（2016）藏0102民初308号
裁判日期: 2016-04-23
公开日期: 2016-11-17
案件名称
向玉君与文华房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
拉萨市城关区人民法院
所属地区
拉萨市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
向玉君,文华
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十一条，第六十二条，第一百二十五条第一款，第二百二十四条第一款；《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第十五条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款
全文
西藏自治区拉萨市城关区人民法院民 事 判 决 书（2016）藏0102民初308号原告（反诉被告）向玉君，女，1972年2月4日出生，汉族，经商，现住拉萨市。委托代理人陶韬，北京市中鹏律师事务所拉萨分所律师。委托代理人刘齐，北京市中鹏律师事务所拉萨分所律师。被告（反诉原告）文华，男，1978年6月21日出生，汉族，经商，现住���萨市。委托代理人常凤龙，西藏伟豪律师事务所律师。原告（反诉被告）向玉君与被告（反诉原告）文华房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年1月25日立案受理后，依法适用简易程序，于2016年3月18日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）向玉君的委托代理人陶韬、刘齐，被告（反诉原告）文华及其委托代理人常凤龙到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向玉君诉称，原、被告双方于2015年2月1日签订了房屋租赁合同，约定原告将位于西藏拉萨市巴尔库路16-4号的“郑府酸萝卜乌江鱼”门面出租给被告使用，租金为每月25080元，房屋面积为192平方米，租赁期限从2015年1月31日至2018年1月31日止，双方约定租金缴纳方式为每季度交纳一次房租，并且在每季度的第一个月5号缴纳，约定房租费用随行就市。在合同的履行过程中，原告的出租人蒋汉明根据巴尔库路房屋租金上涨行情要求原告在原有租金的基础上每月增加4750的租金，故原告在2016年1月18日向出租人缴纳了2015年租金差额57000元。根据原、被告双方签订的房屋租赁合同，被告在2016年1月5日之前应向原告缴纳2016年第一季度的房屋租赁费，原告多次向被告催要租金，并在2016年1月6日给被告下发了催要房租通知书，但被告至今拖欠房屋租金未付。根据双方签订的合同第八条第二项的规定：“若超出15天乙方仍未交清费用，甲方有权单方面解除合同，收回所租门面房。”故原告诉至法院请求判令：1、解除原告和被告于2015年2月1日签订的房屋租赁合同；2、被告立即搬离并返还房屋；3、被告向原告支付拖欠的2016年1月房屋租金32668元；4、被告向原告支付原告垫付的2015年房屋租金差额52250元；5、本案诉讼费由被告承担。被告文华辩称，原告要求解除合同并搬离房屋无事实和法律依据。原、被告双方在《房屋租赁合同》中已约定了租金为每月25080元，且被告已经按约足额缴纳完毕，原告要求补足2015年房屋租金差额无任何依据。且被告向原告承诺过按时缴纳2016年度的房屋租金，在合同履行期限内一直按照合同约定履行相关义务，不存在任何违约行为，因原告在无任何事实依据和法律依据的情况下要求补足2015年的房屋租金，故未缴纳2016年的房屋租金，且合同中未约定随行就市后被告需要补足之前的租金，故请求驳回原告全部诉讼请求。反诉原告文华诉称，反诉原、被告双方于2015年2月1日签订了门面房租赁合同，约定反诉被告将位于西藏拉萨市巴尔库路16-4号的“郑府酸萝卜乌江鱼”门面出租给反诉原告使用，租金为每月25080元，房屋面积为192平方米，租赁期限从2015年1月31日至2018年1月31日止，同时在合同中约定了其他相关权利义务。