（2015）岳民初字第08278号
裁判日期: 2016-04-23
公开日期: 2016-05-10
案件名称
刘兴、王思与长沙中海梅溪房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一审民事判决书
法院
长沙市岳麓区人民法院
所属地区
长沙市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
刘兴,王思,长沙中海梅溪房地产开发有限公司
案由
商品房预售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第一百三十条
全文
湖南省长沙市岳麓区人民法院民 事 判 决 书（2015）岳民初字第08278号原告刘兴。原告王思。共同委托代理人陈雷。被告长沙中海梅溪房地产开发有限公司。法定代表人韩春麟。委托代理人文颖。委托代理人熊依凡。原告刘兴、王思诉被告长沙中海梅溪房地产开发有限公司（以下简称“中海公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院立案受理后依法组成由助理审判员杨玮担任审判长、人民陪审员姜国才、人民陪审员周志国参加的合议庭适用普通程序公开开庭进行了审理，书记员段腾腾担任法庭记录。原告刘兴、王思的共同委托代理人陈雷，被告中海公司的委托代理人文颖、熊依凡到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘兴、王思诉称：原告与被告于2013年12月13日就购买梅溪湖南路湖墅嘉园二期（推广名“中海梅溪湖壹号”）小区21栋2202号房屋签订了《长沙市商品房买卖合同》。根据合同约定，被告应于2015年6月30日前将房屋交付原告，所购房屋配套的公共部位墙面应为玻化砖。2015年7月，在原告与其他业主共同验房时，被告不但拒不向原告提供房屋竣工验收文件，而且存在整栋房屋存在未安装分户电表及消防配套设施等导致房屋无法正常使用的情况。更让原告气愤的是，被告所交付的房屋配套设施存在严重降低楼盘品质的情况：入户过道由合同约定的玻化砖变为硅藻泥、入栋大厅钢质大门变为铁皮门、电梯门未采用大理石包边、入栋大门缩小等。原告多次要求被告进行整改，但被告置之不理。原告认为，原告是基于相信被告作为央企的商业信誉以及在查看湖墅嘉园一期已售房屋品质较高，同时被告也宣传二期与一期一致的情况下，才花费相当于长沙市中心繁华地段房屋价格从被告处购买房屋。但被告偷工减料、降低楼盘品质的实际行为严重背离了央企的商业信誉，违反了合同约定，欺骗了消费者。原告诉请法院判令：一、被告向原告支付延期交房违约金，违约金标准按照已付房款的万分之二自2015年7月1日起计算至实际交房日。截至2015年9月15日为9511.8元；二、被告履行合同义务对室外走廊（入户过道）墙面贴玻化砖；三、被告按其承诺的“精工筑家标准”对入栋大门、入栋大堂、消防通道、电梯间进行改造；四、被告承担案件诉讼费用。被告中海公司答辩称：一、被告已依约定如期建成房屋并履行竣工验收备案义务；所建房屋为合格工程，被告不应承担逾期交房违约责任。原、被告签订的《商品房买卖合同》约定被告应于2015年6月30日前将已办理竣工验收备案的商品房交付给原告使用。合同签订后，被告积极履行合同，依约建成房屋后于2015年6月19日完成竣工验收、依法办理了竣工验收备案手续。2015年6月25日，被告按照合同上载明的联系方式和地址向原告寄送了《交付通知书》，通知原告于2015年6月30日前收房。同日，被告在长沙晚报上发出交房公告，通知湖墅嘉园二期业主于2015年6月30日前至梅溪湖壹号办理交房手续。2015年6月29日起，被告于湖墅嘉园项目内设立临时办公点专门负责办理湖墅嘉园二期住宅集中交房手续，并按照合同约定准备了《住宅使用说明书》、《住宅质量保证书》。