房款并支付给贵司指定账户。不论任何情况，按揭贷款金额均以我行实际发放的港币金额为准，且我行只能将等同于实际所需要购房款之人民币金额划入贵司账户”。大众银行（香港）有限公司深圳分行于2015年10月14日出具说明，该说明载明“我行客人欧阳志明先生及林慧慈小姐分别在我行申请的二手楼按揭贷款HKD2,250,000元和HKD1,470,000元于九月十一日放款，根据客户指示按当日汇率（＠0.8168）将港币结汇成人民币汇入原业主刘立勇先生的中国银行账户，实际汇入RMB18,378,000元和RMB120,696元，由于当日汇率与申请贷款时存在偏差，导致实际汇入款项比房屋购买合同约定的购买价格多RMB47,800元RMB30,696元，现根据欧阳志明先生及林慧慈小姐的要求请原业主刘立勇先生把多付的款项退回”，被告主张其从未收到过上述说明。2015年9月17日，原告委托律师向被告以特快专递的方式发出律师函，告知被告应当在收到该律师函之日起3日内退回多支付的购房款。被告主张其从未收到该律师函，快递查询回执载明上述律师函于2015年9月22日投递至信箱。另，被告主张原告从未向其主张过多发放的款项。原告现诉至法院，主张被告应向原告返还因汇率变化而产生的多付的购房款人民币30,696元及利息（以应返还购房款人民币30,696元为基数，按照中国人民银行同期同类贷款利率计算，从2015年9月17日计算至被告实际支付之日）。被告主张双方已经约定上述款项应当作为其损失的补偿，被告在庭审中明确其损失为：1、原告承诺银行在一个半月放款，故被告将22A、22B两套房的购房总价款减少了人民币50,000元，现原告承诺未兑现，故该款项不应予减少，原告应当将该款项补回；2、律师费人民币5,000元。另查，1、原、被告确认原告已经支付了定金、首期款，银行亦已经发放按揭贷款、过户和房产交付手续均已经完成。2、原告主张双方并未约定银行放款时间；被告主张双方口头约定银行在一个半月之内放款，但被告未能提供证据证明。被告主张双方曾协商一致将多出的款项作为给被告造成损失的补偿无需退回，原告对此不予认可，被告未能提供证据证明其该主张。3、原、被告确认收到的22A的购房款项为：定金人民币180,000元+首期款人民币450,000元+银行发放的贷款人民币1,200,696元，共计人民币1,830,696元，收到的22B的购房款为：定金人民币280,000元+首期款人民币780,000元+银行发放的贷款人民币1,837,800元，共计人民币2,897,800元。以上事实，有二手房买卖合同、收款收据、公证书、委托书、二手房买卖合同补充协议个、个人客户境内人民币汇款申请书、房地产证、承诺函、说明、律师函、快递查询回执等证据和庭审笔录予以证实。本院认为，本案属于房地产买卖合同纠纷。原、被告签订的《二手房买卖合同》是双方真实意思表示，合法有效，各方应当依法全面履行合同约定的义务。本案中，虽然原告申请按揭贷款的金额为港币1,470,000元，但《承诺函》中已经明确载明“因市场汇率波动可能导致结汇后人民币金额与实际所需的购房款金额不一致，届时我行会将高出差额部分划入购房人指定账户，或督促购房人补足差额部分房款并支付给贵司指定账户”，而原、被告在合同中对房屋转让价款进行了明确约定，且涉案合同约定“若银行承诺发放贷款金额加上买方已经支付的首期款、定金后少于本合同转让成交价的，则买方应于按揭银行出具贷款承诺函后三个工作日内（含当日）补足，如多于本合同约定的转让成交价的，则买方可向监管银行要求将多出部分退回，卖方应无条件配合买方办理监管银行要求的手续”，由此可见双方对于购房款项已经进行了明确的约定，因汇率原因致使银行按照《承诺函》发放的贷款多于合同约定的转让成交价的，被告应当向原告返回多出部分的款项。被告主张原告承诺银行在一个半月放款，原告对此不予确认，且被告并未提供证据证明其该主张，根据谁主张谁举证原则，本院对被告该主张不予支持。另，被告主张双方曾协商一致将多出的款项作为给被告造成损失的补偿无需退回，原告对此不予确认，在被告并未提供证据证明其该主张的情况下，根据谁主张谁举证原则，本院对被告该主张不予支持。综上，被告应当向原告返还人民币30,696元。关于原告主张的利息。本院认为被告自2015年9月10日即收到银行发放的贷款之日就知道或者应当知道收到的款项多于合同约定的转让成交价的事实，但因被告多收到款项为汇率调整并非因被告的原因所导致，故被告承担的利息应当从原告在合理期限内向其主张返还之日起计算。本案中，被告主张原告从未向其主张过返还款项，而原告提交的律师函亦并无被告的签收记录，故本院认为被告应当承担的利息的计算方式如下：以人民币30,696元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率，从原告起诉之日即2016年1月6日起计算至还清之日。原告的超额诉讼请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告刘勇立应当在本判决发生法律效力之日起三日内向原告林慧慈支付款项人民币30,696元（以人民币30,696元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率，从原告起诉之日即2016年1月6日起计算至还清之日）；二、驳回原告林慧慈其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费人民币588元，由被告负担，受理费原告已经预交。如不服本判决，原告可在判决书送达之日起三十日内，被告可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审 判 长 杨 莹人民陪审员 陈远霞人民陪审员 郭映舜二〇一六年四月二十五日书 记 员 李婷霞书 记 员 高 洁附本案相关法律条文如下：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第9页共10页 来源：