（2016）粤06民终716号

裁判日期: 2016-04-23

公开日期: 2016-06-06

案件名称

冯国良与佛山市南海田堡市场投资管理有限公司租赁合同纠纷二审民事判决书

法院

广东省佛山市中级人民法院

所属地区

广东省佛山市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

佛山市南海田堡市场投资管理有限公司,冯国良

案由

租赁合同纠纷

法律依据

《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第二条；《中华人民共和国合同法》：第五十八条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条

全文

广东省佛山市中级人民法院民事判决书（2016）粤06民终716号上诉人（原审被告）：佛山市南海田堡市场投资管理有限公司，住所地广东省佛山市南海区。法定代表人：梁颖洁，该公司经理。委托代理人：聂先平，广东法岸律师事务所律师。委托代理人：黄淑卿，广东法岸律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：冯国良，男，汉族，住广东省佛山市南海区。上诉人佛山市南海田堡市场投资管理有限公司（以下简称田堡公司）因与被上诉人冯��良租赁合同纠纷一案，不服广东省佛山市南海区人民法院（2015）佛南法民三初字第1278号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理，本案现已审理终结。2015年8月31日，冯国良向原审法院提起诉讼，请求判令：1.解除冯国良与田堡公司之间的租赁合同；2.田堡公司退还租赁保证金6000元；3.田堡公司退还水电保证金500元；4.田堡公司赔偿冯国良3天的误工费1000元及违约金18000元；5.本案诉讼费由田堡公司承担。原审法院查明：田堡公司为有限责任公司，法定代表人为梁颖洁。1995年6月30日，行政部门核发国有土地使用证，登记位于佛山市南海区大沥镇733.33平方米土地使用者为邝某鸿，用途为住宅，使用期限为70年。2013年3月19日，邝某鸿与梁颖洁签订一份《租赁合同》，约定：邝某鸿将位于佛山市南海区大沥镇43号物��出租给梁颖洁，租期从2013年6月1日起至2028年5月30日止。2013年9月10日，佛山市南海区大沥镇国土城建和水务局向梁颖洁出具《场地使用证明》，同意梁颖洁对位于佛山市南海区大沥镇沥中竹冠村长岗脚（即大沥城区体育路43号）的简易一层建筑物（建筑面积约为1150平方米）自行使用或招租，但要求其不得擅自改变建筑物的结构和使用性质，同时注明该场地证明有效期至2014年11月10日。2014年6月1日，冯国良、田堡公司签订一份《租赁合同》（以下简称涉讼合同一），约定：冯国良承租田堡公司位于佛山市南海区大沥中心市场档位A—6号场地（以下简称涉讼场地）；租期从2014年7月1日起至2015年3月19日止；租金实行每月支付制，租金标准为2000元，管理费每月60元；每月26日前支付下月租金及费用；自合同签订当日，冯国良应支付保证金6000元，水电保证金500元。2015年4月15日，冯国良、田堡公司另签订一份《租赁合同》（以下简称涉讼合同二），约定：田堡公司将涉讼场地租给冯国良经营；租期从2015年3月31日起至2016年3月31日止；租金实行每月支付制，租金标准为2000元，管理费每月60元；每月26日前支付下月租金及费用；自合同签订当日，冯国良应支付保证金6000元，水电保证金500元。同日，冯国良向田堡公司支付了租赁保证金6000元和水电保证金500元。2015年8月31日，冯国良提起本案诉讼。原审法院认为：建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。行政部门虽出具了《场地使用证明》，同意田堡公司出租、使用涉讼场地，但该证明有效期截至2014年11月10日，而田堡公司未提供涉讼场地其他规划、报建、验收资料，则涉讼合同二因违反法律强制性规定而无效。涉讼合同一因期限届满已经实际终止，涉讼合同二因无效而自始没有法律约束力，故冯国良诉请解除合同没有法律依据，原审法院不予支持。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还。冯国良诉请田堡公司返还保证金6000元、水电保证金500元符合法律规定，原审法院予以支持。田堡公司虽称冯国良拖欠其租金、水电费，但未在本案中提起反诉，原审法院对此不予审查处理，但不影响田堡公司另案主张。冯国良虽诉请田堡公司赔偿误工费、违约金，但未提供证据予以证明，且冯国良作为承租方，对于涉讼场地是否适租负有审查义务，对订立无效合同亦负有一定责任，故原审法院对该等赔偿诉请均不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十六条、第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一��的规定，判决：一、田堡公司应于判决发生法律效力之日起十日内退还租赁保证金6000元、水电保证金500元，合计6500元予冯国良；二、驳回冯国良的其他诉讼请求。一审以简易方式结案，案件受理费减半收取218.75元，由冯国良负担193.75元，由田堡公司负担25元。上诉人田堡公司提起上诉称：（一）原审法院认定2015年4月15日订立的涉讼合同二无效是错误的。涉案合同二系双方平等协商签订，没有违反法律法规的强制性规定，也没有违反国家及社会公共利益，没有损害第三人的利益，不属于无效合同。佛山市南海区大沥镇国土城建和水务局已同意田堡公司对涉讼场地对外经营（自行使用或对外招租），并出具了场地使用证明，并告知工商部门涉讼场地可作为田堡市场的经营场所，工商部门也依此证明为田堡市场办理了营业执照，营业执照至今有效，该证明的��具已令涉案合同合法有效，其有效期至2014年11月10日仅是该证明文件本身的有效期，并非许可的有效期。事实上，相关行政部门从未制定过法律法规或部门规章规定此类许可存在许可期限，原审法院将该有效期理解为许可期限并认定涉讼场地依法不得出租使用，系程序上理解错误。（二）即便涉讼合同二无效，但冯国良一直占有使用涉讼场地至今，须向田堡市场支付占有使用费。田堡公司提交的水电费发票证明，涉讼场地的水电费一直由田堡公司统一向相关部门代交，再分别向个租户收取，冯国良理应向田堡公司交水电费。冯国良自2015年5月1日起未向田堡市场支付租金（占有使用费），自2015年4月1日起未支付水电费，田堡市场有权以冯国良缴纳的租赁保证金及水电费保证金抵扣其所欠付的租金（占有使用费）及水电费，且该租赁保证金及水电保证金不足以抵扣，原审法院对此不予支持是错误的。综上，请求撤销原审判决，驳回冯国良的全部诉讼请求。被上诉人冯国良答辩称：邝某鸿与梁颖洁的租赁合同已经解除了，梁颖洁已经没有经营权，涉讼合同二是无效的。双方在二审期间均未向本院提交新证据。经审理，本院对原审查明的事实予以确认。本院认为：本案为租赁合同纠纷。由于双方均未提供涉讼场地的规划、报建手续，涉讼场地被使用至今亦超过行政部门出具的《场地使用证明》载明的有效期，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效”的规定，原审法院认定涉讼合同二无效并无不当。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还”的规定，涉讼合同二无效，田堡公司应向冯国良返还冯国良向其支付的租赁保证金6000元和水电保证金500元。田堡公司上诉主张冯国良未缴纳涉讼场地的占有使用费和水电费，应从租赁保证金中予以抵扣，但其在一审期间未针对占有使用费和水电费提起反诉，原审法院不予审查处理并无不当，田堡公司可另行主张。综上，田堡公司的上诉请求缺乏理据，不能成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚、适用法律正确，应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人佛山市南海田堡市场投资管理有限公司负担。本判决为终审判决��审　判　长　　刘建红代理审判员　　郑正坚代理审判员　　吴媛媛二〇一六年四月二十三日书　记　员　　许佩珊关注公众号“”