（2016）京03民终4287号
裁判日期: 2016-04-25
公开日期: 2016-06-02
案件名称
何培重与北京世纪金源物业管理有限公司物业服务合同纠纷二审民事判决书
法院
北京市第三中级人民法院
所属地区
北京市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
何培重,北京世纪金源物业管理有限公司
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2016）京03民终4287号上诉人（原审被告）何培重，男，1963年5月8日出生。委托代理人李焱，北京市中咨律师事务所律师。被上诉人（原审原告）北京世纪金源物业管理有限公司，住所地北京朝阳区小关北里45号。法定代表人张沈生，董事长。委托代理人李群茂，北京市高界律师事务所律师。委托代理人马萍，北京市高界律师事务所律师。上诉人何培重因与被上诉人北京世纪金源物业管理有限公司（以下简称金源物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2015）朝民初字第57480号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年3月10日受理后，依法组成由法官李坤担任审判长，法官宋晖、法官龚勇超参加的合议庭，于2016年3月21日召集双方当事人进行了询问，并于2016年4月13日、4月22日公开开庭进行了审理。上诉人何培重及其委托代理人李焱、被上诉人金源物业公司之委托代理人李群茂均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。金源物业公司在一审中起诉称：何培重于2000年9月11日与开发商北京天润金源置业有限公司签订了商品房买卖合同，合同约定何培重购买朝阳区××小区××房屋（以下简称涉案房屋），建筑面积为181.15平方米。金源物业公司受开发商北京金源鸿大房地产有限公司指定负责涉案房屋所在小区的物业管理工作，约定物业管理费收费标准为每月每平方米3元，供暖费执行政府定价每平方米30元。何培重在金源物业公司提供全面服务的情况下，拖欠2008年12月31日至2015年12月31日的物业管理费45667.92元及2009年11月15日至2015年3月15日的供暖费32607元。金源物业公司多次催促缴费，均未果，故诉至法院请求判令何培重支付物业管理费45667.92元、供暖费32607元，判令何培重按照所欠款每日百分之五的标准向金源物业公司支付至实际付清之日的滞纳金。何培重在一审中答辩称：不同意金源物业公司的诉讼请求。物业管理费、取暖费两项请求都超出了诉讼时效期间，超出期间无权要求支付上述费用。金源物业公司作为物业管理公司没有合理履行其职责，相反在提供物业服务工作中违法改造了何培重所居住的29层供暖系统，直接造成涉案房屋取暖达不到北京市的供暖标准。金源物业公司应对何培重的损失承担直接责任，金源物业公司没有理由要求何培重支付物业管理费和供暖费。请求驳回金源物业公司诉讼请求。一审法院审理查明：金源物业公司为何培重购买的涉案房屋提供物业服务，涉案房屋建筑面积181.15平方米。物业管理收费标准为每月每平方米3元。供暖费执行政府定价为每平方米30元。2008年金源物业公司为解决××小区×1房屋的供暖问题，对涉案房屋供暖设施进行改造，致使涉案房屋供暖系统成为该楼供暖末端。何培重主张因改造后室内供暖温度不达标与金源物业公司达成过口头协议，故未交纳2008年12月31日至2015年12月31日的物业管理费、自2009年11月15日到2015年3月15日的供暖费。何培重主张其所购房屋为开发商精装修房屋，其未对供暖设施进行过改动，且曾与金源物业公司达成过口头协议，第一种方案为金源物业公司将供暖设施恢复原状，第二种方案为何培重不交纳物业管理费、供暖费。金源物业公司对何培重的主张不予认可。金源物业公司主张何培重不同意释放供暖管道气体，致使室内温度不达标。一审诉讼前，金源物业公司曾向何培重送达催交物业管理费及供暖费通知。何培重委托北京市建设工程质量第一检测所有限公司对涉案房屋进行检测，检测时间为2015年12月21日14时30分至15时，经测量南侧西卧室温度为15度，东侧北卧室温度为14.4度，南侧东卧室温度为14.1度，厨房温度为17.8度（厨房暖气未改造）。金源物业公司认可何培重室内温度未达到行业标准。一审法院判决认定：何培重认可金源物业公司为其所购房屋的小区提供了物业管理服务，双方形成了事实上的物业服务合同关系，何培重应当依照双方约定交纳相应的物业管理费，针对金源物业公司起诉的物业管理费交纳期间，何培重未举证已经交费，且何培重对主张的双方约定可以不交费的事实未举证，金源物业公司也不予认可。