（2016）粤06民终745号
裁判日期: 2016-04-23
公开日期: 2016-06-23
案件名称
蔡艳芬与佛山市中旗置业有限公司租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
广东省佛山市中级人民法院
所属地区
广东省佛山市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
佛山市中旗置业有限公司,蔡艳芬
案由
租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第二百一十六条，第九十七条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）粤06民终745号上诉人（原审被告、反诉原告）：佛山市中旗置业有限公司，住所地广东省佛山市南海区。法定代表人：钟文泉，该公司总经理。委托代理人：黄书华，广东通法正承律师事务所律师。委托代理人：黎洁燕。被上诉人（原审原告、反诉被告）：蔡艳芬，女，汉族，住广东省中山市石岐区，公民身份证号码。委托代理人：刘文雅，广东明灿律师事务所律师。上诉人佛山市中旗置业有限公司（以下简称中旗公司）因与被上诉人蔡艳芬租赁合同纠纷一案，不服广东省佛山市南海区人民法院（2014）佛南法民三初字第966号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。蔡艳芬于2014年9月12日向原审法院提起诉讼，请求：1.确认蔡艳芬、中旗公司签订的《##首、二层物业租赁合同》于2014年6月17日解除；2.判令中旗公司立即返还押金29624元、预交的5、6、7月份租金共计11109元；3.判令中旗公司赔偿一倍押金29624元及装饰装修费用损失179930.6元；4.判令中旗公司赔偿噪声检测费用1800元；5.判令诉讼费由中旗公司承担。中旗公司在一审过程中提起反诉，请求判令：1.蔡艳芬继续履行蔡艳芬、中旗公司于2014年5月15日签订的《##首、二层物业租赁合同》（经营范围为美发）；2.蔡艳芬立即支付拖欠的2014年8、9月租金14812元和物业管理费1774元及2014年8月、9月租金的滞纳金（以每月租金7406元为本金，从当月4号起算至付清款项之日止按每日千分之三的标准计算）；3.反诉费由蔡艳芬承担。原审法院查明：位于佛山市南海区####商场于2013年11月26日办理竣工验收备案登记。2013年11月27日，蔡艳芬、中旗公司签订《##首、二层物业租赁合同》，约定蔡艳芬将位于佛山市南海区####商场首层117号商铺租给蔡艳芬经营餐饮，物业建筑面积86.64平方米，租赁期限从2014年1月1日起至2018年12月31日止，首二年内月租金为7406元，每二年递增8%，物业管理费每月433元，蔡艳芬向中旗公司支付14812元押金，蔡艳芬在每月3日前支付当月租金，租赁期间，如中旗公司中途违约，应赔偿双倍押金给蔡艳芬，另赔偿蔡艳芬部分装修损失。当日，蔡艳芬向中旗公司交纳了押金14812元。合同签订后，中旗公司将商铺交付给蔡艳芬，蔡艳芬作餐饮用途进行了装修并经营。2014年5月15日，蔡艳芬、中旗公司经协商后重新签订一份《##首、二层物业租赁合同》，将原合同中经营用途变更为美发，其余内容未变，当日，中旗公司出具收据，确认收到蔡艳芬交来5-7月租金11109元，并注明该租金打5折。2014年6月17日，蔡艳芬委托律师事务所向中旗公司发出律师函，称因承租商铺相邻空调机房开始运营，噪声导致其承租商铺无法使用，故向中旗公司提出解除合同、退还押金和预交租金并协商赔偿损失，请求中旗公司在收到函件7日内联系协商。