被告已在合同约定期间内按法定和约定的标准履行了相关义务，不存在逾期交房的违约行为，故不应当承担逾期交房违约责任；原告因自身原因不履行收楼行为，不受法律保护，其主张逾期交房违约金的诉求缺乏事实根据和法律依据。二、原告要求对室外公共走廊（入户过道）墙面贴玻化砖的诉讼请求缺乏合同依据和法律依据。1、《商品房买卖合同》附件二《装饰、设备标准》明确约定，公共电梯厅的地面及墙面为玻化砖，并未约定室外入户过道墙面贴玻化砖；2、入户过道墙面采用硅藻泥材质符合国家规范和行业规范。硅藻泥作为一种新型内墙环保装饰材料，以硅藻土作为主要原材料，具有净化空气、调节湿度、防火阻燃、墙面自洁等功能。硅藻泥不仅有很好装饰性，还具有健康环保的功能性，是替代壁纸、墙砖和乳胶漆的新一代室内装饰材料。2013年，国家工信部出台了由中国建材联合会发布的JC／2177-2013《硅藻泥装饰壁材》行业标准。《商品房买卖合同》并未强制性约定入户过道墙面必须采用玻化砖，且被告是依据现行业建筑规范和行业标准，选用较为高档的硅藻泥作为建筑内墙环保装饰材料，完全符合法律规定及合同约定。原告要求对入户过道墙面贴玻化砖的诉讼请求缺乏依据。三、原告要求按“精工筑家标准”对入栋大门、入栋大堂、消防通道、电梯间进行改造的诉讼请求缺乏法律依据和合同依据。原告所称的“精工筑家”系湖墅嘉园一期工程的一份广告宣传资料，宣传资料第三十五条“工期”一栏明确界定了宣传资料所涉内容系2014年上半年交付的湖墅嘉园一期工程，与原告所购买的房屋毫无关联。原告以一份与自己房屋毫无关联性的宣传资料主张合同权利缺乏法律依据。商品房建设是一项系统工程，任何一栋高层建筑的建设均须严格按照规划文件和设计文件进行，项目建成后须通过五方验收和规划、消防、人防等各个政府职能部门的联合验收。原告的改造要求虽基于精益求精的追求，但未必符合建筑规范要求。综上，被告开发建设的商品房符合合同约定和法律规定，在房屋交付前，经相关部门验收合格取得竣工验收备案，已达到了法定和约定的交付条件，并按照合同约定履行了交付义务，原告主张的三项诉讼请求均没有事实依据和法律依据，请求人民法院驳回原告全部诉讼请求。原告为证明其诉讼主张，向本院提交了以下证据：证据一、《长沙市商品房买卖合同》，拟证明：1、根据合同约定，被告应于2015年6月30日前向原告交付经验收合格并符合正常使用要求的房屋；2、被告交付的房屋公用部位墙面应为玻化砖；证据二、精工筑家宣传册，拟证明被告在原告购房时对原告所购房屋会达到的交房标准及品质所作的具体承诺；证据三、照片，拟证明：1、被告对原告所购房屋公共走廊（入户过道）墙面未按照合同约定贴玻化砖；2、被告未按照其承诺的精工筑家标准对入栋大门、入栋大堂、消防通道、电梯间等部位进行建设；证据四、律师见证书，拟证明截止2015年7月6日，原告所购的房屋仍未办理分户通电，消防管道未通水，整栋楼未安装公共安全配套设施；证据五、验房报告，拟证明被告提交的房屋的过道等不符合国家规定的消防标准；被告中海公司为证实其答辩主张，向本院提交了以下证据：证据一、湖墅嘉园二期第21栋、23栋25栋、26栋《建设工程竣工验收备案表》，拟证明被告交付的房屋已于2015年6月验收合格并依法办理了备案手续，达到法定及合同约定的交付标准；证据二、长沙市公安消防支队《建设工程消防验收意见书》长公消验（2015）第W0151号，拟证明被告交付的房屋经消防验收合格，达到法定及合同约定标准；证据三、长沙晚报交房公告，拟证明原告所购买的房屋已达到交付标准，且已于2015年6月25日发布书面交房公告；证据四、《交付通知书》EMS详情，拟证明被告于2015年6月25日向原告发出《交付通知书》；证据五、照片，拟证明整栋楼已依据建筑规范安装分户电表及公共区域内消防配套设施情况。本院结合原、被告提出的质证意见，对双方证据认证如下：原告提交的证据一《长沙市商品房买卖合同》，被告对真实性无异议，认为该合同并未约定共用部位入户过道墙面应贴玻化砖。