（2016）苏03民终538号
裁判日期: 2016-04-24
公开日期: 2016-04-27
案件名称
徐州裕茂市场服务有限公司与姚金中、徐州忠义咖啡设备有限公司房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
江苏省徐州市中级人民法院
所属地区
江苏省徐州市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
姚金中,徐州裕茂市场服务有限公司,徐州忠义咖啡设备有限公司
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百六十九条，第一百七十条
全文
江苏省徐州市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）苏03民终538号上诉人（原审被告）姚金中。委托代理人姚亮。被上诉人（原审原告）徐州裕茂市场服务有限公司。法定代表人沈高友，该公司总经理。委托代理人李晓明，江苏茂通律师事务所律师。委托代理人盛浩，江苏茂通律师事务所律师。原审被告徐州忠义咖啡设备有限公司。法定代表人姚金中，该公司经理。上诉人姚金中因与被上诉人徐州裕茂市场服务有限公司（以下简称裕茂公司）、原审被告徐州忠义咖啡设备有限公司（以下简称忠义公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服徐州市云龙区人民法院（2014）云民初字第1574号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年1月25日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人姚金中的委托代理人姚亮，被上诉人裕茂公司的委托代理人李晓明到庭参加诉讼。原审被告忠义公司经本院传票传唤，无正当理由未参加庭审。本案现已审理终结。原审法院经审理查明，2012年6月9日，裕茂公司（甲方）与忠义公司（乙方）签订徐州食品城裕茂市场商铺租赁合同，甲方将位于裕茂市场商铺130号铺面一间出租给乙方。合同第二条第1项：租赁期限三年，自2012年8月10日至2015年8月10日。第2项约定：租金优惠后第一年50000元、第二年53000元、第三年56000元，第一年租金由乙方在合同签订之日交纳，以后租金每年提前15天交清下一年租金。合同上又补写房租半年一交。第3项：本合同签订之日乙方应向甲方交付押金5000元，本合同正常履行期满后，甲方无息将押金返还给乙方。如乙方拖欠费用或拒不赔偿其造成的损失，甲方有权直接从押金中抵扣该费用，之后甲方通知乙方补足押金，乙方拒不补足押金的，甲方可解除租赁合同。合同第五条第2项：乙方必须依约缴纳租金及其他费用，如有拖欠，甲方有权向乙方加收滞纳金，滞纳金每天按实欠租金和费用的3%收取，如拖欠租金超过30天，视为乙方严重违约，甲方有权解除合同收回房屋。合同第六条第2项：甲方应严格加强市场秩序管理，建立健全消防、治安、卫生、道路畅通等保障制度，维护乙方的合法权益和经营权。第4项：如因甲方违反上述约定，给乙方造成损失的由甲方予以赔偿。该合同由裕茂公司加盖合同专用章，甲方经办人张学更签名。合同承租方虽填写为徐州忠义咖啡设备有限公司，但均未加盖该印章，乙方经办人为姚金中签名。合同签订后，裕茂公司交付了租赁房屋，承租人则陆续向裕茂公司的经办人张学更付款5000元、20000元。2013年9月18日，姚金中交付裕茂公司10000元。后忠义公司因故停业。裕茂公司收回该房屋租给他人。裕茂公司认为忠义公司、姚金中自2012年8月10日至2014年2月10日租赁其房屋，依合同约定尚欠租金41500元、滞纳金12450元，特诉至一审法院。忠义公司、姚金中以在2013年底拉走咖啡机设备后不知情的情况下，所租房屋被裕茂公司租给他人，以及辩称理由不同意裕茂公司的诉请。经调解，双方各持己见。原审法院另查明，忠义公司设立于2008年8月25日。2013年4月15日该公司变更登记，法定代表人由秦振翔变更为姚金中。原审法院经审理认为，该案所涉租赁合同，忠义公司未加盖公司印章，2012年6月9日签订合同时，姚金中不是该公司的法定代表人，也未有忠义公司授权姚金中经办租赁行为的相关证据，因此，该合同的承租人不能认定是忠义公司，姚金中应是该合同的承租人。双方签订的租赁合同是真实意思表示，内容合法有效，双方均应按照协议约定全面履行各自的义务。姚金中交付给裕茂公司经办人张学更的押金、租金25000元，裕茂公司予以认可，加之后交付的租金10000元，共计交付35000元。按合同约定，如乙方拖欠费用或拒不赔偿其造成的损失，甲方有权直接从押金中抵扣该费用。所以，可以认定姚金中实际交付裕茂公司租金35000元。裕茂公司称，所租房屋是于2014年2月10日姚金中不经营后收回的。姚金中则称，其于2013年12月27日拉走旧设备，在准备拉新设备时发现裕茂公司将房屋另租他人，姚金中对此无证据证明。可以认定租赁终止时间为2014年2月10日。