受蔡艳芬委托，2014年7月4日，佛山柯内特检测科技有限公司在涉讼商铺内进行噪声检测，在14：00时至15：00时期间，涉讼商铺在门窗全为关闭状态下，首层噪声为58.3Leq、二层噪声为65.4Leq（房间内噪声排放限值为50Leq），蔡艳芬为此支付噪声检测费1800元。2014年9月12日，蔡艳芬提起本案诉讼。诉讼中，经蔡艳芬申请，原审法院委托鉴定机构评估涉案商铺装修工程造价为125387.14元。原审法院认为：涉讼商铺已办理竣工验收备案，蔡艳芬、中旗公司于2014年5月15日签订的《##首、二层物业租赁合同》替代双方于2013年11月27日签订的《##首、二层物业租赁合同》，该二份合同均为双方当事人真实意思表示，内容未违反法律强制性规定，为合法有效合同，对双方当事人均具有法律约束力。《中华人民共和国合同法》第二百一十六条规定，出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途，可见，确保租赁物符合合同约定用途为出租人法定义务。本案中，中旗公司出租给蔡艳芬商铺经检测，噪声超出房间内噪声排放限值，不论中旗公司将该商铺出租给蔡艳芬作餐饮或美发，均不符合合同约定用途，蔡艳芬合同目的无法实现，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第（四）项规定，蔡艳芬享有合同单方解除权。蔡艳芬主张解除合同的律师函于2014年6月17日送达给中旗公司，依照《中华人民共和国合同法》第九十六条“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力”之规定，蔡艳芬起诉请求确认双方签订的《##首、二层物业租赁合同》于2014年6月17日解除符合法律规定，原审法院予以支持。中旗公司反诉请求继续履行合同没有事实和法律依据，原审法院不予支持。蔡艳芬、中旗公司租赁合同因中旗公司提供的租赁物不符合合同约定用途解除，中旗公司应承担违约责任，依照合同约定，中旗公司应双倍返还押金29624元予蔡艳芬，蔡艳芬请求中旗公司返还押金29624元和赔偿双倍押金29624元没有依据，超出部分原审法院不予支持。2014年6月17日，蔡艳芬、中旗公司之间的租赁合同解除，蔡艳芬通知中旗公司7日内协商解除纠纷，中旗公司未按此期间与蔡艳芬协商收回商铺事宜，诉讼中仍主张坚持履行合同，不同意接收商铺，原审法院确认蔡艳芬应交租至2014年6月24日，即本案中中旗公司应退还租金4443.6元（11109元÷3个月×1.2个月），蔡艳芬请求中旗公司全额退回租金11109元依据不足，超出部分原审法院不予支持。中旗公司反诉请求蔡艳芬支付2014年8、9月租金、管理费及滞纳金没有事实和法律依据，原审法院均不予支持。蔡艳芬、中旗公司签订二份租赁合同时，并非处于夏季，蔡艳芬主张签订合同时并不清楚存在空调噪声超标问题合情合理，蔡艳芬在签订二份合同时并不存在过错，现蔡艳芬、中旗公司租赁合同因中旗公司责任解除，本案中中旗公司应全额赔偿装修损失予蔡艳芬。经鉴定，装修造价为125387.14元，按合同未履行期限所占合同期比例，本案中中旗公司应赔偿装修损失111176.6元（125387.14元÷60个月×53.2个月），蔡艳芬请求179930.6元依据不足，超出部分原审法院不予支持。中旗公司辩解无须赔偿没有事实和法律依据，原审法院不予采纳。蔡艳芬主张中旗公司支付噪声检测费1800元属于主张中旗公司违约成本费用，在中旗公司已按合同约定承担违约责任情况下，原审法院对蔡艳芬主张中旗公司另行支付该费用的诉讼请求不予支持。