该合同能证明双方买卖合同关系以及合同具体约定，本院予以采信；证据二“精工筑家”宣传册，被告质证提出：该资料系中建梅溪湖一期高层项目的宣传资料，所指向房源的销售期间为2012年至2013年上半年，交付时间为2014年6月，与本案二期工程无任何关联。宣传册第三十五条“工期”一栏亦明确载明该宣传资料的适用对象仅为2014年上半年竣工的中建梅溪湖一期高层项目，而非原告所购，于2015年6月才交付的二期项目。中建梅溪湖二期销售期间从未推广过以“精工筑家”为主题的宣传资料，且原告也没有向法庭证明该证据的合法来源。本院审查认为，原告提交的“精工筑家”宣传册已明确载明适用对象为中建梅溪湖一期工程，与本案无关联性。同时，原告提出该宣传资料为被告工作人员提供，但未提供相应证据，故对该证据，本院不予采信；证据三照片，被告质证提出，原告并未提供原始证据，该照片未注明拍摄时间、拍摄主体、拍摄位置，也不能判断拍摄现场是否有人为痕迹，故对照片复印件的真实性、合法性和关联性均提出质疑。本院认为，该证据能体现原告所购房屋部分公共区域的现状及使用的装修材料情况，庭审时，被告亦未否认公共过道未使用玻化砖，故对该项证据，本院予以部分采信；证据四律师见证书，被告对该证据的真实性、合法性、关联性均提出异议：依据2007年中华全国律师协会《律师见证业务工作细则》的相关规定，律师见证是法律规范所确定的一项特定业务活动，其中第十二条明确规定律师见证的业务范围仅限于：（一）各类经济合同的签订与履行行为；（二）企业章程、董事会决议、转股协议等法律文书；（三）继承、赠与、转让、侵害等民事行为；（四）各种委托代理关系。显然，该证据不属于法定的律师见证业务范围。律师见证不能替代专业人员（如监理机构、质检机构、工程质量检测机构）的鉴证职能，充当证人证言角色，律师事务所也无权替代鉴证机构查明、判定某个工程问题。本院审查认为，中建梅溪湖二期工程已于2015年6月完成工程竣工验收、消防验收，并依法办理了验收备案登记，符合法定交房条件；同时，庭审时原告亦认可至交房时间起，所购房屋虽未办理水电分户，但水电供应正常，能满足正常生活起居需要，故对该项证据，本院不予采纳；证据五验房报告，被告对该证据的真实性、合法性、关联性均提出异议：1.小李飞刀工程项目管理有限公司不具备法定的工程检测资质，也不具备法律规定的房屋验收主体资格；2.该报告系原告单方委托作出，并无建设单位参与，真实性存疑；3.该报告测量方法、测量数据、监测结论均存在大量错误，与客观事实不符。本院审查认为，被告所建房屋已通过政府职能部门验收，小李飞刀工程管理有限公司并非专业鉴定机构，对其出具的验房报告，本院不予采信。被告中海公司提交的证据一、二，原告对合法性提出异议，认为该两份证据虽然从形式取得了政府有关部门验收，但根据原告提供的证据来看，被告交付的房屋并未达到合格标准，没有安装消防配套设施，在合同约定的交房时间未安装可供正常使用的分户电表。本院审查认为，《建设工程竣工验收备案表》及《建设工程消防验收意见书》由政府相关部门依职权作出，目前尚无充分证据否定其真实性、合法性，故对该两份证据，本院予以采信；证据三长沙晚报交房公告及证据四《交付通知书》EMS详单能证明被告向原告发出了收房通知，庭审时原告亦认可知晓收房时间，故对该两份证据，本院予以采信；证据五照片，原告质证提出，照片拍摄日期为2015年9月10日，不能证明被告在约定的交房时间安装了分户电表及消防配套设施。本院审查认为，该照片能证明房屋公共部位现状，庭审时原告亦认可目前水电分户等工程已安装到位。故对该证据，本院予以采信。经审理查明：2013年12月13日，原告刘兴、王思与长沙中建梅溪房地产开发有限公司（以下简称“中建公司”，已于2015年7月10日更名为“长沙中海梅溪房地产开发有限公司”，即本案被告）签订《长沙市商品房买卖合同》（编号为XD1303022003），约定：刘兴、王思向中建公司购买位于梅溪湖片区梅溪湖南路“中建.