且反诉原告已将合同中约定的房屋押金100000元及前期转租租金150000元按约及时足额向反诉被告缴纳完毕，反诉被告出具收条对此予以了确认。在履行合同过程中反诉原告以反诉被告的名义向房东缴纳房租费、水电费等相关费用。2016年1月14日，反诉被告突然要求反诉原告补缴2015年度的房屋租金。因2015年度的房屋租金反诉原告已经按约足额缴纳完毕，故补缴房屋租金无任何依据，且反诉原告已向反诉被告发短信承诺过按时缴纳2016年度的房屋租金，但反诉被告多次拒绝接收租金。反诉原告在合同履行期限内一直按照合同约定履行相关义务，不存在任何违约行为，反诉被告在无任何事实依据和法律依据的情况下要求补足2015年的房屋租金，违反了双方合同的约定，存在严重违约行为。故请求法院依法判令：1、反诉原告与反诉被告���续履行双方签订的《门面房租赁合同》；2、反诉被告向反诉原告支付违约金90288元；2、由反诉被告承担本案诉讼费用。反诉被告向玉君辩称，反诉原告提出的反诉请求不能成立。双方签订的合同中明确规定租金随行就市，反诉被告不是房屋所有权人，只是承租人，该房屋是反诉被告支付560000元转让费后从出租人处承租的，承租后转租给了反诉原告文华，出租人给反诉被告向玉君上调租金，该上调的租金应由作为次承租人的反诉原告文华承担。且反诉原告在2016年1月5日之前应向反诉被告缴纳2016年第一季度的房屋租赁费，经多次催要租金，并在2016年1月6日下发了催要房租通知书后反诉原告至今拖欠房屋租金未付。根据双方签订的合同规定反诉被告有权单方面解除合同，收回所租门面房。现反诉原告不接受随行就市，不按时缴纳房租，故请求驳回反诉原告的���部反诉请求。经审理查明，2012年1月1日向玉君从西藏南亚商贸有限公司处承租了西藏拉萨市巴尔库路16-4号的门面房，房屋面积为192平方米。2015年2月1日向玉君与文华签订《门面房租赁合同》，向玉君将位于西藏拉萨市巴尔库路16-4号门面转租给文华使用，双方约定租赁期限从2015年1月31日至2018年1月31日止，约定租金为每月25080元，其中包含文华应向向玉君支付的每月12500元转租租金及文华代向玉君向出租人支付的每月12580租金。合同中双方还约定了租金支付方式为按季度交纳，交纳时间为每季度第一个月5号前，且在合同租赁费交付方式中补充约定了房租费“随行就市”。2016年1月6日，向玉君以出租人上调租金且其与文华的合同中约定了房屋租金“随行就市”为由，下发通知要求文华补缴2015年上调的租金差额57000元，并将房屋租金上调至32668元（其中每月缴纳出租方的20168元及缴纳向玉君的转租费12500元），要求文华交纳2016年1月至3月的租金共计98004元，双方之间因租金产生争议。另查明，2014年12月31日之前该门面房的出租人为西藏南亚商贸有限公司，租金为每月12480元，2015年南亚公司将出租权转让给拉萨市聚涵物业服务有限公司，但因拉萨市聚涵物业服务有限公司未能跟该门面房所有权人西藏自治区文物局签订合同，故2015年未与承租人向玉君签订租赁合同，但拉萨市聚涵物业服务有限公司以南亚公司的名义收取了2015年的租金。2016年1月1日，拉萨市聚涵物业服务有限公司从该门面房所有权人西藏自治区文物局取得本案所涉门面房的出租权后，该公司负责人蒋汉铭与承租人向玉君签订了《房屋租赁合同》，该合同中约定租金为每月20168元，租赁期限为自2015年1月1日至2016年12月31日。2016年1月18日，拉萨��聚涵物业服务有限公司从向玉君处收取了2015年租金上调后的差额57000元。且拉萨市聚涵物业服务有限公司授予了向玉君在合同期限内转租给第三方的权利。另查明，自2016年1月1日，该案所涉门面房及其附近所有门面房租金由拉萨市聚涵物业服务有限公司按照市场变化由原来的每平米65元调整为每平米105元。以上事实有《门面房租赁合同》、《房屋租赁合同》、证明、通知、情况说明、调查笔录、当事人陈述及本案庭审笔录在卷佐证。本院认为，在民事纠纷案件中，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，没有证据或证据不足以证明当事人主张的事实，由负有举证责任的当事人承担举证不利的法律后果。本案中，双方提交的证据能够证明双方之间形成的租赁合同关系，因���关系未违反强制性法律规定，应受法律保护。