金源物业公司要求何培重支付物业管理费，该院予以支持。金源物业公司已经举证管理期间曾发出催交通知，且物业管理也在持续状态，故何培重辩称已过诉讼时效，该院不予采信。金源物业公司主张因为何培重不同意释放供暖管道气体，导致室内温度不达标，何培重购买房屋在前，金源物业公司改造供暖设施在后，该院认为，何培重在购买房屋时对需要配合金源物业公司释放供暖管道气体是无法预知的。何培重同意金源物业公司改动供暖设施是善意的，前提是为了配合金源物业公司解决顶楼供暖问题，按一般正常人的理解应当不影响其自身正常使用且其所享受的服务标准不能下降，因此难以认定何培重存在过错。且金源物业公司提出的释放管道的气体只是一种解决问题的方法，其实际后果如何亦难以确定。现何培重房屋供暖温度达不到标准，即金源物业公司提供的服务未达标准，就其要求的供暖费应予以减少，具体比例该院酌定。金源物业公司要求滞纳金，因金源物业公司服务存在瑕疵，该院不予支持。综上，按照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条的规定，判决：一、何培重于判决生效后7日内给付金源物业公司物业管理费45667.72元；二、何培重于判决生效后7日内给付金源物业公司供暖费13042.8元；三、驳回金源物业公司其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。何培重不服一审法院上述民事判决，向本院提起上诉，其主要上诉理由是：一审法院未查清事实，且适用法律错误。何培重于2000年购买的涉案房屋是由北京天润金源置业有限公司建设销售并交付使用。何培重于2001年入住，该小区由金源物业公司提供物业管理服务。2008年金源物业公司为解决顶层30层业主房间暖气不热的问题，将涉案房屋内部的暖气管道改造，在改造之前未经何培重本人允许，而是趁何培重不在家，家里只有老人的情况下，声称全面改造小区的暖气管道，从而将何培重家里的管道改造。改造之后，涉案房屋的暖气完全不热。此后，何培重多次与金源物业公司协商，要求其恢复原状，但金源物业公司称30层业主不同意恢复，故时至今日暖气问题始终没有解决。何培重认为金源物业公司作为物业管理公司，无权对开发商交付房屋时的建筑结构进行改动，由于改变房屋建筑结构造成何培重家里暖气无法使用、在每年的供暖季节房屋也无法使用，故何培重不得不另外租赁了房屋居住。金源物业公司的行为侵犯了何培重的合法权益，何培重将通过另案追究损害赔偿责任。本案中，金源物业公司作为物业管理公司，不仅没有提供合格的物业管理服务，相反其错误的行为还损害了业主的切身利益，一审法院判决何培重全额支付物业管理费是不符合事实及法律规定的。金源物业公司要求何培重交纳物业管理费没有合同依据，其既没有与建设单位签订前期物业服务合同，也没有与业主委员会签订物业服务合同，仅仅依据其事实上提供的物业服务就要求何培重按照其单方制定的收费标准交纳物业管理费是没有事实依据和法律依据的。金源物业公司利用其提供物业管理服务的便利损害了业主的合法权益，已经构成了侵权，其无权要求何培重支付物业管理费。金源物业公司作为服务企业，应当按照合同约定和法律规定履行其义务，无论其提供的物业服务是否合格，最基本的前提是不应当成为加害人，不应当损害业主的合法权益。何培重在本案2016年3月21日庭审中口头补充以下上诉意见：对金源物业公司主张的每月每平米3元的物业管理费标准不认可，该收费标准没有依据。综上，何培重上诉请求：1.撤销一审民事判决第一、二项，并依法改判驳回金源物业公司的全部诉讼请求；2.由金源物业公司负担本案一、二审诉讼费及测量费。金源物业公司服从一审法院判决。其未向本院提交书面答辩意见，但其在本院庭审中口头答辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确。1.金源物业公司与何培重之间存在事实物业服务关系，在2008年之前双方达成过协议，包括交纳了2008年之前的物业管理费，说明何培重已经承认金源物业公司实际提供物业管理，故双方之间存在事实物业服务关系。2.金源物业公司不存在侵权行为，管道改造属于合理行为，不属于建筑整体施工或改造，对管道的改造也是为了暖气供热和提供服务进行了改造，并且当时是经过何培重家人同意的，暖气不热按照常理应先把凉气放出来热气才能出来。综上，金源物业公司不同意何培重的上诉意见，请求二审法院驳回何培重的上诉请求。二审审理期间，本院依法补充查明以下事实：金源物业公司为证明物业管理费的收费标准，在2016年4月22日庭审中提交发票（记账联）1张，用以证明何培重曾以每月每平米3元的标准交纳了2004年12月30日至2006年12月29日期间的物业管理费。