梅溪湖壹号”二期第2-21栋22层2202号房屋；出卖人应当在2015年6月30日前依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1和4种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房经验收合格；4、该商品房已办理竣工验收备案且买受人需付清所有应付款项（包括违约金）；如因出卖人原因未按合同约定期限交房则按下列方式处理：1.逾期不超过30天，自合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交房款万分之二的违约金，合同继续履行；2.逾期超过30日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应自买受人解除合同通知到达之日30日内退还全部已付房款并按买受人累计已付款的2%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房款万分之三的违约金。合同附件二（装饰、设备标准）约定：公用部位中，公共电梯厅地面为玻化砖，墙面为玻化砖；特别提示，出卖人可以根据实际情况，以同等品质的建筑材料、装饰或设备替代上述所列各装饰、设备项目。合同签订后，被告开发的中建.梅溪湖壹号二期工程于2015年6月18日通过消防验收，于2015年6月19日完成工程竣工验收备案登记。2015年6月23日，被告中海公司向原告刘兴、王思寄送《交付通知书》并于2015年6月25日在长沙晚报刊登交房公告。原告因认为被告交付的房屋未达到收房标准，请求判令被告承担逾期交房违约责任至房屋实际整改完成之日。另查明，原、被告双方在案件审理过程中确认，原告所购房屋入户过道墙面目前采用硅藻泥进行了装修。本院认为：原、被告双方签订的《长沙市商品房买卖合同》及相关附件系真实意思表示，内容合法，应认定有效，双方当事人均应按合同约定全面履行各自义务。合同签订后，被告依约定建成“中建.梅溪湖壹号”二期工程并于2015年6月18日、19日分别完成消防验收、工程竣工验收，具备了交房条件。被告中海公司在合同约定的交房期限内向原告发出交房通知，原告收到通知后，以被告交付的房屋不符合约定交房条件为由拒绝收房于法无据，对原告要求被告承担逾期交房违约金的诉请，本院不予支持；原告要求被告履行合同义务对入户过道墙面贴玻化砖的诉请，其一、双方在合同中并没有明确约定对室外走廊（入户过道）墙面贴玻化砖；其二、虽然双方在合同附件二中约定：“公用部位中，电梯厅地面为玻化砖，墙面为玻化砖”，但同时也特别约定了出卖人可以根据实际情况，以同等品质的建筑材料、装饰或设备替代；其三、室外走廊、过道属于建筑区划内的共有部分，共有部分的管理问题应当由业主代表机构或全体业主共同决定；故对原告该项诉讼请求，本院不予支持。关于原告要求被告按“精工筑家标准”对入栋大门、入栋大堂、消防通道、电梯间进行改造的诉请，本院经审查认为，双方签订的《长沙市商品房买卖合同》并未约定“精工筑家标准”；原告提交的精工筑家宣传册所指对象亦为湖墅嘉园一期工程，与本案无关联性；庭审时，原告提出该宣传册为被告工作人员提供，但未就此主张举证，故对该项诉请，本院亦不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百三十条之规定，判决如下：驳回原告刘兴、王思全部诉讼请求。本案案件受理费收取50元，由原告刘兴、王思共同承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审 判 长 杨 玮人民陪审员 姜国才人民陪审员 周志国二〇一六年四月二十三日书 记 员 段腾腾附适用的法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用的原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密的义务。第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。