现向玉君主张解除双方之间签订的租赁合同，对此提交双方之间签订的《门面房租赁合同》及《催要通知单》证明文华应按照双方签订的合同约定按时缴纳房屋租金，但向玉君下发催要通知单后文华至今拖欠房屋租金，按照合同约定超出15天仍未交清租金，向玉君有权单方面解除合同。对此，本院认为，双方之间签订的合同中对租金已经做出明确约定后，再次补充“随行就市”为合同约定不明确，该不明确约定导致双方因租赁费产生争议，造成了文华无法按照合同确定的租金金额继续履行合同，双方均存在过错，均不应承担违约责任，故向玉君的该主张，本院依法不予支持。向玉君主张出租人上调租金符合合同租赁费交付方式中约定的房租费金额“随行就市”的规定，并提交一份其与蒋汉铭于2016年1月14日签订的房屋租��合同及南亚公司出具的情况说明，房租费收据要求文华支付出租人上调租金后拖欠的2016年1月份房屋租金32668元及垫付的2015年房屋租金52250元，对此，本院认为“随行就市”为合同约定不明，因该条款约定不明确，造成了双方当事人对合同条款理解产生争议。合同法规定，合同生效后当事人就价款等内容约定不明确的，按照合同有关条款或交易习惯确定，当事人对条款存在理解争议，按照合同所使用的词句，合同的目的，交易习惯及诚实信用原则确定该条款的真实意思。本案中，本院认为双方签订合同的本意为双方约定的每月次承租人文华应支付承租人向玉君的转租租金12500元加上应支付出租人的租金12580后，按照每月25080元收取租金，只是该价格并非一成不变，需要由“随行就市”调整，即租金随着市场行情的波动而变化。向玉君提交的情况说明、房屋租赁合同、��案调查笔录可以证明2016年根据市场变化该门面房出租人已将该案所涉门面房租金上调为每月每平米105元即每月20168元，故加上双方都认可的每月文华应支付给向玉君的转让费12500元，2016年1月份文华应向向玉君缴纳租金共计32668元，故对向玉君要求文华支付拖欠的2016年1月份房屋租金32668元的主张，本院依法予以支持。向玉君提交一份房租费收据要求文华支付垫付的2015年房屋租金52250元的主张，因合同中并未约定租金按照“随行就市”上调后需由承租人补缴，且向玉君未提交相关证据证实该主张，故对此主张，本院依法不予支持。反诉原告文华提交一份由向玉君向其送达的催缴通知单及双方之间签订的《门面房租赁合同》证明向玉君在没有任何依据的情况下要求其补缴2015年房租差额存在违约，要求其承担90288元违约金。对此，本院认为，双方之间签订的合同中对租金已经明确约定后，再次补充“随行就市”为合同约定不明确，该不明确约定导致双方因租赁价格产生争议，双方均存在过错，均不应承担违约责任，故对反诉原告要求反诉被告支付违约金90288元的主张，本院依法不予支持。按照法律规定，承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余期限的，应当认定超过部分的约定无效，本案中，出租人拉萨市聚涵物业服务有限公司同意承租人向玉君的转租行为，但该转租期限超出承租人向玉君的剩余期限，故本院依法认定次承租人与承租人之间超出出租人与承租人之间的租赁期间部分，即自2016年12月31至2018年1月31日的约定无效。综上，根据《中华人民共和合同法》第六十一条、第六十二条第二款、第一百二十五条第一款、第二百二十四条第一款，《最高人民法院关于审���城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、继续履行原告（反诉被告）向玉君与被告（反诉原告）文华之间签订的《门面房租赁合同》至2016年12月31日止。二、被告（反诉原告）文华向原告（反诉被告）向玉君支付拖欠的2016年1月份房屋租金32668元整。三、驳回原告（反诉被告）向玉君的其他诉讼请求。四、驳回被告（反诉原告）文华的反诉请求。本案受理费1922.95元（原告已预交），依法减半收取961.47元，由本诉原告向玉君承担596.1元，由本诉被告文华承担365.37；反诉受理费1028.6元（反诉原告已预交），依法已减半收取，由反诉原告文华承担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于西藏拉萨市中级人民法院。审判员 索朗曲珍二〇一六年四月二十三日书记员 秦 巧 让 来自