该发票记载：交费单位（个人）：××，项目：物业管理费2004.12.30-2006.12.29，金额：13042.8，开票日期：2006-11-2。何培重亦在2016年4月22日庭审中提交3份证据：证据1.交费证明1份，内容为：“兹有××小区××房屋业主已将物业管理费交至2006年12月31日，供暖费交至2006年3月15日，之前费用已全部结清。特此证明！北京世纪金源物业管理有限公司2006年10月31日”；证据2.费用结清证明1份，内容为：“兹有北京朝阳区××小区××房屋费用结清情况如下：物业费截止到：2008年12月29日之前全部结清。供暖费截止到：2009年3月15日之前全部结清。车位：B2-066号车位截止到：2009年6月19日之前全部结清。B2-065号车位截止到：2009年4月1日之前全部结清。特此证明！北京世纪金源物业管理有限公司世纪嘉园管理处二〇〇八年十月十三日”；证据3.发票1张，内容为供暖费2002年11月15日至2006年3月15日，金额3586.3元。何培重提交上述3份证据均用以证明：物业管理费交纳到2006年12月31日，供暖费交纳了2002至2006年的，费用已经结清；2008年至2015年双方已经达成了协议，即暖气问题解决前金源物业公司不收取物业管理费和暖气费，因此从2009年至2015年金源物业公司没有任何证据证明要求何培重交费，说明双方已经达成过协议。经本院庭审质证，何培重对金源物业公司提交的发票的真实性及证明目的均不予认可，并主张该证据不属于“新的证据”的范畴，不应被采纳。金源物业公司主张何培重提交的发票的真实性无法核实，对费用结清证明及缴费证明的真实性认可，对三份证据的证明目的均不认可。本院认为，关于金源物业公司提交的发票，何培重在二审庭审中陈述曾于2006年11月交纳过物业管理费，其未提交证据对该发票予以反驳，本院对该份证据形式上的真实性予以确认；对何培重提交的费用结清证明及缴费证明，金源物业公司认可真实性，本院亦不持异议；对何培重提交的供暖费发票，其内容与交费证明、费用结清证明及交费时间可以相互印证，本院对该证据形式上的真实性予以认可。本院经审理查明的其他事实与一审法院查明的事实一致。上述事实，有双方当事人的陈述，催费通知、发票、交费证明、费用结清证明及其他相关证据在案佐证。本院认为：《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”金源物业公司与何培重虽未签订物业服务合同，但金源物业公司实际为何培重居住的小区提供了物业服务，何培重也已实际享受了金源物业公司为其提供的物业服务，双方之间已形成事实上的物业服务合同关系，何培重应交纳物业服务费。关于物业管理费收费标准，何培重未提交证据证明涉案房屋物业管理费收费标准，而金源物业公司提交的发票证明何培重2004年12月30日至2006年12月29日交纳的物业管理费金额与金源物业公司主张的标准一致，故本院认定何培重应按照每月每平米3元的标准交纳物业管理费。关于诉讼时效，金源物业公司提供的物业服务系持续性服务，其曾发出催交通知，何培重并无证据证明金源物业公司明显怠于行使权利，故何培重关于诉讼时效的上诉主张，本院不予支持。现金源物业公司向何培重主张2008年12月31日至2015年12月31日的物业管理费，具有依据，本院予以支持。一审法院鉴于涉案房屋供暖温度存在不达标的情况，对何培重应交纳的供暖费予以酌减，并无不当，本院予以维持。何培重主张曾与金源物业公司就免交物业管理费及供暖费达成协议，金源物业公司对此不予认可，何培重亦未就该协议提交证据证明，故本院对其该项上诉主张不予采纳。但是应当指出的是，金源物业公司作为物业服务企业，应不断提高物业服务水平和质量，加强物业服务的主动性，切实解决业主所反映的问题，与业主建立和谐的服务和被服务关系。另，关于何培重主张的测量费，系其二审期间增加的诉讼请求，因金源物业公司不同意本院一并审理，故何培重可另行起诉，本院对此不予处理。综上，何培重的上诉请求缺乏事实及法律依据，本院不予支持。一审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，处理并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。一审案件受理费878元，由北京世纪金源物业管理有限公司负担285元（已交纳），由何培重负担593元（北京世纪金源物业管理有限公司已预付，何培重于本判决生效后7日内给付北京世纪金源物业管理有限公司）。二审案件受理费1268元，由何培重负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 李 坤代理审判员 宋 晖代理审判员 龚 勇 超二〇一六年四月二十五日书 记 员 任轩毓书记员郑海兴 来源：百度“”