按合同约定，姚金中租赁裕茂公司的房屋自2012年8月10日起第一年应付租金50000元，实际交付35000元，尚欠15000元。自2013年8月10日起第二年的租金是53000元，计算至2014年2月10日的租金为26500元。姚金中所欠租金应为41500元。姚金中认为其拖欠租金是因为裕茂公司不认可其交付给张学更的25000元，以及裕茂公司违反合同第六条约定，即未保障道路畅通等管理职责，影响了其经营权。但姚金中不能提供证据证明，其主张不予支持。按照合同约定，乙方拖欠租金等费用，甲方有权向乙方加收滞纳金，滞纳金每天按实欠租金和费用的3%收取，如拖欠租金超过30天，视为乙方严重违约，甲方有权解除合同收回房屋。该滞纳金约定明显过高，裕茂公司按应付款的30%计算滞纳金的主张于法无据，在裕茂公司不能证明其实际损失的情况下，滞纳金按每日万分之四计算为宜。按此计算，姚金中拖欠的租金41500元至今的滞纳金已经超出裕茂公司主张的12450元，故支持裕茂公司此诉讼请求。因姚金中拖欠租金期限较长，裕茂公司依约要求解除合同的请求，依法应予支持。遂依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条之规定，判决：一、解除徐州裕茂市场服务有限公司与姚金中签订的徐州食品城裕茂市场商铺租赁合同。二、姚金中于该判决发生法律效力之日起十日内支付徐州裕茂市场服务有限公司房租金41500元，滞纳金12450元。三、驳回徐州裕茂市场服务有限公司的其他诉讼请求。案件受理费575元，由姚金中负担。上诉人姚金中不服原审法院判决，向本院提起上诉称，1、一审认定事实不清，收取租金和合同签订人张学更未能到庭作证，被上诉人单方解除合同不合法。2、上诉人未能按时交纳租金金额，是因为被上诉人未能履行合同约定和调解时负责的经理的口头承诺。上诉人提供的其他商户出具的书面证据未给予认定。3、因为被上诉人未能履行合同责任，致使上诉人所经营的商铺不能正常经营，商铺内机器设备长期存在表面氧化不能出售。上诉人将机器调换期间被上诉人强行开锁，将商铺转租给另一方，导致租金部分拖欠，并不是上诉人不想经营商铺。综上所述，一审法院未能查明事实，不顾及上诉人的合法权益，未对上诉人提供的事实认定，未对证人证据给予认定。现请求二审法院维护上诉人的合法权益，发回重审或者改判。被上诉人裕茂公司答辩称，一审判决事实清楚，适用法律正确，程序合法，上诉人的上诉请求没有事实依据，请求驳回。关于事实部分，一审时被上诉人认可张学更当时是公司的经理，按照公司的规定租金应该交至公司财务处由公司出具收据，被上诉人要求上诉人按照合同规定缴纳租金，上诉人提出部分租金交至张学更处，但张学更早已离职联系不上，所以对上诉人提出的该部分租金交至张学更处的事实无法落实。除此之外，上诉人还欠被上诉人截至2014年2月10日租金为41500元，该41500元中并不包括上诉人所述的交至张学更处的租金，对于争议的租金我们在一审起诉时并没有要求对方支付。上诉人多次没有按照合同规定的期间交纳租金，2014年2月被上诉人在多次要求上诉人支付应付租金时发现其将商铺内的一些物品搬离，遂起诉至一审法院。涉案商铺在2014年5月15号之后才对外出租，被上诉人所要的租金也只是起诉至2014年2月10号，之后的租金也没有向上诉人主张。原审被告忠义公司未到庭，亦未提交书面答辩状。二审中双方当事人均没有提交新证据。本院审理查明的事实与原审法院一致。二审中双方当事人的争议焦点为：姚金中是否应当向徐州裕茂市场服务有限公司支付租金41500元及12450元滞纳金。本院认为，双方当事人签订的《徐州食品城裕茂市场商铺租赁合同》，是双方真实意思表示且不违法法律规定，应当认定为有效。虽然合同尾部承租方为忠义公司，但并未加盖忠义公司公章，故该合同仅能认为系上诉人姚金中与被上诉人裕茂公司之间签订。作为承租人，姚金中应当按照合同约定履行支付租金的义务。被上诉人姚金中称在承租涉案房屋后，共计缴纳裕茂公司35000元，即使该陈述真实，其亦拖欠被上诉人裕茂公司涉案房屋的租金。由于裕茂公司称其于2014年2月10日发现姚金中已将屋内设备拉走不再经营后收回并于2014年5月将涉案房屋另行租赁他人，而姚金中则认为其于2013年底已将屋内设备拉走并打算搬入新设备，故一审法院根据双方合同及实际的租赁情况解除涉案租赁合同并无不当，本院予以支持。由于姚金中未按期缴纳房租，应当按照合同的约定向裕茂公司支付拖欠租金并缴纳滞纳金。因裕茂公司主张的租金及滞纳金并未超出合同约定，一审法院支持其该项诉讼请求并无不当，本院予以确认。至于姚金中主张其未交租金系由于被上诉人未能履行合同责任，致使上诉人所经营的商铺不能正常经营，商铺内机器设备长期存在表面氧化不能出售，因无充分的证据加以证实，故本院不予采信。综上，上诉人的上诉理由不能成立，本院不予支持。原审法院认定事实清楚，适用法律正确，依法应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费575元，由上诉人姚金中负担。本判决为终审判决。审 判 长 廖伟巍审 判 员 宋新河代理审判员 孟 娟二〇一六年四月二十四日书 记 员 陆滢冰 来源：百度“”