综上，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第一款第（四）项、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、确认蔡艳芬与中旗公司于2014年5月15日签订的《##首、二层物业租赁合同》于2014年6月17日解除；二、中旗公司应于判决发生法律效力之日起十日内双倍返还押金29624元予蔡艳芬；三、中旗公司应于判决发生法律效力之日起十日内返还租金4443.6元予蔡艳芬；四、中旗公司应于判决发生法律效力之日起十日内赔偿装修损失111176.6元予蔡艳芬；五、驳回蔡艳芬其他诉讼请求；六、驳回中旗公司全部反诉请求。案件适用简易程序结案，本诉受理费减半收取2533.16元（蔡艳芬已预交），由蔡艳芬负担930.72元，中旗公司负担1602.44元；反诉受理费收取107.33元（中旗公司已预交），由中旗公司负担；鉴定费4319.16元（蔡艳芬已预交），因本次鉴定属于蔡艳芬举证范畴，鉴定费由蔡艳芬负担。上诉人中旗公司不服原审判决，向本院提起上诉称：（一）中旗公司与蔡艳芬于2014年5月15日签订的《##首、二层物业租赁合同》（经营范围为美发）合法有效，应当继续履行。2013年11月27日，中旗公司与蔡艳芬签订《##首、二层物业租赁合同》，约定蔡艳芬向中旗公司承租位于佛山市南海区####首层117号商铺（以下简称涉案商铺），租赁物建筑面积为86.64平方米，经营范围为餐饮，经营品牌为蒸蒸日上，期限自2014年1月1日起至2018年12月31日止，租赁开始后前两年月租金为7406元（不含发票税、租赁税等费用），租金此后每两年递增一次，递增率为8%。物业管理费为每月433元。日常使用的费用由蔡艳芬承担。合同签订时，蔡艳芬对涉案商铺现状及毗邻的空调机房状况均明知并认可。合同签订后，蔡艳芬按约定缴纳押金，并预交租金，开始运营“柏德餐厅”。但由于经营不善，至2014年5月，蔡艳芬又要求变更经营范围为美发，于是于2014年5月15日双方重新签订合同，但签订时间仍写为2013年11月27日，合同其他条款未变更。合同签订当日，蔡艳芬预交6月、7月租金计11109元，但之后并未经营美发，涉案商铺一直空置至今。综上，中旗公司与蔡艳芬签订的合同是双方的真实意思表示，不违反法律法规的规定，因而合法有效，双方应当按约履行，蔡艳芬拖欠的租金和物业管理费、电费应当及时支付。（二）一审判决认定噪声超标且合同已经解除，中旗公司应赔偿蔡艳芬装修损失错误。1.蔡艳芬与中旗公司首次签订《##首、二层物业租赁合同》时，已经对涉案商铺周边环境进行过考察，对涉案商铺毗邻空调机房是明知的，中旗公司也告知其影响情况。2.蔡艳芬首次租赁涉案商铺时用途为餐饮，空调机房对其经营基本没有影响。因为即使按照蔡艳芬委托的检测机构出具的检测报告，得出的结论也仅仅是超出生活标准一点，而餐饮区里的噪音会完全覆盖空调的噪音，对顾客饮食并无影响，物业管理公司从未收到过顾客的投诉即可证明此点。3.蔡艳芬此次起诉时，涉案商铺的用途已改为美容美发，但蔡艳芬并未重新装修，也从未经营，原经营的餐饮停止经营也并非噪声污染所致，一审法院判决中旗公司赔偿蔡艳芬餐饮装修损失没有事实依据，明显错误。4.蔡艳芬并未提交证据证明中旗公司构成根本违约，一审法院仅简单以噪声超标为由确认租赁合同解除没有法律依据。综上，中旗公司请求：1.撤销广东省佛山市南海区人民法院（2014）佛南法民三初字第966号民事判决第一、二、三、四、六项内容；2.判决蔡艳芬继续履行中旗公司与其于2014年5月15日签订的《##首、二层物业租赁合同》；3.判令蔡艳芬立即支付拖欠的租金人民币14812元、物业管理费1774元及滞纳金；4.本案的一审、二审案件受理费由蔡艳芬承担。被上诉人蔡艳芬答辩称：一审判决查明事实清楚，适用法律正确，应予以维持。双方在签订租赁合同时，中旗公司的空调机房并没有运作，所以蔡艳芬不知道也不可能知道噪音的存在。由于噪音超标，会影响店铺人员健康伤害，蔡艳芬才主张解除租赁合同。中旗公司对租赁物有瑕疵担保义务，其在签订合同时没有如实告知存在噪音的情况，具有明显的过错，所以应该对蔡艳芬投入的装修损失承担赔偿责任。在上诉期间，涉案店铺在2015年11月已经另行出租，所以该租赁合同已经没有继续履行的基础。双方当事人在二审期间没有提交新的证据。经审理，本院对原审法院查明的事实予以确认。本院认为：本案属租赁合同纠纷。关于蔡艳芬是否有权解除合同的问题。合同法第二百一十六条规定，出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。因此，确保租赁物符合合同约定用途是出租人的法定义务。本案中，中旗公司将涉案商铺出租给蔡艳芬用于经营，应当保持涉案商铺适用于合同约定的经营用途。但蔡艳芬提交的噪声检测报告显示，涉案商铺内的噪声已超过噪声排放限值，故涉案商铺已不符合合同约定的用途。中旗公司称蔡艳芬对涉案商铺毗邻空调机房是明知的，也已告知其情况，但中旗公司未对此提交证据予以证明。而且即使蔡艳芬知道涉案商铺附近有空调机房，但由于双方于2013年11月27日签订合同时处于冬季，空调机房一般情况下并不运行，故蔡艳芬称当时空调机房并未产生噪声符合常理，在中旗公司未明确告知该空调机房可能产生超过排放限值的噪声的情况下，蔡艳芬也不可能知道空调机房排放的噪声会导致涉案商铺的噪声超标。中旗公司上诉主张涉案商铺最初是用作经营餐饮，噪声不会对餐饮的经营产生影响。本院认为，双方于2014年5月15日签订合同已约定改变涉案商铺的用途为美发，而且无论是经营餐饮还是美发，超标的噪声均会对经营环境产生影响，故中旗公司以噪声不会对餐饮产生影响为由主张合同不应解除理由不成立，本院不予采信。由于涉案商铺不符合合同约定的用途，蔡艳芬的合同目的无法实现，蔡艳芬有权请求解除。原审法院根据蔡艳芬的请求判决解除双方当事人于2014年5月15日签订的合同于2014年6月17日解除正确，本院予以维持。中旗公司上诉主张蔡艳芬应继续履行合同缺乏依据，本院不予支持。合同法第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。因本案合同系中旗公司违约而解除，故原审法院根据合同的约定判令中旗公司向蔡艳芬双倍返还押金正确，本院予以维持。因双方于2014年5月15日签订的合同于2014年6月17日解除，且经蔡艳芬发出通知请求交接商铺，中旗公司仍拒绝与蔡艳芬协商收回涉案商铺，故对合同解除后产生的涉案商铺使用费等扩大损失应由中旗公司自行承担，原审法院据此判决中旗公司退回合同解除后的租金给蔡艳芬正确。中旗公司上诉请求蔡艳芬支付合同解除后的租金、管理费及违约金缺乏依据，本院不予支持。中旗公司上诉主张涉案商铺已改作美发用途，涉案商铺经营的餐饮停止营业并非噪声所致，中旗公司不应赔偿涉案商铺的装修费损失。对此，本院认为，虽然双方当事人于2014年5月15日签订合同改变涉案商铺的用途，但涉案商铺的装修尚未实际发生改变，仍存在使用价值。因中旗公司的违约行为导致双方签订的合同解除，致使涉案商铺的装修在租赁期满前失去使用价值，故原审法院根据合同未履行期限所占合同期间的比例判决中旗公司对部分装修费损失予以赔偿并无不当。本案导致合同解除的责任在于中旗公司，故中旗公司上诉请求蔡艳芬支付合同解除后的租金、管理费及违约金等缺乏依据，本院不予支持。综上所述，中旗公司的上诉请求缺乏事实和法律依据，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3536.6元，由上诉人佛山市中旗置业有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 刘建红代理审判员 郑正坚代理审判员 吴媛媛二〇一六年四月二十三日书 记 员 梁启星 更多数据：搜索“”来源：